上訴人（原審被告）劉某某，自由職業(yè)。
委托代理人夏少波，湖北中科律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
被上訴人（原審原告）湖北眾興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地湖北省荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道71號(hào)1樓，組織機(jī)構(gòu)代碼69178936-1。
法定代表人彭敬華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人劉中成，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人廖淑東，湖北法之星律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
第三人張某某，農(nóng)民。
委托代理人杜禮秀，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，系張某某之妻，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

上訴人劉某某因與被上訴人湖北眾興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、第三人張某某返還原物糾紛一案，不服荊門(mén)市掇刀區(qū)人民法院（2013）鄂掇刀民一初字第00086號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人劉某某及其委托代理人夏少波，被上訴人湖北眾興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)眾興公司）的委托代理人劉中成、廖淑東，第三人張某某及其委托代理人杜禮秀到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2006年8月14日，第三人張某某與湖北康大實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)康大公司）簽訂了1份《雙星閣地居民區(qū)聯(lián)合改造建方合同書(shū)》，約定第三人（甲方）將位于雙星閣以南、恒升加油站北住宅地一宗交給康大公司（乙方）拆除重建，房屋建成后，乙方交還甲方住房?jī)商祝鴸|向西前排門(mén)面2個(gè)，位置鄰易庭玉和袁中虎之間，門(mén)面每間面積為48平方米，該合同于2008年4月23日由荊門(mén)市公證處予以了公證。
2007年1月11日，劉某某之父劉太全與康大公司簽訂了一份《隆盛佳苑工程拆遷還建定位合同書(shū)》，其中約定了還建門(mén)面為西向（與袁中虎相鄰）。后劉太全過(guò)世，其繼承人周金蘭及劉東平共同委托劉某某代表三位繼承人與康大公司于2008年5月18日再次簽訂了一份《房屋拆遷還建合同書(shū)》，內(nèi)容為劉某某（甲方）將位于掇刀區(qū)雙星閣小區(qū)17號(hào)一宗面積100平方米的土地及附著于該宗土地上的房屋交付給康大公司（乙方）拆遷重建，在房屋建成后以住房、門(mén)面及車(chē)庫(kù)返還，其中門(mén)面定位為：西向面臨二0七國(guó)道，在袁中虎與易庭玉原住房位置中間，兩門(mén)面必須相鄰、互通，面積為每間25平方米，每門(mén)面寬度不低于3米、高度不低于3.5米，如乙方交付給甲方的住房實(shí)際面積大于約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款甲方無(wú)需補(bǔ)款，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由乙方承擔(dān)。該合同同時(shí)注明被拆遷房屋的原住戶(hù)原為甲方之父，因已病故，故由甲方與乙、丙方訂立該合同。在拆遷重建過(guò)程中，眾興公司又與原住戶(hù)袁中虎及易庭玉分別簽訂了還建合同，后康大公司將其與原住戶(hù)簽訂的前述四份改建合同的權(quán)利與義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給了眾興公司，眾興公司通過(guò)網(wǎng)上摘牌競(jìng)得土地使用權(quán)，并以自己的名義辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)的小區(qū)名稱(chēng)為“隆盛佳苑”。
經(jīng)眾興公司、劉某某及第三人張某某對(duì)本案所涉土地區(qū)域原宗址圖及現(xiàn)建成小區(qū)規(guī)劃圖紙的測(cè)量及實(shí)地比對(duì)，當(dāng)事人均認(rèn)可107號(hào)及108號(hào)門(mén)面建造在易庭玉與袁中虎原住房之間，門(mén)面部分面積建在第三人張某某原住房院內(nèi)，建成的107號(hào)門(mén)面房緊臨小區(qū)入口大門(mén)，旁邊未再建造最初規(guī)劃的門(mén)面房。眾興公司將改建工程完成后，依還建合同約定將住房交付給劉某某，但未交付還建門(mén)面房給劉某某。本案訴訟前眾興公司與易庭玉達(dá)成協(xié)議，其未還建門(mén)面給易庭玉，而以補(bǔ)償款替代之，另109號(hào)至111號(hào)門(mén)面房已由眾興公司分配給袁中虎。2012年5月4日，眾興公司向第三人張某某出具了《還建決定》，內(nèi)容為：決定將隆盛佳苑107號(hào)、108號(hào)兩個(gè)門(mén)面還建給原改建戶(hù)業(yè)主張某某，面積以房管局辦證測(cè)繪為準(zhǔn)，但未向第三人張某某交付門(mén)面鑰匙。2012年5月8日，劉某某將107號(hào)、108號(hào)門(mén)面房鑰匙撬開(kāi)，將兩間門(mén)面房屋占有。為此，眾興公司訴請(qǐng)法院判令劉某某立即騰退由其占據(jù)的位于荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道68號(hào)隆盛佳苑小區(qū)入口南第一、第二個(gè)（即房管部門(mén)預(yù)測(cè)的107號(hào)、108號(hào)）門(mén)面房。訴訟中，眾興公司變更訴訟請(qǐng)求為判令劉某某立即騰退由其占據(jù)的位于荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道68號(hào)隆盛佳苑小區(qū)入口南第二個(gè)（即房管部門(mén)預(yù)測(cè)的108號(hào)）門(mén)面房。第三人張某某以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人身份參加本案訴訟，訴請(qǐng)法院：1、確認(rèn)位于荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道68號(hào)隆盛佳苑小區(qū)入口南第一、第二個(gè)（即房管部門(mén)預(yù)測(cè)的107號(hào)、108號(hào)）門(mén)面房屬于張某某所有；2、判令眾興公司立即為張某某辦理還建門(mén)面（即房管部門(mén)預(yù)測(cè)的107號(hào)、108號(hào)）門(mén)面房的房屋所有權(quán)證及土地使用證；3、判令劉某某立即騰退由其占據(jù)的位于荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道68號(hào)隆盛佳苑小區(qū)入口南第一、第二個(gè)（即房管部門(mén)預(yù)測(cè)的107號(hào)、108號(hào)）門(mén)面房；4、判令劉某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
原審另查明，按照眾興公司最初的改建方案計(jì)算，新建門(mén)面為21個(gè)，最終審批建成的門(mén)面為13個(gè)。至本案一審辯論終結(jié)時(shí)，眾興公司尚未為“隆盛佳苑”住宅小區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證登記。
原判認(rèn)為，劉某某占有訴爭(zhēng)門(mén)面房不合法。具體理由有：第一，眾興公司對(duì)訴爭(zhēng)門(mén)面享有物權(quán)。眾興公司通過(guò)網(wǎng)上摘牌競(jìng)得土地使用權(quán)，并辦理了土地使用權(quán)總證，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)了名稱(chēng)為“隆盛佳苑”小區(qū)。眾興公司雖尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)總證登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。眾興公司對(duì)該小區(qū)住房及門(mén)面享有物權(quán)。第二，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。眾興公司與劉某某及第三人張某某簽訂的還建合同均為合法有效的債權(quán)合同，劉某某及第三人張某某對(duì)訴爭(zhēng)的二門(mén)面均享有平等的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，劉某某未經(jīng)眾興公司同意，私自占有門(mén)面的行為，違反了物權(quán)法定與優(yōu)先原則，屬無(wú)權(quán)占有，構(gòu)成侵權(quán)，故對(duì)眾興公司要求劉某某騰退返還門(mén)面的請(qǐng)求，予以支持。眾興公司在訴訟中變更訴訟請(qǐng)求，只要求劉某某返還108號(hào)門(mén)面，放棄要求騰退107號(hào)門(mén)面房，是其對(duì)自己民事權(quán)利的處分，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。第三，基于公平原則，劉某某也應(yīng)予返還。從眾興公司與劉某某以及第三人張某某分別簽訂的還建合同看，眾興公司應(yīng)還建給劉某某和第三人張某某的兩個(gè)門(mén)面位置都約定在易庭玉與袁中虎之間，而實(shí)際建設(shè)的門(mén)面符合約定位置條件的門(mén)面目前只有107號(hào)、108號(hào)（因107號(hào)左是入口大門(mén)，108號(hào)右已還建給案外人袁中虎）。該二門(mén)面房如還建給劉某某或第三人張某某其中一方，眾興公司則再無(wú)符合約定位置的門(mén)面交付劉某某或第三人張某某，據(jù)此情形，劉某某騰退108號(hào)門(mén)面給眾興公司，亦有利于平衡劉某某與第三人張某某之間的利益。
另外，關(guān)于第三人張某某的主張能否成立的問(wèn)題。其一，第三人張某某與眾興公司簽訂還建合同的系合法有效的債權(quán)合同，第三人張某某可依據(jù)該合同向眾興公司請(qǐng)求交付合同標(biāo)的物，眾興公司亦負(fù)有依合同約定交付標(biāo)的物義務(wù)。依合同約定及現(xiàn)有已建成門(mén)面房的位置，107號(hào)、108號(hào)兩間門(mén)面應(yīng)為第三人張某某所簽還建合同所指向的應(yīng)還建門(mén)面房。根據(jù)債權(quán)相對(duì)性原理，第三人張某某僅與眾興公司之間存在給付門(mén)面房的債權(quán)合同關(guān)系，其尚未取得物權(quán)，故第三人張某某僅享有請(qǐng)求眾興公司給付標(biāo)的物的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。其二，因劉某某及第三人張某某與眾興公司所簽還建合同均為有效的債權(quán)合同，且107號(hào)、108號(hào)兩間門(mén)面房目前尚未辦理物權(quán)登記確認(rèn)所有權(quán)歸屬，故兩份債權(quán)合同效力并無(wú)孰大孰小之分。其三，眾興公司雖然出具了“還建決定”，明確了向第三人張某某交付107號(hào)、108號(hào)門(mén)面房，但該“還建決定”仍為債權(quán)合同，僅在眾興公司與第三人張某某之間發(fā)生效力，不能以此對(duì)抗亦與眾興公司建立還建合同關(guān)系的劉某某。其四，第三人張某某請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)登記系另一法律關(guān)系，本案不予審理，第三人張某某可另案起訴。
綜上，原判認(rèn)為被告劉某某占有訴爭(zhēng)門(mén)面的行為不合法，第三人張某某亦僅對(duì)眾興公司享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四條、第七條、第三十條、第三十四條之規(guī)定，經(jīng)該院審判委員會(huì)討論決定，判決：1、劉某某于判決生效之日起15日內(nèi)騰退位于荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道68號(hào)隆盛佳苑小區(qū)大門(mén)入口南第二個(gè)（房管部門(mén)預(yù)測(cè)的108號(hào)）門(mén)面房給眾興公司；2、駁回第三人張某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)7050元，訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5000元，合計(jì)12050元。由眾興公司負(fù)擔(dān)7350元，由劉某某負(fù)擔(dān)2350元，由第三人張某某負(fù)擔(dān)2350元。
本院經(jīng)審理查明，原判認(rèn)定的基本事實(shí)屬實(shí)，依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案上訴爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于劉某某占有訴爭(zhēng)門(mén)面是否合法，其是否應(yīng)當(dāng)騰退訴爭(zhēng)門(mén)面。原判就本案事實(shí)認(rèn)定及法律適用已作較為充分論述，本院根據(jù)上訴人劉某某的上訴理由，就以下問(wèn)題作進(jìn)一步闡述。
（一）關(guān)于劉某某占有訴爭(zhēng)門(mén)面是否合法，其是否應(yīng)當(dāng)騰退訴爭(zhēng)門(mén)面的問(wèn)題。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條規(guī)定，“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”。經(jīng)查，2008年5月18日，劉某某與湖北康大實(shí)業(yè)有限公司簽訂一份《房屋拆遷還建合同書(shū)》，后眾興公司概括承受了該合同書(shū)項(xiàng)下的全部權(quán)利與義務(wù)，眾興公司依據(jù)該合同書(shū)，拆除了劉某某等人享有物權(quán)的老住房，并合法建造了包括訴爭(zhēng)門(mén)面房屋在內(nèi)的“隆盛佳苑”小區(qū)建筑物。劉某某等人因眾興公司的拆除行為，喪失了原老住房的物權(quán)而獲得了《房屋拆遷還建合同書(shū)》項(xiàng)下的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。眾興公司因其合法建造行為，當(dāng)然獲得了包括訴爭(zhēng)門(mén)面房屋在內(nèi)的“隆盛佳苑”小區(qū)建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，同時(shí)其應(yīng)當(dāng)及時(shí)、全面履行《房屋拆遷還建合同書(shū)》項(xiàng)下義務(wù)。
本案中，劉某某作為《房屋拆遷還建合同書(shū)》項(xiàng)下的債權(quán)人，其依法享有要求眾興公司及時(shí)交付符合合同約定的門(mén)面房，并協(xié)助其辦理物權(quán)變更、登記手續(xù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。若眾興公司遲延或拒絕履行其負(fù)有的交付門(mén)面房及協(xié)助辦理門(mén)面房物權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，則劉某某可以請(qǐng)求有權(quán)機(jī)關(guān)強(qiáng)制眾興公司依約履行合同及承擔(dān)違約責(zé)任。但劉某某卻在未經(jīng)眾興公司同意的情況下，私自撬門(mén)進(jìn)入并占有訴爭(zhēng)門(mén)面房屋，于法無(wú)據(jù)，故原判認(rèn)定劉某某占有訴爭(zhēng)門(mén)面房不合法并無(wú)不當(dāng)。
同時(shí)，劉某某上訴認(rèn)為其行為屬于合法私力救濟(jì)行為的理由亦不成立?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第七條規(guī)定，“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，破壞國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序”?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第四條規(guī)定，“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”。即公民個(gè)人行使和保護(hù)自己權(quán)利應(yīng)有正當(dāng)界限，不得損害其他權(quán)利人的合法權(quán)利，同時(shí)亦要維護(hù)社會(huì)秩序。法律對(duì)權(quán)利的行使加以限制的同時(shí)，當(dāng)權(quán)利受到非法侵害時(shí)，法律同樣施以保護(hù)。本案中，劉某某未經(jīng)訴爭(zhēng)門(mén)面物權(quán)人同意，私自撬鎖進(jìn)入并占有訴爭(zhēng)門(mén)面的行為非適法的私力救濟(jì)行為。
綜上，原判認(rèn)為劉某某占有訴爭(zhēng)108號(hào)門(mén)面房不合法，并判令劉某某騰退108號(hào)門(mén)面房給眾興公司并無(wú)不當(dāng)。
（二）關(guān)于劉某某上訴稱(chēng)“原判錯(cuò)誤認(rèn)定眾興公司應(yīng)還建給劉某某的門(mén)面和應(yīng)還建給張某某的門(mén)面位置都約定在易庭玉和袁中虎之間”，與客觀事實(shí)不符的問(wèn)題。
經(jīng)查，劉某某與眾興公司于2008年5月18日簽訂的還建合同約定的應(yīng)還建門(mén)面位置為“西向面臨207國(guó)道，在袁中虎與易庭玉原住房位置中間”，而張某某與眾興公司于2006年8月14日簽訂的還建合同約定的應(yīng)還建門(mén)面方位為“坐東向西前排門(mén)面兩個(gè)，位置鄰易庭玉和袁中虎之間”。2012年5月4日，眾興公司作出《還建決定》，“決定將隆盛佳苑107號(hào)、108號(hào)兩個(gè)門(mén)面還建給原改建戶(hù)業(yè)主張某某。門(mén)面定位為：西臨207國(guó)道，北臨隆盛佳苑入口通道，南至1#、3#樓伸縮縫，東臨地下室樓梯通道”。本案中，眾興公司、劉某某、張某某均確認(rèn)，本案訴爭(zhēng)門(mén)面107號(hào)、108號(hào)門(mén)面均建設(shè)在袁中虎與易庭玉原住房位置中間。故原判認(rèn)定“從簽訂的還建合同看，眾興公司應(yīng)還建給劉某某和張某某的兩個(gè)門(mén)面位置都約定在易庭玉與袁中虎之間，而實(shí)際建設(shè)的符合約定位置條件的門(mén)面目前只有107號(hào)、108號(hào)門(mén)面”的事實(shí)是客觀的，劉某某的該項(xiàng)上訴理由不能成立。
綜上，上訴人劉某某的上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2350元，由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　向華波 代理審判員　　王　冉 代理審判員　　邱　泉

書(shū)記員：曾靖