上訴人（原審被告）：劉淑芹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
委托訴訟代理人：徐雙全（劉淑芹之子），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
被上訴人（原審原告）：秦皇島市玉某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地：秦皇島市海港區(qū)海陽路272號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼：78080791-2。
法定代表人：李晶晶，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：于俊國，男，該公司員工。
委托訴訟代理人：韓磊，河北德圣律師事務(wù)所律師。

上訴人劉淑芹因與被上訴人秦皇島市玉某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱玉某公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服河北省秦皇島市海港區(qū)人民法院（2016）冀0302民初4532號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月14日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人的委托訴訟代理人徐雙全、被上訴人的委托訴訟代理人于俊國、韓磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉淑芹上訴請求：1.一審判決事實(shí)不清、證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，程序違法，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。2.一、二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、上訴人與被上訴人沒有直接的合同關(guān)系。2、該公司服務(wù)極差，給住戶帶來了損失與不便。2016年9月中旬4棟3單元一樓住戶家中失火，由于兩個(gè)消防通道堵塞，消防車無法進(jìn)入，延誤救火時(shí)間使住戶造成巨大損失，是被上訴人的責(zé)任。請求二審法院查明事實(shí)，依法判決。
玉某公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
玉某公司向一審法院起訴請求：1.劉淑芹立即給付物業(yè)費(fèi)2832元、垃圾處理費(fèi)216元，合計(jì)3048元及起訴日至給付日利息；2.由劉淑芹承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2004年5月28日，玉某公司與秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，其中第六條約定：本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇包干制方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：多層住宅：按物價(jià)局批復(fù)元/月.平方米；高層住宅：按物價(jià)局批復(fù)元/月.平方米；…第二十九條本合同期限自2004年5月28日起至2009年5月27日止，但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)。后玉某公司與秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就2004年5月28日簽訂棟《前期物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行補(bǔ)充，補(bǔ)充內(nèi)容：物業(yè)委托服務(wù)期限：6年，自2009年5月28日起至2015年5月27日。玉某公司提交的物價(jià)局物業(yè)服務(wù)收費(fèi)準(zhǔn)予備案表表明：物業(yè)服務(wù)費(fèi)：多層：0.5元/月.平方米；小高層：0.82元/月.平方米。劉淑芹現(xiàn)住文盛里3-3-8號(hào)，房屋面積78.62平方米，秦皇島市玉某物業(yè)服務(wù)有限公司對劉淑芹居住的文盛里3-3-8號(hào)有物業(yè)管理的權(quán)利。玉某公司已經(jīng)按照合同的約定實(shí)際履行了物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，且多次向劉淑芹催繳物業(yè)費(fèi)，劉淑芹在玉某公司提供物業(yè)服務(wù)的過程中并沒有提出任何異議，故玉某公司與劉淑芹已經(jīng)形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同，劉淑芹接受了玉某公司提供的物業(yè)服務(wù)，卻拖欠玉某公司2010年至今的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2830.32元（0.5元/月.平方米×78.62平方米×72個(gè)月=2830.32元）；垃圾處理費(fèi)216元（每月3元，每年36元，6年）；共計(jì)3046.3元。一審法院認(rèn)為，玉某公司與秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。玉某公司作為物業(yè)公司履行了約定的義務(wù)，為小區(qū)提供了日常的物業(yè)管理服務(wù)，劉淑芹應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定向玉某公司交納物業(yè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)。但結(jié)合劉淑芹的舉證及抗辯，玉某公司的服務(wù)在一定時(shí)期內(nèi)存在瑕疵，沒有完全履行協(xié)議約定的服務(wù)管理義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故玉某公司要求劉淑芹給付2010至2015年全額物業(yè)費(fèi)的訴訟請求，不予支持，劉淑芹向玉某公司交納物業(yè)費(fèi)應(yīng)按90%為宜。劉淑芹應(yīng)當(dāng)向玉某公司交納物業(yè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)。玉某公司的其他訴訟請求，不予支持。劉淑芹的辯解意見因沒有確實(shí)有效的證據(jù)證實(shí)，不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條、第四十一條、第四十二條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定，判決：一、劉淑芹于判決生效之日起十日內(nèi)向玉某公司交納物業(yè)費(fèi)2830.3元的90%即2547.3元、垃圾處理費(fèi)216元，共計(jì)2763.3元；二、駁回玉某公司其他的訴訟請求。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。本案中玉某公司與秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。關(guān)于原審判決判令上訴人按照90%的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)是否過高的問題。劉淑芹主張玉某公司服務(wù)差及未履行安保等義務(wù)，不應(yīng)向其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對此本院認(rèn)為，由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性和綜合性，使其有別于為單一客戶提供的專項(xiàng)特約服務(wù)，而物業(yè)服務(wù)受益主體具有廣泛性和差異性，很難實(shí)現(xiàn)所有業(yè)主的認(rèn)識(shí)完全一致。此外物業(yè)管理服務(wù)還具有即時(shí)性、無形性、持續(xù)性、長期性等特點(diǎn)。原審已根據(jù)雙方協(xié)議約定，結(jié)合上訴人的舉證及抗辯，認(rèn)定玉某公司的服務(wù)在一定時(shí)期內(nèi)存在瑕疵，未完全履行協(xié)議約定的服務(wù)管理義務(wù)，故原判決判令上訴人按90%的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)并無不當(dāng)。綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人劉淑芹負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　劉興亮 審判員　　劉　京 審判員　　潘秋敏

書記員：王伊妃