上訴人（原審原告）劉某某，工程師。
委托代理人劉富民，退休公務(wù)員。代理權(quán)限：代為訴訟，和解，撤訴，申訴，簽收法律文書等。
委托代理人劉春華。代理權(quán)限同上。
被上訴人（原審被告）陳清明，湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東。
被上訴人（原審被告）湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：湖北省云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)安平路特88號。
法定代表人陳皓，該公司董事長。
委托代理人黃紅，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為應(yīng)訴、承認、放棄、變更訴訟請求，參與調(diào)解、和解，代簽收法律文書等。
委托代理人張望華，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限同上。
劉某某訴陳清明、湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒馨公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，湖北省云夢縣人民法院于2011年6月21日立案受理，2012年12月4日作出（2011）云民初字第468號民事判決，劉某某不服向本院提起上訴。本院2013年1月28日立案受理后，于2013年12月3日作出（2013）鄂孝感中民二終字第00029號民事裁定，以原判決程序違法，撤銷原判決，發(fā)回云夢縣人民法院重審。云夢縣人民法院于2015年6月1日作出（2014）鄂云夢民初字第00320號民事判決，劉某某不服再次向本院提起上訴。

2015年7月20日，本院受理本案后依法組成合議庭進行審理。2015年7月31日，上訴人劉某某向本院提出財產(chǎn)保全申請，要求對云夢楚王城商業(yè)廣場面臨夢澤大道一樓門面房從北至南第五間予以保全，并提供擔保財產(chǎn)。本院認為其財產(chǎn)保全申請符合法律規(guī)定，遂于2015年8月18日作出（2015）鄂孝感中民二終字第00199－1號民事裁定，對上述門面房采取保全措施。2015年8月25日，本院公開開庭進行了審理，上訴人劉某某的委托代理人劉春華、劉富民，被上訴人恒馨公司的委托代理人黃紅到庭參加了訴訟。被上訴人陳清明經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，云夢縣調(diào)料品公司原有一幢四層大樓位于云夢縣城關(guān)鎮(zhèn)××橋頭附近，北鄰南門河，東臨夢澤大道。大樓一至二層系框架結(jié)構(gòu)用作商場，三至四樓為辦公及住宿用房。大樓一層南北兩端各留有寬約5.5m、1.1m的通道，中間為13間寬（以3.4m為一間計）的商場。2001年該公司因改革需要，經(jīng)有關(guān)部門批準，將大樓出售。其中一樓商場被分隔成13間獨立的門面房（每間深約11.7m，寬約3.4m）連同對應(yīng)二樓部分（改建成上下相通）分別對外出售給12戶（其中最北邊一戶二間）。其中，上訴人的委托代理人劉富民以上訴人的名義購得自北向南的第六間門面房（上下二層），長度、寬度及面積與其南北鄰相同，即長約11.7m，寬約3.4m。另外，包括劉某某在內(nèi)的從北向南共8戶又一起分別購得該9間門面房后面（即西邊）長約9m（每戶寬約3.4m）的空場地。2001年7月9日，原云夢縣土地管理局給劉某某頒發(fā)了云國用（2001）字第1204041036號國有土地使用證，載明的土地使用權(quán)面積為70.4㎡。包括劉某某在內(nèi)的共8戶在9間空場地（每間約長8.5m，剩余0.5m留作過道）分別建成一間三層樓房。劉某某同其南、北鄰一樣，其房屋東邊部分為原商場部分一間二層，其中一層為門面房，西邊部分為一間三層，并與東邊門面房相連相通。2004年7月26日云夢縣建設(shè)局給劉某某頒發(fā)了鄂云房權(quán)證城關(guān)字第××號房屋所有權(quán)證，載明房屋總層數(shù)為三層，建筑面積為155.72㎡。
2008年，恒馨公司擬在包括原云夢縣調(diào)料品公司大樓在內(nèi)的地塊上從事開發(fā)，建設(shè)楚王城商業(yè)廣場項目。其中在包括原云夢縣調(diào)料品公司大樓在內(nèi)的地塊上臨夢澤大道和文化路興建一棟一至五層為整體商用樓、六至三十一層為住宅的楚王城商業(yè)廣場1號樓。陳清明作為恒馨公司法定代表人及該項目具體負責人，就原縣調(diào)料品公司大樓住戶拆遷還建補償事宜與包括12家門面房住戶在內(nèi)的26家住戶進行了反復(fù)協(xié)商。恒馨公司最后提出的方案主要為，有門面房的（12戶13間）住戶，按原址原順序還建楚王城商業(yè)廣場1號樓臨夢澤大道的一、二樓門面房，一樓每間還建面積51㎡，二樓每間還建面積40.8㎡。還建后與原有房屋面積（以實測為準）差額部分補償同樣數(shù)量的住宅面積，無門面房的住戶按房屋實測面積還建相同面積住宅。另外根據(jù)住戶住房不同情況直接補償每戶住宅面積15㎡至30㎡，并按成本價出售住宅面積20㎡至40㎡。恒馨公司方案中還提出了搬遷、租房等補償費用。2008年12月25日，恒馨公司與拆遷戶委托的談判代表按上述方案簽訂了拆遷還建協(xié)議書（即總協(xié)議）。劉某某未委托代表人，亦未在該協(xié)議上簽名。
經(jīng)恒馨公司現(xiàn)場實測，劉某某與其南、北鄰等房屋總面積確定為161.2㎡。2008年12月13日，劉某某的委托代理人劉富民與恒馨公司按上述方案，簽訂了由恒馨公司打印的統(tǒng)一格式《原調(diào)料樓房住戶拆遷還建協(xié)議書》（簡稱第一份協(xié)議書）。該協(xié)議書第一部分“甲方責任”的第2項約定“門面按原址原順序還建：一樓為3.4m×15m×空高5.4m；二樓為3.4m×12m×空高4.5m（與后面的商場高度一致）?！钡?項約定：“甲方在原址按原順序還給乙方一樓商業(yè)面積51㎡；在二樓還乙方商業(yè)面積40.8㎡，還現(xiàn)有居住面積69.4㎡；另外，根據(jù)乙方要求，甲方補償乙方面積為15㎡；乙方按成本價可購房面積40㎡”。第5項約定：“甲方付乙方租房費3600元／年；首付租房費給乙方6000元（20個月），付給乙方搬遷費1000元／戶；甲方付乙方現(xiàn)有門店租金每間15000元／年；首付補償費給乙方25000元（20個月），付現(xiàn)有房屋裝修費為1000元”。陳清明在甲方處簽名，并加蓋恒馨公司公章。劉某某的委托代理人劉富民在乙方處簽名。協(xié)議書還在見證人處加蓋有云夢縣城市建設(shè)工程指揮部公章及負責人的簽名，并寫明“嚴格按合同條款執(zhí)行”，該協(xié)議注明“附總協(xié)議生效”。
恒馨公司同日還與其他門面房住戶簽訂了類似協(xié)議。其中，與劉某某北鄰?fù)蹑骸⒛相弿垖W(xué)連簽訂的《原調(diào)料樓房住戶拆遷還建協(xié)議書》與劉某某的委托代理人劉富民簽訂的第一份協(xié)議書為同一格式，除第5項中“付現(xiàn)有房屋裝修費”數(shù)額不同外，其余條款及甲方簽名完全一樣。
2009年1月10日，劉某某的委托代理人劉富民又與陳清明簽訂了一份以陳清明為甲方、劉某某為乙方《原調(diào)料樓房住房拆遷還建協(xié)議書》（簡稱第二份協(xié)議），共十二條。其中，第二條約定：“甲方在原址原順序按1﹕1還給乙方商業(yè)門面房（3.4m寬）一樓69.4㎡，二樓69.4㎡，甲方保證所還建門面水電齊備，能基本經(jīng)營使用?！钡谌龡l約定：“甲方向乙方還建門面面積138.8㎡后，余下的161.2㎡-138.8㎡=22.4㎡，由甲方向乙方還建住房面積。甲方同意乙方按照建筑成本價購買40㎡的住房面積?！钡谒臈l約定：“為方便甲方商場的整體布局和統(tǒng)一對外發(fā)租，乙方在一樓保留3.4m×15m=51㎡自用后，將余下69.4㎡－51㎡＝18.4㎡交由甲方統(tǒng)一發(fā)租，租金歸乙方所有；二樓乙方自用3.4m×12m=40.8㎡后，將余下69.4㎡－40.8㎡＝29.4㎡交由甲方統(tǒng)一發(fā)租，租金歸乙方所有；”第七條與第一份協(xié)議第5項內(nèi)容相同。第八條約定：“交房時間為以全部拆除之日起20個月交房給乙方，逾期則由甲方按照門店每間每月補償1500元、住房每月每戶補償500元，住房租房3600元／年給予補償。”第九條約定，甲方負責辦理給乙方的住宅和門面房的房產(chǎn)證和土地證并承擔費用，于2010年12月31日前將證交給乙方，“逾期按每月每戶賠償100元”。陳清明在甲方處簽名，劉某某的委托代理人劉富民以劉某某名義在乙方處簽名。
恒馨公司根據(jù)協(xié)議已向劉某某的委托代理人支付20個月的還建前的門面租金損失2.5萬元、20個月的租房費用6000元、裝修費及搬遷費各1000元，共計3.3萬元。
恒馨公司在與各拆遷戶達成協(xié)議后，于2009年1月9日開始拆除該大樓。
另查明，大多數(shù)拆遷戶同意將還建的門面房一、二樓仍交由恒馨公司與商用樓其他部分一起統(tǒng)一對外出租。劉某某的委托代理人對將門面房交由恒馨公司統(tǒng)一用于出租并支付租金不持異議，但未與恒馨公司簽訂書面協(xié)議?，F(xiàn)楚王城商業(yè)廣場1號樓已建成，其中一至五層商用樓投入使用。恒馨公司于2009年12月19日與湖北孝商股份有限公司簽訂房屋租賃合同，將包括還建的門面房在內(nèi)的一至三層整體出租該公司，約定2011年7月1日為交房時間。恒馨公司與原門面房拆遷戶初步商定不按門面房實際面積而按每間門面房（含一、二樓）每年7萬元由恒馨公司支付租金。其中第六間門面房已被承租經(jīng)營鞋類。根據(jù)設(shè)計要求，現(xiàn)楚王城商業(yè)廣場1號樓北面留出一個消防通道，以致新建樓房北面與原拆遷樓房原有位置相比，整體向南移動了一間。恒馨公司在工程建設(shè)期間即開始對外銷售商品房，在楚王城商業(yè)廣場1號樓住宅完工后，于2011年7月12日開始向拆遷戶及其他訂購戶交付房屋。
劉某某的委托代理人劉富民在第二份協(xié)議簽訂后，要求恒馨公司在第二份協(xié)議上加蓋公章，未獲同意。劉某某的委托代理人劉富民堅持按第二份協(xié)議還建，陳清明及恒馨公司認為應(yīng)按與其他住戶條件相同的第一份協(xié)議履行。雙方因此發(fā)生糾紛，雖經(jīng)多次協(xié)商調(diào)解未能達成一致，引起訴訟。
訴訟期間，劉某某的母親劉春華先后于2012年3月6日、2012年10月31日、2014年5月9日三次向本院提交車票、機票等單據(jù)及明細，要求恒馨公司、陳清明承擔委托代理人因出庭參加訴訟、調(diào)解等支出的交通及誤工費等損失5406.7元、6089元、51210元。
原審法院認為，本案雙方爭議焦點是：1、恒馨公司或陳清明應(yīng)按第一份協(xié)議書履行拆遷還建等義務(wù)還是按第二份協(xié)議書履行；2、本案案由是房屋拆遷還建合同糾紛還是借用糾紛。按“原址原順序”約定，還建給劉某某的應(yīng)是自北往南的第五間門面房還是第六間門面房；劉某某的委托代理人劉富民堅持按協(xié)議繼續(xù)履行是否可行。
劉某某的委托代理人劉富民與恒馨公司簽訂的第一份協(xié)議書系雙方自愿協(xié)商達成，該協(xié)議應(yīng)自雙方簽字、蓋章之時即成立。關(guān)于恒馨公司與拆遷戶代表簽訂的協(xié)議書，因劉某某及委托代理人劉富民未在該協(xié)議書上簽字，也未在授權(quán)書上簽字，該協(xié)議書對劉某某不發(fā)生法律約束力，與劉某某無關(guān)。第二份協(xié)議書雖然未加蓋恒馨公司公章，但陳清明系當時恒馨公司法定代表人，亦是恒馨公司楚王城商業(yè)廣場開發(fā)項目的具體負責人，其與劉某某的委托代理人劉富民協(xié)商拆遷事宜及在第二份協(xié)議書上簽名的行為顯然系代表恒馨公司的職務(wù)行為而非個人行為，其法律后果應(yīng)歸于恒馨公司。加之此前陳清明在與劉某某在內(nèi)的拆遷戶簽訂協(xié)議時均作為甲方（即恒馨公司）代表簽名，劉某某的委托代理人亦有理由相信其簽名系代表恒馨公司的締約行為。《中華人民共和國合同法》第七十七條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以變更合同。第二份協(xié)議書是對第一份協(xié)議書內(nèi)容的變更和修改，盡管其內(nèi)容與恒馨公司和其他門面戶簽訂的拆遷協(xié)議不同，但系雙方自愿協(xié)商達成。該協(xié)議對劉某某及恒馨公司均具有法律約束力。劉某某及恒馨公司均應(yīng)按第二份協(xié)議書的約定履行各自義務(wù)。恒馨公司以該協(xié)議還建及補償標準與其他拆遷戶不同的抗辯理由不能成立。恒馨公司主張第二份協(xié)議書系陳清明個人簽訂，與公司無關(guān)，與事實和法律不符，依法不予支持。劉某某在主張恒馨公司應(yīng)履行第二份協(xié)議書義務(wù)同時，要求陳清明履行同樣義務(wù)亦無法律依據(jù)，依法不予支持。
對于劉某某關(guān)于該案應(yīng)為借用合同的主張，因在簽訂協(xié)議時，雙方均明知該房屋用于拆除建設(shè)商業(yè)廣場及商住樓，且約定了還建門面房和補齊面積，協(xié)議名稱及實質(zhì)均為房屋拆遷還建，故該案案由應(yīng)定為拆遷安置補償合同糾紛。劉某某要求恒馨公司歸還其土地證所載明的全部土地面積，恒馨公司如將劉某某享有使用權(quán)的土地分配給他人，則由恒馨公司根據(jù)實際分配給他人面積按3000元／㎡作出補償，并按10%分得在劉某某土地上建造31層房屋利潤的訴求，既未約定又無法律規(guī)定，不予支持。
根據(jù)規(guī)劃，恒馨公司的楚王城商業(yè)廣場開發(fā)項目不僅包括原調(diào)料品公司大樓地塊，還包括其他地塊。原調(diào)料品公司大樓開發(fā)項目并非將原調(diào)料品公司大樓拆除后在原址上重建。因此，拆遷協(xié)議中約定的按“原址原順序”還建門面房中的“原址”，并非與原13間門面房每間地塊完全相對應(yīng)的“原址”。故協(xié)議中的“原址原序”對應(yīng)了“原址”就不能對應(yīng)“原序”。事實上，劉某某的委托代理人以原調(diào)料品公司大樓南移留出一條消防通道，主張的“第五間門面房”也并非與其原有房屋地基完全對應(yīng)，且第五間門面房已由恒馨公司按原順序還建給他人。因此，第二份協(xié)議書第二條“原址原順序”約定存在理解上的歧意，恒馨公司將楚王城商業(yè)廣場1號樓臨夢澤大道一樓自北向南的第六間門面房及二樓相對應(yīng)部分還建劉某某符合“原順序”約定，但不符合狹意上“原址”的約定，該“原址”的約定應(yīng)從廣義上理解為原云夢縣調(diào)料品公司大樓所在地。劉某某不同意以原序第六間門面房履行合同，要求以楚王城商業(yè)廣場1號樓臨夢澤大道一樓自北向南的第十四間門面房及二樓相對應(yīng)部分替代還建，但該門面房并非在原調(diào)料品大樓地基上所建，且該門面已租賃給云夢縣工商銀行，故該訴請不予支持。
根據(jù)云夢縣房屋登記中心出具的測繪報告書，第六間門面房東西長12.30m，南北寬4.6m。門面房內(nèi)的四根立柱占地面積為3.96㎡。雖然立柱為整棟樓房安全結(jié)構(gòu)所必需，但第二份協(xié)議并未明確約定還建的門面房里有立柱，且劉某某原有門面房中沒有立柱?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！钡谝话僖皇畻l第一、二項規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但法律上或者事實上不能履行，債務(wù)的標的不適于強制履行或履行費用過高的除外。因第六間門面房后面為31層電梯間，拆除顯然會損害大樓安全和其他產(chǎn)權(quán)人利益，其南北門面房系恒馨公司還建給同為拆遷戶的劉某某原南北鄰居，若將其面積劃入第六間門面房，顯然損害他人的財產(chǎn)所有權(quán)。而恒馨公司將臨夢澤大道門面房均按拆遷協(xié)議還建給他人，已無相同地段和面積的門面房可以替代履行。在恒馨公司履行不符合約定，且不能繼續(xù)履行的情況下，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，劉某某有權(quán)變更訴訟請求，主張違約損害賠償責任，要求恒馨公司賠償因不能履行合同的損失。法院在審理期間已就此向劉某某的委托代理人多次進行釋明，但劉某某的委托代理人堅持要求恒馨公司繼續(xù)履行還建第五間門面房一、二樓面積均為69.4㎡的門面房或第十四間門面房。因該請求事實上不能履行，依法不予支持。劉某某可另案再行主張恒馨公司履行合同瑕疵的違約損害賠償責任。
依據(jù)第二份協(xié)議書第八條約定，恒馨公司應(yīng)自2009年1月9日拆除房屋之日的20個月內(nèi)將門面房交給劉某某，逾期則“按照門店每間每月補償1500元、住房每月每戶補償500元、住房租房3600元／年給予補償?！眲⒛衬车奈写砣穗m未與恒馨公司簽訂書面協(xié)議，但對門面房交由恒馨公司統(tǒng)一用于出租并收取租金不持異議。因此，恒馨公司于2011年7月1日將商用樓（包括還建的門面房）整體出租之日應(yīng)視為其交房之日。恒馨公司應(yīng)依約按1500元／月標準支付自2010年9月10日（拆除房屋之日后第20個月）至2011年7月1日期間的門面房補償費14500元。依據(jù)第二份協(xié)議書第八條約定，恒馨公司依約還應(yīng)支付2010年9月10日至2011年7月12日商品房開始交付之日期間的還建住宅補償費（500元／月）及租房費（300元／月）共計8000元。對于2011年7月12日以后的租金損失及租房費、住宅補償費損失，劉某某可另行主張權(quán)利。
對于劉某某訴求的補償22.4㎡住宅面積和按成本價購買40㎡住宅面積問題，因劉某某購買房屋的條件未成就，故劉某某可在條件成就后另行主張。
劉某某的委托代理人要求恒馨公司承擔劉某某的委托代理人因訴訟、調(diào)解等造成的交通費、打印費及誤工費等損失的請求，因除在特定訴訟中由法律及司法解釋特別規(guī)定外，法律未明確規(guī)定訴訟代理人訴訟期間的費用和報酬應(yīng)由敗訴方承擔。因此，該請求無法律依據(jù)，依法不予支持。是此，經(jīng)一審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第八條，第七十七條第一款，第一百零七條，第一百一十條第（一）、（二）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的楚王城商業(yè)廣場1號樓夢澤大道臨街一樓門面房自北向南的第六間門面房及對應(yīng)的二樓部分歸劉某某所有。湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司限本判決生效后60日內(nèi)協(xié)助辦理該房屋的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證并交付劉某某。二、在劉某某與湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間就上述第（一）項房屋未能簽訂租賃合同，或形成租賃關(guān)系后租賃合同解除、終止時，應(yīng)劉某某要求，湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)負責在該房屋二樓修建隔離墻，與周圍空間分隔開，使之可獨立使用，并在一、二樓之間建造樓梯相通，確保該房屋通風(fēng)采光。改造費用由湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。三、湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司補償劉某某還建期間原有門面房租金損失14500元，還建住宅及租房補償費8000元，合計22500元，限判決生效后三日內(nèi)付清。四、駁回劉某某對陳清明的訴訟請求。五、駁回劉某某對湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。六、本案訴訟費11735元由湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔，限判決生效之日交納。
經(jīng)審理查明，除“劉某某的委托代理人對將門面房交由恒馨公司統(tǒng)一用于出租并支付租金不持異議”的事實有誤外，原審查明的其他事實屬實。
本案爭議焦點：一、本案法律關(guān)系的定性；二、涉案合同的效力及內(nèi)容；三、合同的履行情況及責任的承擔。
對于焦點一本院認為，房屋拆遷安置補償合同是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的搬遷過渡方式和期限、安置用房面積和地點、損失補償?shù)姆绞胶徒痤~等事項達成的協(xié)議。它屬于雙務(wù)合同、有償合同。本案雙方當事人簽定的合同符合這一法律特征，涉案協(xié)議約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，劉某某負有交付被拆遷房屋的義務(wù)，恒馨公司負有安置房屋和補償損失的義務(wù)。而借用合同是指出借人將出借物交給借用人使用，借用人在一定期限內(nèi)使用完后返還出借物的合同，其合同標的物是特定物和不可消耗物，且借用合同屬于單務(wù)合同。借用合同的這些法律特征與本案當事人約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系顯然不符。并且，最高人民法院制定的《民事案件案由規(guī)定》也無此案由，故本案糾紛應(yīng)為房屋拆遷安置補償合同糾紛，上訴人劉某某稱本案為房屋借用法律關(guān)系的理由不能成立。
對于焦點二本院認為，第二份協(xié)議系當事人自愿協(xié)商達成，內(nèi)容合法有效，恒馨公司答辯時已認可按該協(xié)議履行，雙方對按第二份協(xié)議履行已無爭議。劉某某已按合同約定交付了拆遷房屋，恒馨公司也應(yīng)按合同約定“原址原順序”還建房屋。劉某某原門面房在原調(diào)料品大樓一樓門面自北向南第六間，恒馨公司也應(yīng)將在調(diào)料品大樓地塊上重建的楚王城商業(yè)廣場一樓門面自北向南第六間還建給劉某某。上訴人劉某某稱重新后的楚王城商業(yè)廣場整體向南移動一間，所以原調(diào)料品大樓的第六間門面地基所在地對應(yīng)的是現(xiàn)重建的楚王城商業(yè)廣場一樓門面自北向南的第五間。劉某某認為恒馨公司無法按合同約定“原址原順序”返還門面，雙方的合同已實際履行不能，故要求恒馨公司以第十四間門面替代履行或返還第五間門面。本院認為，首先，根據(jù)建造房屋的測量、設(shè)計和規(guī)劃要求，重建后的房屋很難與原拆遷房屋的地基百分之百吻合，所以雙方的合同約定“原址”并且“原順序”返還。如果重建后的房屋能夠與原拆遷房屋的地基百分之百吻合，則合同只需要約定“原址”返還就足以明確是還建的哪一間門面，沒有必要再約定“原順序”返還。再次，劉某某主張的第五間與其原地基也不是百分之分吻合，所以合同約定“原址原順序”返還的原意，是指在拆遷的調(diào)料品大樓原址上按原門面順序返還。綜上，根據(jù)合同的約定，該合同是能夠履行的，一審法院按照合同的約定判決恒馨公司還建楚王城商業(yè)廣場一樓門面自北向南第六間符合合同原意，對于第六間門面差欠的面積及立柱、管線等占用的面積，劉某某可另行主張恒馨公司履行合同瑕疵的違約損害賠償責任。對劉某某要求恒馨公司以第十四間門面替代履行或返還第五間門面的上訴請求本院不予支持。
雖然第二份協(xié)議是陳清明與劉某某簽訂的，未加蓋恒馨公司的公章。但在簽訂該協(xié)議時，陳清明系恒馨公司的法定代表人，也是楚王城商業(yè)廣場的項目負責人，其簽訂協(xié)議的行為是履行公司職務(wù)的行為，協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由恒馨公司來履行和承擔，而非陳清明個人，故對上訴人劉某某要求陳清明承擔責任的上訴請求本院不予支持。
對于焦點三本院認為，劉某某已按第二份協(xié)議約定履行了交房義務(wù)，恒馨公司也應(yīng)按第二份協(xié)議約定履行還建及補償義務(wù)。但因劉某某所主張的還建門面差欠面積及損失即上訴請求第三項，以及2011年7月1日以后的門面租金損失即上訴請求第六項，均是基于第五間門面折算出來的。而按照合同約定，恒馨公司應(yīng)向劉某某還建第六間門面，故該兩項上訴請求與合同約定不符本院不予支持。對于劉某某要求被上訴人歸還土地證所載明的全部土地面積，如果土地分配給他人，則由被上訴人根據(jù)實際分配給他人面積按3000元／㎡作出補償，并按10%分得在劉某某土地上建造31層房屋利潤，即上訴請求第七項，既無合同約定又不符合法律規(guī)定，本院不予支持。對于劉某某主張的交通費、誤工損失、復(fù)印費等損失即上訴請求第八項，劉某某依據(jù)的是其一審提交的證據(jù)七，因該證明無法有效證明與本案具有關(guān)聯(lián)性，是基于本案而發(fā)生的費用，被上訴人對此亦不予認可，故本院對該上訴請求不予支持。按照合同約定，恒馨公司應(yīng)自2009年1月9日房屋拆除之日起20個月內(nèi)即2010年9月10日前，向劉某某交付還建房屋，逾期則按照門店每間每月補償1500元、住房每月每戶補償500元、住房租房3600元／年給予補償。因恒馨公司2011年7月1日開始交付門面，從2010年9月10日起至2011年7月1日止，恒馨公司逾期交房9個月零20天，故應(yīng)向劉某某支付逾期交付門面房補償費14500元（1500元×9個月＋1500元÷30天×20天）；恒馨公司2011年7月12日開始交付住房，故應(yīng)向劉某某支付逾期交房10個月的住房補償費5000元（500元×10個月）及租房費3000元（3600元÷12個月×10個月）共計8000元。對于此后的門面租金及房租、補償費，劉某某可另行主張權(quán)利。對于劉某某要求被上訴人承擔遲延交房辦證42個月的違約責任4200元及后期延期付款利息的上訴請求，因其一審并未提出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十八條之規(guī)定，調(diào)解不成的，劉某某可另行起訴。
對于劉某某主張恒馨公司應(yīng)還建22.4㎡的住房面積，并同意劉某某按建筑成本價購買40㎡的住房面積即上訴請求第四項，本院認為，第二份協(xié)議第三項約定系補償劉某某一定平方米的住房面積，因劉某某并未購買住房，該補償面積的地段、位置、樓層、價格均具有不確定性；且劉某某一審提供的證據(jù)十一，也不足以證明其訴訟主張，故劉某某可在條件成就時另行主張權(quán)利。

綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。是此，經(jīng)合議庭評議并經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第四十三條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十八條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費11735元由上訴人劉某某負擔；財產(chǎn)保全費1020元由湖北恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　石仁禮 審判員　　劉　錚 審判員　　胡　紅

書記員：潘潔