原告劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，石家莊市裕華區(qū)交警大隊民警，住石家莊市裕華區(qū)。
委托代理人閆雪，河北文昌閣律師事務(wù)所律師。
委托代理人焦志寧，河北崇業(yè)律師事務(wù)所律師。
被告河北某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，住所地：石家莊市橋西區(qū)。
法定代表人李某，該公司經(jīng)理。
委托代理人李福占，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。
被告河北某開發(fā)有限公司，住所地：贊皇縣名相華府小區(qū)。
法定代表人楊某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人姜某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，河北某開發(fā)有限公司職員，住石家莊市橋西區(qū)。

原告劉某訴被告河北某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司、河北某開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告劉某及其委托代理人閆雪、焦志寧，被告河北某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱某公司）的委托代理人李福占，被告河北某開發(fā)有限公司（以下簡稱點金公司）的委托代理人姜某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某訴稱，原告于2013年2月6日與被告簽訂第一次《認購協(xié)議》，原告購買被告開發(fā)的位于石家莊市長安區(qū)和平東路628號眾和嘉苑2號樓1單元2501號的房產(chǎn)，原告按照協(xié)議的約定于2013年2月6日支付購房款267456元后，第二次交款按協(xié)議約定應(yīng)為交房日,但被告在2014年1月份打電話告知原告必須在2014年1月底前交完尾款，否則在原價基礎(chǔ)上再上漲9萬元，原告在2014年1月25日再次向被告支付房款267000元，被告向原告出具了收款收據(jù)并簽訂了第二次《認購協(xié)議》，即現(xiàn)協(xié)議。但直至合同約定的交房日期2015年5月1日，被告未能依約交付房屋，并拒不說明理由，后經(jīng)原告多方了解得知，該項目實際只規(guī)劃了17層，被告和原告簽訂協(xié)議時，協(xié)議項下的標(biāo)的物即2號樓1單元2501的房產(chǎn)根本沒在被告的建設(shè)計劃內(nèi)，至此原告方知上當(dāng)受騙，經(jīng)多次找被告協(xié)商退款及賠償事宜，被告一直拖延。某公司與點金公司系關(guān)聯(lián)公司，該項目實際由某公司開發(fā)。原告認為，被告以根本不可能存在的房屋與原告簽訂《認購協(xié)議》并收取原告購房款時，明知不可能履行協(xié)議，仍然收取原告購房款，并未告知，欺詐之意圖顯而易見，其行為已給原告造成了重大損失。為此，特訴至貴院，請求法院依法判決:1、撤銷原告與被告于2014年1月25日簽訂的《認購協(xié)議》;2、二被告返還原告購房款534456元，賠償原告已付房款一倍的賠償金;3、二被告以已付房款534456元為基數(shù)按照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付自2014年1月25日起至償還之日的利息99745.08元，賠償自2014年1月25日起至償還之日止原告無法取得房屋所造成的差價損失5萬元；4、訴訟費由二被告承擔(dān)。
為證明其主張，原告提交如下證據(jù)：
1、認購協(xié)議，證明原告于2014年1月25日購買被告某公司開發(fā)的眾和嘉苑項目2號樓1單元2501室；
2、明細查詢表、收據(jù)兩份，證明原告交納了全部購房款，其中267000元交給該項目部，257456元交給點金公司；
3、房價網(wǎng)、某公司網(wǎng)站、河北項目網(wǎng)截圖各一份，證明涉案項目系被告某公司開發(fā)；
4、房價網(wǎng)石家莊房產(chǎn)價格走勢圖一份，證明2017年11月涉案房屋所在地段同類房屋均價為11459元平方米。
被告某公司質(zhì)證意見為：1、對證據(jù)1、2的真實性均不認可，憑借項目部不能確定是某公司設(shè)立，款項不是某公司收取，原告未提交實際付款證據(jù)，只有收據(jù)；2、證據(jù)3的證據(jù)形式不合法，涉案項目由某公司開發(fā)不代表項目部由其設(shè)立，也不代表專用章由某公司刻制。
被告點金公司的質(zhì)證意見為：1、《認購協(xié)議》、收據(jù)、明細查詢表與其無關(guān)，不能確定真實性，對以其名義開具的收據(jù)不知情；2、其他證據(jù)與點金公司無關(guān)。
被告某公司辯稱，一、本案以“房屋買賣糾紛”作為案由不準(zhǔn)確，本案的案由應(yīng)為“商品房預(yù)約合同糾紛”。認購書約定了雙方因規(guī)劃審批需變更房屋認購協(xié)議內(nèi)容，表明了規(guī)劃設(shè)計的不確定性，并約定了雙方須以本認購協(xié)議為基礎(chǔ)，另行簽訂《商品房買賣合同》本約。另，《認購協(xié)議》不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，認購協(xié)議不應(yīng)依據(jù)該條規(guī)定被認定為商品房買賣合同，故此，《認購協(xié)議》是預(yù)約合同不是本約，即《認購協(xié)議》不是商品房買賣合同而是商品房預(yù)約合同。二、原告起訴書中所述重要事實不屬實。某公司沒有和劉某簽訂《認購協(xié)議》，也沒有收到劉某的任何購房款。“某房地產(chǎn)眾和嘉苑項目合同專用章”及“某房地產(chǎn)眾和嘉苑項目收款專用章”不是某公司刻制并使用，不代表某公司意思，某公司也不承擔(dān)由此產(chǎn)生的任何義務(wù)。劉某應(yīng)對其主張繼續(xù)承擔(dān)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)不利的訴訟結(jié)果。三、假設(shè)原告證明了其起訴書中的事實主張，其訴訟請求中“賠償原告已付款一倍的賠償金額534456元”及第3項、第4項的大部分請求應(yīng)予駁回。商品房買賣司法解釋第九條第二款第1項規(guī)定的承擔(dān)賠償責(zé)任的情形不適用商品房預(yù)約合同。同時，原告要求依法撤銷2014年1月25日簽訂的《認購協(xié)議》的請求應(yīng)予以駁回，原告沒有證據(jù)證明某公司構(gòu)成欺詐，至2016年5月2日一年期滿，原告不行使撤銷權(quán)，其撤銷權(quán)消滅。四、原告確認《認購協(xié)議》無效的請求和索賠的法律依據(jù)都是錯誤的，請求應(yīng)予駁回。
被告某公司提交《商品房預(yù)售許可證》一份，擬證明涉案房產(chǎn)已經(jīng)取得了預(yù)售許可。
原告、被告點金公司對該證據(jù)的真實性認可，但原告認為原告購買的樓房位于實際并不存在的25層，被告某公司提交的該證據(jù)證實了被告某公司出售予原告的房產(chǎn)并未取得預(yù)售許可證。
被告點金公司辯稱，原告和某公司的眾和嘉苑項目是他們雙方自愿簽訂的，與我公司沒有相對法律關(guān)系，我公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原告提出的要求。
為證明其辯解，點金公司提交交接清單一份，證明其在2014年4月9日前受某公司實際控制，在2014年4月9日后其與某公司辦理了交接。原告對該證據(jù)予以認可，被告某公司認為該清單僅加蓋點金公司公章，不能證實點金公司的證明目的。
經(jīng)審理查明，坐落于石家莊市和平東路628號的眾和嘉苑項目由某公司開發(fā)，由某公司負責(zé)該項目的開發(fā)和銷售。2014年1月25日，原告與“某房地產(chǎn)眾和嘉苑項目”簽訂《認購協(xié)議》一份，約定原告購買該項目2號樓1單元2501室，暫測地上建筑面積約138.46平方米，單價為3860元平方米，地上房款534456元，未含地下室款，付款方式為一次性付款，地下室和地下車位的付款金額及付款方式另行通知，交房時間為2015年5月1日前，逾期交付房屋，按照商品房買賣合同中的延期交房違約責(zé)任賠償，如該項目未按照約定交付房屋，應(yīng)按照日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，因規(guī)定審批該項目需變更房屋認購協(xié)議內(nèi)容的，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，原告應(yīng)予以配合，該協(xié)議明確載明：“甲方（本案被告某公司）承諾在乙方（本案原告）攜本協(xié)議與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方完全按照本協(xié)議約定的房屋位置、面積、價位等條款履行”。合同簽訂后，原告于2014年1月25日向該項目交納購房款267000元，被告某公司為其出具了收據(jù)，收據(jù)加蓋“某房地產(chǎn)眾和嘉苑項目收款專用章”，原告提交加蓋有“河北某開發(fā)有限公司財務(wù)專用章”的收據(jù)，主張于2013年2月6日向被告某公司交納房款267456元，被告某公司以點金公司的名義向其出具了收據(jù)。原告提交的上述兩份收據(jù)“出納”一欄處均為“張竟”。原告主張共計給付被告某公司房款534456元。原告主張在2016年8、9月份發(fā)現(xiàn)房子封頂且有人入住。被告某公司主張涉案房屋所在的項目于2015年5月1日竣工。該項目竣工時最高層為17層。
原告主張因涉案項目并未實際建至25層，原告購買的房屋不存在、某公司未取得商品房預(yù)售許可證，請求確認《認購協(xié)議》無效，被告某公司庭后提交了涉案項目的《商品房預(yù)售許可證》，證實涉案房產(chǎn)所處的2號樓在2014年5月19日已經(jīng)辦理了預(yù)售許可證。原告主張某公司、點金公司返還購房款534456元、賠償購房款一倍的損失，并以534456元為基數(shù)給付自2014年1月25日至償還完畢之日止按照中國人民銀行同期貸款利率計算的利息、賠償因無法取得涉案房屋所造成的差價損失50萬元。原告與被告某公司均認可涉案房屋在2015年交房時房屋價格為每平方米7500元。
另查明,點金公司由趙龍飛、李磊于2012年3月8日設(shè)立，趙龍飛出資300萬元，李磊出資200萬元，李磊任公司法定代表人。2017年6月15日，趙龍飛、李磊其所持有的點金公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給楊某。李磊曾任某公司法定代表人、執(zhí)行董事、經(jīng)理，2011年11月21日李磊被免去上述職務(wù)。趙龍飛于2016年9月4日曾任某公司的法定代表人、執(zhí)行董事、經(jīng)理，2017年10月24日被免去上述職務(wù)。點金公司主張其由某公司實際控制至2014年4月9日，但該公司提交的交接清單僅加蓋點金公司公章，某公司對此不予認可。

本院認為，一、關(guān)于《認購協(xié)議》性質(zhì)的認定：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定,商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認為商品房買賣合同,本案所涉《認購協(xié)議》約定了房屋的詳細位置和坐落、面積、房屋價款、交房時間及違約責(zé)任，具備了商品房買賣合同的必備要件，且原告已經(jīng)繳納了全部購房款，故此，該協(xié)議應(yīng)認定為商品房買賣合同。
二、關(guān)于責(zé)任的承擔(dān)。原告與被告某公司簽訂的協(xié)議為《認購協(xié)議》，在該協(xié)議中明確載明“甲方承諾在乙方攜本協(xié)議與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方完全按照本協(xié)議約定的房屋位置、面積、價位等條款履行”，該約定可以證實雙方對簽訂該協(xié)議時涉案樓盤的實際情況是知曉的，原告無證據(jù)證實被告某公司存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的行為，且原告作為完全民事行為能力人，在簽訂該協(xié)議時也應(yīng)對涉案樓房應(yīng)具備的相關(guān)證件進行審查核實，故此，原告與被告某公司對合同目的不能實現(xiàn)均應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任，具體責(zé)任應(yīng)以3:7為宜。因合同目的無法實現(xiàn)，該協(xié)議應(yīng)予以解除，被告某公司理應(yīng)將向原告收取的購房款退還原告，并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
三、關(guān)于原告的損失情況。原告于2014年1月25日向被告某公司交納購房款267000元，該款項應(yīng)由被告某公司退還原告；原告提交的2013年2月6日收據(jù)雖加蓋被告點金公司的公章，但該收據(jù)“出納”一欄處與由被告某公司出具的收據(jù)載明的出納名字一致，可以證實原告兩次繳納的購房款實際收款人均為被告某公司，故此，被告某公司應(yīng)返還原告兩次繳納的購房款共計534456元。原告雖主張其在2016年8、9月份才發(fā)現(xiàn)涉案項目封頂，但并無證據(jù)證實，其預(yù)期利益的損失應(yīng)以交房時的房屋價值與協(xié)議簽訂時約定的房屋價格的差額確定，原告與被告某公司一致認可交房時每平方米為7500元，故此，預(yù)期利益損失應(yīng)為7500元*138.46平方米-534456元=503994元，根據(jù)原告與被告某公司各自承擔(dān)的責(zé)任比例，被告某公司應(yīng)賠償原告預(yù)期利益損失的70%即352795.8元。考慮預(yù)期利益損失系原告繳納購房款后的增值部分，故此，就原告主張的利息損失不予支持。原告無證據(jù)證實被告某公司存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的行為，故此，就原告主張的其他損失本院亦不予支持。
綜上，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《中華人民共和國合同法》第四十二條、第一百零七條、第一百一十三條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告劉某與被告河北某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司于2014年1月25日簽訂的《認購協(xié)議》；
二、被告河北某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告劉某購房款534456元，并賠償原告劉某預(yù)期利益損失352795.8元；
三、駁回原告劉某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照
《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
訴訟費19818元，原告劉某負擔(dān)5389元，被告河北某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司負擔(dān)14429元（上述費用原告已預(yù)交）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

審判長 郝巧靈
審判員 武曉彬
人民陪審員 ＸＸ光

書記員： 李妍