原告：劉彬桃。
委托訴訟代理人：云平、余珍，湖北君博律師事務(wù)所律師。
被告：黃錦秀。
被告：趙某，系被告黃錦秀之子。
二被告委托訴訟代理人：胡雅妮、張勇，湖北尚泰律師事務(wù)所律師。
第三人：劉暉，系原告之女。
第三人：王光杰。

原告劉彬桃訴被告黃錦秀、趙某，第三人劉暉、王光杰房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2017年3月9公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告劉彬桃及其委托訴訟代理人余珍，被告黃錦秀、趙某的委托訴訟代理人胡雅妮、張勇，第三人劉暉到庭參加訴訟，第三人王光杰經(jīng)本院傳票傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉彬桃向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系合法有效。2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告與被告黃錦秀及其丈夫趙登高（已故）原均為湖北濾清器廠(chǎng)職工，原告系第三人劉暉父親，被告黃錦秀是劉暉的大姨。1994年10月29日，趙登高與湖北濾清器廠(chǎng)簽訂了協(xié)議書(shū)，由湖北濾清器廠(chǎng)將位于江夏區(qū)新北街18號(hào)西五棟一單元五樓的自管公房一套（建筑面積65.447平方米）以6514.79元的價(jià)格出售給了趙登高。協(xié)議約定趙登高購(gòu)房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承。趙登高付清購(gòu)房款并居住滿(mǎn)五年后，可以按照屆時(shí)的市場(chǎng)價(jià)在本場(chǎng)出售或者出租。2003年許，被告一家搬去武漢市主城區(qū)居住，原告于2003年12月8日從趙登高手中花費(fèi)18000元購(gòu)得該房屋，因雙方是親戚關(guān)系，只是達(dá)成口頭協(xié)議，未簽訂書(shū)面購(gòu)房協(xié)議，后與家人一直居住至今，被告的丈夫趙登高于2013年去世。2016年6月，二被告向貴院提出繼承權(quán)糾紛訴訟，確認(rèn)其二人對(duì)上述房屋享有繼承權(quán)，并起訴要求第三人騰退房屋。為維護(hù)原告合法權(quán)益，特具狀起訴。
黃錦秀、趙某共同辯稱(chēng)，一、答辯人擁有涉案房屋湖北濾清器廠(chǎng)西五棟一單元501號(hào)房的所有權(quán)。該房屋是“房改房”，1994年10月29日湖北濾清器廠(chǎng)與趙登高簽訂的房改售房協(xié)議、湖北濾清器廠(chǎng)2016年4月18日出具的證明、江夏區(qū)人民法院做出的（2016）鄂0115民初1467號(hào)民事調(diào)解書(shū)充分證明至今答辯人黃錦秀、其子趙某為該房屋的合法所有權(quán)人。二、涉案房屋未出售給原告劉彬桃。1、原告提交的證人黃某1和黃某2的證言，在答辯人訴本案第三人王光杰（原告女婿）、劉暉（原告女兒）返還原物糾紛一案（（2016）鄂0115民初2052號(hào)）中,與第三人提交法庭的證據(jù)相同。該案中法庭詢(xún)問(wèn)證人黃某1和黃某2是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，證人黃某1回答為“不清楚買(mǎi)賣(mài)房子的事”，證人黃某2出庭回答：“黃錦秀沒(méi)有賣(mài)房子，還證實(shí)黃錦秀向其講黃錦秀要收回此房屋”。2、房屋買(mǎi)賣(mài)是以登記為要件，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條，涉案房屋是“房改房”，是必須要到單位房產(chǎn)部門(mén)備案（登記形式的一種）。房屋買(mǎi)賣(mài)是老百姓的頭等大事，按照常理，房屋交易后肯定要到單位房產(chǎn)部門(mén)作個(gè)備案，并且原告也是湖北濾清器廠(chǎng)職工，應(yīng)熟悉知道這些情況，怎會(huì)如此“馬虎”？在相關(guān)案件審理期間，湖北濾清器廠(chǎng)房屋登記檔案記載答辯人黃錦秀、其子趙某仍為該房屋的合法所有權(quán)人，充分說(shuō)明涉案房屋沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)。三、關(guān)于匯款單，據(jù)換黃錦秀回憶（詳見(jiàn)黃錦秀情況說(shuō)明）：是約2000年湖北濾清器廠(chǎng)職工集資建房，劉彬桃要購(gòu)買(mǎi)一套集資房（房屋具體地址：武漢市江夏區(qū)紙坊鎮(zhèn)新北街湖北濾清器廠(chǎng)六層樓三單元102#房），因其手頭緊張，找黃錦秀借錢(qián)買(mǎi)房，后劉彬桃還款給黃錦秀。當(dāng)時(shí)劉彬桃寫(xiě)了個(gè)字據(jù)，劉彬桃歸還借款后，字據(jù)交還給了他。因?yàn)榇耸屡c本案無(wú)關(guān)，我方不在此多談。綜上所述，答辯人懇請(qǐng)法院公正審理此案，保護(hù)答辯人的正當(dāng)權(quán)益不受侵害，駁回原告所有的訴訟請(qǐng)求。
第三人劉暉述稱(chēng)，涉案房屋是我父親劉彬桃找我大姨黃錦繡購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)闃菍痈?，就與我原來(lái)居住的一樓進(jìn)行交換，我住五樓（501號(hào)）至今。我父親在2003年找我大姨買(mǎi)了（501號(hào)）房子，就是這個(gè)情況。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
劉彬桃、黃錦秀、趙某、劉暉、王光杰均系湖北濾清器廠(chǎng)職工。黃錦秀系劉彬桃的姨姐。
1994年10月29日，黃錦秀的丈夫趙登高（亦系湖北濾清器廠(chǎng)職工，3013年9月17日去世）與湖北濾清器廠(chǎng)簽訂了一份協(xié)議書(shū)，湖北濾清器廠(chǎng)將位于武漢市江夏區(qū)紙坊街新北街34號(hào)（原18號(hào)）西五棟一單元五樓的自管公房（即501號(hào)）一套出售給趙登高，建筑面積65.447平方米，價(jià)格為6514.79元。協(xié)議書(shū)第四條約定“乙方（即趙登高）購(gòu)房后，擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承。乙方付清購(gòu)房款并住滿(mǎn)五年后，可以按屆時(shí)的市場(chǎng)價(jià)在本廠(chǎng)內(nèi)出售或出租，在同等條件下甲方有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或承租權(quán)。出售后的增值部分在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，原購(gòu)房人得六成，原出售單位得四成”,該協(xié)議還就其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
2003年12月8日，趙登高與劉彬桃口頭達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，趙登高將其向湖北濾清器廠(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的位于江夏區(qū)紙坊街新北街34號(hào)西五棟一單元五樓的501號(hào)房出售劉彬桃，劉彬桃通過(guò)中國(guó)工商銀行以匯款方式向趙登高的妻子黃錦秀的xxxx5賬戶(hù)付款18000元。趙登高隨后將房屋交給劉彬桃，舉家遷至武漢市洪山區(qū)居住。劉彬桃將該房屋給其女兒劉暉與女婿王光杰，劉暉與王光杰將該房裝修后居住至今。
2016年5月11日，黃錦秀、趙某向本院提起訴訟，經(jīng)本院作出（2016）鄂0115民初1467號(hào)民事調(diào)解書(shū)，主要內(nèi)容為：被繼承人趙登高于1994年10月29日與湖北濾清器廠(chǎng)簽訂協(xié)議書(shū)購(gòu)買(mǎi)的位于武漢市江夏區(qū)紙坊街新北街湖北濾清器廠(chǎng)西五棟一單元五樓501號(hào)房屋由黃錦秀、趙某繼承。
2016年6月27日，趙某、黃錦秀向本院提出起訴，請(qǐng)求判令確認(rèn)趙登高與湖北濾清器廠(chǎng)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)合法有效并判令劉暉、王光杰退出其所有的江夏區(qū)紙坊街新北街34號(hào)西五棟一單元五樓的501號(hào)房等。
以上事實(shí)，有當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述、協(xié)議書(shū)、銀行匯款憑證、證明、民事調(diào)解書(shū)、民事判決書(shū)等證據(jù)，并經(jīng)質(zhì)證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。因此，通常情況下，當(dāng)事人之間進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易，首先要簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，然后由買(mǎi)方根據(jù)合同的約定向賣(mài)方支付購(gòu)房款，最后雙方辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。但不動(dòng)產(chǎn)登記行為是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，對(duì)外具有公示公信的效力。持證人可憑權(quán)利登記證書(shū)，對(duì)抗社會(huì)上不特定第三人的權(quán)利主張或侵權(quán)行為，即此為經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的對(duì)世效力。但是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的對(duì)世效力只能對(duì)抗原先與該物權(quán)沒(méi)有利害關(guān)系的不特定關(guān)系人，而不能對(duì)抗與該物權(quán)本身有利害關(guān)系的特定關(guān)系人。本案訴爭(zhēng)房屋屬單位房改房，未辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。出賣(mài)人趙登高生前于2003年將其從湖北濾清器廠(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的房屋出售給其同為該廠(chǎng)職工的且與其有親戚關(guān)系的劉彬桃，雙方基于親戚關(guān)系而未簽訂書(shū)面合同，但劉彬桃提出了銀行匯款憑證證實(shí)其通過(guò)中國(guó)工商銀行以匯款方式向趙登高的妻子黃錦秀支付購(gòu)房款180000元，應(yīng)認(rèn)定為已支付相應(yīng)購(gòu)買(mǎi)房屋對(duì)價(jià)，同時(shí)該房屋已交付劉彬桃，且由劉彬桃的女兒劉暉與女婿王光杰重新裝修連續(xù)居住多年，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立并有效，具有法律約束力。本案出賣(mài)人趙登高去世后，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及于繼承人黃錦秀、趙某，黃錦秀、趙某作為繼承人辯稱(chēng)該款項(xiàng)為劉彬桃用以?xún)斶€之前的債務(wù)而非購(gòu)房款，但其不能就該債務(wù)的形成等作出合理的說(shuō)明與證明，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，其辯稱(chēng)意見(jiàn)本院不予采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)買(mǎi)房人劉彬桃與出賣(mài)人趙登高于2003年12月8日簽訂的位于武漢市江夏區(qū)紙坊街新北街湖北濾清器廠(chǎng)西五棟一單元五樓501號(hào)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
本案受理費(fèi)500元，減半收取250元，由黃錦秀、趙某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　　鄭保民

書(shū)記員：鄧?yán)?/p>