上訴人（原審被告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住三河市。
委托訴訟代理人：胡占龍，河北燕祥律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：崔洪銘，河北燕祥律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住三河市燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：楊宏飛，河北喚民（北京）律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人王某確認(rèn)合同效力糾紛一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初6532號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月16日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人劉某某委托代理人崔洪銘，被上訴人王某及其委托代理人楊宏飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、一審判決合同無(wú)效存在錯(cuò)誤，宅基地買賣約定無(wú)效，不代表雙方的其他約定也無(wú)效。雙方在《售房協(xié)議》第三條約定：“此房屋如遇國(guó)家不可抗拒的占用，及村改規(guī)劃，上級(jí)所給予房屋及院落的一切補(bǔ)償資金均歸乙方所有。所給予的人口款及住宅優(yōu)惠，保險(xiǎn)等歸甲方所有，甲乙雙方互不干涉”。第五條約定：“如上級(jí)規(guī)劃或村改造給予此房屋及院落的補(bǔ)償款，甲方要給乙方提供證件及手續(xù)，必要時(shí)本人出面，使乙方補(bǔ)償資金落到乙方名下?？湛跓o(wú)憑，立據(jù)為證?！币陨霞s定并未違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效。二、上訴人對(duì)房屋進(jìn)行重修、裝修等經(jīng)濟(jì)投入一審法院未予一并處理，逕行判決返還房屋，有損上訴人的合法權(quán)益。上訴人在一審中出示對(duì)房屋重修、裝修等經(jīng)濟(jì)投入的相關(guān)證據(jù)，一審法院未予采納。該部分經(jīng)濟(jì)投入為上訴人約合法財(cái)產(chǎn)，判決退還房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)予以考慮并處理。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法改判或發(fā)回重審。
王某辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，證據(jù)確實(shí)充分，請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持原判。1、根據(jù)上訴人的上訴狀及一審判決結(jié)果可確定一審法院及上訴人和被上訴人雙方都認(rèn)為售房協(xié)議第一條無(wú)效，售房協(xié)議第3條和第5條的約定是以第一條為前提，該兩條不獨(dú)立于該售房協(xié)議。第一條無(wú)效，所以此兩條無(wú)效。2、在一審中上訴人并未提出要求被上訴人對(duì)其裝修等經(jīng)濟(jì)投入一并處理，一審法院未處理合理合法，一審判決中也提出如雙方認(rèn)為雙方合同無(wú)效造成其他損失可另行主張，因此上訴狀第二條理由也不能得到支持。
王某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令原、被告簽訂的售房協(xié)議無(wú)效；2、判令被告騰退位于三河市××開(kāi)發(fā)區(qū)××街土地使用證號(hào)為三集建宅字第21-04351的宅基地上的房屋及院落，并交還原告；3、訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告系三河市××開(kāi)發(fā)區(qū)××街村民，被告劉某某系楊莊鎮(zhèn)夏莊村村民。2007年8月25日，原告與被告簽訂了一份《售房協(xié)議》，約定：原告將登記在其父親王寶平名下的位于燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)四街土地使用證號(hào)為三集建（宅）字第21-04351號(hào)的宅基地上的房屋及院落出售給被告，價(jià)款22萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，被告向原告支付了22萬(wàn)元，原告將院落及房屋交付給了被告。訴爭(zhēng)土地上現(xiàn)有正房五間，廂房?jī)砷g及院墻。以上事實(shí)原、被告均無(wú)爭(zhēng)議，本院予以確認(rèn)。原告提交《售房協(xié)議》，證明房屋轉(zhuǎn)讓交易的事實(shí)。被告對(duì)此無(wú)異議。此《售房協(xié)議》雙方均無(wú)爭(zhēng)議，本院予以采信。被告提交三河市楊莊鎮(zhèn)夏莊村村民委員會(huì)的證明，證明被告在該村沒(méi)有宅基地，因?yàn)樵嬖谘嘟假?gòu)買了宅基地。原告質(zhì)證意見(jiàn)，村委會(huì)的證明與本案的關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，原告主張涉案的房屋買賣交易無(wú)效是基于土地管理法規(guī)的規(guī)定，而不是基于一戶一宅的法律規(guī)范，且該證據(jù)只能證實(shí)被告父親在村內(nèi)的房屋和被告無(wú)關(guān)，不能直接證明被告沒(méi)有房屋或者宅基地。本院認(rèn)為，該證明與本案無(wú)關(guān)。被告提交最高院編纂的《民事裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范—基層法院法庭版》中的《關(guān)于無(wú)效農(nóng)村房屋買賣合同處理規(guī)范》、（2008）三民重字第1104號(hào)判決書(shū)、2011廊民一終字第651號(hào)判決書(shū)，證明本案的協(xié)議應(yīng)該有效。原告質(zhì)證意見(jiàn)，裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不是法律規(guī)定，也不是標(biāo)準(zhǔn)的法律文件，這種論證或者闡述只是一種理解，不代表立法和司法機(jī)關(guān)的意見(jiàn)，不能作為證據(jù)使用，相關(guān)內(nèi)容表述也是認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的論述，所以不認(rèn)可。原告提交的兩份判決書(shū)不是原件，無(wú)法核對(duì)真實(shí)性，同時(shí)原告認(rèn)為兩份判決不能支持被告主張，我國(guó)不適用判例。最高院發(fā)布的指導(dǎo)性案例可以作為參考，但是被告提交的判決書(shū)不是指導(dǎo)案例，無(wú)指導(dǎo)性意義，三河市人民法院和廊坊市中院對(duì)農(nóng)村房屋買賣也有無(wú)效的判決，且占據(jù)主導(dǎo)位置，原告認(rèn)為涉案房屋買賣的效力首先根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，不應(yīng)受個(gè)案影響。本院認(rèn)為，上述證據(jù)與本案關(guān)聯(lián)性不大。原告陳述，根據(jù)土地管理法第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，明確規(guī)定了宅基地不得轉(zhuǎn)讓，根據(jù)房地一體的原則，房屋也不得轉(zhuǎn)讓，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，不得獨(dú)立確權(quán)頒證，現(xiàn)行的確權(quán)就以宅基地使用證為準(zhǔn)，本案的交易包括宅基地及地上房屋。交易沒(méi)有得到有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，且被告不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。因此雙方的交易違反土地管理法的禁止性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效。被告認(rèn)為原告和被告在簽訂協(xié)議時(shí)候有村干部參加，其可以代表對(duì)于權(quán)利轉(zhuǎn)移的確認(rèn)。一審法院認(rèn)為，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給成員用于建造住宅的土地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體具有特定性即只能是農(nóng)村居民。本案爭(zhēng)議的房屋系農(nóng)村村民在集體土地上建造的住宅，被告劉某某作為非本村居民和王某簽訂的售房協(xié)議違反了國(guó)家法律和政策的規(guī)定，該合同為無(wú)效合同。被告應(yīng)當(dāng)騰退上述房屋。同時(shí)，原告應(yīng)當(dāng)返還被告買房款人民幣22萬(wàn)元。如果原、被告認(rèn)為因合同無(wú)效造成了其他損失，可另行主張。綜上所述，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，本院予以維護(hù)。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條第三款、第八條第二款之規(guī)定，判決如下：一、原告王某與被告劉某某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。二、被告劉某某于本判決生效后三十日內(nèi)將位于燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)四街的正房五間，廂房?jī)砷g及院墻（土地使用證號(hào)：三集建（宅）字第21-04351號(hào)）返還原告王某，原告王某于本判決生效后三十日內(nèi)返還被告劉某某房屋轉(zhuǎn)讓款人民幣22萬(wàn)元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)人民幣80元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后三日內(nèi)繳納）。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：上訴人劉某某為證實(shí)其主張?zhí)峤涣藘山M證據(jù)。證據(jù)一：涉案房屋及宅院照片七張及證人楊某和等人出具的書(shū)面證明兩份，擬證實(shí)上訴人購(gòu)買雙方訴爭(zhēng)宅院后對(duì)該宅院進(jìn)行裝修翻建的部位及相應(yīng)花費(fèi)情況的事實(shí)。證據(jù)二：三河市楊莊鎮(zhèn)夏莊村村民委員會(huì)及鄰居王振昆等出具的證明各一份，擬證實(shí)上訴人在夏莊村沒(méi)有房產(chǎn)、宅基地及上訴人購(gòu)買雙方訴爭(zhēng)宅院后一直在此居住的事實(shí)。被上訴人王某的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)第一組證據(jù)真實(shí)性不認(rèn)可，也不是新證據(jù)，其主張也未在一審提出，與本案無(wú)關(guān)。另對(duì)于證人證言，證人應(yīng)出庭作證，故證據(jù)形式不合法。對(duì)第二組證據(jù)真實(shí)性不認(rèn)可，根據(jù)民訴法相關(guān)規(guī)定，單位出具的書(shū)面證據(jù)應(yīng)由承辦人親自簽名，而上訴人提交的證據(jù)并沒(méi)有，且一審判決認(rèn)定雙方售房協(xié)議無(wú)效的依據(jù)是協(xié)議違反法律規(guī)定，非基于一戶一宅的政策，上訴人父親在村里有宅基地，該宅基地以后會(huì)由上訴人繼承。該證據(jù)也不是法律規(guī)定的新證據(jù)，應(yīng)在一審提交。對(duì)證人證言真實(shí)性不認(rèn)可，證人應(yīng)出庭作證，也不是新證據(jù)，與本案無(wú)關(guān)。本院認(rèn)為，涉案房屋的照片系上訴人對(duì)雙方爭(zhēng)議房屋現(xiàn)狀所照，可以客觀反映房屋的現(xiàn)狀，故本院對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)可，但僅憑該組照片并不能直接證明上訴人對(duì)涉案房屋翻修的具體情況，故本院對(duì)其證明力難以認(rèn)可。證人楊某和出具的修房證明及施工人出具的書(shū)面證明，因證人未出庭作證并接受法庭詢問(wèn)，故本院無(wú)法核實(shí)證人身份及所證事實(shí)的真?zhèn)危砩显V人也未能提供修房花費(fèi)的相關(guān)票據(jù)予以佐證，因此本院對(duì)該兩份書(shū)面證言的證明力難以認(rèn)可。從三河市楊莊鎮(zhèn)夏莊村村民委員會(huì)出具的證明來(lái)看，上面加蓋有該村村委會(huì)印章，故本院對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)可，但從所證事項(xiàng)來(lái)看，與本案關(guān)聯(lián)性不大，故本院對(duì)其證明力不予認(rèn)可。關(guān)于鄰居王振昆出具的書(shū)面證言，本院認(rèn)為證人也未能出庭作證并接受法庭詢問(wèn)，故本院無(wú)法核實(shí)證人身份及所證事實(shí)的真?zhèn)?，因此本院?duì)該份證據(jù)難以采信。本案二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案雙方共有兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，雙方就本案爭(zhēng)議的房屋及宅院所簽訂的售房協(xié)議因違反國(guó)家法律和政策的規(guī)定無(wú)效后，對(duì)于該協(xié)議中有關(guān)涉案房屋及院落被征收占用后雙方分配補(bǔ)償款及相應(yīng)利益的約定條款是否有效的問(wèn)題。第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，一審法院在判決雙方簽訂的售房協(xié)議無(wú)效進(jìn)而要求上訴人返還房屋后，對(duì)于上訴人購(gòu)買房屋及宅院后對(duì)該房屋進(jìn)行的重修、裝修的經(jīng)濟(jì)投入未予一并處理是否合法的問(wèn)題。關(guān)于雙方訴爭(zhēng)的第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，本院認(rèn)為上訴人劉某某作為非三河市××開(kāi)發(fā)區(qū)××街村村民和被上訴人王某簽訂的售房協(xié)議，因違反國(guó)家法律和政策的規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。而該售房協(xié)議中其他有關(guān)涉案房屋及院落被征收占用后雙方分配補(bǔ)償款及相應(yīng)利益的約定條款成立的前提，系基于雙方售房的合法性，現(xiàn)該售房協(xié)議因違反國(guó)家法律和政策規(guī)定而無(wú)效，合同無(wú)效后雙方因該合同履行所取得的財(cái)產(chǎn)，均應(yīng)予以相互返還，故在相互返還財(cái)產(chǎn)后，再割裂的承認(rèn)合同中原約定的分割處理房屋及院落被征收占用后雙方分配補(bǔ)償款及相應(yīng)利益的約定條款的有效性，顯然失去了法律基礎(chǔ)，故本院對(duì)上訴人訴稱的該售房協(xié)議無(wú)效后，該協(xié)議中有關(guān)涉案房屋及院落日后被征收占用雙方如何分配補(bǔ)償款及相應(yīng)利益的約定條款有效的主張難以支持。關(guān)于雙方訴爭(zhēng)的第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，本院認(rèn)為上訴人劉某某在購(gòu)買房屋后若曾自行出資對(duì)涉案房屋及院落進(jìn)行了重修、裝修，但該添附物也系附和于被上訴人王某所有的原物上，難以分離，即使能夠分離，分離后添附物的使用價(jià)值亦有極大貶損。另考慮到被上訴人王某在與上訴人劉某某買賣涉案房屋及院落時(shí)應(yīng)明知該標(biāo)的物在雙方之間流轉(zhuǎn)系違反法律規(guī)定，因此其應(yīng)對(duì)該合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，故對(duì)于上訴人的信賴?yán)鎿p失應(yīng)予賠償，應(yīng)全面考慮被上訴人因房屋、土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益以及上訴人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。但因上訴人劉某某在一審法院審理本案期間，曾于2016年12月26日向一審法院表達(dá)了其要求法院在本案中先僅確認(rèn)合同的效力問(wèn)題，不要求法院處理合同無(wú)效后損失賠償?shù)囊馑急硎荆粚彿ㄔ阂婪槠渲谱髁嗽儐?wèn)筆錄，故應(yīng)視為上訴人劉某某在本案中對(duì)自身訴訟權(quán)利進(jìn)行了合法處分，因此一審法院在判決雙方簽訂的售房協(xié)議無(wú)效進(jìn)而要求上訴人返還房屋后，對(duì)于上訴人購(gòu)買房屋及宅院后對(duì)該房屋進(jìn)行的重修、裝修的經(jīng)濟(jì)投入未予一并處理符合法律規(guī)定，本院予以維護(hù)。上訴人劉某某可就其對(duì)涉案房屋及院落重修、裝修等添附損失及合同無(wú)效后的信賴?yán)鎿p失，待證據(jù)充分后另行主張，本院不予處理。
綜上，劉某某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)160元，由劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　李成佳 代理審判員　　楊　莉 代理審判員　　劉遠(yuǎn)鷗

書(shū)記員：劉艷桐