原告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶，住拜泉縣拜泉鎮(zhèn)。委托訴訟代理人：韓文煜，拜泉縣星火法律服務所法律工作者。被告：訥河市北方小額貸款股份有限公司，住所地訥河市拉哈鎮(zhèn)。法定代表人：袁秀海，該公司董事長。委托訴訟代理人：朱曉峰，男，xxxx年xx月xx日出生，該公司總經(jīng)理，住齊齊哈爾龍沙區(qū)。委托訴訟代理人：馬玉珍，黑龍江普仁律師事務所律師。被告：黑龍江三泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)。法定代表人：竇宜進，該公司董事長。

原告劉某某向本院提出訴訟請求：1、要求終止對學府嘉苑8號公寓503室的強制執(zhí)行；2、確認涉案房屋歸原告所有。事實與理由：2013年7月26日我在被告三泰開發(fā)公司開發(fā)的學府嘉苑購買了8號公寓503室，因該小區(qū)實際開發(fā)商李德順在開發(fā)樓盤時使用我經(jīng)營的建材商店材料，故沒有收取購房款，而是用欠我的材料130000.00元款抵頂購房款，并給我出具了購房收據(jù)。從2013年起我一直居住在此樓房。2017年我得知我的住房被三泰開發(fā)公司用于在被告北方貸款公司抵押借款，雙方簽訂了房屋買賣合同，并在房產(chǎn)部門辦理了預告登記。二被告的房屋買賣行為完全是為了借款，屬于無效的民事買賣行為。2017年8月2日我向法院提起執(zhí)行異議，2017年8月17日執(zhí)行異議被駁回，故提起執(zhí)行異議之訴。被告北方貸款公司辯稱，原告所述不是事實。我方與三泰開發(fā)公司沒有買賣合同，而是用房屋抵押貸款。因房產(chǎn)是新開發(fā)的，在房產(chǎn)部門以預告登記的形式辦理的抵押登記。三泰開發(fā)公司2013年9月份向我單位借款，2013年9月5日辦理預告登記，借款期限為6個月。借款到期后三泰開發(fā)公司無力償還，我單位向拜泉法院申請實現(xiàn)抵押物權(quán)，拜泉法院以（2014）拜商擔特字第2號民事裁定書，裁定對擔保的財產(chǎn)進行拍賣、變賣，所得款項我單位在借款本金及約定利息的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。在執(zhí)行過程中經(jīng)三次拍賣流拍，法院于2015年9月17日以（2014）拜民執(zhí)字232-5號執(zhí)行裁定書裁定該房屋歸我方所有。2016年我方與三泰開發(fā)公司進行房屋交接時，三泰開發(fā)公司提供原告劉某某從2015年11月30日至2016年11月30日租賃該房屋，租金為每年6000.00元。我方認為原告的主張無事實根據(jù)又無法律依據(jù)，我方取得爭議房產(chǎn)是依法，經(jīng)法定程序獲得，原告以案外人身份提出異議，已經(jīng)超出法定期限，請法院駁回原告的訴訟請求。被告三泰開發(fā)公司在法定期限內(nèi)未提交書面答辯意見。本案爭議的焦點是：1、本案涉爭的房屋原告是買售還是租賃；2、被告是否合法取得該房屋。針對第一個爭議焦點，原告劉某某提供的證據(jù)有：證據(jù)一、收據(jù)一份，證實2013年7月6日他在被告三泰開發(fā)公司購買了涉案房屋，總價款13萬元。并說明學府嘉苑小區(qū)1、2期樓房出售時給每個購房戶開具的都是這樣的收據(jù)，沒有購房合同的情況；證據(jù)二、2013到2017年電費票據(jù)10份、室內(nèi)照片5張，證實原告是從2013年開始一直居住此房，并對該房屋進行了簡單裝修，有一些裝修的柜子是不能拆除的情況；證據(jù)三、執(zhí)行異議案件審理中證人王曉華出庭的證言，證實2013年原告入住訴爭房屋。2015到2016年的租賃合同不是真實的，雙方不存在租賃關(guān)系，合同是寫給其他租戶看的，原告在居住期間沒有交納過租金的情況；證據(jù)四、證人李向陽證言，證實2000至2015年學府嘉苑施工時證人負責管理水電，他知道李德順用涉案房屋給劉某某頂了材料款，具體頂了多少錢和具體時間都不記得了，另證實劉某某從該樓交工一直居住至今的情況。被告北方貸款公司對證據(jù)一的真實性和證實內(nèi)容均有異議，認為該證據(jù)不能證實房屋買賣關(guān)系的成立，如果是房屋買賣收據(jù)上應寫明房屋的地點、面積、單價，不能只有總價，且在他方與三泰開發(fā)公司辦理抵押借款時，三泰開發(fā)公司出具了房產(chǎn)清楚沒有任何處置的書面材料；對證據(jù)二有異議，認為電費票據(jù)與此案無關(guān)，因為租房也得交納電費。照片與此案無關(guān)，任何人居住屋內(nèi)都應有自己使用的東西，不能證明房屋是買賣的而不是租賃的；對證據(jù)三有異議，認為王曉華出庭作證時，王曉華不知道房屋是租賃還是買賣關(guān)系，只知道沒有收過原告的費用；對證據(jù)四的質(zhì)證意見是，證人對其在學府嘉苑的工作時間幾次陳述都不一致，證言可信度不高。本院認為：被告雖然對原告提供的證據(jù)一有異議，但不能提供充分的證據(jù)證實其不真實性，只憑三泰開發(fā)公司借款時抵押物沒有處分的書面承諾，不足以推翻購房收據(jù)的存在，故本院對原告提供的證據(jù)一予以確認；被告對原告提供的證據(jù)二、三、四雖然有異議，但該三份證據(jù)從不同方面證實了原告從2013年開始在該房屋居住的事實，且能相互佐證，與原告陳述一致，故本院對原告提供的證據(jù)二、三、四予以確認。針對第二個爭議焦點，被告北方貸款公司提供的證據(jù)有：（2014）拜商擔特字2號民事裁定書、（2014）拜民執(zhí)字第232-5執(zhí)行裁定書，證實訴爭房屋已經(jīng)法院裁定歸其所有。原告認為兩份文書的認定和裁定是錯誤的，因為（2014）拜商擔特字2號民事案件中以明確記載著被告與三泰開發(fā)公司在房產(chǎn)處辦理的商品房買賣的預告登記并非抵押登記，法院憑雙方認可就確認為擔保物權(quán)，并以此作出法律文書是錯誤的。根據(jù)當事人的舉證、質(zhì)證及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下：2014年6月10日，拜泉縣人民法院以（2014）拜商擔特字2號民事裁定書，裁定準予拍賣、變賣被告三泰公司用于抵押的房屋，被告北方貸款公司對變價后所得款項在借款本金200萬元及約定利息范圍內(nèi)優(yōu)先受償。2015年9月17日拜泉縣人民法院以（2014）拜民執(zhí)字第232-5執(zhí)行裁定書，裁定將產(chǎn)權(quán)登記人為三泰開發(fā)公司總面積1250.13平方米的房屋（包括本案訴爭的房屋）所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到被告北方貸款公司名下。得知此情況后，原告劉某某于2017年8月2日向我院提出執(zhí)行異議，請求終止對學府嘉苑8號公寓503室的執(zhí)行，2017年8月17日我院以（2017）黑0231執(zhí)異14號執(zhí)行裁定書，駁回了原告的執(zhí)行異議，故原告提起執(zhí)行異議之訴。另查明：2013年7月26日，被執(zhí)行人三泰開發(fā)公司用學府嘉苑8號公寓503室抵償原告劉某某材料款13萬元，并給劉某某出具了購房收據(jù)。劉某某從2013年起一直在此房居住。本院認為，執(zhí)行異議之訴是指當事人和案外人對執(zhí)行標的實體權(quán)利存有爭議,請求執(zhí)行法院解決爭議而引起的訴訟。案外人提起執(zhí)行異議之訴，應當提供其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行民事權(quán)益的證據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理……。三泰開發(fā)公司被告北方貸款公司名為商品房買賣，實為借款擔保的行為，應當按照民間借貸法律關(guān)系審理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案被告北方貸款公司與三泰開發(fā)公司之間存在的是民間借貸法律關(guān)系，在金錢債務執(zhí)行過程中，原告劉某某對被告三泰開發(fā)公司名下的不動產(chǎn)提出異議，其提供的購房收據(jù)證實雙方實際上形成了商品房買賣關(guān)系，并已用頂賬方式支付了房屋的全部價款，其購房時間在借款抵押之前；證人王曉華、李向陽及劉某某提供的電費收據(jù)均能證實劉某某自2013年起一直在該房居??；因開發(fā)商手續(xù)不全等原因該小區(qū)的房屋至今不能辦理過戶手續(xù)。綜上，應認定原告劉某某的權(quán)利能夠排除執(zhí)行，其訴訟請求應予支持。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第（一）項、第二款的規(guī)定，判決如下：一、位于拜泉縣拜泉鎮(zhèn)學府嘉苑8號公寓503室歸原告劉某某所有；二、不得對學府嘉苑8號公寓503室執(zhí)行。案件受理費50.00元由被告黑龍江三泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提供副本，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院。
原告劉某某與被告訥河市北方小額貸款股份有限公司（以下簡稱北方貸款公司）、黑龍江三泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱三泰開發(fā)公司）執(zhí)行異議之訴一案，于2017年9月13日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告劉某某及其委托訴訟代理人韓文煜，被告北方貸款公司委托訴訟代理人朱曉峰、馬玉珍到庭參加訴訟，被告三泰開發(fā)公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟法。本案現(xiàn)已審理完結(jié)。

審判長　張　彬
審判員　宋　巖
審判員　張曉冬

書記員：李琳琳