上訴人（原審被告）劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人汪洋，湖北七君律師事務所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人汪琦，湖北七君律師事務所律師。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）吳魁，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人毛良燕，湖北普濟律師事務所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人劉某某因與被上訴人吳魁房屋買賣合同糾紛一案，不服葛洲壩人民法院（2013）鄂葛洲壩民初字第00675號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年12月23日立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔任審判長，審判員畢勇、閆玲玲參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，2013年5月6日，劉某某與吳魁簽訂《房屋買賣合同協(xié)議書》，合同約定：劉某某將其座落于宜昌市西陵區(qū)肖家崗路30-1號（六公司23號樓）1棟3單元第三層302室房屋（房屋所有權(quán)證編號：西陵區(qū)葛字第0359413號，面積76.88平方米）出售給吳魁；所售房屋總金額360000元整；房屋價款分三次付清，吳魁于合同簽訂當日內(nèi)向劉某某支付首付款100000元，同時劉某某開具收款收據(jù)作為有效的法律依據(jù)；2013年7月1日付款60000元，余款200000元在劉某某交房之日支付；吳魁第二次付款前劉某某必須提供房產(chǎn)證、土地證、身份證、戶口簿、婚姻證明或者單身證明、房屋出售承諾書等原件及復印件作為吳魁在銀行貸款的憑證；如遇劉某某因房產(chǎn)證、土地證兩證不能按時提供給吳魁（即吳魁第二次付款之前），導致雙方無法履行合同義務或者毀約的，劉某某按吳魁所付房屋金額的雙倍賠償違約金給吳魁。合同簽訂后的第二天，吳魁向劉某某支付首付款100000元，劉某某于同日向吳魁出具收到100000元購房款的收條。吳魁在2013年7月1日支付購房款60000元時，劉某某未能依合同約定向吳魁提供房產(chǎn)證、土地證等在銀行貸款的憑證。此時，吳魁才得知劉某某在與其簽訂合同之前，已將房屋抵押給中國工商銀行股份有限公司三峽東湖支行。由于劉某某在合同約定的期限屆滿之前尚未還清銀行的貸款，導致合同無法履行。
原審同時認定，2013年6月30日，劉某某向吳魁出具了欠條一份，該欠條內(nèi)容為：今欠到吳魁購房款總共壹拾貳萬元整（其中壹拾萬整已打收據(jù)，貳萬元為違約金），本人劉某某承諾，定于2013年7月15日之前一次性退還給吳魁購房總價款壹拾貳萬元整；吳魁收到退房款后原購房合同自動失效，合同終止。由于劉某某拒絕按欠條承諾的期限給付吳魁購房款100000元及20000元的違約金，吳魁遂訴至葛洲壩人民法院，請求人民法院判令解除雙方于2013年5月6日簽訂的《房屋買賣合同協(xié)議書》，劉某某返還其購房款100000元，并向其支付違約金30000元。
原審法院據(jù)以認定上述事實的主要證據(jù)有：《房屋買賣合同協(xié)議書》、收條、欠條、房屋他項權(quán)證及雙方當事人在原審庭審中的陳述等。
原審法院認為：一、劉某某與吳魁簽訂的《房屋買賣合同協(xié)議書》系雙方真實意思表示，內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，應受法律保護。理由如下：《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同屬無效合同；根據(jù)《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第十四條規(guī)定：法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是指效力性強制性規(guī)定。所謂效力性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導致合同無效或者合同不成立的規(guī)范；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。其次是《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因即債權(quán)合同無效。雙方簽訂的《房屋買賣合同協(xié)議書》作為訴爭房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為，是一種債權(quán)形成行為，并非該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的物權(quán)變動行為。相關法律關于未經(jīng)通知抵押權(quán)人而導致物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效的規(guī)定，其效力不應及于物權(quán)變動行為的原因行為。因為當事人可以在合同中約定完善物權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，使其轉(zhuǎn)讓行為符合法律規(guī)定。但劉某某并未主動完善物權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。綜上，雙方簽訂的《房屋買賣合同協(xié)議書》未違反法律強制性規(guī)定，應為有效合同。二、吳魁在合同簽訂的次日支付購房款100000元，劉某某出具收據(jù)的行為是對吳魁遲延一天付款的認可，故吳魁不構(gòu)成根本性違約。三、劉某某在2013年6月30日出具欠條的承諾，應視為對合同解除和向吳魁支付違約金的承諾，該承諾也得到了吳魁的認可，不存在需要吳魁再行履行解除合同的催告權(quán)。劉某某承諾支付20000元違約金的行為是自愿給予對吳魁的一種經(jīng)濟補償，現(xiàn)劉某某反悔，有違公平和誠實信用原則，劉某某在欠條中的承諾應視為對《房屋買賣合同協(xié)議書》的修改、補充、完善，屬于有效行為，承諾內(nèi)容應當全面予以履行。四、劉某某在合同約定的期限屆滿前仍未履行消滅抵押權(quán)的義務，致使吳魁不能實現(xiàn)合同之目的，其已構(gòu)成根本性違約。五、劉某某在庭審中只抗辯合同無效，在法庭釋明是否要求調(diào)低違約金后，劉某某仍然沒有就吳魁主張30000元的違約金提出抗辯要求調(diào)低；雖然吳魁沒有按合同約定要求劉某某按已付房款金額的雙倍支付違約金，主動降低只主張30000元的違約金，但該違約金仍然明顯過高；該院結(jié)合雙方的違約責任，以及造成的危害結(jié)果等因素，依照公平、誠實信用原則，綜合酌情支持劉某某欠條中承諾認可的20000元違約金。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第九十四條第（四）項、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第十四條、第二十七條之規(guī)定，判決：一、解除吳魁與劉某某2013年5月6日簽訂的《房屋買賣合同協(xié)議書》；二、劉某某于判決生效后十日內(nèi)返還吳魁購房款100000元；三、劉某某于判決生效后十日內(nèi)向吳魁支付違約金20000元；四、駁回吳魁的其他訴訟請求。一審案件受理費1450元、保全費1170元，合計2620元，由劉某某負擔。
本院經(jīng)審理查明，原審認定的事實屬實。

本院認為，本案爭議焦點為涉案《房屋買賣合同協(xié)議書》的效力問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因即債權(quán)合同無效?！吨腥A人民共和國擔保法》第四十九條第一款規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。該法所規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓行為無效”是針對物權(quán)變動的結(jié)果而言，其效力不應及于劉某某與吳魁簽訂《房屋買賣合同協(xié)議書》這一物權(quán)變動的原因行為，即債權(quán)的形成行為。且涉案雙方當事人并未對涉案合同的生效時間作特別約定，故涉案房屋買賣合同自雙方簽訂之日即生效，雙方均應嚴格履行。在履行涉案合同的過程中，由于劉某某不能按約定向吳魁提供房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證等向銀行貸款的憑證，致使吳魁不能按期辦理貸款，合同目的無法實現(xiàn)，依法律規(guī)定吳魁可以行使合同解除權(quán)，且劉某某亦同意返還購房首付款100000元并支付違約金20000元。因此，一審法院依吳魁請求判令解除涉案合同并無不當。由于劉某某違約在先，致使吳魁喪失了其他購房機會并給其造成了一定的資金占用損失，劉某某承諾向吳魁支付兩萬元違約金，在劉某某不申請調(diào)減違約金的情況下一審法院綜合全案酌情支持劉某某承諾的兩萬元違約金亦無不當。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2900元（劉某某已預交），由劉某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　李淑一 審判員　　畢　勇 審判員　　閆玲玲

書記員：張鵬煒