劉某
雷德發(fā)（湖北精圖治律師事務(wù)所）
武漢文某集團(tuán)志成置業(yè)有限公司
李學(xué)文
余靜

原告劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市新洲區(qū)人。
委托代理人雷德發(fā)，湖北精圖治律師事務(wù)所律師。
被告武漢文某集團(tuán)志成置業(yè)有限公司。
法定代表人彭丹，該公司總經(jīng)理。
委托代理人李學(xué)文，該公司員工。
委托代理人余靜，該公司員工。
原告劉某訴被告武漢文某集團(tuán)志成置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“武漢文某公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本案受理后，依法由審判員黃芳獨(dú)任審判，于2015年5月21日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告劉某及其委托代理人雷德發(fā)到庭參加訴訟，被告武漢文某公司委托代理人李學(xué)文、余靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為原、被告簽訂的《“新港天地”認(rèn)購(gòu)書(shū)》系雙方為將來(lái)訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，約定雙方當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，并不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)，且該認(rèn)購(gòu)書(shū)也不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故該認(rèn)購(gòu)書(shū)不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同。該預(yù)約合同對(duì)原、被告均有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定履行合同義務(wù)。依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，雙方當(dāng)事人負(fù)有就合同具體內(nèi)容繼續(xù)磋商，并在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立正式商品房買賣合同，將預(yù)約推進(jìn)到本約的義務(wù)。但只要雙方在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款善意繼續(xù)磋商、洽談商品房買賣合同的具體事宜，即可認(rèn)為雙方已經(jīng)履行了義務(wù)，至于雙方是否就商品房買賣事宜洽談成功并簽訂正式的商品房買賣合同則不是雙方的合同義務(wù)。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠(chéng)信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對(duì)方無(wú)法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無(wú)法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。
本案是因原告與被告就《商品房買賣合同》條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)所引起的糾紛。原告在與被告磋商《商品房買賣合同》條款時(shí)要求將10年返租的租金收益比例寫(xiě)入《商品房買賣合同》條款，認(rèn)為買被告的商鋪是為了投資，看中了被告廣告宣傳的“10年返租100%回購(gòu)”，雖然未簽訂《商品房買賣合同》，因被告同意支付首付款后再協(xié)商返租事宜，故原告多次向被告支付購(gòu)房款，表明其愿意與被告簽訂《商品房買賣合同》，但被告不同意加入該條款并且認(rèn)為原告違反《“新港天地”認(rèn)購(gòu)書(shū)》中第四條的約定，即若原告未按本認(rèn)購(gòu)書(shū)約定付款期限與被告訂立正式《商品房買賣合同》，或者原告未按本認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的付款金額和付款期限向被告及時(shí)足額付款，被告有權(quán)沒(méi)收原告支付的購(gòu)房定金。原告認(rèn)為被告并未告知其要在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之后5日內(nèi)去簽訂《商品房買賣合同》，且此條款是霸王條款，不能產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第三十九條 ?第一款 ?規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”第四十一條規(guī)定:“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”第一百二十五條第一款規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?！睙o(wú)論是認(rèn)購(gòu)協(xié)議還是雙方當(dāng)事人擬訂立的商品房預(yù)售合同，都是被告提供的格式合同。當(dāng)對(duì)格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于被告的解釋。預(yù)約合同的作用，只是為在公平、誠(chéng)信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從原、被告簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中第四條 ?的約定看，被告并沒(méi)有證據(jù)證實(shí)其以合理的方式提請(qǐng)?jiān)孀⒁夂炗喩唐贩抠I賣合同的時(shí)間，亦未就此向原告明確說(shuō)明；認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的購(gòu)房首付款為22.5萬(wàn)元，原告在未簽訂商品房買賣合同前，于2014年11月16日、2015年3月2日分別向被告支付房款12萬(wàn)元、8.5萬(wàn)元，被告在開(kāi)具2015年3月2日收據(jù)上寫(xiě)明“首付款已付清”，即認(rèn)定原告之前交付的定金2萬(wàn)元轉(zhuǎn)為購(gòu)房款；原被、告雙方均表示未簽訂《商品房買賣合同》是因原告要求被告將返租比例寫(xiě)入合同條款。綜上所述，原告是積極的與被告磋商《商品房買賣合同》條款，且雙方已經(jīng)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定簽訂商品房買賣合同的期限進(jìn)行變更，被告已認(rèn)可原告未在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)磋商簽訂《商品房買賣合同》。原、被告未簽訂商品房買賣合同，顯然不包括由于不可歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽約的情形，若將此語(yǔ)理解為無(wú)論出于何種原因，只要買受方不簽本約均是違約，勢(shì)必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無(wú)條件全部接受出售方提供的商品房格式合同的不利境地，雙方在訂立本約時(shí)的地位極不平等，顯然違背公平、誠(chéng)信原則。
本案中，原告購(gòu)買的商鋪每平方米16828.7元，被告作為開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳上“2萬(wàn)一鋪10年返租100%回購(gòu)”，是對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的描述和允諾，因此原告要求將10年返租的租金收益比例寫(xiě)入《商品房買賣合同》合乎情理。之后雙方各自出于自身利益考慮，無(wú)法就上述問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，最終導(dǎo)致未能簽訂正式的合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條 ?規(guī)定“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！痹?、被告雙方未能簽訂正式合同，雙方均不存在過(guò)錯(cuò)，本案不適用定金罰則，故原告要求解除《“新港天地”認(rèn)購(gòu)書(shū)》的主張，本院予以支持。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！痹媾c被告未簽訂商品房買賣合同，被告應(yīng)當(dāng)返還原告已支付費(fèi)用，故原告要求被告返還已付房款22.5萬(wàn)元，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?第（五）項(xiàng) ?、第九十七條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
解除原告劉某與被告武漢文某集團(tuán)志成置業(yè)有限公司簽訂的《“新港天地”認(rèn)購(gòu)書(shū)》。
被告武漢文某集團(tuán)志成置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告人民幣22.5萬(wàn)元。
駁回原告劉某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案訴訟費(fèi)4670元，減半收取2335元，由被告武漢文某集團(tuán)志成置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如未按判決書(shū)指定的期間內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)4670元，款匯至武漢市中級(jí)人民法院。戶名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費(fèi)分戶；賬號(hào):079501040000393；開(kāi)戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886；上訴人在上訴期滿七日內(nèi)未預(yù)交訴訟的，按自動(dòng)撤訴。

本院認(rèn)為原、被告簽訂的《“新港天地”認(rèn)購(gòu)書(shū)》系雙方為將來(lái)訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，約定雙方當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，并不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)，且該認(rèn)購(gòu)書(shū)也不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故該認(rèn)購(gòu)書(shū)不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同。該預(yù)約合同對(duì)原、被告均有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定履行合同義務(wù)。依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，雙方當(dāng)事人負(fù)有就合同具體內(nèi)容繼續(xù)磋商，并在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立正式商品房買賣合同，將預(yù)約推進(jìn)到本約的義務(wù)。但只要雙方在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款善意繼續(xù)磋商、洽談商品房買賣合同的具體事宜，即可認(rèn)為雙方已經(jīng)履行了義務(wù)，至于雙方是否就商品房買賣事宜洽談成功并簽訂正式的商品房買賣合同則不是雙方的合同義務(wù)。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠(chéng)信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對(duì)方無(wú)法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無(wú)法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。
本案是因原告與被告就《商品房買賣合同》條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)所引起的糾紛。原告在與被告磋商《商品房買賣合同》條款時(shí)要求將10年返租的租金收益比例寫(xiě)入《商品房買賣合同》條款，認(rèn)為買被告的商鋪是為了投資，看中了被告廣告宣傳的“10年返租100%回購(gòu)”，雖然未簽訂《商品房買賣合同》，因被告同意支付首付款后再協(xié)商返租事宜，故原告多次向被告支付購(gòu)房款，表明其愿意與被告簽訂《商品房買賣合同》，但被告不同意加入該條款并且認(rèn)為原告違反《“新港天地”認(rèn)購(gòu)書(shū)》中第四條的約定，即若原告未按本認(rèn)購(gòu)書(shū)約定付款期限與被告訂立正式《商品房買賣合同》，或者原告未按本認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的付款金額和付款期限向被告及時(shí)足額付款，被告有權(quán)沒(méi)收原告支付的購(gòu)房定金。原告認(rèn)為被告并未告知其要在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之后5日內(nèi)去簽訂《商品房買賣合同》，且此條款是霸王條款，不能產(chǎn)生法律效力。《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條 ?第一款 ?規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明?！钡谒氖粭l規(guī)定:“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”第一百二十五條第一款規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?！睙o(wú)論是認(rèn)購(gòu)協(xié)議還是雙方當(dāng)事人擬訂立的商品房預(yù)售合同，都是被告提供的格式合同。當(dāng)對(duì)格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于被告的解釋。預(yù)約合同的作用，只是為在公平、誠(chéng)信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從原、被告簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中第四條 ?的約定看，被告并沒(méi)有證據(jù)證實(shí)其以合理的方式提請(qǐng)?jiān)孀⒁夂炗喩唐贩抠I賣合同的時(shí)間，亦未就此向原告明確說(shuō)明；認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的購(gòu)房首付款為22.5萬(wàn)元，原告在未簽訂商品房買賣合同前，于2014年11月16日、2015年3月2日分別向被告支付房款12萬(wàn)元、8.5萬(wàn)元，被告在開(kāi)具2015年3月2日收據(jù)上寫(xiě)明“首付款已付清”，即認(rèn)定原告之前交付的定金2萬(wàn)元轉(zhuǎn)為購(gòu)房款；原被、告雙方均表示未簽訂《商品房買賣合同》是因原告要求被告將返租比例寫(xiě)入合同條款。綜上所述，原告是積極的與被告磋商《商品房買賣合同》條款，且雙方已經(jīng)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定簽訂商品房買賣合同的期限進(jìn)行變更，被告已認(rèn)可原告未在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)磋商簽訂《商品房買賣合同》。原、被告未簽訂商品房買賣合同，顯然不包括由于不可歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽約的情形，若將此語(yǔ)理解為無(wú)論出于何種原因，只要買受方不簽本約均是違約，勢(shì)必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無(wú)條件全部接受出售方提供的商品房格式合同的不利境地，雙方在訂立本約時(shí)的地位極不平等，顯然違背公平、誠(chéng)信原則。
本案中，原告購(gòu)買的商鋪每平方米16828.7元，被告作為開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳上“2萬(wàn)一鋪10年返租100%回購(gòu)”，是對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的描述和允諾，因此原告要求將10年返租的租金收益比例寫(xiě)入《商品房買賣合同》合乎情理。之后雙方各自出于自身利益考慮，無(wú)法就上述問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，最終導(dǎo)致未能簽訂正式的合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條 ?規(guī)定“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！痹⒈桓骐p方未能簽訂正式合同，雙方均不存在過(guò)錯(cuò)，本案不適用定金罰則，故原告要求解除《“新港天地”認(rèn)購(gòu)書(shū)》的主張，本院予以支持。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！痹媾c被告未簽訂商品房買賣合同，被告應(yīng)當(dāng)返還原告已支付費(fèi)用，故原告要求被告返還已付房款22.5萬(wàn)元，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?第（五）項(xiàng) ?、第九十七條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

解除原告劉某與被告武漢文某集團(tuán)志成置業(yè)有限公司簽訂的《“新港天地”認(rèn)購(gòu)書(shū)》。
被告武漢文某集團(tuán)志成置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告人民幣22.5萬(wàn)元。
駁回原告劉某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案訴訟費(fèi)4670元，減半收取2335元，由被告武漢文某集團(tuán)志成置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如未按判決書(shū)指定的期間內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長(zhǎng)：黃芳

書(shū)記員：竇倩