原告：單某某，女，漢族，1991年5月出生，住湖北省十堰市張灣區(qū)。
被告：
湖北匯星置業(yè)有限公司。住所地：湖北省十堰市珠海街*號(hào)。
法定代表人：錢明誠，該公司董事長。
委托代理人：龐美剛，
十堰市張灣區(qū)東風(fēng)法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行調(diào)解、和解的特別授權(quán)。
被告：
十堰彪炳置業(yè)有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)江蘇路*號(hào)。
法定代表人：楊麗紅，該公司董事長。
委托代理人：王富海，
湖北同聯(lián)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行調(diào)解，代收法律文書的特別授權(quán)。
原告單某某訴被告
十堰彪炳置業(yè)有限公司（下稱彪炳置業(yè)公司）、被告

湖北匯星置業(yè)有限公司（下稱匯星置業(yè)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告單某某、被告彪炳置業(yè)公司的委托代理人王富海和被告匯星置業(yè)公司的委托代理人龐美剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告單某某提出下列訴訟請(qǐng)求：1.判決解除單某某和匯星置業(yè)公司簽訂的《借款抵還商品房合同書》；2.判令匯星置業(yè)公司返還單某某購房款14.2萬元，并按月利率2%向單某某支付違約金129880元（自2014年3月17日暫計(jì)至2018年12月16日止）；3.彪炳置業(yè)公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；4.匯星置業(yè)公司和彪炳置業(yè)公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：彪炳置業(yè)公司在開發(fā)建設(shè)十堰市江蘇路“彪炳盛世廣場(chǎng)”項(xiàng)目（市政拆遷原址新建還建房二期C3-C5）期間，于2014年3月8日和匯星置業(yè)公司簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定：彪炳置業(yè)公司將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給匯星置業(yè)公司，并保障項(xiàng)目合法進(jìn)行，項(xiàng)目仍以彪炳置業(yè)公司名義開發(fā)，匯星置業(yè)公司享有項(xiàng)目經(jīng)營管理權(quán)、決策權(quán)、財(cái)產(chǎn)支配權(quán)，彪炳置業(yè)公司有義務(wù)協(xié)助。協(xié)議還對(duì)雙方投資收益如何分配進(jìn)行約定。此后，匯星置業(yè)公司于2014年3月17日與單某某簽訂《借款抵還商品房合同書》。合同約定：單某某在合同簽訂7日內(nèi)向匯星置業(yè)公司出借10萬元，如需車位1個(gè)另出借10萬元，抵還商品房為彪炳盛世廣場(chǎng)5號(hào)樓18層5-C2房型，建筑面積約105平方米，最終以辦理的商品房預(yù)售登記面積為準(zhǔn)，每平方米4500元。協(xié)議約定，逾期交房按總價(jià)日萬分之三支付違約金；超期90天以上，單某某有權(quán)終止合同，匯星置業(yè)公司退還已收房款。合同簽訂后，單某某當(dāng)日按匯星置業(yè)公司要求支付房款4.2萬元,2015年7月21日又支付10萬元。但匯星置業(yè)公司至今不履行合同義務(wù)，據(jù)單某某了解，合同約定的房屋已被賣給他人并辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，匯星置業(yè)公司也無其他房源可供銷售。
被告匯星置業(yè)公司辯稱：1.匯星置業(yè)公司受彪炳置業(yè)公司委托訂立合同，合同相對(duì)人是彪炳置業(yè)公司和單某某，匯星置業(yè)公司不是適格主體；2.同理，彪炳置業(yè)公司是委托人，合同責(zé)任也應(yīng)由彪炳置業(yè)公司承擔(dān)。請(qǐng)求駁回單某某對(duì)匯星置業(yè)公司的起訴。
被告彪炳置業(yè)公司辯稱：1.單某某是與匯星置業(yè)公司簽訂的合同，根據(jù)合同相對(duì)性原則，彪炳置業(yè)公司對(duì)單某某和匯星置業(yè)公司之間的合同關(guān)系不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；2.在彪炳置業(yè)公司與匯星置業(yè)公司簽訂的《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中，彪炳置業(yè)公司的公章是柯昌舉偽造的，且匯星置業(yè)公司收取的資金很大部分都轉(zhuǎn)給了柯昌舉個(gè)人，為了查明事實(shí)，彪炳置業(yè)公司申請(qǐng)追加柯昌舉為被告；3.項(xiàng)目不是匯星置業(yè)公司的，當(dāng)時(shí)也沒有辦理預(yù)售許可手續(xù)，匯星置業(yè)公司無權(quán)預(yù)售范圍，本案應(yīng)是民間借貸糾紛，不應(yīng)按商品房預(yù)售合同糾紛處理；4.匯星置業(yè)公司和柯昌舉涉嫌犯罪，彪炳置業(yè)公司認(rèn)為應(yīng)移交公安機(jī)關(guān)處理，本案應(yīng)中止審理。綜上，彪炳置業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
經(jīng)審理查明：2014年3月8日，柯昌舉代表彪炳置業(yè)公司作為甲方與作為乙方的匯星置業(yè)公司簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。該協(xié)議約定：彪炳置業(yè)公司將江蘇路市政拆遷原址新建還建房二期（C3-C5）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給匯星置業(yè)公司，雙方繼續(xù)合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；合作方式是以彪炳置業(yè)公司名義進(jìn)行開發(fā)、銷售，但經(jīng)營管理權(quán)、決策權(quán)、財(cái)產(chǎn)支配權(quán)全部由匯星置業(yè)公司享有，彪炳置業(yè)公司予以協(xié)助等。雙方還約定，匯星置業(yè)公司使用項(xiàng)目融資的范圍僅限于匯星置業(yè)公司按本協(xié)議約定應(yīng)取得的權(quán)益，銷售回款及融資必須優(yōu)先用于本項(xiàng)目建設(shè)，剩余部分匯星置業(yè)公司可以收回相應(yīng)的投資款；本合同自雙方簽字蓋章之日起乙方第一筆款支付后生效等。
2014年3月12日，柯昌舉代表彪炳置業(yè)公司向匯星置業(yè)公司的法定代表人錢明誠出具了《委托書》。載明：委托人為彪炳置業(yè)公司，受委托人錢明誠，代理事項(xiàng)是融資、銷售，代理權(quán)限為僅限于“江蘇路市政拆遷原址新建還建房項(xiàng)目”的融資、銷售（特別提示：融資銷售款必須轉(zhuǎn)入委托人的指定賬號(hào)，委托時(shí)間在2014年3月31日前有效）”。
2014年3月17日，匯星置業(yè)公司作為甲方與作為乙方的單某某簽訂《借款抵還商品房合同書》。約定：乙方在7日內(nèi)向甲方出借10萬元，如需車位1個(gè)另出借10萬元；甲方抵還給乙方的商品房為彪炳盛世廣場(chǎng)5號(hào)樓18層5-C2房型，建筑面積約105平方米，最終以辦理的商品房預(yù)售登記面積為準(zhǔn)，每平方米4500元（含暖氣、熱水、燃?xì)獾冉涌谫M(fèi)）；項(xiàng)目建設(shè)至取得商品房預(yù)售許可證并為乙方辦理商品房預(yù)售登記證及辦理商品房預(yù)告登記30日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方交齊剩余房款，如乙方愿意貸款的可采取按揭貸款籌款；交房時(shí)間（以領(lǐng)取住房鑰匙為準(zhǔn)）為本合同簽訂之日起510天（約17個(gè)月）內(nèi)，本項(xiàng)目竣工備案證辦理到位后12個(gè)月內(nèi)甲方向乙方交付房屋產(chǎn)權(quán)證（土地證、房產(chǎn)證），發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)；甲方在本項(xiàng)目具備預(yù)售條件后，按照搬遷戶—乙方—對(duì)外銷售的順序通知乙方看房；甲方不能按期交房，按約定還房面積的總價(jià)日萬分之三支付違約金，超期90天以上，乙方有權(quán)終止合同；如果因甲方超期交房而造成乙方要求退房的，甲方應(yīng)還乙方已交的房款；乙方不能按時(shí)支付房款，甲方有權(quán)拒絕交房；甲方和其他第三人的債務(wù)糾紛不得損害乙方的權(quán)益和交房時(shí)間，否則承擔(dān)相關(guān)責(zé)任等。
協(xié)議簽訂當(dāng)日，單某某向匯星置業(yè)公司支付4.2萬元,2015年7月21日支付10萬元。匯星置業(yè)公司于2014年3月24日、5月23日、6月25日、7月4日分別向彪炳置業(yè)公司支付了500萬元、500萬元、100萬元、40萬元，合計(jì)1140萬元。
2014年4月15日，匯星置業(yè)公司向十堰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出具了《承諾書》，載明“我公司與彪炳置業(yè)公司就項(xiàng)目融資事項(xiàng)進(jìn)行了約談，我公司充分尊重有關(guān)部門意見，承諾終止與彪炳置業(yè)公司項(xiàng)目融資合作”。
2015年9月，房管部門向彪炳置業(yè)公司核發(fā)了江蘇路市政拆遷還建項(xiàng)目3棟、5棟綜合樓的預(yù)售許可證。
彪炳置業(yè)公司與匯星置業(yè)公司簽訂的《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》在履行過程中發(fā)生爭議，彪炳置業(yè)公司拒絕履行《借款抵還商品房合同書》，并將涉案房屋出售給了他人。
另查明：十堰市公安局茅箭區(qū)分局已受理王平控告的彪炳置業(yè)公司被職務(wù)侵占案件?？虏e在前述《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《委托書》中適用的印章不是彪炳置業(yè)公司的備案印章。

本院認(rèn)為：柯昌舉是時(shí)任彪炳置業(yè)公司的法定代表人，其以彪炳置業(yè)公司名義從事的經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)由彪炳置業(yè)公司承擔(dān)民事責(zé)任，柯昌舉是否按照公司內(nèi)部規(guī)定使用印章不影響本案中彪炳置業(yè)公司對(duì)外應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。
委托書雖然是彪炳置業(yè)公司向錢明誠出具的，但從雙方簽訂的《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及履行過程來看，彪炳置業(yè)公司委托匯星置業(yè)公司銷售房屋才是雙方的真實(shí)意思表示。理由是：1.委托書是為履行《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的部分事務(wù)而出具，《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的當(dāng)事人是匯星置業(yè)公司而不是錢明誠；2.從事商品房銷售的主體應(yīng)當(dāng)是具備相應(yīng)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，錢明誠個(gè)人不具備銷售房地產(chǎn)的資格，彪炳置業(yè)公司應(yīng)不會(huì)將銷售房地產(chǎn)的事務(wù)委托給不具備資格的主體；3.錢明誠是匯星置業(yè)公司的法定代表人。在現(xiàn)實(shí)生活中，將企業(yè)法人與其法定代表人身份混淆的情況時(shí)有發(fā)生。
涉案房地產(chǎn)是彪炳置業(yè)公司開發(fā)，雖然在《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定將二期項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給匯星置業(yè)公司，但仍以彪炳置業(yè)公司的名義銷售并辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。在彪炳置業(yè)公司沒有將公司印章等資料移交給匯星置業(yè)公司的情況下，為了履行前述協(xié)議，彪炳置業(yè)公司向匯星置業(yè)公司出具委托書便于匯星置業(yè)公司銷售房屋。因此，彪炳置業(yè)公司與匯星置業(yè)公司之間并不是委托代理關(guān)系，而是雙方以委托的形式來履行《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
匯星置業(yè)公司與單某某簽訂的《借款抵還商品房合同書》中，約定匯星置業(yè)公司交付的是房屋，而不是歸還借款，因此該合同不屬于借款合同。合同約定了交付的標(biāo)的物是特定房屋，有房屋價(jià)格、交房時(shí)間等房屋買賣合同應(yīng)具備的條款，因此，上述合同屬于商品房買賣合同。在單某某起訴之前，彪炳置業(yè)公司已取得了涉案房屋的商品房預(yù)售許可，且根據(jù)《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《委托書》，匯星置業(yè)公司有出售房屋的權(quán)利，因此，匯星置業(yè)公司與單某某簽訂的《借款抵還商品房合同書》應(yīng)認(rèn)定為有效。因涉案房屋已出售給他人，《借款抵還商品房合同書》無法履行，單某某要求解除該合同應(yīng)予支持。單某某請(qǐng)求返還購房款10萬元符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。雙方約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)，日萬之三折算為年利率超出24%，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》，年利率超出24%的部分不應(yīng)支持，即違約金應(yīng)按12.7萬元本金的年利率24%計(jì)算，自2014年3月17日起算至判決生效之日止，2018年12月16日以后生效的，計(jì)算至2018年12月16日。
匯星置業(yè)公司是《借款抵還商品房合同書》的當(dāng)事人，且其根據(jù)《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》來銷售應(yīng)轉(zhuǎn)讓給自己的房屋，應(yīng)承擔(dān)上述返還購房款14.2萬元并支付違約金的責(zé)任。彪炳置業(yè)公司沒有依《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》協(xié)助匯星置業(yè)公司履行《借款抵還商品房合同書》，且將涉案房屋又出售給他人，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項(xiàng)、第九十七條、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款規(guī)定，判決如下：

一、被告
湖北匯星置業(yè)有限公司返還單某某購房款142000元并支付違約金（以142000元為本金按年利率24%計(jì)算，其中42000元本金自2014年3月17日起計(jì)算，10萬元本金自2015年7月21日起計(jì)算，判決在****年**月**日出生效的，計(jì)算至判決生效之日；判決在2018年12月16日以后生效的，計(jì)算至2018年12月16日止）；
二、被告
十堰彪炳置業(yè)有限公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
三、駁回原告單某某的其他訴訟請(qǐng)求。
以上款項(xiàng)于本判決生效后十日內(nèi)支付。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5378元，減半收取2689元，由被告
湖北匯星置業(yè)有限公司，退還原告單某某2689元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)根據(jù)不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。戶名：湖北省十堰市中級(jí)人民法院；開戶銀行：
中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰北京路支行；帳號(hào)：17×××01。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級(jí)人民法院，郵編：442000；地址：十堰市張灣區(qū)浙江路66號(hào)。上訴人應(yīng)將注明一審案號(hào)的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，該期間從指定履行期間的最后一日起計(jì)算。

審判員 張京鄖

書記員： 彭苗