荊州市金某建設(shè)工程公司
劉勇（湖北荊利維律師事務(wù)所）
劉某某
胡毅（湖北司典律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:荊州市金某建設(shè)工程公司（下稱金某公司），住所地荊州市荊南路22號。
法定代表人:易海濤，總經(jīng)理。
委托代理人:劉勇，湖北荊利維律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:劉某某，退休職工。
委托代理人:胡毅，湖北司典律師事務(wù)所律師。
上訴人金某公司因與被上訴人劉某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服湖北省監(jiān)利縣人民法院（2014）鄂監(jiān)利民初字第01698號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人金某公司的委托代理人劉勇，被上訴人劉某某及其委托代理人胡毅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審認定，金某公司在監(jiān)利縣容城鎮(zhèn)開發(fā)“蓉景佳苑”房地產(chǎn)，下設(shè)金某公司監(jiān)利開發(fā)處，但金某公司監(jiān)利開發(fā)處未進行登記，沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。2011年7月11日，金某公司監(jiān)利開發(fā)處與劉某某簽訂了《房屋還遷協(xié)議書》和《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》，該兩份協(xié)議書約定:十四個月內(nèi)（2012年9月11日前）金某公司監(jiān)利開發(fā)處應將“蓉景佳苑”新建6號樓內(nèi)住房二套、車庫一間交付劉某某，補償還遷面積53.46㎡，超出部分由劉某某按1700元／㎡付款，車庫按市場價格的80%結(jié)算；協(xié)議簽訂后十日內(nèi)劉某某搬遷，由金某公司監(jiān)利開發(fā)處補償搬遷費400元，臨時安置補償費按房產(chǎn)面積每平方米2元計算；逾期6個月內(nèi)交房，每月按臨時安置補償?shù)娜吨Ц哆`約金，超過6個月交房，補償違約金250000元；如不按合同規(guī)定的日期向劉某某支付各種費用，逾期一日，金某公司監(jiān)利開發(fā)處應按所欠款額的5%向劉某某償付等。合同簽訂后，劉某某進行了搬遷，履行了合同義務(wù)，但兩被告至今仍未履行交房等義務(wù)。
原告劉某某為此訴至一審法院請求判令:1、依法確認原、被告于2011年7月11日簽訂的《房屋還遷協(xié)議書》和《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》合法有效；2、判令兩被告依約履行約定義務(wù)，將蓉景花苑6號樓28套房屋中的1套面積為105㎡、區(qū)域為二樓的房屋作為還建房交付給原告，超出還建面積部分依約按1700元／㎡的價格銷售給原告，車庫案市場價的80%銷售給原告（車庫區(qū)域為105㎡房屋下面，面積以房產(chǎn)管理局核定面積為準）；3、判令倆被告承擔違約責任（其中2012年9月11日至2013年3月11日逾期交房按臨時安置補償3倍支付違約金給原告；2013年3月11日后逾期交房按250000元承擔違約金；被告未按規(guī)定日期支付各種費用，逾期一日，按所逾期款額的5%向原告補償）；4、本案的訴訟費用由被告承擔。
本院認為，關(guān)于焦點一，顯失公平是指一方當事人利用優(yōu)勢地位或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則。本案中，上訴人以其所設(shè)“荊州市金某建設(shè)工程公司監(jiān)利開發(fā)處”之名與被上訴人先后訂立《房屋還遷協(xié)議書》、《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》，因上訴人為經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)的國有企業(yè)，其經(jīng)驗及地位相較被上訴人在訂立房屋拆遷還建相關(guān)協(xié)議方面更具優(yōu)勢，且上述合同約定的權(quán)利義務(wù)對等，故上訴人主張上述合同顯失公平的理由不能成立。另，即使上訴人認為上述合同顯失公平，其應在合同訂立后一年內(nèi)請求人民法院予以撤銷，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十五條 ?第（一）項 ?的規(guī)定，撤銷權(quán)已消滅?，F(xiàn)上訴人在二審以顯失公平為由請求撤銷合同，違反法定程序。故上訴人主張上述合同顯失公平，應予撤銷的上訴理由亦不能成立。
雖《房屋還遷協(xié)議書》、《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》加蓋的印章為“荊州市金某建設(shè)工程公司監(jiān)利開發(fā)處”，但“荊州市金某建設(shè)工程公司監(jiān)利開發(fā)處”未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并非上訴人的分支機構(gòu)，不具有民事訴訟主體資格，一審將其列為案件當事人不當，本院予以糾正。上訴人在二審對合同成立及效力，并無異議，且上訴人已部分履行，因此，《房屋還遷協(xié)議書》、《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》對上訴人具有約束力。本院對于一審確認《房屋還遷協(xié)議書》和《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》為合法有效的實體處理，予以維持。
關(guān)于焦點二，依據(jù)《房屋還遷協(xié)議書》第四條、第五條的規(guī)定，臨時安置補償費標準按房產(chǎn)面積每平方米2元，上訴人交房時限為14個月，逾期交房在6個月內(nèi)的，應每月支付3倍的臨時安置補償費，逾期交房超過6個月，應支付被上訴人25萬違約金。經(jīng)查，上訴人至今未依約交付被上訴人另一套面積約105平方米的還建房屋及車庫，其逾期已超過6個月，應依約支付違約金?！斗课葸€遷協(xié)議書》于2011年7月11日訂立，扣除被上訴人的搬遷時間及上訴人的交房時限，上訴人應按臨時安置補償費的3倍補償被上訴人在2012年9月22日至2013年3月21日的損失，共計3475.44元（2元×96.54㎡×3×6個月）。從2013年3月22日起，上訴人逾期交房超過6個月，其應依約支付違約金。上訴人主張違約金約定25萬元過高，請求本院予以調(diào)整。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，本院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，雙方當事人均未提交充分證據(jù)證明因違約造成損失的具體數(shù)額，因上訴人與被上訴人約定逾期交房在6個月內(nèi)的應每月支付3倍的臨時安置補償費，故3倍的臨時安置補償費應為被上訴人的實際損失。從本案雙方當事人訂立的違約條款看，違約責任約定嚴格，違約金標準較高，是具有懲罰性的違約條款。故本院將懲罰性違約金限定在法律許可的范圍之內(nèi)考量，將實際損失上浮百分之三十的部分作為對違約方的懲罰。據(jù)此，確定逾期交房每天違約金為25.1元（2元×96.54㎡×3÷30天×130﹪），支付期限從2013年3月22日起至上訴人依約交付全部還建房屋及車庫之日止。對于上訴人主張違約金過高，請求予以相應調(diào)整的上訴請求，本院予以支持。
綜上，一審認定事實清楚，但適用法律錯誤，實體處理部分不當，本院予以糾正，據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:
一、維持監(jiān)利縣人民法院（2014）鄂監(jiān)利民初字第01698號民事判決第一項，即“原告劉某某與被告荊州市金某建設(shè)工程公司監(jiān)利開發(fā)處于2011年7月11日簽訂的《房屋還遷協(xié)議書》和《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》合法有效”；
二、維持監(jiān)利縣人民法院（2014）鄂監(jiān)利民初字第01698號民事判決第二項，即“被告荊州市金某建設(shè)工程公司于本判決生效后十五日內(nèi)將蓉景佳苑6號樓二樓面積為105㎡的房屋一套及該房屋下面的車庫一間交付原告劉某某，超出還建面積部分，由原告劉某某同時按1700元／㎡的價格支付價款和按市場價格的80%支付車庫價款給被告荊州市金某建設(shè)工程公司”；
三、撤銷監(jiān)利縣人民法院（2014）鄂監(jiān)利民初字第01698號民事判決第三項，即“被告荊州市金某建設(shè)工程公司于本判決生效后十五日內(nèi)向原告劉某某支付違約金250000元”；
四、撤銷監(jiān)利縣人民法院（2014）鄂監(jiān)利民初字第01698號民事判決第四項，即“駁回原告劉某某的其它訴訟請求”；
五、上訴人荊州市金某建設(shè)工程公司于本判決生效后十五日內(nèi)支付被上訴人劉某某從2012年9月22日至2013年3月21日的安置補償3475.44元，從2013年3月22日起至上訴人荊州市金某建設(shè)工程公司履行本判決第二項確定的給付義務(wù)之日止，按每日25.1元支付被上訴人劉某某逾期交房違約金；
六、駁回被上訴人劉某某的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費5200元，減半收取2600元，由上訴人荊州市金某建設(shè)工程公司負擔2300元，被上訴人劉某某負擔300元；二審案件受理費5200元，由上訴人荊州市金某建設(shè)工程公司負擔4600元，被上訴人劉某某負擔600元。
本判決為終審判決。

本院認為，關(guān)于焦點一，顯失公平是指一方當事人利用優(yōu)勢地位或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則。本案中，上訴人以其所設(shè)“荊州市金某建設(shè)工程公司監(jiān)利開發(fā)處”之名與被上訴人先后訂立《房屋還遷協(xié)議書》、《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》，因上訴人為經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)的國有企業(yè)，其經(jīng)驗及地位相較被上訴人在訂立房屋拆遷還建相關(guān)協(xié)議方面更具優(yōu)勢，且上述合同約定的權(quán)利義務(wù)對等，故上訴人主張上述合同顯失公平的理由不能成立。另，即使上訴人認為上述合同顯失公平，其應在合同訂立后一年內(nèi)請求人民法院予以撤銷，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十五條 ?第（一）項 ?的規(guī)定，撤銷權(quán)已消滅?，F(xiàn)上訴人在二審以顯失公平為由請求撤銷合同，違反法定程序。故上訴人主張上述合同顯失公平，應予撤銷的上訴理由亦不能成立。
雖《房屋還遷協(xié)議書》、《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》加蓋的印章為“荊州市金某建設(shè)工程公司監(jiān)利開發(fā)處”，但“荊州市金某建設(shè)工程公司監(jiān)利開發(fā)處”未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并非上訴人的分支機構(gòu)，不具有民事訴訟主體資格，一審將其列為案件當事人不當，本院予以糾正。上訴人在二審對合同成立及效力，并無異議，且上訴人已部分履行，因此，《房屋還遷協(xié)議書》、《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》對上訴人具有約束力。本院對于一審確認《房屋還遷協(xié)議書》和《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》為合法有效的實體處理，予以維持。
關(guān)于焦點二，依據(jù)《房屋還遷協(xié)議書》第四條、第五條的規(guī)定，臨時安置補償費標準按房產(chǎn)面積每平方米2元，上訴人交房時限為14個月，逾期交房在6個月內(nèi)的，應每月支付3倍的臨時安置補償費，逾期交房超過6個月，應支付被上訴人25萬違約金。經(jīng)查，上訴人至今未依約交付被上訴人另一套面積約105平方米的還建房屋及車庫，其逾期已超過6個月，應依約支付違約金?！斗课葸€遷協(xié)議書》于2011年7月11日訂立，扣除被上訴人的搬遷時間及上訴人的交房時限，上訴人應按臨時安置補償費的3倍補償被上訴人在2012年9月22日至2013年3月21日的損失，共計3475.44元（2元×96.54㎡×3×6個月）。從2013年3月22日起，上訴人逾期交房超過6個月，其應依約支付違約金。上訴人主張違約金約定25萬元過高，請求本院予以調(diào)整。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，本院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，雙方當事人均未提交充分證據(jù)證明因違約造成損失的具體數(shù)額，因上訴人與被上訴人約定逾期交房在6個月內(nèi)的應每月支付3倍的臨時安置補償費，故3倍的臨時安置補償費應為被上訴人的實際損失。從本案雙方當事人訂立的違約條款看，違約責任約定嚴格，違約金標準較高，是具有懲罰性的違約條款。故本院將懲罰性違約金限定在法律許可的范圍之內(nèi)考量，將實際損失上浮百分之三十的部分作為對違約方的懲罰。據(jù)此，確定逾期交房每天違約金為25.1元（2元×96.54㎡×3÷30天×130﹪），支付期限從2013年3月22日起至上訴人依約交付全部還建房屋及車庫之日止。對于上訴人主張違約金過高，請求予以相應調(diào)整的上訴請求，本院予以支持。
綜上，一審認定事實清楚，但適用法律錯誤，實體處理部分不當，本院予以糾正，據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，判決如下:

一、維持監(jiān)利縣人民法院（2014）鄂監(jiān)利民初字第01698號民事判決第一項，即“原告劉某某與被告荊州市金某建設(shè)工程公司監(jiān)利開發(fā)處于2011年7月11日簽訂的《房屋還遷協(xié)議書》和《蓉景佳苑拆遷還建補充協(xié)議》合法有效”；
二、維持監(jiān)利縣人民法院（2014）鄂監(jiān)利民初字第01698號民事判決第二項，即“被告荊州市金某建設(shè)工程公司于本判決生效后十五日內(nèi)將蓉景佳苑6號樓二樓面積為105㎡的房屋一套及該房屋下面的車庫一間交付原告劉某某，超出還建面積部分，由原告劉某某同時按1700元／㎡的價格支付價款和按市場價格的80%支付車庫價款給被告荊州市金某建設(shè)工程公司”；
三、撤銷監(jiān)利縣人民法院（2014）鄂監(jiān)利民初字第01698號民事判決第三項，即“被告荊州市金某建設(shè)工程公司于本判決生效后十五日內(nèi)向原告劉某某支付違約金250000元”；
四、撤銷監(jiān)利縣人民法院（2014）鄂監(jiān)利民初字第01698號民事判決第四項，即“駁回原告劉某某的其它訴訟請求”；
五、上訴人荊州市金某建設(shè)工程公司于本判決生效后十五日內(nèi)支付被上訴人劉某某從2012年9月22日至2013年3月21日的安置補償3475.44元，從2013年3月22日起至上訴人荊州市金某建設(shè)工程公司履行本判決第二項確定的給付義務(wù)之日止，按每日25.1元支付被上訴人劉某某逾期交房違約金；
六、駁回被上訴人劉某某的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費5200元，減半收取2600元，由上訴人荊州市金某建設(shè)工程公司負擔2300元，被上訴人劉某某負擔300元；二審案件受理費5200元，由上訴人荊州市金某建設(shè)工程公司負擔4600元，被上訴人劉某某負擔600元。

審判長：李靜
審判員：韓秀士
審判員：謝成勇

書記員：唐君玲