原告：中國工商銀行股份有限公司黃某分行，住所地湖北省黃某市南京路18號，統(tǒng)一社會信用代碼91420200878423941m。
代表人：胡國祥，行長。
委托訴訟代理人：胡銳、肖遙，該行職工。
被告：黃細娥。
被告：馮某伍。
被告：馮自光。
被告：黃某市金博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省黃某市下陸區(qū)牛角山路73號，統(tǒng)一社會信用代碼91420200688484030f。
法定代表人：柏春雪，董事長。
委托訴訟代理人：李春愈，湖北眾焱律師事務所律師。
委托訴訟代理人：張明輝，湖北眾焱律師事務所實習律師。

原告中國工商銀行股份有限公司黃某分行（以下簡稱工行黃某分行）與被告黃細娥、馮某伍、馮自光、黃某市金博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金博公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2017年3月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告工行黃某分行的委托訴訟代理人胡銳、肖遙、被告金博公司的委托訴訟代理人李春愈、張明輝到庭參加了訴訟，被告黃細娥、馮某伍、馮自光經(jīng)本院公告送達開庭傳票未到庭。本案缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告工行黃某分行向本院提出訴訟請求：1、判令被告黃細娥、馮某伍、馮自光立即償還所欠原告的貸款本金3563526.41元及應付利息、罰息、復利之和（截止2017年2月28日）138946.97元，其后的利息、罰息、復利按照合同約定計算至貸款本息清償之日止；2、判令原告對本案抵押物在被告黃細娥、馮某伍、馮自光所欠的全部貸款本息及原告實現(xiàn)債權(quán)費用的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；3、判令被告金博公司對被告黃細娥、馮某伍、馮自光的上述債務承擔連帶清償責任；4、判令四被告承擔本案的訴訟費及實現(xiàn)債權(quán)的全部費用。事實與理由：2012年10月22日，原告與被告黃細娥、馮某伍、馮自光簽訂［個貸］字黃某分行個貸中心支行［2012］年28號《個人購房借款／擔保合同》，辦理個人商業(yè)用房貸款5000000元，貸款期限十年，還款方式為按月等額本息還款。合同中，被告黃細娥為借款人、抵押人，被告馮某伍、馮自光為共同借款人，被告馮某伍為抵押物共有人，被告金博公司為保證人。2012年10月24日原、被告辦理了房產(chǎn)預告抵押登記，同日原告依約將貸款本金5000000元匯入合同約定的賬戶。從2014年3月24日起，被告黃細娥、馮某伍、馮自光開始違約，截止至2016年10月17日已連續(xù)三個月未按時足額償還貸款本息。原告依據(jù)合同約定，于2016年10月18日向被告黃細娥、馮某伍、馮自光宣布合同項下貸款提前到期，要求立即歸還貸款本息，于同日向被告金博公司宣布貸款提前到期，要求其承擔保證責任。但時至今日，四被告均未能按約還本付息，原告多次主張權(quán)利無果，為維護自身合法權(quán)益，故訴至法院，望判如所請。
被告黃細娥、馮某伍、馮自光經(jīng)本院公告送達開庭傳票無正當理由未到庭，放棄了答辯及舉證、質(zhì)證的權(quán)利。
被告金博公司辯稱，被告黃細娥、馮某伍、馮自光所欠原告本息數(shù)額由法院核定；被告金博公司曾于2014年9月16日至2016年8月15日代替被告黃細娥、馮某伍、馮自光償還貸款2209247.66元；原告應當先以抵押房屋受償后，不足部分再向被告金博公司主張。
原告所提交的全部證據(jù)材料符合證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則，本院對其提交的證據(jù)予以采信。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2012年10月22日，被告黃細娥因購買房產(chǎn)需要，與原告工行黃某分行簽訂《個人購房借款／擔保合同》，雙方約定：原告同意向被告黃細娥發(fā)放個人購置商用房貸款，用于購買黃某市下陸區(qū)東方新天地2號樓幢2至4層辦公201號房屋。貸款期限為十年，實際放款日及到期日以借款憑證為準。貸款利率以貸款發(fā)放時適用的中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率為基準利率上浮15%確定，據(jù)此確定的利率以借款憑證記載為準。原告按照約定將貸款一次性劃入被告金博公司的銀行賬戶。如被告黃細娥未按合同約定日期（包括被宣布提前到期）償還貸款，原告有權(quán)按罰息利率按日計收利息；對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復利，罰息利率在利率的基礎(chǔ)上加收30%確定。被告黃細娥、馮某伍、馮自光自愿以所購買的黃某市下陸區(qū)東方新天地2號樓幢2至4層辦公201號房屋提供抵押擔保。被告金博公司作為保證擔保人承擔連帶責任保證，即保證人對合同項下全部貸款本金、利息、罰息、復利、違約金、補償金、原告為實現(xiàn)債權(quán)的費用和借款人所有其他應付費用承擔連帶保證責任。但在正式抵押登記手續(xù)辦理完畢，且原告收到記載有上述正式抵押登記信息的房屋他項權(quán)證書后，被告金博公司對條件滿足之日后到期的借款人債務免除保證責任。如被告金博公司未按合同約定履行保證擔保責任的，其授權(quán)原告從其開立的在中國工商銀行的所有本外幣賬戶中扣收相應款項用以清償，直到借款人在合同項下全部債務清償完畢之日止。主債權(quán)同時存在一個或多個物的擔?；虻谌吮ＷC的，不論相關(guān)物的擔保是由借款人提供還是由第三人提供，原告有權(quán)自行選擇實現(xiàn)擔保權(quán)的順序。被告馮某伍、馮自光作為共同還款人在合同上簽字，保證人被告金博公司加蓋公章，同時被告馮某伍作為抵押物共有人也在合同上簽名。同年10月24日，原告與被告黃細娥、馮某伍共同辦理了黃某市下陸區(qū)東方新天地2號樓幢2至4層辦公201號房屋的預告抵押權(quán)登記，取得了黃房預陸字第201207956號預告抵押登記權(quán)證。同日，原告向被告黃細娥指定的銀行賬戶匯款5000000元，雙方約定年利率為7.5325%。但被告黃細娥、馮某伍、馮自光其后未能按約還本付息，原告按約扣收被告金博公司的保證金1332052.27元，并于2016年10月18日在湖北日報上刊登通知，宣布貸款提前到期。截止2017年2月28日，被告黃細娥、馮某伍、馮自光差欠原告貸款本金3563526.41元，利息、罰息、復利合計138946.97元。經(jīng)原告多次催討無果，雙方因此成訴。

本院認為，原告與被告黃細娥、馮某伍、馮自光簽訂的《個人購房借款／擔保合同》是雙方真實意思的表示，其內(nèi)容合法有效，應受法律保護。被告黃細娥、馮某伍、馮自光未能按期還本付息，其行為已構(gòu)成違約，故本院對原告主張被告黃細娥、馮某伍、馮自光償還貸款本金3563526.41元及截止至2017年2月28日的利息、罰息、復利共計138946.97元，其后的利息、罰息、復利按照合同約定標準從2017年3月1日計算至貸款本息實際清償之日止的訴訟請求予以支持。對原告主張對被告黃細娥、馮某伍所有的位于黃某市下陸區(qū)東方新天地2號樓幢2至4層辦公201號房屋折價或拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，本院認為，原告與被告黃細娥、馮某伍已就抵押財產(chǎn)辦理了預告抵押登記，故本院對原告主張在被告黃細娥、馮某伍、馮自光未支付的貸款本金及利息、罰息、復利及原告主張債權(quán)費用的范圍內(nèi)對抵押房屋折價或者拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求予以支持。被告金博公司辯稱原告應先行使抵押權(quán)，不足部分才能向其主張保證擔保責任，本院認為，原、被告雙方在借款合同中已約定原告可自行選擇實現(xiàn)擔保權(quán)的順序，故本院對原告主張被告金博公司對被告黃細娥、馮某伍、馮自光所欠貸款本金、利息、罰息、復利及實現(xiàn)債權(quán)的費用承擔連帶清償責任的訴訟請求予以支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百九十八條、第二百零四條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔保法》第十八條、第二十一條、第三十三條、第三十四條第（六）項、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃細娥、馮某伍、馮自光于本判決生效后十五日內(nèi)償還原告中國工商銀行股份有限公司黃某分行貸款本金3563526.41元及截止至2017年2月28日的利息、罰息、復利合計138946.97元，并按照《個人購房借款／擔保合同》約定的標準向原告支付從2017年3月1日至貸款本息實際清償之日止的利息、罰息、復利及實現(xiàn)債權(quán)所支出的費用，被告黃某市金博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述債務承擔連帶清償責任；
二、原告中國工商銀行股份有限公司黃某分行在被告黃細娥、馮某伍、馮自光未償還的貸款本金、利息、罰息、復利及為主張本案債權(quán)而支出費用的范圍內(nèi)對被告黃細娥、馮某伍所有的位于黃某市下陸區(qū)東方新天地2號樓幢2至4層辦公201號房屋折價或拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費36418元、公告費560元，由被告黃細娥、馮某伍、馮自光、黃某市金博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審判長 黃鑌
人民陪審員 岑智
人民陪審員 熊豐

書記員： 鄺慧敏