原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司。住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)漢江街辦東環(huán)路9號。
法定代表人譚孝國，該公司董事長。
委托代理人陳應平，該公司項目經(jīng)理。代理權限：承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解等。
委托代理人熊光輝，湖北無為律師事務所律師。代理權限：一般代理。
被告湖北榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市車城南路52號。
法定代表人何良躍，該公司董事長。
委托代理人魏明亮，該公司法律顧問。代理權限：調解、代收法律文書等。
委托代理人何智軍，該公司員工。代理權限：一般代理。

原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司（以下簡稱華廈公司）與被告湖北榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱榮某公司）建設工程施工合同糾紛一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法組成由審判員張京鄖擔任審判長、審判員張昌安主審、人民陪審員彭繡霖參加的合議庭，公開開庭進行了審理。原告華廈公司的委托代理人熊光輝、陳應平，被告榮某公司的委托代理人魏明亮、何智軍到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明：2012年10月10日，湖北房縣神農(nóng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（后變更為榮某公司）與竹山縣華廈建筑安裝工程有限責任公司（后變更為華廈公司）簽訂《建設工程施工合同》及《主體工程承包補充協(xié)議》，約定由華廈公司為榮某公司建設馨港灣洗浴會所。約定于2012年10月24日以前開工，工期為360天，開工時間以榮某公司通知為準。承包價格按建筑面積每平方米1325元。華廈公司需向榮某公司交納保證金50萬元。華廈公司于2012年10月15日前向榮某公司交納了保證金50萬元。但因榮某公司未能辦理全部審批手續(xù)，涉訴工程無法開工。2013年5月1日，榮某公司法定代表人何良躍向華廈公司出具承諾：“①本工程壓金伍拾萬元按月息伍分計息。按條子的日期為準。②兩年來的為本項目消毫的費用補償貳拾萬元整。③以上本息、費用在2013年5月10號以前付清。如在5月10日沒有對現(xiàn)，超一天加現(xiàn)金伍仟元整”。后華廈公司索款無果，遂訴諸本院。
另查明，榮某公司提供了借條2張共計15萬元，要求從應支付華廈公司保證金中予以抵扣。華廈公司同意抵扣李立平2013年9月14日的3萬元借款，但不同意抵扣陳緒平2013年4月26日的12萬元借款。

本院認為：湖北房縣神農(nóng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與竹山縣華廈建筑安裝工程有限責任公司簽訂《建設工程施工合同》及《主體工程承包補充協(xié)議》，雙方間成立建設工程施工合同關系，相互間的權利義務，分別應由變更登記后的榮某公司及華廈公司承擔。合同簽訂后，所涉工程因榮某公司未能辦理相關審批手續(xù)不能開工，不屬不可抗力。榮某公司因此認為其不應承擔責任的抗辯理由不能成立，本院不予采納。2013年5月1日，榮某公司法定代表人何良躍向華廈公司出具的承諾，是在涉訴工程因審批手續(xù)不全無法開工的情況下，雙方終止合同履行，并對相互間合同糾紛的協(xié)商處理，對雙方當事人均具有拘束力。在該承諾中，雙方約定榮某公司補償華廈公司消耗費用20萬元，是對華廈公司所遭受的損失金額的約定，其他事項屬對榮某公司違約責任的約定。榮某公司未按其約定履行，應承擔違約責任。但依其約定的方式計算，榮某公司應承擔的違約金已遠遠超出了華廈公司的具體損失。榮某公司可以要求適當降低。榮某公司對其應承擔責任的辯解意見，實質上包含了對違約金過高要求調整的意愿，應予酌情考慮。根據(jù)本案實際，本院對榮某公司應承擔的違違金以超過其損失的30%即26萬元為限予以認定。因已超過了華廈公司的損失金額，對其要求賠償損失不再重復計算。
對榮某公司應返還華廈公司的保證金50萬元，華廈公司同意扣除其承諾返還保證金后，李立平于2013年9月14日的3萬元的借款，該款可從中抵扣。但對其承諾返還保證金前陳緒平于2013年4月26日的12萬元借款，華廈公司并不認可。陳立平出具的12萬元借條形成后4日，榮某公司承諾返還華廈公司保證金50萬元。如該借款確系華廈公司借款，一般情況下，榮某公司在很短時間內(nèi)承諾給付華廈公司保證金時，大多會要求相互抵扣。但榮某公司承諾返還保證金并未將該12萬元借款予以抵扣?，F(xiàn)無證據(jù)證明陳緒平的前述借款系華廈公司對榮某公司的借款，不符合法定抵銷的情形，榮某公司要求抵銷此借款，本院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百六十九條、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十八條、第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司保證金47萬元；
二、被告湖北榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司工程補償款及違約金共計26萬元；
三、駁回原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費31200元，由被告湖北榮某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔30000元，原告十堰市華夏建筑安裝工程有限公司負擔1200元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱：十堰市財政局非稅收入?yún)R繳結算戶；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行十堰五堰支行；帳號：17×××33－1。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。

審　判　長　　張京鄖 審　判　員　　張昌安 人民陪審員　　彭繡霖

書記員：陳方芳