張某某
黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司
蔡林海
蘇本友
佟志仟（黑龍江騰飛律師事務(wù)所）
雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
樸永健

原告張某某，女，xxxx年xx月xx日出生,漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X委X組。
被告黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X公寓X號。
法定代表人蘇本友，男，董事長。
委托代理人蔡林海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族,該公司法律顧問，戶籍地黑龍江省雞西市城子河區(qū)X委X組，現(xiàn)住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X組團X號樓X單元X室。
被告蘇本友，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族,住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X委X組。
委托代理人佟志仟，黑龍江騰飛律師事務(wù)所律師。
被告雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)XX號。
法定代表人房靖，女，經(jīng)理。
委托代理人樸永健，男，xxxx年xx月xx日出生，朝鮮族，該公司法律顧問，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X委X組。
原告張某某與被告黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司（以下簡稱力業(yè)建筑公司）、蘇本友、雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱堅實地產(chǎn)公司）借款合同糾紛一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法組成合議庭于2015年11月4日公開開庭進行了審理。
于2015年11月30日作出（2015）雞冠商初字第621號民事判決。
張某某不服該判決，向雞西市中級人民法院提出上訴。
雞西市中級人民法院于2016年3月18日作出（2016）黑03民終114號民事裁定。
撤銷本院（2015）雞冠商初字第621號民事判決，發(fā)回本院重審。
本院于2016年4月20日立案后，依法另行組成合議庭于2016年6月7日公開開庭進行了審理。
人民陪審員參與本案事實認定。
原告張某某，被告力業(yè)建筑公司的委托代理人蔡林海，被告蘇本友的委托代理人佟志仟，被告堅實地產(chǎn)公司的委托代理人樸永健到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某訴稱，2014年6月21日被告力業(yè)建筑公司因資金緊張向張某某借款100萬元，借期一年，利息為月利率5%。
被告堅實房產(chǎn)公司用其開發(fā)的位于某小區(qū)的7戶房屋提供擔保，并辦理了預告登記。
2013年11月1日被告蘇本友又以資金緊張為由向張某某借款157500元，于2014年1月26日借款33萬元，于2014年7月6日借款11萬元，于2014年9月15日借款11萬元。
后經(jīng)索要，力業(yè)建筑公司、蘇本友、堅實地產(chǎn)公司未予償還。
故訴至法院，要求力業(yè)建筑公司償還借款100萬元及利息（以100萬元為基數(shù)，從2013年6月21日起至實際償還之日止，按月利率2%計算）；要求堅實地產(chǎn)公司在提供抵押房屋的價值范圍內(nèi)承擔償還責任；要求力業(yè)建筑公司、蘇本友償還借款707500元。
被告力業(yè)建筑公司辯稱，被告蘇本友系力業(yè)建筑公司法定代表人，其向原告張某某出具100萬元借據(jù)系職務(wù)行為，張某某實際交付借款80萬元，也為力業(yè)建筑公司所用，故應(yīng)由力業(yè)建筑公司承擔80萬元債務(wù)的償還責任。
被告蘇本友辯稱，答辯意見與力業(yè)建筑公司一致。
被告堅實地產(chǎn)公司辯稱，張某某借款時扣除利息，實際借款數(shù)額為80萬元，雙方約定利息過高，不符合法律規(guī)定，擔保財產(chǎn)未辦理抵押登記，不發(fā)生擔保效力，不應(yīng)承擔擔保責任。
本案爭議的焦點:原告張某某與被告蘇本友、力業(yè)建筑公司是否形成了合法有效的借款合同關(guān)系;張某某實際交付借款的數(shù)額；張某某與被告堅實地產(chǎn)公司是否形成了合法有效的抵押擔保合同關(guān)系。
原告張某某為證明其主張，向本院提交下列證據(jù):
證據(jù)1、借據(jù)一份、房屋擔保抵押協(xié)議一份、房屋信息卡7張、張某某與李某在某銀行股份有限公司客戶賬號歷史明細查詢單3份、張某某某銀行存折1份、張某某妹妹張某的某商業(yè)銀行客戶明細賬查詢單1份，證實張某某有貸款能力，張某某與蘇本友協(xié)商多次，張某某家中備有現(xiàn)金，張某某與妹妹一起做生意，與妹妹一起對外貸款，房靖為借款提供了抵押，張某某才同意借款，實際借款為100萬元。
被告力業(yè)建筑公司質(zhì)證認為，對真實性無異議，對證明問題有異議，實際取得借款80萬元，另20萬元是事先扣除的4個月的利息，從2013年6月21日銀行明細體現(xiàn)的借款金額為710800元，但尊重本案的事實，認可借款80萬元。
被告蘇本友質(zhì)證認為，實際借款80萬元，借款時原告張某某直接扣除了20萬元利息，蘇本友出具了100萬元借據(jù)，該80萬元債務(wù)應(yīng)由被告力業(yè)建筑公司承擔。
被告堅實地產(chǎn)公司質(zhì)證認為，實際借款80萬元，房屋信息卡是以買賣形式在房產(chǎn)局辦理的房屋銷售登記，但未辦理抵押登記。
被告力業(yè)建筑公司、蘇本友、堅實地產(chǎn)公司未向本院提交證據(jù)。
本院認為，雙方爭議的第一問題在于原告張某某是與被告力業(yè)建筑公司之間形成了借款合同關(guān)系，還是與蘇本友及力業(yè)建筑公司之間形成了借款合同關(guān)系。
對于該問題，首先，蘇本友雖然是力業(yè)建筑公司的法定代表人，但其是以個人名義向張某某借款，在借據(jù)中簽名后同時又在借款人處加蓋了力業(yè)建筑公司的財務(wù)專用章，其行為應(yīng)視為力業(yè)建筑公司對借款的追認。
故應(yīng)屬于共同借款，其責任應(yīng)共同承擔。
爭議的第二個問題在于借款的交付數(shù)額。
首先，從張某某在借款當日從銀行提取多筆現(xiàn)金的行為來看，并未采取轉(zhuǎn)賬方式。
按常理銀行轉(zhuǎn)賬方式要便于現(xiàn)金交付方式。
而張某某采取這種多次提取現(xiàn)金的繁瑣方式，能夠充份說明雙方約定了借款采取現(xiàn)金交付的方式。
在采取現(xiàn)金交付的前提下，張某某雖然在借款當日只從銀行提取現(xiàn)金710800元，但同時提供了具有交付其余現(xiàn)金來源及出借大額款項經(jīng)濟能力的證明。
同時，在事后被告堅實地產(chǎn)公司提供擔保的行為來看，如力業(yè)建筑公司與蘇本友未實際收到全部借款，堅實地產(chǎn)公司也不會將全部房屋為張某某辦理預售登記。
因此，張某某提交的證據(jù)形成的交付了全部借款的證明力具有高度的可能性，而力業(yè)建筑公司、蘇本友、堅實地產(chǎn)公司未能提供足以反駁的證據(jù)來推翻該可能性。
故本院對其未收到全部借款的抗辯不予采信。
力業(yè)建筑公司、蘇本友未按約定償還借款及利息，其行為已構(gòu)成違約。
應(yīng)當承擔繼續(xù)償還借款及利息的違約責任。
現(xiàn)張某某自愿降低約定的利率，主張的利息計算標準不再違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定，本院予以支持，但應(yīng)將已給付的5000元利息予以扣除。
因雙方均無法明確該利息的所屬期限，故本院在應(yīng)給付的利息總額內(nèi)予以扣除。
對于被告堅實地產(chǎn)公司是否應(yīng)承擔擔保責任的問題，雙方對擔保房屋未辦理抵押登記，而是以商品房買賣的形式辦理了預售登記，雙方真實意思并非是買賣房屋，而系為涉案借款提供擔保，限制擔保房屋的轉(zhuǎn)讓或作其他處分。
雙方辦理預售登記的行為其性質(zhì)應(yīng)認定為讓與擔保，該擔保屬于一種非典型擔保，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不違反《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?所確立的原因行為與物權(quán)變動行為相區(qū)分的原則。
因此，在力業(yè)建筑公司、蘇本友不能清償借款及利息時，張某某可就擔保房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋的價款進行受償。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百九十六條 ?、第二百零六條 ?、第二百一十條 ?、第二百一十一條 ?第二款 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、第一百七十九條 ?、第一百八十條 ?第一款 ?第一項 ?、第五項 ?、第一百八十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條 ?、第九十一條 ?、第一百零八條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司、蘇本友于本判決生效之日起三日內(nèi)償還原告張某某借款100萬元；支付2013年6月21日至2016年6月21日止的利息715000元（以100萬元為基數(shù)，按月利率2%計算,扣除已付5000元）；2016年6月22日起至實際償還之日止的利息，以未還本金為基數(shù)，按月利率2%計算；
二、若被告黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司、蘇本友不能清償上述款項，被告雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對不能清償部分，以其開發(fā)的X小區(qū)X號樓1單元XXX、XXX、XXX、XXX，X單元XXX、XXX、XXX七戶房屋進行清算并依法作價后承擔清償責任。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費20235元，由被告黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司、蘇本友、雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔，此款原告張某某已預付，被告黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司、蘇本友、雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在給付上款時將此款一并給付。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

本院認為，雙方爭議的第一問題在于原告張某某是與被告力業(yè)建筑公司之間形成了借款合同關(guān)系，還是與蘇本友及力業(yè)建筑公司之間形成了借款合同關(guān)系。
對于該問題，首先，蘇本友雖然是力業(yè)建筑公司的法定代表人，但其是以個人名義向張某某借款，在借據(jù)中簽名后同時又在借款人處加蓋了力業(yè)建筑公司的財務(wù)專用章，其行為應(yīng)視為力業(yè)建筑公司對借款的追認。
故應(yīng)屬于共同借款，其責任應(yīng)共同承擔。
爭議的第二個問題在于借款的交付數(shù)額。
首先，從張某某在借款當日從銀行提取多筆現(xiàn)金的行為來看，并未采取轉(zhuǎn)賬方式。
按常理銀行轉(zhuǎn)賬方式要便于現(xiàn)金交付方式。
而張某某采取這種多次提取現(xiàn)金的繁瑣方式，能夠充份說明雙方約定了借款采取現(xiàn)金交付的方式。
在采取現(xiàn)金交付的前提下，張某某雖然在借款當日只從銀行提取現(xiàn)金710800元，但同時提供了具有交付其余現(xiàn)金來源及出借大額款項經(jīng)濟能力的證明。
同時，在事后被告堅實地產(chǎn)公司提供擔保的行為來看，如力業(yè)建筑公司與蘇本友未實際收到全部借款，堅實地產(chǎn)公司也不會將全部房屋為張某某辦理預售登記。
因此，張某某提交的證據(jù)形成的交付了全部借款的證明力具有高度的可能性，而力業(yè)建筑公司、蘇本友、堅實地產(chǎn)公司未能提供足以反駁的證據(jù)來推翻該可能性。
故本院對其未收到全部借款的抗辯不予采信。
力業(yè)建筑公司、蘇本友未按約定償還借款及利息，其行為已構(gòu)成違約。
應(yīng)當承擔繼續(xù)償還借款及利息的違約責任。
現(xiàn)張某某自愿降低約定的利率，主張的利息計算標準不再違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定，本院予以支持，但應(yīng)將已給付的5000元利息予以扣除。
因雙方均無法明確該利息的所屬期限，故本院在應(yīng)給付的利息總額內(nèi)予以扣除。
對于被告堅實地產(chǎn)公司是否應(yīng)承擔擔保責任的問題，雙方對擔保房屋未辦理抵押登記，而是以商品房買賣的形式辦理了預售登記，雙方真實意思并非是買賣房屋，而系為涉案借款提供擔保，限制擔保房屋的轉(zhuǎn)讓或作其他處分。
雙方辦理預售登記的行為其性質(zhì)應(yīng)認定為讓與擔保，該擔保屬于一種非典型擔保，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不違反《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?所確立的原因行為與物權(quán)變動行為相區(qū)分的原則。
因此，在力業(yè)建筑公司、蘇本友不能清償借款及利息時，張某某可就擔保房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋的價款進行受償。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百九十六條 ?、第二百零六條 ?、第二百一十條 ?、第二百一十一條 ?第二款 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、第一百七十九條 ?、第一百八十條 ?第一款 ?第一項 ?、第五項 ?、第一百八十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條 ?、第九十一條 ?、第一百零八條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司、蘇本友于本判決生效之日起三日內(nèi)償還原告張某某借款100萬元；支付2013年6月21日至2016年6月21日止的利息715000元（以100萬元為基數(shù)，按月利率2%計算,扣除已付5000元）；2016年6月22日起至實際償還之日止的利息，以未還本金為基數(shù)，按月利率2%計算；
二、若被告黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司、蘇本友不能清償上述款項，被告雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對不能清償部分，以其開發(fā)的X小區(qū)X號樓1單元XXX、XXX、XXX、XXX，X單元XXX、XXX、XXX七戶房屋進行清算并依法作價后承擔清償責任。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費20235元，由被告黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司、蘇本友、雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔，此款原告張某某已預付，被告黑龍江省力業(yè)建筑工程有限公司、蘇本友、雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在給付上款時將此款一并給付。

審判長：王劍
審判員：吳學敏
審判員：李延瑩

書記員：趙琳琳