原告：劉某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住石家莊市鹿泉區(qū)。
委托代理人楊彥平，河北弘宇律師事務(wù)所律師。
被告：梁平平，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住石家莊市新華區(qū)。
委托代理人王德軍，河北聯(lián)想律師事務(wù)所律師。
第三人：周亞，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住石家莊市正定縣。
委托代理人田擁軍，河北冀港律師事務(wù)所律師。

原告劉某某與被告梁平平、第三人周亞房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月1日立案后，于2018年6月27日依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某某的委托代理人楊彥平、被告梁平平的委托代理人王德軍、第三人周亞及其委托代理人田擁軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)原告和被告梁平平所簽訂的《房屋買賣合同》合法有效。2、依法判決被告梁平平繼續(xù)履行雙方所簽訂的房屋買賣合同;被告梁平平配合原告辦理金海岸花園項(xiàng)目C區(qū)7-2-202房屋及其地下室的房產(chǎn)過戶手續(xù)。事實(shí)與理由：2017年3月24日原告與被告梁平平簽訂房屋買賣協(xié)議，梁平平將位于鹿泉區(qū)金海岸花園項(xiàng)目C區(qū)7一2-202房屋出賣給原告，合同約定房款為36萬元。首付款為25萬元，余款待房產(chǎn)證更名后付清11萬元。合同簽訂后原告按照合同約定向梁平平繳納房屋首付款255000元，2017年3月29日梁平平也將該房屋交付給原告，原告在該房屋居住至今。2018年5月份原告得知該房屋被鹿泉區(qū)法院查封，才知道周亞和梁平平之間有所謂的房屋買賣協(xié)議。原告認(rèn)為原告與被告梁平平之間簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，且原告依據(jù)合同約定履行了相關(guān)合同義務(wù)，支付了購(gòu)房款，被告梁平平也將該房屋交付原告，該房屋應(yīng)歸原告所有。
被告辯稱，梁平平?jīng)]有違約，依照約定將房屋交給原告，本案房屋不能辦理房屋過戶手續(xù)，原告起訴沒有依據(jù)，訴訟費(fèi)由原告自行承擔(dān)。原被告簽訂的房屋買賣合同原備案合同交付給原告，同意合同繼續(xù)履行，房屋按約定交付。被告與第三人簽訂的合同無交接房屋的內(nèi)容和具體門牌號(hào)。梁平平與周亞就合同解除進(jìn)行過協(xié)商，合同已經(jīng)解除。房屋在2017年3月24日出售給劉某某。梁平平與第三人簽訂的合同與本案合同相差一周時(shí)間，房?jī)r(jià)相差9萬元，本案的房屋買賣合同價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)相差甚遠(yuǎn)，梁平平與第三人此后就合同解除達(dá)成一致。周亞同意被告退款，但由于周亞先前不同意，被告款項(xiàng)占用是有成本的，被告就將款項(xiàng)先還了其他有利息的借款，后雙方都同意解除與周亞的合同，只是被告沒有及時(shí)籌集到應(yīng)該退的款項(xiàng)，解除沒有實(shí)際履行。
第三人辯稱，本案協(xié)議無效，涉案房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，梁平平對(duì)涉案房屋享有債權(quán)，該債權(quán)于2017年3月16日轉(zhuǎn)讓給周亞，同一債權(quán)不能二次轉(zhuǎn)讓，即便存在也應(yīng)當(dāng)按照受讓順序履行，被告轉(zhuǎn)讓債權(quán)后對(duì)債權(quán)不享有權(quán)利，本案協(xié)議轉(zhuǎn)讓涉案房產(chǎn)屬于無權(quán)處分，依據(jù)合同法的規(guī)定，未經(jīng)周亞同意追認(rèn)該協(xié)議無效。基于無效協(xié)議占有涉案房屋不是合法占有，不能取得涉案房屋所有權(quán)，協(xié)議不應(yīng)繼續(xù)履行。
原告提交如下證據(jù)：1、2017年3月24日劉某某與梁平平簽訂的《房屋買賣協(xié)議》以及補(bǔ)充協(xié)議書各一份，證明梁平平將訴爭(zhēng)房屋出賣給劉某某。2、收條4張和銀行流水一張，證明劉某某按照房屋買賣協(xié)議約定支付購(gòu)房款合計(jì)255000元。3、房屋交接證明一份，證明梁平平于2017年3月29日將訴爭(zhēng)房屋交付給劉某某。4、商品房買賣合同一份、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。證明梁平平與劉某某簽訂購(gòu)房協(xié)議后，將原始的購(gòu)房合同交付給劉某某。5、劉某某對(duì)訴爭(zhēng)房屋繳納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的收據(jù)8張，證明2017年3月29日之后訴爭(zhēng)房屋的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)均由劉某某繳納。6、梁平平繳納物業(yè)費(fèi)證明兩張，證明梁平平向劉某某交付之前的物業(yè)由梁平平交付，之后的物業(yè)費(fèi)由劉某某交付，與梁平平無關(guān)。上述證據(jù)證明劉某某和梁平平簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，簽訂合同后雙方已經(jīng)履行并于2017年3月29日交付房屋，現(xiàn)該房屋由梁平平居住管理至今。
被告質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1至6真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性認(rèn)可。對(duì)證據(jù)3在梁平平交給劉某某房屋前沒有將房屋的手續(xù)和鑰匙交付給其他人。
第三人質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1合法性有異議，第三人與周亞在2017年3月16日已經(jīng)簽署房屋買賣協(xié)議，并將涉案房屋的鑰匙及購(gòu)房合同原件交付給周亞，至此周亞已經(jīng)合法取得了涉案房屋的占有權(quán)和支配權(quán)。梁平平以房?jī)?nèi)尚有一些物品需要搬離為由，留下了一把鑰匙，該鑰匙僅供其搬離室內(nèi)物品用。在這期間，未經(jīng)第三人同意，擅自將已經(jīng)交付的房屋出賣給劉某某，并將涉案房屋的防盜門進(jìn)行更換，嚴(yán)重侵犯了周亞合法占有權(quán)和支配權(quán)。被告的行為是受利益驅(qū)動(dòng)，違反誠(chéng)信原則，屬于無權(quán)處分行為。依據(jù)合同法51條規(guī)定，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，被告與劉某某簽署的協(xié)議屬于無效協(xié)議，劉某某依據(jù)無效協(xié)議占有該房屋，沒有事實(shí)法律依據(jù)，不是合法占有。對(duì)證據(jù)2沒有存在的合法基礎(chǔ)，不具有合法性。對(duì)證據(jù)3同證據(jù)2質(zhì)證意見。對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性、合法性無異議，該合同在2017年3月周亞交付第二筆房款的時(shí)候，該合同連同鑰匙一起交付給了周亞，該買賣合同是在2017年7月底被告以辦理房屋產(chǎn)權(quán)為由找周亞取走。對(duì)證據(jù)5、6同證據(jù)2質(zhì)證意見。被告及原告所說梁平平與周亞簽訂的合同沒有具體的門牌號(hào)，但在梁平平與周亞簽訂的協(xié)議中第6條有記載。
被告沒有提交證據(jù)。
第三人提交證據(jù)如下：1、房屋買賣協(xié)議，證明雙方于2017年3月16日在石家莊市新華區(qū)來儀律師事務(wù)所簽署《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，就房產(chǎn)買賣相關(guān)事宜達(dá)成一致，該合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。證據(jù)2、買方收款條3份，證明周亞于簽訂合同當(dāng)日向被告支付購(gòu)房款15萬元；周亞于2017年3月18日向被告支付購(gòu)房款6萬元；周亞于2017年3月23日向被告支付購(gòu)房款4萬元；周亞依據(jù)雙方簽訂的協(xié)議履行了付款義務(wù)，被告也接受了相關(guān)的購(gòu)房款，在收條中已經(jīng)明確款項(xiàng)的性質(zhì)是房款，對(duì)房屋的具體位置也進(jìn)行了明確是高莊。證據(jù)3、涉案房屋鑰匙，證明被告已經(jīng)向周亞交出了涉案房屋的鑰匙，涉案房屋已實(shí)際交付。
原告質(zhì)證意見：一、房屋買賣協(xié)議不認(rèn)可。1、該協(xié)議第一條顯示欲出售房產(chǎn)信息可以證明周亞和梁平平之間只有出賣房屋的意向，并沒有達(dá)成真正的房屋買賣協(xié)議，需雙方再溝通協(xié)商。2、協(xié)議第一條顯示欲出售房產(chǎn)信息“位于高莊村，該地塊使用面積為23172.60平方米，土地批準(zhǔn)文號(hào)為…”，協(xié)議上沒有寫明欲出賣房屋的具體位置，不能證明雙方欲出賣的房屋是否是訴爭(zhēng)房屋。3、協(xié)議第二條約定房產(chǎn)價(jià)格為27萬元，明顯低于市場(chǎng)價(jià)，該房屋是梁平平于2011年7月15日購(gòu)買，房屋價(jià)款為21萬元，購(gòu)買的是期房，周亞與梁平平簽訂協(xié)議時(shí)房屋已經(jīng)交付給梁平平，且房屋價(jià)格已經(jīng)上漲，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)是36萬元左右，而以27萬元出賣，顯然明顯低于市場(chǎng)價(jià)。4、協(xié)議第三條顯示房款支付方式在簽訂協(xié)議時(shí)給付15萬元，簽訂協(xié)議后7日內(nèi)給付10萬元，剩余2萬元，待更名時(shí)給付，從周亞提供的繳款收據(jù)上看，周亞并沒有按照約定交納購(gòu)房款，構(gòu)成違約。5、該協(xié)議并沒有寫明房屋的交付條款，而實(shí)際上梁平平也并未將訴爭(zhēng)房屋交付給周亞。6、協(xié)議落款處寫明簽訂地點(diǎn)“石家莊市新華區(qū)來儀律師事務(wù)所”甲方處和乙方處簽訂字體不一致，是甲乙雙方自己寫的，不能證明是律師見證。7、2017年3月24日梁平平與劉某某簽訂房屋買賣協(xié)議，并將訴爭(zhēng)房屋的原始購(gòu)房發(fā)票和房屋交付劉某某，劉某某也在此居住至今，任何人沒有提出異議，證明我們簽訂的合同合法有效且已經(jīng)履行。8、協(xié)議第6條約定只是雙方對(duì)房屋欲售達(dá)成的一個(gè)協(xié)議，并非正規(guī)合同，不能證明房屋買賣合同已經(jīng)交付給周亞的事實(shí)。二、買房收款條3張不認(rèn)可。1、2017年3月23日收條兩張，2017年3月16日購(gòu)房款15萬元的收條和2017年3月18日收到房款6萬元收條均是后補(bǔ)的，不能證明實(shí)際交款時(shí)間。2、三張收條均是打印好的同一格式，同一字體和排版的電子版的收條，落款處買方、賣方簽字均在最后，可以顯示該三張收款條是同一個(gè)時(shí)間打印出來的，不符合常理。一般情況下，賣方收到買房交付的購(gòu)房款后會(huì)及時(shí)出具手寫的收條，而本案是梁平平在收到周亞給付的購(gòu)房款后并沒有及時(shí)寫收條，而是過后補(bǔ)寫打印好的收條顯然不符合常理，也不能證明款項(xiàng)的交付時(shí)間和金額，同時(shí)證明周亞和梁平平有惡意串通侵害劉某某利益行為。3、涉案房屋的鑰匙，不認(rèn)可，不能證明該鑰匙是訴爭(zhēng)房屋的鑰匙，也不能證明梁平平將訴爭(zhēng)房屋交付給周亞，與本案無關(guān)。
被告質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1是梁平平本人所簽，其缺少房屋具體信息，交房約定等房屋買賣合同的必要要件。對(duì)證據(jù)2，收條的時(shí)間為同一天書寫，代理人對(duì)此有疑問，梁平平稱是其本人所寫，收到了款項(xiàng)。對(duì)證據(jù)3是不是本案房屋的鑰匙不清楚，梁平平稱是在2017年5月份交給原告一把鑰匙，但此時(shí)房屋在2017年3月已經(jīng)交付給了劉某某，周亞稱要鑰匙是為了應(yīng)付家里人。
經(jīng)審理查明，被告梁平平于2011年5月18日與河北金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，一次性付款購(gòu)買河北金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的金海岸花園C區(qū)第7幢2單元202號(hào)房屋，合同編號(hào)C7一2-202且已經(jīng)備案。原告劉某某與被告梁平平于2017年3月24日簽訂房屋買賣協(xié)議，約定梁平平將位于鹿泉區(qū)房屋出賣給原告，協(xié)議約定房屋總價(jià)款為36萬元；首付款為25萬元，于協(xié)議簽訂時(shí)付清，余款11萬元待房產(chǎn)證更名后付清；2017年3月29日前交接房屋鑰匙。協(xié)議簽訂后，原告按照合同約定分兩次支付被告梁平平首付款25萬元；2017年3月29日，梁平平將該房屋的商品房買賣合同及鑰匙交付給原告，原告開始居住使用該房屋；2018年1月3日原告支付被告房款5千元。
另查明，梁平平與周亞于2017年3月16日在石家莊市新華區(qū)來儀律師事務(wù)簽訂房屋買賣協(xié)議，約定梁平平將合同編號(hào)C7一2-202的金海岸花園C區(qū)7一2-202房屋出售給周亞，協(xié)議約定房屋總價(jià)款為27萬元；協(xié)議簽訂生效當(dāng)天周亞支付梁平平15萬元，七日內(nèi)在支付梁平平10萬元，剩余2萬元于待取得房產(chǎn)所有權(quán)證書，辦理更名程序時(shí)付清。協(xié)議簽訂后，周亞按照合同約定分三次支付被告梁平平房款25萬元。梁平平將涉案房屋的一把鑰匙交給了周亞。2018年5月10日，經(jīng)周亞申請(qǐng)，本院依法對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行了查封。
以上事實(shí)由原告、第三人提交并經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)及庭審筆錄予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，原告劉某某與被告梁平平2017年3月24日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，是雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容并無違法之處，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。原告依約支付了被告首付款和部分購(gòu)房款，被告也已將房屋交付原告居住使用，庭審中被告也同意繼續(xù)履行合同。故雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行合同。第三人認(rèn)為，被告與第三人、原告分別簽訂的房屋買賣協(xié)議，系被告享有的同一債權(quán)兩次轉(zhuǎn)讓；被告與第三人的轉(zhuǎn)讓行為合法有效；被告對(duì)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的債權(quán)不再享有權(quán)利，無權(quán)再行轉(zhuǎn)讓，與原告簽訂房屋買賣協(xié)議屬于無權(quán)處分行為，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，被告與第三人簽訂的買賣協(xié)議無效。但是，債權(quán)轉(zhuǎn)讓是指合同債權(quán)人將其債權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人取代債權(quán)人或者部分取代債權(quán)人成為原合同關(guān)系的新的債權(quán)人。且債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人；未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生法律效力。被告與河北金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)履行完成雙方簽訂的商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)，房屋也已經(jīng)交付，不存在被告對(duì)河北金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求房屋的請(qǐng)求權(quán)。故第三人的意見不符合合同法第八十條規(guī)定的情形，本院不予采納。第三人先于原告與被告簽訂房屋買賣合同，也支付了被告絕大部分購(gòu)房款，而原告與被告簽訂的房屋買賣合同也系雙方意思的真實(shí)表示，原告也支付了被告與第三人相當(dāng)?shù)馁?gòu)房款且依照雙方的協(xié)議約定，對(duì)訴爭(zhēng)房屋合法居住使用，屬于善意取得。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條的規(guī)定，判決如下：

一、原告劉某某與被告梁平平于2017年3月24日簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。
二、被告梁平平與原告劉某某繼續(xù)履行雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議;被告在本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助原告辦理鹿泉區(qū)房屋及其地下室的房產(chǎn)過戶手續(xù)。
案件受理費(fèi)減半收取40元，由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

審判員 李秋芳

書記員： 邢子文