原告（反訴被告）十堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白浪街道辦事處白浪堂社區(qū)居民委員會，住所地：十堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白浪堂社區(qū)。
負責人鄭紅艷，該居民委員會主任。
委托代理人賈邦志，湖北武當律師事務所律師，代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，代為調(diào)解、和解，代收法律文書。
被告（反訴原告）高某某。
委托代理人龐美剛，十堰市張灣區(qū)東風法律服務所法律工作者，代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，代為調(diào)解、和解，代收法律文書。
被告夏寶某。

原告十堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白浪街道辦事處白浪堂社區(qū)居民委員會（以下簡稱白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會）訴被告高某某、被告夏寶某房屋租賃合同糾紛，原告高某某反訴被告白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員傅娟娟獨任審判，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會的負責人鄭紅艷及委托代理人賈邦志，被告（反訴原告）高某某及委托代理人龐美剛，被告夏寶某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會訴并辯稱：2008年，原告從十堰市第五中學處購買了位于該校大門西邊（白浪東路26號）房屋一棟，該房屋上下各四間。2012年2月13日，原告與被告夏寶某簽訂了一份《房屋租賃合同》，原告將位于前述房屋中編號為1-13的房屋（注：1、從第五中學大門口起算，第1間。2、合同上載明的“1-14”有誤，應為“1-13”。）出租給被告夏寶某使用。合同約定，租賃期限為1年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。年租金為6000元整。合同還約定，承租人不得隨意轉(zhuǎn)租。此后，雙方一直未簽訂書面合同。不知從何時起，被告夏寶某私自將所從原告處承租的房屋轉(zhuǎn)租給被告高某某。2014年年底，原告通知被告，自2015年1月1日起，解除雙方的租賃合同關(guān)系。并責令被告于2015年1月1日前騰退搬出所租房屋。此后，被告以各種理由予以推諉，拒不騰退搬出房屋，且一直未向原告賠償其非法占有使用房屋的損失費用。原告根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認為原告單方解除租賃合同有效，被告拒不騰退搬出房屋屬于無法無據(jù)，且侵害了原告的合法權(quán)益，原告特訴至法院，請求：1、依法確認原告與被告高某某解除房屋租賃合同關(guān)系有效；2、依法判決二被告立即共同向原告返還所承租的房屋，立即騰退搬出該房屋；3、依法判決二被告立即共同向原告賠償占用房屋損失費，損失費每月按照1000元計算（自2015年1月1日起算，至被告實際騰退房屋搬出完畢之日止）；4、本案訴訟費由被告承擔。被告高某某反訴中部分陳述不實，被告高某某未向白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會交納轉(zhuǎn)讓費，其請求白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會向其支付轉(zhuǎn)讓費無事實與法律依據(jù)；白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會并沒有違約，不應當承擔任何違約責任。綜上，請求依法駁回被告高某某的反訴請求，反訴費由被告高某某承擔。
原告（反訴被告）白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一：組織機構(gòu)代碼證、當選證書、法定代表人身份證復印件各一份，證明原告主體信息。
證據(jù)二：身份證復印件一份，證明被告夏寶某和高某某的身份信息。
證據(jù)三：2012年2月13日簽訂的《房屋租賃合同》一份，證明原告與夏寶某簽訂租賃合同的事實。
證據(jù)四：證明一份，證明原告購買本案租賃房屋的事實。
經(jīng)審理查明：白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會與夏寶某于2012年2月13日簽訂了《房屋租賃合同》一份，將白浪堂1-14號（實際為1-13號）門面房租賃給夏寶某使用，約定租賃期限自2012年1月1日至2012年12月31日止。2012年9月，夏寶某自行與被告高某某協(xié)商轉(zhuǎn)讓門面房一事，2012年10月15日，夏寶某與高某某簽訂《門面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，夏寶某將其租賃的門面自行轉(zhuǎn)讓給高某某，高某某支付給夏寶某78000元，當天，夏寶某把房屋交付給高某某使用。爾后，高某某與白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會補充簽訂了《房屋租賃合同》一份，將白浪堂一樓1-13號門面房租賃給高某某使用，租賃期限約定自2012年10月1日至2013年10月31日止，年租金為6000元，合同到期后，雙方未再簽訂書面租賃合同，高某某一直交納租金直至2014年12月31日，2014年7月至2014年12月的租金標準雙方約定價格為4000元（年租金8000元）。2015年4月，白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會通知高某某，要收回房屋自用，要求高某某按照每月1000元的標準支付欠交的房租，并終止雙方的租賃合同，高某某不同意，拒不搬離，白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會對租賃房租停水停電，高某某未再交納2015年1月1日以后的租金及2015年4月以后的水電費，雙方發(fā)生糾紛，提起訴訟。
2008年，白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會出資購買十堰市第五中學位于白浪東路26號的上下各四間房屋，白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會將一層的四間房屋出租，至今未能取得房屋所有權(quán)證。

本院認為：白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會與高某某于2012年9月30日簽訂的《房屋租賃合同》屬實，白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會未能舉證證明該出租房屋系取得建設工程規(guī)劃許可證、按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設，經(jīng)批準、按照批準內(nèi)容建設，雙方簽訂的租賃合同無效。但房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。高某某應當及時返還租賃房屋，支付2015年1月1日之后的房屋使用費，可以參照2014年的租金標準，雙方認可交納的租金是根據(jù)市場行情逐年上漲2000元，十堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白浪街道辦事處白浪堂社區(qū)居民委員會請求按照每月1000元的標準支付房屋使用費，本院予以支持年租金為10000元。高某某為履行其與夏寶某的約定，支付給夏寶某轉(zhuǎn)讓費78000元，是兩人之間的自愿行為，與白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會沒有關(guān)聯(lián)。白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會與高某某簽訂了租賃合同時，并未收取租金以外的其他費用，高某某以其支付的轉(zhuǎn)讓費沒有收回成本為由要求白浪街辦白浪堂社區(qū)居委會賠償其78000元沒有事實和法律依據(jù)，其請求本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、《最高人民法院〈關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋〉》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、被告高某某于本判決生效后十五日內(nèi)將其租用的白浪東路26號1-13號門面房屋返還給原告十堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白浪街道辦事處白浪堂社區(qū)居民委員會；
二、被告高某某將門面房屋使用費支付給原告十堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白浪街道辦事處白浪堂社區(qū)居民委員會（房屋使用費計算方式為：從2015年1月1日起至該房屋交付給十堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白浪街道辦事處白浪堂社區(qū)居民委員會時止，每日按27.4元計算）；
三、駁回原告十堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白浪街道辦事處白浪堂社區(qū)居民委員會對被告夏寶某的訴訟請求及其他訴訟請求；
四、駁回反訴原告高某某的訴訟請求。
以上應付款項應于判決生效后十日內(nèi)支付。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費150元，反訴費875元，合計1025元，退還原告（反訴被告）十堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白浪街道辦事處白浪堂社區(qū)居民委員會75元，由被告（反訴原告）高某某負擔950元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱：湖北十堰市中級人民法院；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；帳號：17×××01。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交訴訟費用，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理通知書）。
本判決發(fā)生法律效力后，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書指定履行期間的最后一日起計算。

審判員　　傅娟娟

書記員：陳梓燁 附相關(guān)法律條文 《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條承擔民事責任的方式主要有： （四）返還財產(chǎn)； …… 《中華人民共和國合同法》 第五十二條有下列情形之一的，合同無效： （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 《最高人民法院〈關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋〉》 第二條出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。 第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法一般應予支持。