張某某
范建國（河北思洋律師事務(wù)所）
袁鑄（河北震河律師事務(wù)所）
李某某
廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司
陳小利（北京海維律師事務(wù)所）
謝培松（北京海維律師事務(wù)所）

原告張某某（并案被告）
委托代理人范建國，河北思洋律師事務(wù)所律師。
委托代理人袁鑄，河北震河律師事務(wù)所律師。
被告李某某
被告廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司（并案原告），住所地福建省廈門市湖里區(qū)。
法定代表人嚴(yán)文亮，該公司董事長。
上列二
被告
委托代理人陳小利、謝培松，北京市海維律師事務(wù)所律師。
原告張某某與被告李某某、廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱廈門華遠(yuǎn)）租賃合同糾紛一案，原告張某某于2011年7月21日向橋東區(qū)人民法院起訴，橋東區(qū)人民法院于2011年7月27日立案受理。原告張某某于2012年9月21日以橋東區(qū)人民法院超標(biāo)的受理案件為由，申請(qǐng)將案件移送上一級(jí)人民法院審理。2012年9月30日橋東區(qū)人民法院裁定將案件移送本院。原告廈門華遠(yuǎn)與被告張某某租賃合同糾紛一案，原告廈門華遠(yuǎn)于2011年8月11日向橋東區(qū)人民法院起訴，立案受理后，2012年10月11日，橋東區(qū)人民法院以超過訴訟標(biāo)的額為由，裁定將案件移送本院。本院于2012年10月18日受理后，依法組成合議庭，由于原告廈門華遠(yuǎn)與被告張某某租賃合同糾紛一案與本案的訴訟主體、標(biāo)的均同一，決定將該案即（2012）張商初字第151號(hào)與本案合并并公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某（并案被告）及委托代理人范建國、袁鑄，被告李某某、被告廈門華遠(yuǎn)（并案原告）的委托代理人謝培松到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，張某某與李某某以廈門華遠(yuǎn)張家口項(xiàng)目部的名義簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行自已的義務(wù)。合同簽訂后，張某某給付了第一年的租金65萬元，李某某交付了房屋與張某某實(shí)際占有使用，租賃合同已履行。張某某主張李某某有意隱瞞土地違法事實(shí)與其訂立的房屋租賃合同無效，因廈門華遠(yuǎn)是以工程款抵頂取得市林業(yè)局林業(yè)大廈部分房屋的所有權(quán)進(jìn)行出租，原始取得土地權(quán)利證書的義務(wù)不在廈門華遠(yuǎn)，且依最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出租人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同有效。本案中，廈門華遠(yuǎn)出租的房屋在其施工時(shí)雖未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但是在2008年4月17日即取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因此，雙方之間簽訂的租賃合同系有效合同。故張某某關(guān)于租賃合同無效的理由不能成立，本院不予支持。李某某是廈門華遠(yuǎn)張家口項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人，對(duì)其與張某某簽訂的房屋租賃合同，庭審中，廈門華遠(yuǎn)明確認(rèn)可其所簽訂合同的效力，應(yīng)視為對(duì)李某某代理行為的追認(rèn)，依《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?之規(guī)定，其由此產(chǎn)生的后果應(yīng)由廈門華遠(yuǎn)承擔(dān)，李某某不應(yīng)承擔(dān)賠償張某某損失的責(zé)任。張某某訴稱李某某有意隱瞞出租房屋的質(zhì)量缺陷，屬于欺詐行為，應(yīng)當(dāng)賠償其損失。張某某在裝修過程中，因二樓頂部多處滲漏污水，一層主暖氣管道多處滲漏等問題，李某某在收到通知后及時(shí)進(jìn)行了修繕，已履行了合同義務(wù)。張某某在裝修結(jié)束后即開始投入運(yùn)營。庭審中張某某自述，在營業(yè)期間有七、八間房屋出現(xiàn)滲漏，對(duì)營業(yè)造成了一定損失。但滲漏的原因是由于出租房屋本身的質(zhì)量存在問題還是因裝修質(zhì)量存在問題，張某某沒有提交證據(jù)證實(shí)，也未申請(qǐng)對(duì)房屋質(zhì)量問題進(jìn)行鑒定，僅申請(qǐng)對(duì)承租的房屋進(jìn)行裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價(jià)值進(jìn)行價(jià)格鑒定。即便該七、八間房屋出現(xiàn)滲漏的原因即是房屋質(zhì)量存在問題，但其面積約120平方米，僅占承租的2400平方米的5%，不構(gòu)成合同目的不能實(shí)現(xiàn)的根本原因。故張某某主張合同無效是因廈門華遠(yuǎn)房屋的質(zhì)量存在缺陷于法無據(jù)，本院不予支持。張某某訴稱廈門華遠(yuǎn)隱瞞土地違法事實(shí)，致使其在經(jīng)營中被行政機(jī)關(guān)責(zé)令停止經(jīng)營，無法獲取收益，應(yīng)當(dāng)賠償損失。依《中華人民共和國合同法》第二百一十六條 ?之規(guī)定，在租賃期間，出租人有繼續(xù)保持租賃物法定或約定品質(zhì)用途的義務(wù)，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)，并承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任?，F(xiàn)因張家口市國土資源局高新分局向原告經(jīng)營的“摩力圣匯洗浴城”下達(dá)《責(zé)令停止國土資源違法行為通知書》，責(zé)令其停止經(jīng)營，聽候處理。該通知的下達(dá)及所有涉案證據(jù)證明，市林業(yè)局所建林業(yè)大廈至今仍未取得房屋占用土地使用權(quán)利證書，廈門華遠(yuǎn)因工程款抵頂所取得的房屋存在權(quán)利瑕疵。此瑕疵致使承租人張某某不能依約使用收益并因此受到損失時(shí)，其有權(quán)解除合同，廈門華遠(yuǎn)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。因張某某租賃房屋的目的是經(jīng)營住宿、洗浴、服務(wù)業(yè)，須購置相應(yīng)的物品和進(jìn)行必要的裝修，出租人廈門華遠(yuǎn)對(duì)其裝修亦無異議，并同意對(duì)出租的房屋裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價(jià)值進(jìn)行價(jià)格鑒定。對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)出具的價(jià)格鑒定結(jié)論，裝修原值為205.376萬元，其營業(yè)期間裝修折舊后價(jià)值為191.0594萬元，至2011年7月27日折舊后的價(jià)值為186.0077萬元，庭審中雙方均認(rèn)同，且鑒定程序合法，故對(duì)鑒定結(jié)論本院予以確認(rèn)。因雙方均以訴訟行為表明不再繼續(xù)履行合同，租賃合同繼續(xù)履行的基礎(chǔ)已不存在，且在庭審中雙方均同意解除。廈門華遠(yuǎn)請(qǐng)求解除雙方簽訂的租賃合同理由符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予支持。至2011年8月11日，廈門華遠(yuǎn)向橋東區(qū)人民法院起訴被受理并送達(dá)對(duì)方后，應(yīng)視為雙方之間簽訂的租賃合同已解除。對(duì)張某某要求賠償其因裝修房屋帶來的損失問題，因張某某裝修的房屋至2011年7月27日折舊后的價(jià)值為186.0077萬元，而雙方在合同中約定，租賃期滿后，裝修好的房屋無代價(jià)歸還出租人，至租賃期滿的2016年還有近四年多的時(shí)間，裝修好的房屋張某某雖不再繼續(xù)使用，但仍存在折舊問題，依市場一般營業(yè)場所裝修折舊慣例，本院酌定張某某裝修的房屋在合同到期后仍有20%的殘值可以利用，應(yīng)歸出租人廈門華遠(yuǎn)，此20%的殘值應(yīng)從原值205.376萬元中扣除，故廈門華遠(yuǎn)對(duì)張某某裝修此房屋的費(fèi)用186.0077萬元－205.376萬元×20%＝144.9325萬元應(yīng)予以賠償。張某某租賃廈門華遠(yuǎn)的房屋，是為了使用和獲得收益，但支付租金是獲取租賃物使用收益權(quán)的對(duì)價(jià)。其從占有出租房屋到實(shí)際經(jīng)營達(dá)一年半的時(shí)間，僅支付了一年的租金65萬元，現(xiàn)要求廈門華遠(yuǎn)返還該租金沒有事實(shí)和法律依據(jù)，對(duì)張某某此訴求本院不予支持。其還應(yīng)支付應(yīng)付而未付的半年的租金32.5萬元。故廈門華遠(yuǎn)應(yīng)支付張某某的賠償金應(yīng)為144.9325萬元-32.5萬元＝112.4325萬元。因雙方約定合同到期后裝飾及設(shè)備歸還承租人，故對(duì)張某某要求廈門華遠(yuǎn)承擔(dān)購置設(shè)備、用品費(fèi)用的請(qǐng)求本院不予支持。對(duì)于廈門華遠(yuǎn)訴請(qǐng)張某某給付2011年1月至2013年3月實(shí)際交還出租屋時(shí)的租金120萬元的問題，因雙方之間的租賃合同已視為于2011年8月11日解除，無證據(jù)證實(shí)張某某自廈門華遠(yuǎn)2011年8月11日提起訴訟后仍在繼續(xù)使用該出租房屋，故廈門華遠(yuǎn)訴請(qǐng)張某某給付至2013年3月的租金沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?、第九十四條 ?第（二）項(xiàng) ?、第九十七條 ?、第二百一十六條 ?、第二百二十條 ?、第二百二十三條 ?、第二百二十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、張某某與廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司簽訂的房屋租賃合同于2011年8月11日解除；
二、廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠付張某某因裝修租賃房屋所受損失144.9325萬元；
三、張某某于本判決生效后十日內(nèi)給付廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司租賃房屋費(fèi)32.5萬元；
四、駁回張某某、廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司、張某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
原案案件受理費(fèi)37650元，由原告張某某負(fù)擔(dān)19806元，被告廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)17844元。鑒定費(fèi)50000元，由原告張某某負(fù)擔(dān)30000元，被告廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)20000元。并案案件受理費(fèi)6175元，由被告張某某負(fù)擔(dān)。（案件受理費(fèi)、鑒定費(fèi)原告已預(yù)付，由被告直接給付原告）
如不服本判決，可于收到判決之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省高級(jí)人民法院（在遞交上訴狀之日起七日內(nèi)，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至河北省高級(jí)人民法院，開戶行:河北銀行高新支行，帳號(hào):xxxx）。

本院認(rèn)為，張某某與李某某以廈門華遠(yuǎn)張家口項(xiàng)目部的名義簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行自已的義務(wù)。合同簽訂后，張某某給付了第一年的租金65萬元，李某某交付了房屋與張某某實(shí)際占有使用，租賃合同已履行。張某某主張李某某有意隱瞞土地違法事實(shí)與其訂立的房屋租賃合同無效，因廈門華遠(yuǎn)是以工程款抵頂取得市林業(yè)局林業(yè)大廈部分房屋的所有權(quán)進(jìn)行出租，原始取得土地權(quán)利證書的義務(wù)不在廈門華遠(yuǎn)，且依最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出租人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同有效。本案中，廈門華遠(yuǎn)出租的房屋在其施工時(shí)雖未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但是在2008年4月17日即取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因此，雙方之間簽訂的租賃合同系有效合同。故張某某關(guān)于租賃合同無效的理由不能成立，本院不予支持。李某某是廈門華遠(yuǎn)張家口項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人，對(duì)其與張某某簽訂的房屋租賃合同，庭審中，廈門華遠(yuǎn)明確認(rèn)可其所簽訂合同的效力，應(yīng)視為對(duì)李某某代理行為的追認(rèn)，依《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?之規(guī)定，其由此產(chǎn)生的后果應(yīng)由廈門華遠(yuǎn)承擔(dān)，李某某不應(yīng)承擔(dān)賠償張某某損失的責(zé)任。張某某訴稱李某某有意隱瞞出租房屋的質(zhì)量缺陷，屬于欺詐行為，應(yīng)當(dāng)賠償其損失。張某某在裝修過程中，因二樓頂部多處滲漏污水，一層主暖氣管道多處滲漏等問題，李某某在收到通知后及時(shí)進(jìn)行了修繕，已履行了合同義務(wù)。張某某在裝修結(jié)束后即開始投入運(yùn)營。庭審中張某某自述，在營業(yè)期間有七、八間房屋出現(xiàn)滲漏，對(duì)營業(yè)造成了一定損失。但滲漏的原因是由于出租房屋本身的質(zhì)量存在問題還是因裝修質(zhì)量存在問題，張某某沒有提交證據(jù)證實(shí)，也未申請(qǐng)對(duì)房屋質(zhì)量問題進(jìn)行鑒定，僅申請(qǐng)對(duì)承租的房屋進(jìn)行裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價(jià)值進(jìn)行價(jià)格鑒定。即便該七、八間房屋出現(xiàn)滲漏的原因即是房屋質(zhì)量存在問題，但其面積約120平方米，僅占承租的2400平方米的5%，不構(gòu)成合同目的不能實(shí)現(xiàn)的根本原因。故張某某主張合同無效是因廈門華遠(yuǎn)房屋的質(zhì)量存在缺陷于法無據(jù)，本院不予支持。張某某訴稱廈門華遠(yuǎn)隱瞞土地違法事實(shí)，致使其在經(jīng)營中被行政機(jī)關(guān)責(zé)令停止經(jīng)營，無法獲取收益，應(yīng)當(dāng)賠償損失。依《中華人民共和國合同法》第二百一十六條 ?之規(guī)定，在租賃期間，出租人有繼續(xù)保持租賃物法定或約定品質(zhì)用途的義務(wù)，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)，并承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任?，F(xiàn)因張家口市國土資源局高新分局向原告經(jīng)營的“摩力圣匯洗浴城”下達(dá)《責(zé)令停止國土資源違法行為通知書》，責(zé)令其停止經(jīng)營，聽候處理。該通知的下達(dá)及所有涉案證據(jù)證明，市林業(yè)局所建林業(yè)大廈至今仍未取得房屋占用土地使用權(quán)利證書，廈門華遠(yuǎn)因工程款抵頂所取得的房屋存在權(quán)利瑕疵。此瑕疵致使承租人張某某不能依約使用收益并因此受到損失時(shí)，其有權(quán)解除合同，廈門華遠(yuǎn)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。因張某某租賃房屋的目的是經(jīng)營住宿、洗浴、服務(wù)業(yè)，須購置相應(yīng)的物品和進(jìn)行必要的裝修，出租人廈門華遠(yuǎn)對(duì)其裝修亦無異議，并同意對(duì)出租的房屋裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價(jià)值進(jìn)行價(jià)格鑒定。對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)出具的價(jià)格鑒定結(jié)論，裝修原值為205.376萬元，其營業(yè)期間裝修折舊后價(jià)值為191.0594萬元，至2011年7月27日折舊后的價(jià)值為186.0077萬元，庭審中雙方均認(rèn)同，且鑒定程序合法，故對(duì)鑒定結(jié)論本院予以確認(rèn)。因雙方均以訴訟行為表明不再繼續(xù)履行合同，租賃合同繼續(xù)履行的基礎(chǔ)已不存在，且在庭審中雙方均同意解除。廈門華遠(yuǎn)請(qǐng)求解除雙方簽訂的租賃合同理由符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予支持。至2011年8月11日，廈門華遠(yuǎn)向橋東區(qū)人民法院起訴被受理并送達(dá)對(duì)方后，應(yīng)視為雙方之間簽訂的租賃合同已解除。對(duì)張某某要求賠償其因裝修房屋帶來的損失問題，因張某某裝修的房屋至2011年7月27日折舊后的價(jià)值為186.0077萬元，而雙方在合同中約定，租賃期滿后，裝修好的房屋無代價(jià)歸還出租人，至租賃期滿的2016年還有近四年多的時(shí)間，裝修好的房屋張某某雖不再繼續(xù)使用，但仍存在折舊問題，依市場一般營業(yè)場所裝修折舊慣例，本院酌定張某某裝修的房屋在合同到期后仍有20%的殘值可以利用，應(yīng)歸出租人廈門華遠(yuǎn)，此20%的殘值應(yīng)從原值205.376萬元中扣除，故廈門華遠(yuǎn)對(duì)張某某裝修此房屋的費(fèi)用186.0077萬元－205.376萬元×20%＝144.9325萬元應(yīng)予以賠償。張某某租賃廈門華遠(yuǎn)的房屋，是為了使用和獲得收益，但支付租金是獲取租賃物使用收益權(quán)的對(duì)價(jià)。其從占有出租房屋到實(shí)際經(jīng)營達(dá)一年半的時(shí)間，僅支付了一年的租金65萬元，現(xiàn)要求廈門華遠(yuǎn)返還該租金沒有事實(shí)和法律依據(jù)，對(duì)張某某此訴求本院不予支持。其還應(yīng)支付應(yīng)付而未付的半年的租金32.5萬元。故廈門華遠(yuǎn)應(yīng)支付張某某的賠償金應(yīng)為144.9325萬元-32.5萬元＝112.4325萬元。因雙方約定合同到期后裝飾及設(shè)備歸還承租人，故對(duì)張某某要求廈門華遠(yuǎn)承擔(dān)購置設(shè)備、用品費(fèi)用的請(qǐng)求本院不予支持。對(duì)于廈門華遠(yuǎn)訴請(qǐng)張某某給付2011年1月至2013年3月實(shí)際交還出租屋時(shí)的租金120萬元的問題，因雙方之間的租賃合同已視為于2011年8月11日解除，無證據(jù)證實(shí)張某某自廈門華遠(yuǎn)2011年8月11日提起訴訟后仍在繼續(xù)使用該出租房屋，故廈門華遠(yuǎn)訴請(qǐng)張某某給付至2013年3月的租金沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?、第九十四條 ?第（二）項(xiàng) ?、第九十七條 ?、第二百一十六條 ?、第二百二十條 ?、第二百二十三條 ?、第二百二十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、張某某與廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司簽訂的房屋租賃合同于2011年8月11日解除；
二、廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠付張某某因裝修租賃房屋所受損失144.9325萬元；
三、張某某于本判決生效后十日內(nèi)給付廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司租賃房屋費(fèi)32.5萬元；
四、駁回張某某、廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司、張某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
原案案件受理費(fèi)37650元，由原告張某某負(fù)擔(dān)19806元，被告廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)17844元。鑒定費(fèi)50000元，由原告張某某負(fù)擔(dān)30000元，被告廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)20000元。并案案件受理費(fèi)6175元，由被告張某某負(fù)擔(dān)。（案件受理費(fèi)、鑒定費(fèi)原告已預(yù)付，由被告直接給付原告）

審判長：成進(jìn)
審判員：牟鍵
審判員：韓建新

書記員：王立軍