上訴人（原審原告、反訴被告）：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省枝江市。委托訴訟代理人：肖大保，湖北三雄律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。上訴人（原審被告、反訴原告）：宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司，住所地宜昌市西陵區(qū)東山大道109號(hào)B棟1904、1905號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。委托訴訟代理人：黎明，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

劉某上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判支持劉某的一審全部本訴訴訟請(qǐng)求，或依法發(fā)還重審；2.請(qǐng)求判令宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：一、一審判決事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。1.一審認(rèn)定了劉某與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司之間簽訂的商品房買賣合同系有效合同，并作出維護(hù)雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議的效力，但又認(rèn)定劉某及其團(tuán)購(gòu)單位隱瞞了其不是團(tuán)購(gòu)單位的職工，致使宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司作出了錯(cuò)誤的意思表示，在與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司簽訂商品房買賣合同的過程中存在過錯(cuò)，損害了宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的利益，該事實(shí)認(rèn)定前后矛盾，系邏輯錯(cuò)誤。2.一審認(rèn)定劉某是按團(tuán)購(gòu)價(jià)購(gòu)買的宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的商品房，團(tuán)購(gòu)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，劉某享受了團(tuán)購(gòu)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的差額所帶來的利益，該認(rèn)定無任何事實(shí)依據(jù)。因?yàn)椋谝粚徶?，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司沒有舉出證據(jù)證明其所稱的團(tuán)購(gòu)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，其損失是多少。所以一審對(duì)該事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。3.在一審中劉某（包括本上訴人及其他提起訴訟的業(yè)主）舉出了宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司印發(fā)的宜昌長(zhǎng)楹觀邸合同簽約流程證據(jù)，該證據(jù)第二大項(xiàng)第8小項(xiàng)明確載明，個(gè)體戶也可參加團(tuán)購(gòu)買房，所以既不存在所謂的團(tuán)購(gòu)門檻限制，也不存在團(tuán)購(gòu)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)一說，結(jié)合宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司舉出的四家團(tuán)購(gòu)單位的團(tuán)購(gòu)協(xié)議及所附的團(tuán)購(gòu)房信息公布表證據(jù)，可以證明團(tuán)購(gòu)只是宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司所使用的營(yíng)銷手段，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司在還沒取得規(guī)劃許可證，還沒簽訂土地土地出讓合同，還沒取得商品房預(yù)售許可證的情形時(shí)，就在收取房款，其目的就是打著團(tuán)購(gòu)的名義籌措資金；宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司分配給四家團(tuán)購(gòu)單位的商品房數(shù)量，四家單位均沒完成任務(wù)，所以團(tuán)購(gòu)數(shù)量是下限，而不是上限，團(tuán)購(gòu)不僅沒有給宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司帶來任何損失，相反，團(tuán)購(gòu)給宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司帶來了巨大利益。一審認(rèn)定劉某參加團(tuán)購(gòu)侵占了宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司利益是錯(cuò)誤的。其實(shí)，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司在其還沒有取得建設(shè)用地許可證、規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證等證件前與四家團(tuán)購(gòu)單位簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議收取預(yù)收款，目的是取得無成本的開發(fā)資金，在其發(fā)現(xiàn)四家單位均沒完成其分配給四家單位的團(tuán)購(gòu)房任務(wù)的情況下，為了降低房屋建成后賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)原來團(tuán)購(gòu)協(xié)議中的買房人必須是四家團(tuán)購(gòu)單位在職在編職工這一條款進(jìn)行了變更，允許不是四家團(tuán)購(gòu)單位的在職在編職工的人參與買房。二、一審適用法律錯(cuò)誤。一審在判決中適用了《中華人民共和國(guó)民法總則》第六條和第七條公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，是適用法律錯(cuò)誤。因?yàn)槿嗣穹ㄔ簩徖戆讣?yīng)優(yōu)先適用法律規(guī)則，在沒有規(guī)則時(shí)方可適用原則，雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，在《中華人民共和國(guó)合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對(duì)該案中的法律問題均規(guī)定了法律規(guī)則，應(yīng)優(yōu)先適用。一審法院撇開這些法律規(guī)則而適用法律原則，違反了基本的法理。三、一審駁回宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的反訴請(qǐng)求是正確的。綜上所述，請(qǐng)求宜昌市中級(jí)人民法院支持劉某的全部上訴請(qǐng)求。針對(duì)劉某的上訴，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司辯稱,答辯內(nèi)容與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的上訴狀內(nèi)容一致。宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判駁回劉某要求宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司交房及辦證的訴訟請(qǐng)求，并由劉某承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：1.宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司享有撤銷權(quán)及先履行抗辯權(quán)。劉某并非團(tuán)購(gòu)單位在編在職在崗職工，卻以團(tuán)購(gòu)單位職工名義與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十八條、一百四十九條及《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第二款的規(guī)定請(qǐng)求法院撤銷雙方所簽《宜昌市商品房買賣合同》，雖然法院以“撤銷合同后涉及購(gòu)房款返還事宜，既不利于交易的穩(wěn)定也不利于糾紛的解決”為由，作出了維護(hù)雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議的效力，但法院確認(rèn)了劉某應(yīng)將團(tuán)購(gòu)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)補(bǔ)償給宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司，只是因宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司在反訴中請(qǐng)求撤銷合同時(shí)未予請(qǐng)求，法院不作處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十七條的規(guī)定，在劉某未補(bǔ)差價(jià)給宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司之前，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，不向劉某交付房屋。2.涉案房屋不具備法定交付條件，交付房屋的判決無法實(shí)際履行。因施工單位中途退場(chǎng)中止施工且不提供竣工驗(yàn)收備案資料、部分業(yè)主違規(guī)搭建導(dǎo)致消防不能通過驗(yàn)收等原因，截至目前，涉案房屋尚未達(dá)到法定的交付標(biāo)準(zhǔn)。涉案房屋所在小區(qū)有部分業(yè)主已經(jīng)入住，是因?yàn)樵摬糠謽I(yè)主因住房困難，與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司協(xié)商，雙方簽訂領(lǐng)匙協(xié)議，將房屋轉(zhuǎn)移給業(yè)主實(shí)際占有，這是開發(fā)商與購(gòu)房戶之間通過協(xié)商產(chǎn)生的交付變更法律行為，并產(chǎn)生法律上視為交付的法律效果。而劉某并沒有向宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司提出過申領(lǐng)鑰匙的請(qǐng)求，也沒有與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司就提前領(lǐng)取鑰匙將房屋實(shí)際轉(zhuǎn)移給劉某占有達(dá)成協(xié)議。在房屋不具備法定交付條件時(shí)，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司依法不能主動(dòng)將未達(dá)到法定交付標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付給劉某，法院判決宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司將房屋交付給劉某也缺乏事實(shí)依據(jù)。3.辦理產(chǎn)權(quán)證的前提是交付，既然交付不能實(shí)現(xiàn)，辦證即不具備條件。綜上所述，劉某的請(qǐng)求不成立，原審法院的判決錯(cuò)誤，應(yīng)予撤銷，改判駁回劉某的訴訟請(qǐng)求。針對(duì)宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的上訴，劉某辯稱：請(qǐng)求駁回宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的上訴請(qǐng)求，維持一審法院的判決對(duì)宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司提出的反訴部分。劉某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令被告宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司按照合同約定的條件向原告劉某履行交房和辦證義務(wù)。2.判令被告宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司向原告劉某支付違約金22447.49元（從2016年4月1日起，違約金按已付購(gòu)房款534464元的日萬分之一計(jì)算，暫計(jì)算至2017年6月1日，從2017年6月2日始繼續(xù)計(jì)算違約金至達(dá)到符合交房的條件之日止）。3.被告宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司提出反訴請(qǐng)求：1.依法判令撤銷宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司、劉某于2015年1月24日簽訂的《商品房買賣合同》；2.劉某承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)，2012年1月16日，湖北三峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院工會(huì)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱三峽職院工委會(huì)）與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司簽訂《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》，約定三峽職院工委會(huì)為解決職工住房問題，意向購(gòu)買宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司開發(fā)的位于城東大道中××區(qū)房屋××套，意向購(gòu)買的房屋用于本單位在職、在編、在崗職工。2014年10月17日，三峽職院工委會(huì)向宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司提供《三峽職院（長(zhǎng)楹觀?。﹫F(tuán)購(gòu)房信息公布表》，載明其單位團(tuán)購(gòu)房購(gòu)房人名單，其中劉某在該信息公布表之中。審理中，劉某表示其并非三峽職院的在職、在編、在崗職工，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司亦不認(rèn)可劉某的團(tuán)購(gòu)身份。2015年1月24日，買受人劉某與出賣人宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，約定劉某向出賣人購(gòu)買其開發(fā)的位于宜昌市××路××段長(zhǎng)楹觀邸6號(hào)樓2單元XX層021XXX號(hào)房屋一套（產(chǎn)籍號(hào)為02-0017-0426-021XXX），建筑面積為115.46平方米，總價(jià)為534464元。合同第六條約定，買受人采取一次性付款方式，具體付款方式及期限的約定見附件六；合同第九條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年3月31日前將商品房交付買受人使用，出賣人交付的商品房應(yīng)取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證，因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知買受人；合同第十條約定若出賣人未按照合同約定的期限交付房屋給買受人使用，則按逾期時(shí)間分別處理（不作累加）：……（2）逾期超過30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金；合同第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書，因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，若買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.01％向買受人支付違約金。合同附件六合同補(bǔ)充協(xié)議第二條約定，買受人采取一次性付款的，在簽訂本合同前，買受人支付購(gòu)房定金80000元；在簽訂本合同五日內(nèi)，買受人一次性付清剩余房款454464元。合同簽訂后，劉某按照合同約定于2014年12月27日向宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司付清購(gòu)房款共計(jì)534464元人民幣。截止至一審?fù)彯?dāng)日，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司未向劉某交付案涉房屋。一審法院認(rèn)為，一、《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》系三峽職院與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司簽訂，三峽職院系代表本單位職工簽訂，且該協(xié)議明確約定效力及于三峽職院在職在崗的職工。依據(jù)上述協(xié)議，買受人符合《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》約定的資格才能以團(tuán)購(gòu)價(jià)購(gòu)買房屋，且與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》的買受人名單由團(tuán)購(gòu)單位提交給宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司，《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》是劉某與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》的基礎(chǔ)，即《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》對(duì)買受人的身份限制（即為團(tuán)購(gòu)單位在職、在編、在崗職工）對(duì)按照?qǐng)F(tuán)購(gòu)價(jià)購(gòu)房的買受人具有約束力。劉某自認(rèn)并非三峽職院的在職、在編、在崗職工，故劉某對(duì)以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買房屋需以團(tuán)購(gòu)單位職工名義的事實(shí)是明知的，團(tuán)購(gòu)單位也明知?jiǎng)⒛巢皇瞧鋯挝宦毠?，仍將劉某的名字納入提供給宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的簽約名單，劉某及團(tuán)購(gòu)單位存在隱瞞真實(shí)情況的行為，致使宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司作出錯(cuò)誤意思表示，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，且劉某提供的證據(jù)不足以證明宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司在被起訴前知道劉某系非團(tuán)購(gòu)單位職工或者明確認(rèn)可其具備團(tuán)購(gòu)資格，據(jù)此可以認(rèn)定劉某在與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》的過程中存在過錯(cuò)，損害了宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的利益。二、雙方簽訂《宜昌市商品房買賣合同》后，劉某已付清全部房款，已履行了合同的主要義務(wù)，現(xiàn)宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司主張撤銷合同，撤銷合同后涉及購(gòu)房款的返還等事宜，既不利于交易的穩(wěn)定也不利于糾紛的解決，故一審法院決定維護(hù)雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議效力。宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司要求撤銷雙方簽訂的《商品房買賣合同》的反訴請(qǐng)求，不予支持。宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司仍應(yīng)按照《宜昌市商品房買賣合同》的約定及時(shí)完成綜合驗(yàn)收取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證，向劉某履行交付房屋、辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)。劉某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，予以支持。三、雖宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司存在逾期交付房屋的行為，但劉某并非合格團(tuán)購(gòu)戶，且享受了團(tuán)購(gòu)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間差額所帶來的利益，其在本案中以團(tuán)購(gòu)戶身份主張宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司支付逾期交付房屋違約金沒有法律依據(jù)。劉某要求宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司支付違約金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第六條、第七條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決：一、被告宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司完成商品房綜合驗(yàn)收，自取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證之日起十日內(nèi)向原告劉某交付位于宜昌市××路××段長(zhǎng)楹觀邸6號(hào)樓2單元12層021203號(hào)房屋，并在交付上述房屋后60日內(nèi)協(xié)助原告劉某辦理房屋權(quán)屬證書。二、駁回原告劉某的其他訴訟請(qǐng)求。三、駁回被告宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行交付房屋義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。案件受理費(fèi)181元，由劉某負(fù)擔(dān)。二審中，當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。二審經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人劉某與上訴人宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司因商品房銷售合同糾紛一案，均不服湖北省宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初1804號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月24日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人劉某的委托訴訟代理人肖大保，被上訴人宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人黎明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，對(duì)一審法院判決駁回宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司主張撤銷《宜昌市商品房買賣合同》的反訴請(qǐng)求，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司未提出上訴，意即同意繼續(xù)按合同履行。現(xiàn)劉某已付清全部購(gòu)房款，履行了合同的主要義務(wù)，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司理應(yīng)向劉某交付房屋。宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司提出涉案房屋不具備交付條件，在劉某未補(bǔ)差價(jià)之前，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)的上訴理由，本院不予支持。根據(jù)已查明的事實(shí)，劉某不具備三峽職院與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司簽訂《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》中所約定的團(tuán)購(gòu)主體資格，《三峽職院（長(zhǎng)楹觀邸）團(tuán)購(gòu)房信息公布表》也不足以證明宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司認(rèn)可或明知?jiǎng)⒛诚捣菆F(tuán)購(gòu)單位人員。三峽職院與宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司約定擬提供的團(tuán)購(gòu)房數(shù)量為350套，三峽職院實(shí)際向宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司提交的團(tuán)購(gòu)戶數(shù)量為239人，客觀上并未超過宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司按照?qǐng)F(tuán)購(gòu)價(jià)向三峽職院供房的預(yù)期。基于此，一審法院從維護(hù)交易穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定以及雙方成本損失控制的角度，認(rèn)定本案不宜作為可撤銷合同予以撤銷并無不當(dāng)。本案中雖然對(duì)于雙方之間簽訂合同的效力予以維持，但考慮到劉某客觀上違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，其行為應(yīng)給予否定性評(píng)價(jià)。從公平原則考慮，一審法院對(duì)劉某要求宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司承擔(dān)逾期交房違約金的訴請(qǐng)未予支持，從實(shí)體上平衡了雙方利益，本院予以維持。綜上所述，劉某和宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司提出的上訴請(qǐng)求均不能成立，二審予以駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)724元，由劉某負(fù)擔(dān)362元，宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)362元。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　唐兆勇
審判員　　趙春紅
審判員　　肖小月

書記員：張萍