北京市第一中級人民法院
民事判決書
（2001）一中民終字3079號
上訴人（原審原告、反訴被告）北京數(shù)碼港科技有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)和平街西苑9號樓。
法定代表人汪海濱，經(jīng)理。
委托代理人王毅偉，北京大正—國都律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）北京華威大廈有限公司，住所地北京市西城區(qū)西單北大街130號。
法定代表人羅康瑞，董事長。
委托代理人汪京平，男，39歲，北京華威大廈有限公司辦公室主任，住北京市海淀區(qū)羊坊店331號。
委托代理人張汝平，北京市北方律師事務(wù)所律師。
上訴人北京數(shù)碼港科技有限公司（以下簡稱數(shù)碼港公司）與北京華威大廈有限公司（以下簡稱華威大廈公司）因房屋租賃合同一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（2001）西民初字第888號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人數(shù)碼港公司之委托代理人王毅偉、被上訴人華威大廈公司之委托代理人汪京平、張汝平到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
2001年1月，數(shù)碼港公司訴至原審法院稱，我公司與華威大廈公司簽訂租賃合同，約定由我公司承租華威大廈公司五層2789平方米場地用以經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)產(chǎn)品，租賃期三年，第一年度租金為720萬元人民幣。在合同履行中，我公司依合同向華威大廈公司交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金人民幣180萬元，并對承租場地進(jìn)行裝修、招租，按時(shí)交納了租金。2000年12月15日，我公司向華威大廈公司提出逾期交納租金的請求，而華威大廈公司在我公司并不知情的情況下，于2001年1月4日私自召集我公司出租的租戶開會(huì)，要求租戶自當(dāng)日起直接與華威大廈公司簽訂合同，將租金交給華威大廈公司。同月12日華威大廈公司單方面解除合同，并于16日強(qiáng)行封閉華威大廈五層，造成我公司及租戶無法正常經(jīng)營，失去了對承租場地的經(jīng)營權(quán)及管理權(quán)，租賃合同已無法繼續(xù)履行。故請求與華威大廈公司解除租賃合同，由華威大廈公司退還我公司支付的風(fēng)險(xiǎn)抵押金180萬元，賠償因其違約給我公司造成的各項(xiàng)損失合計(jì)1545390元。對華威大廈公司的反訴請求，我公司只同意補(bǔ)付2000年12月份的租金60萬元。
華威大廈公司在原審法院辯稱，數(shù)碼港公司未按合同規(guī)定的時(shí)間交納2000年12月份的租金，已構(gòu)成違約；我公司曾兩次發(fā)出書面通知，要求數(shù)碼港公司按約定交納租金，數(shù)碼港公司均未予任何回復(fù)。在合同已沒有繼續(xù)履行之可能的情況下，我公司向數(shù)碼港公司發(fā)出解約通知，并要求其于1月15日交還場地。因數(shù)碼港公司于1月16日未提出異議，故我公司于當(dāng)日17時(shí)要求其人員撤離場地，為保證其它樓層正常經(jīng)營及公共安全，我公司于當(dāng)日18時(shí)關(guān)閉了顧客通道，保留公共通道。這是我方工作人員的正常管理活動(dòng)，談不上強(qiáng)行進(jìn)入場地。現(xiàn)我公司五層仍由數(shù)碼港公司之租戶經(jīng)營。我公司同意解除與數(shù)碼港公司的租賃合同，但由于雙方合同中有風(fēng)險(xiǎn)抵押金轉(zhuǎn)化為違約金的規(guī)定，故不同意返還180萬元風(fēng)險(xiǎn)抵押金；且數(shù)碼港公司的裝修、制作未經(jīng)我公司同意，與我方無關(guān)，我公司不同意賠償。同時(shí)，我公司反訴要求數(shù)碼港公司按每月60萬元，支付2000年12月起至合同解除之日止的租金、違約金180萬元（含滯納金及賠償金）及其租賃期間的電話費(fèi)35316.83元。
原審法院經(jīng)審理后確認(rèn)，數(shù)碼港公司與華威大廈公司于2000年6月20日簽訂的租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，故該租賃合同合法、有效，雙方均應(yīng)按合同的約定享受權(quán)利、履行義務(wù)。數(shù)碼港公司未按合同約定的時(shí)間支付2000年12月租金，系屬違約，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付逾期租金及違約僉。華威大廈公司在多次催告數(shù)碼港公司給付租金，而數(shù)碼港公司仍未給付的情況下有權(quán)行使合同解除權(quán)?，F(xiàn)數(shù)碼港公司與華威大廈公司均同意解除合同，本院不持異議；對于180萬元風(fēng)險(xiǎn)抵押金，華威大廈公司應(yīng)予返還；數(shù)碼港公司所要求的裝修及制作費(fèi)，因其違約，故該部分損失應(yīng)由其自行承擔(dān)；華威大廈公司反訴要求數(shù)碼港公司支付2000年12月起的租金及要求數(shù)碼港公司支付180萬元違約金、租賃期間的電話費(fèi)，系合理要求，本院予以支持。數(shù)碼港公司補(bǔ)付租金的截止日期本應(yīng)以騰空華威大廈公司五層的時(shí)間為準(zhǔn)；現(xiàn)華威大廈公司要求補(bǔ)付至2001年4月25日，且電話費(fèi)要求給付至2001年3月20日，本院不持異議。故判決，一、解除原告數(shù)碼港公司與被告華威大廈公司于二○○○年六月二十日所簽訂的租賃合同。二、被告北京華威大廈公司有限公司返還原告數(shù)碼港公司風(fēng)險(xiǎn)抵押金一百八十萬元。三、原告數(shù)碼港公司給付被告華威大廈公司自二○○○年十二月至二○○一年四月二十五日之欠租共計(jì)二百九十萬元。四、原告數(shù)碼港公司給付被告華威大廈公司違約金一百八十萬元。五、原告數(shù)碼港公司給付被告華威大廈公司租賃期間的電話費(fèi)三萬五千三百一十六元八角三分。以上二、三、四、五項(xiàng)相互折抵后，原告數(shù)碼港公司于本判決生效后十日內(nèi)給付被告華威大廈公司人民幣二百九十三萬五千三百一十六元八角三分。逾期付款按中國人民銀行逾期付款滯納金的計(jì)算方法給付滯納金。六、駁回原告數(shù)碼港公司其他之訴訟請求。
判決后，數(shù)碼港公司不服，上訴至本院。數(shù)碼港公司認(rèn)為：1.合同雖約定每月5日前給付租金，但雙方又口頭約定變更為每月25日前給付租金，數(shù)碼港公司按口頭約定遲延18日支付租金，按照雙方約定，可以由數(shù)碼港公司支付滯納金，而不應(yīng)導(dǎo)致雙方解除租賃合同。一審法院不僅未認(rèn)定上述事實(shí)，對華威大廈公司單方解除合同的嚴(yán)重違約行為也未進(jìn)行處罰，反而認(rèn)定數(shù)碼港公司違約，判決由數(shù)碼港公司支付違約金180萬元，對其因裝修而造成的146萬元的損失不予考慮，這種判決顯失公平。2.華威大廈公司在2001年1月16日下午派人強(qiáng)行接收了數(shù)碼港公司承租的華威大廈五層，使數(shù)碼港公司無法再正常經(jīng)營，租金應(yīng)計(jì)算至1月16日，而一審法院仍判決由數(shù)碼港公司支付租金至同年4月25日，于法無據(jù)，亦顯失公平。3.一審法院判令數(shù)碼港公司支付的電話費(fèi)也明顯偏多。數(shù)碼港公司上訴請求本院撤銷原判，依法改判。華威大廈公司同意原判。
經(jīng)審理查明，位于北京市西城區(qū)西單北大街130－152號華威大廈系華威大廈公司所有。2000年6月20日，數(shù)碼港公司與華威大廈公司簽訂了《租賃合同》。雙方約定：華威大廈公司將華威大廈五層2789平方米場地出租給數(shù)碼港公司，用于經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)產(chǎn)品；租賃期限為3年，自2000年10月1日起，至2003年9月30日止；自2000年10月開始計(jì)租，第一個(gè)租賃年度租金總額為720萬元人民幣，第二個(gè)租賃年度租金總額為840萬元人民幣，第三個(gè)租賃年度租金總額為960萬元人民幣，數(shù)碼港公司應(yīng)于每月5日前支付當(dāng)月租金（按每年度租金十二分之一計(jì)算）和電話費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；數(shù)碼港公司分期向華威大廈公司交納相當(dāng)于90天的租金作為定金，該定金同時(shí)作為數(shù)碼港公司在此經(jīng)營期間的風(fēng)險(xiǎn)抵押金，如因數(shù)碼港公司違約而導(dǎo)致提前終止合同，華威大廈公司有權(quán)向數(shù)碼港公司收取違約金，違約金最高期限不高于180萬元人民幣；數(shù)碼港公司在全部履行了租約之后，當(dāng)租用場地以完好并可以再度出租的狀態(tài)退還華威大廈公司時(shí)，華威大廈公司應(yīng)將定金不計(jì)利息退還數(shù)碼港公司；逾期交納租金、電話費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，按逾期天數(shù)向華威大廈公司交納應(yīng)交款額3％滯納金。雙方對違約責(zé)任，約定任何一方違反合同條款或提前解約而導(dǎo)致合同提前終止，則視為違約，違約方應(yīng)向守約方支付違約金，違約金最高限額為180萬元。
在合同履行過程中，華威大廈公司按約定將上述場地提供給數(shù)碼港公司，數(shù)碼港公司向華威大廈公司支付了180萬元風(fēng)險(xiǎn)抵押金，并于2000年10月25日、11月24日向華威大廈公司支付了2000年10月份和11月份租金共計(jì)120萬元。2000年12月5日，數(shù)碼港公司未按合同約定支付12月份租金。同月15日，數(shù)碼港公司致函華威大廈公司，要求將租金延至2001年1月15日交付。28日，華威大廈公司致函數(shù)碼港公司，要求其當(dāng)日支付12月份租金。2001年1月3日，華威大廈公司再次致函數(shù)碼港公司，強(qiáng)調(diào)數(shù)碼港公司未于12月5日前支付的當(dāng)月租金，已嚴(yán)重違約；同時(shí)通知數(shù)碼港公司于當(dāng)日補(bǔ)交所欠租金，否則一切后果均由數(shù)碼港公司自負(fù)。數(shù)碼港公司仍未補(bǔ)付租金。2001年1月4日，華威大廈公司召集數(shù)碼港公司之租戶開會(huì)，稱數(shù)碼港公司違約。2001年1月5日，華威大廈公司又致函數(shù)碼港公司，要求其當(dāng)日補(bǔ)交2000年12月份及2001年1月份租金，否則將保留采取進(jìn)一步措施的權(quán)利，并后果自負(fù)。2001年1月12日，華威大廈公司致函數(shù)碼港公司，稱數(shù)碼港公司兩個(gè)月未付租金，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，故決定解除合約，要求數(shù)碼港公司最遲于2001年1月15日晚12時(shí)騰空場地交還華威大廈公司。
另查，數(shù)碼港公司于2000年10月起與61個(gè)租戶分別簽訂了租賃合同。2001年4月25日，原審法院根據(jù)華威大廈公司申請，作出先予執(zhí)行裁定，裁定自當(dāng)日起，華威大廈五層經(jīng)營管理權(quán)由華威大廈公司行使。2001年5月7日，數(shù)碼港公司的租戶全部撤離了華威大廈五層，騰空了華威大廈五層。截止至2001年3月20日，數(shù)碼港公司欠付在華威大廈五層所申報(bào)的電話機(jī)話費(fèi)為35316.83元。上述事實(shí)有雙方當(dāng)事人陳述、數(shù)碼港公司與華威大廈公司簽訂的《租賃合同》、華威大廈公司產(chǎn)權(quán)證、華威大廈公司發(fā)票、華威大廈公司電訊設(shè)備需求表、數(shù)碼港公司發(fā)票、數(shù)碼港公司電話申請單、照片、雙方往來函件等證據(jù)，經(jīng)原審法院庭審質(zhì)證，本院核實(shí)，可以作為本案定案的依據(jù)。
本院認(rèn)為，數(shù)碼港公司與華威大廈公司簽訂的《租賃合同》系依法成立的，具有法律約束力，雙方應(yīng)自覺履行。原審法院確認(rèn)租賃合同有效，是正確的。現(xiàn)數(shù)碼港公司與華威大廈公司現(xiàn)均同意解除《租賃合同》，華威大廈公司返還數(shù)碼港公司180萬元，本院不持異議。
數(shù)碼港公司未按合同約定的時(shí)間支付2000年12月份的租金，屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，原審法院判決數(shù)碼港公司補(bǔ)付租金并支付違約金，是正確的，本院予以維持。數(shù)碼港公司上訴認(rèn)為，雙方口頭約定將支付租金的日期變更為每月的25日，因華威大廈公司否認(rèn)該事實(shí)，而數(shù)碼港公司向本院提交的證據(jù)不足以證明其主張成立，本院不予支持。華威大廈公司在數(shù)碼港公司延支付租金的情況下，經(jīng)多次催促，數(shù)碼港公司一直未支付，也未提出其他解決方案所以華威大廈公司首先提出解除租賃合同的主張并無不妥，不構(gòu)成違約。數(shù)碼港公司認(rèn)為華威大廈公司首先解除租賃合同違約的上訴請求因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)本院不予支持。
關(guān)于租金和電話費(fèi)的數(shù)額，因《租賃合同》約定，數(shù)碼港公司應(yīng)于每月5日前按時(shí)付當(dāng)月租金和電話費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，原審法院判決數(shù)碼港公司補(bǔ)付租金的數(shù)額自2000年12月5日計(jì)算至2001年4月25日，補(bǔ)付電話費(fèi)的日期自2000年12月5日計(jì)算至2001年3月，是正確的，本院予以維持。數(shù)碼港公司上訴要求以每月25日為支付華威大廈公司租金的日期，華威大廈公司在2001年1月12日單方解除合同后，于同年1月16日下午就派人強(qiáng)行接收了數(shù)碼港公司承租的華威公司五層，未提供充足的證據(jù)，對其要求減少租金和電話費(fèi)的數(shù)額的訴訟請求，本院不予支持。
關(guān)于違約金，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”雙方在《租賃合同》中約定了數(shù)碼港公司逾期交納租金、電話費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，需按逾期天數(shù)向華威大廈公司交納應(yīng)交款額百分之三（3％）滯納金。雙方均認(rèn)為滯納金過高，但未達(dá)成新的協(xié)議。原審法院適用《租賃合同》的另一約定，如因租戶違約而導(dǎo)致本合同的提前終止，華威大廈公司有權(quán)向數(shù)碼港公司收取違約僉，違約金最高期限不高于180萬元人民幣，判決數(shù)碼港公司給付華威大廈公司違約金180萬元人民幣，并無不當(dāng)，本院予以維持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)二萬六千七百三十七元，反訴費(fèi)三萬三千六百八十六元，由數(shù)碼港公司負(fù)擔(dān)四萬一千四百一十三元（已交納二萬六千七百三十七元，余款一萬四千六百七十六元于本判決生效后七日內(nèi)交納），華威大廈公司負(fù)擔(dān)一萬九千零一十元（已交納）；二審案件受理費(fèi)六萬零四百二十三元，由數(shù)碼港公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 長 趙憲忠
代理審判員 谷世波
代理審判員 文武平
二零零一年九月二十一日
書 記 員 王曉寧
成為第一個(gè)評論者