原告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江岸區(qū)。原告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江岸區(qū)。二原告共同委托訴訟代理人：周宏斌，湖北省天職律師事務(wù)所律師。被告：田某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江漢區(qū)。第三人：張美建，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江漢區(qū)。委托訴訟代理人：盧靜，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：劉強(qiáng)，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。第三人：武漢市貝特汽車服務(wù)有限公司，住所地武漢市江岸區(qū)渣家左路296號(hào)。法定代表人：方左鳴，董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：李鳴輝，湖北誠(chéng)明律師事務(wù)所律師。

兩原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令原告劉某某與被告田某簽訂的流質(zhì)《抵押協(xié)議》為無(wú)效協(xié)議及原告劉某某、劉某某與被告田某簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）合同》為無(wú)效合同；2.判令本案所有訴訟費(fèi)用由被告田某承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告劉某某與劉某某系夫妻關(guān)系。2010年6月28日，原告劉某某因資金周轉(zhuǎn)向被告田某高息借款70000元，約定借款期限為1年。當(dāng)時(shí)被告田某要求原告劉某某用現(xiàn)?。ㄎ錆h市江岸區(qū)渣家左路145號(hào)4樓1號(hào)）房屋作抵押并出具借條。原告劉某某因當(dāng)時(shí)急需借款就配合被告田某完成了上述要求。當(dāng)日下午，被告田某又要求無(wú)文化且中風(fēng)三次神志不清的原告劉某某簽名辦理了過(guò)戶手續(xù)。同時(shí)，被告田某承諾待原告償清借款后再過(guò)戶至原告名下。2010年9月，兩原告主動(dòng)與被告田某聯(lián)系，準(zhǔn)備還清借款，被告田某稱其在緬甸，等其回武漢后再還款。同年10月，兩原告再次聯(lián)系被告田某，被告田某手機(jī)為停機(jī)狀態(tài)。自2010年10月至2017年4月間，兩原告擬還清欠款贖回流質(zhì)抵押的房屋，但通過(guò)各種渠道努力尋找被告田某未果。2017年8月，兩原告接到江岸區(qū)人民法院的開(kāi)庭傳票才得知，被告田某在借款期限未到之時(shí)，隱瞞兩原告已于2010年12月1日將該涉案房屋過(guò)戶至第三人張美建名下。兩原告認(rèn)為，第三人張美健自2010年12月至2017年8月期間，從未看過(guò)涉案房屋，更沒(méi)要求兩原告騰退房屋。根據(jù)武漢市《關(guān)于辦理直管公房承租人過(guò)戶、分戶、更名的規(guī)定》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第186條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第40條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第57條之規(guī)定，被告田某對(duì)涉案房屋沒(méi)處分權(quán)，其行為嚴(yán)重侵害了兩原告的合法權(quán)益。故兩原告向法院提起訴訟，要求判如所請(qǐng)。被告田某未到庭應(yīng)訴，亦未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)。第三人張美健述稱，涉案房屋由第三人貝特公司所有，兩原告于2010年6月28日將涉案房屋的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告田某，雙方在第三人貝特公司辦理了租約更名手續(xù)。同年11月底，第三人張美健查看涉案房屋現(xiàn)狀后，于同年12月1日與被告田某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，被告田某將涉案房屋的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人張美健，并于當(dāng)日在第三人貝特公司辦理了租約更名手續(xù)，第三人貝特公司向第三人張美健出具了住宅租約，第三人張美健系涉案房屋的唯一合法承租人，且第三人張美健自2010年12月起按期繳納房屋租金，并一直要求兩原告騰退涉案房屋未果，兩原告一直侵占入住涉案房屋至今。第三人張美健已向武漢市江岸區(qū)人民法院提起訴訟，要求兩原告停止侵權(quán)、返還房屋，請(qǐng)求法院駁回兩原告的訴訟請(qǐng)求。第三人貝特公司述稱，第三人貝特公司對(duì)本案不發(fā)表任何意見(jiàn)，請(qǐng)求法院依法裁判。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：涉案房屋即位于江岸區(qū)渣家左路145號(hào)4樓1號(hào)，房屋原屬武漢市武漢羽毛球廠所有。1992年7月24日，武漢市武漢羽毛球廠被武漢市安達(dá)汽車服務(wù)公司兼并，武漢市安達(dá)汽車服務(wù)公司于2004年1月19日變更登記為本案第三人貝特公司。兩原告系夫妻關(guān)系，原系第三人貝特公司的職工，涉案房屋屬第三人貝特公司自管房，第三人貝特公司于2006年6月28日出具《住房租約》，載明登記的承租使用人為原告劉某某，使用面積為34.87平方米。兩原告于2004年10月22日遷入涉案房屋居住至今。居住期間，兩原告未向第三人貝特公司繳納房屋租金。2010年6月28日，原告劉某某向被告田某出具借條一份，載明：今借田某70000元，為期一年。當(dāng)日，原告劉某某作為甲方與被告田某作為乙方簽訂《抵押協(xié)議書(shū)》約定：甲方將位于江岸區(qū)渣家左路145號(hào)4樓1號(hào)房屋抵押給乙方，抵押金額70000元，月息為0.6%，抵押期限為1年；甲方必須每月提前三天付清利息，如不能按時(shí)付息，乙方有權(quán)收回居住權(quán)，起租協(xié)議也同時(shí)作廢；抵押協(xié)議簽訂當(dāng)日，甲方同時(shí)為乙方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，乙方貸給甲方70000元（另打收條），此房從法律角度來(lái)說(shuō)屬乙方所有，此協(xié)議12個(gè)月期滿甲方要贖回，所以乙方將此房屋免費(fèi)借給甲方使用……。如到期甲方無(wú)能力贖回，乙方最多只給2個(gè)月寬限期，但前提是每月提前三天付清利息。該協(xié)議下端，特別約定，如甲方一年沒(méi)有贖回，則續(xù)簽合同，此協(xié)議有效。原告劉某某出具借條當(dāng)日，兩原告作為甲方與被告田某作為乙方簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）合同》（此合同為兩原告提交的證據(jù)四）約定，甲方自愿將位于江岸區(qū)渣家左路145號(hào)4樓1號(hào)、使用面積為34.87平方米的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓（出售）總價(jià)為160000元……。該協(xié)議還對(duì)違約責(zé)任等進(jìn)行了明確約定。該協(xié)議甲方處有兩原告簽名，乙方處有被告田某簽名。同日，原告劉某某與被告田某在第三人貝特公司處辦理了涉案房屋住房租約的過(guò)戶登記手續(xù)，將承租人變更登記為被告田某。2010年12月1日，被告田某作為甲方與第三人張美健作為乙方簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）合同》約定，甲方自愿將位于江岸區(qū)渣家左路296號(hào)、使用面積為34.87平方米的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售）給乙方，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為企管房，轉(zhuǎn)讓（出售）總價(jià)為18萬(wàn)元……。該協(xié)議還對(duì)違約責(zé)任等進(jìn)行了明確約定。簽訂協(xié)議當(dāng)日，第三人張美健通過(guò)卡號(hào)62×××96向賬戶62×××90（收款人不明）分別付款167200元、10000元，兩次共計(jì)付款177200元。經(jīng)第三人張美健申請(qǐng)，本院出具調(diào)查令，中國(guó)工商銀行武漢車站路支行查詢后，顯示賬戶62×××90不存在，已注銷，無(wú)法核實(shí)該賬戶所有人的基本信息。同日，被告田某與第三人張美健在第三人貝特公司處辦理了涉案房屋的過(guò)戶登記手續(xù)，將涉案房屋的承租人變更登記為第三人張美健。第三人張美健于2011年3月2日向第三人貝特公司繳納房租480元；于2017年1月13日向第三人貝特公司繳納房租6240元；于2018年6月5日向第三人貝特公司繳納房租480元。2017年6月20日，第三人張美健作為原告以本案兩原告作為被告、第三人貝特公司作為第三人向武漢市江岸區(qū)人民法院提起物權(quán)保護(hù)糾紛訴訟，該案以必須以本案的審理結(jié)果作為依據(jù)而中止訴訟。
原告劉某某、劉某某與被告田某、第三人張美建、武漢市貝特汽車服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱貝特公司）合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告劉某某、劉某某及兩原告的委托訴訟代理人周宏斌，第三人張美健及其委托訴訟代理人盧靜、第三人貝特公司的委托訴訟代理人李鳴輝到庭參加訴訟，被告田某經(jīng)本院公告送達(dá)開(kāi)庭傳票未到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案糾紛系因原告劉某某與被告田某的之間民間借貸糾紛引發(fā)，其糾紛必須以民間借貸法律關(guān)系為基礎(chǔ)進(jìn)行處理。1.關(guān)于協(xié)議的效力問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條規(guī)定，訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第57條規(guī)定，當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無(wú)效。該內(nèi)容的無(wú)效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。本案中，原告劉某某于2010年6月28日向被告田某借款70000元，借款期限為1年。借款當(dāng)日，被告田某與原告劉某某簽訂《抵押協(xié)議書(shū)》、與兩原告簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）合同》并于當(dāng)日將抵押物即涉案房屋住宅租約變更登記至被告田某名下，前述行為均發(fā)生在債務(wù)履行期間屆滿之前且被告田某的債權(quán)未受清償之時(shí)，原、被告的行為既不符合協(xié)議中“12個(gè)月借款期限屆滿原告劉某某要贖回涉案房屋……。如到期原告劉某某無(wú)能力贖回，被告田某最多只給2個(gè)月寬限期……如原告劉某某一年沒(méi)有贖回，則續(xù)簽合同，此協(xié)議有效。”的約定，也與上述法律規(guī)定相悖，故被告田某與兩原告簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）合同》及其與原告劉某某簽訂的《抵押協(xié)議書(shū)》中關(guān)于將涉案房屋辦理住宅租約變更登記至被告田某名下的內(nèi)容均無(wú)效。2.第三人張美健在本案中稱，其已向被告田某支付購(gòu)房款180000元等，既未舉證證實(shí)亦不屬本案審理范圍，本院不宜處理，第三人張美健可另行主張權(quán)利。被告田某經(jīng)本院合法傳喚未到庭應(yīng)訴，視為放棄訴訟權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第五十二條第五項(xiàng)、第六十條第一款、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第57條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告劉某某與被告田某簽訂的《抵押協(xié)議書(shū)》中關(guān)于涉案房屋住宅租約變更登記至被告田某名下的內(nèi)容無(wú)效；二、確認(rèn)原告劉某某、劉某某與被告田某簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）合同》為無(wú)效合同；三、駁回原告劉某某、劉某某其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1000元、公告費(fèi)260元，合計(jì)1260元，由被告田某負(fù)擔(dān)（此款原告劉某某、劉某某已墊付，由被告田某于本判決生效后十日內(nèi)直接給付原告劉某某、劉某某）。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。