劉麗山
徐振增（河北莊銘律師事務(wù)所）
司麗佳（河北莊銘律師事務(wù)所）
崔某某
趙磊
王偉（河北冀港律師事務(wù)所）
石某某存房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司
王艷芝

原告劉麗山。
委托代理人徐振增、司麗佳，河北莊銘律師事務(wù)所律師。
被告崔某某。
委托代理人趙磊。
委托代理人王偉，河北冀港律師事務(wù)所律師。
被告石某某存房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地石某某市橋西區(qū)建設(shè)南大街6號西美大廈15層1521、1523、1525、1527室。
法定代表人徐瑞東，總經(jīng)理。
委托代理人王艷芝，該公司職工。
原告劉麗山訴被告崔某某、石某某存房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱存房公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。
原告劉麗山及其委托代理徐振增、司麗佳、被告崔某某委托代理人趙磊、王偉、被告存房公司委托代理人王艷芝到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
房屋買賣協(xié)議簽訂后，原告依約向被告崔某某支付定金1萬元，向被告存房公司繳納購買房屋及辦理過戶的居間服務(wù)費2910元、貸款服務(wù)費1000元、評估費2900元、居間綜合服務(wù)保障費2910元、律師見證費100元、抵押登記費80元。
2016年4月6日，貸款審批通過，原告通過被告存房公司與被告崔某某協(xié)商確定2016年4月12日辦理過戶手續(xù)，4月12日當天原告將首付款11.2萬元交于房管局進行資金監(jiān)管，但因被告崔某某為以約定好的價格反悔，不協(xié)助辦理房屋過戶，雙方產(chǎn)生糾紛。
2016年4月13日，被告存房公司向被告崔某某發(fā)催告函，要求被告崔某某三日內(nèi)協(xié)助辦理過戶手續(xù)，否則構(gòu)成違約，被告至今未協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，給原告造成嚴重損失，故訴至法院請求判決解除原被告雙方簽署的房屋買賣協(xié)議，判令被告崔某某返還原告定金1萬元、支付違約金58200元并賠償原告中介損失費2900元、貸款服務(wù)費1000元、居間服務(wù)費2910元、維權(quán)律師費6000元，判令被告存房公司返還原告中介服務(wù)綜合保障費2910元、律師見證費100元、抵押登記費80元。
原告為證明其主張，向法院提交如下證據(jù):
1、房屋買賣協(xié)議，證明原、被告自愿簽署購房協(xié)議，該協(xié)議合法、真實、有效；
2、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，證明原、被告協(xié)議購買房屋為被告崔某某的私有房產(chǎn)，其有權(quán)處分；
3、履約交費收據(jù)及刷卡支付憑條，證明原告已依約繳納協(xié)議載明的所應(yīng)繳納的全部款項；
4、被告崔某某出具的定金收條，證明原告依約向被告支付定金1萬元；
5、貸款審批通知單，證明原告貸款46萬元已審批通過，過戶后銀行放款；
6、資金監(jiān)管憑證，證明原告已依約將房屋首付款11.2萬元交于房管局做資金監(jiān)管；
7、微信記錄復(fù)印件，證明被告崔某某因房屋價格反悔而拒不配合原告過戶；
8、錄音資料，證明被告崔某某以各種理由拒絕履行協(xié)議；
9、催告函，證明被告崔某某在中介發(fā)出催告函后仍不協(xié)助原告辦理過戶；
10、解除合同通知，證明原告已通知被告崔某某解除合同，并告知通過法律途徑解決；
11、律師費收據(jù)，證明原告維權(quán)損失6000元。
被告崔某某質(zhì)證稱，對證據(jù)1、2無異議；對證據(jù)3真實性無異議，但該證據(jù)中無中介損失費；對證據(jù)4無異議，我方收到定金1萬元；證據(jù)5無原件，不予質(zhì)證；證據(jù)6無原件，同時該證據(jù)顯示成交價為32.5萬元，與房屋買賣協(xié)議中的58.2萬元不一致；對證據(jù)7真實性無異議，但原告應(yīng)提供原始的載體，認可李靜為被告崔某某的兒媳，但不是被告，不能證明是因為我方反悔而拒絕過戶；對證據(jù)8的真實性無異議，但原告提交的光盤不是原始載體，同時錄音證據(jù)未顯示對話雙方有被告崔某某，無法證明我方違約；對證據(jù)9的真實性有異議，我方未收到該催告函，同時該催告函無被告存房公司蓋章；對證據(jù)10無異議，我方收到該短信，但短信明確表示原告不再履行合同；對證據(jù)11的真實性、合法性無異議，但與我方無關(guān)。
被告存房公司質(zhì)證稱，對原告提交的以上證據(jù)無異議。
被告崔某某辯稱，1、我方?jīng)]有違約行為，不應(yīng)承擔原告訴請的違約金及其他相關(guān)費用。
2016年3月21日，原告及我方及存房公司簽訂房屋買賣協(xié)議，房屋總價為58.2萬元，2016年4月12日三方共同在房管局辦理網(wǎng)簽手續(xù)，但網(wǎng)簽合同總金額并非協(xié)議約定的58.2萬元，而是32.5萬元，差額為25.7萬元之多，我方不懂得房產(chǎn)交易的相關(guān)政策且被告存房公司也未向我方說明，故我方拒絕簽字，我方拒簽的行為不夠成違約，同時在未辦理網(wǎng)簽手續(xù)且買方未繳納相關(guān)稅費之前，談不到辦理過戶問題，故我方不存在原告在起訴狀中所述的未以約定好的價格反悔、不協(xié)助辦理過戶的行為；2、我方未簽收催告函，同時對其內(nèi)容不知情，即使我方知悉該催告函內(nèi)容，該催告函并未加蓋存房地產(chǎn)的公章，只是由經(jīng)辦人按手印，不符合協(xié)議第9條第6款約定，故原告依據(jù)催告函發(fā)出后，我方未協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)而認為我方違約無法律及合同依據(jù)；3、我方現(xiàn)不同意繼續(xù)履行合同，原告以短信的形式通知解除合同，原告主動提出解除合同的行為構(gòu)成違約，我方認為沒有履行合同的必要。
被告崔某某為證明其主張，向法院提交原告解除合同通知，證明原告以短信通知的形式解除合同，不構(gòu)成我方違約。
原告劉麗山、被告存房公司質(zhì)證稱，對該證據(jù)的真實性無異議，但原告向被告崔某某發(fā)送的信息是根據(jù)合同約定及被告存房公司的建議走的程序，被告崔某某不協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，以實際行動不履行協(xié)議，經(jīng)多次協(xié)商，該合同已無履行的可能，故發(fā)出該短信；從解約信息的內(nèi)容上看，原告在發(fā)出解約通知的同時，仍給被告崔某某留出繼續(xù)履行協(xié)議的空間，但被告崔某某仍不履行。
被告存房公司辯稱，4月12日即辦理過戶手續(xù)當天被告崔某某要求我方承諾其在五月1日前拿到全部售房款項，但因銀行貸款、房產(chǎn)過戶的原因我方無法向其承諾，故當天手續(xù)沒有辦成；對于被告崔某某所稱的網(wǎng)簽價款與協(xié)議約定不一的問題，按照行業(yè)慣例網(wǎng)簽的過戶價格以房管局的指導(dǎo)價為依據(jù)，同時協(xié)議第二條約定房屋產(chǎn)權(quán)過戶費用的計算依據(jù)為實際成交價或房管局、稅務(wù)部門對該房屋的評估價格，所以我公司按照指導(dǎo)價格辦理網(wǎng)簽合同是符合合同約定的，不存在人為修改實際成交價格的情況。
關(guān)于原告訴請，我方同意在解除買賣協(xié)議的前提下返還原告的第三項請求載明的數(shù)額。
2016年3月20日，原告劉麗山與被告崔某某在被告存房公司的居間下簽訂編號為SJZ0001987的房屋買賣協(xié)議一份，被告崔某某將上述房產(chǎn)出售給原告劉麗山，成交價格為58.2萬元，首付款為10萬元，剩余房款由原告辦理公積金貸款支付。
該合同約定過戶費由原告承擔，過戶費的計算依據(jù)為該房屋實際成交價格或房管局（或者稅務(wù)部門）對該房屋的評估價格，簽訂合同之日原告向被告崔某某給付定金1萬元、向被告存房公司交納居間服務(wù)費等費用；關(guān)于違約責任，該合同約定原告、被告崔某某須在被告存房公司通知辦理過戶之日辦理過戶手續(xù)，逾期導(dǎo)致的違約責任由違約方承擔；原告、被告崔某某任何一方違約，守約方有權(quán)選擇適用定金罰則或選擇要求違約方支付該房屋實際成交價的10%作為違約金。
2016年3月21日，原告依約向被告崔某某支付定金1萬元，向被告存房公司交納居間服務(wù)費2910元、綜合服務(wù)保障費2910元、評估費2900元、貸款服務(wù)費1000元、律師見證費100元、抵押登記費80元。
2016年4月12日，原、被告三方到房管局辦理網(wǎng)簽手續(xù)，被告崔某某拒絕簽字，未能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
關(guān)于被告崔某某拒簽網(wǎng)簽手續(xù)的原因，被告崔某某稱因網(wǎng)簽合同載明的價款低于合同約定的價款，被告存房公司稱因其不能承諾被告崔某某提出的5月1日前交付全部售房款的要求。
后原告與被告存房公司、被告崔某某及其家屬多次協(xié)調(diào)未果，相關(guān)的微信聊天記錄、電話錄音顯示被告崔某某要求原告多給付房款1.5萬元。
2016年4月13日，被告存房公司的經(jīng)辦人向被告崔某某催告，要求其于2016年4月15日辦理過戶手續(xù)，否則將追究其違約責任。
2016年5月23日，原告向被告崔某某發(fā)短信要求解除合同。
本案中，原告劉麗山不同意調(diào)解。
以上事實有原、被告提交的證據(jù)及庭審筆錄為證，足以認定。
本院認為，當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行或當事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同，合同解除后，當事人有權(quán)要求賠償損失；當事人可以約定一方違約時應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少，當事人約定的違約金超過損失的30%的，一般可以認定“過分高于造成的損失”。
當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金；當事人既約定違約金、又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款。
本案中，原告劉麗山、被告崔某某在被告存房公司的居間下簽訂房屋買賣協(xié)議，被告崔某某未在指定期間辦理過戶手續(xù)，后雙方協(xié)商過程中被告崔某某提出增加購房價款導(dǎo)致該房屋買賣協(xié)議無法履行，故原告關(guān)于解除房屋買賣合同的訴請，本院予以支持；關(guān)于被告崔某某拒不履行合同義務(wù)的原因，盡管其主張網(wǎng)簽合同載明的價款與合同價款不一而拒簽，但在之后的協(xié)商過程中被告崔某某提出增加購房價款而協(xié)商未果，故本院認定被告崔某某違約，其應(yīng)當承擔違約責任并賠償原告劉麗山的損失。
本案中，原告關(guān)于被告崔某某返還其給付的定金1萬元、支付違約金58200元并賠償其評估費損失2900元、貸款服務(wù)費1000元、居間服務(wù)費2910元、維權(quán)律師費6000元的主張，顯示原告選擇適用違約金條款，故被告崔某某應(yīng)將其收取的定金1萬元返還原告。
關(guān)于違約金的數(shù)額，盡管合同約定為該房屋實際成交價的10%即58200元，但該約定違約金數(shù)額過分高于其實際損失，故本院予以調(diào)整，酌定違約金和賠償損失合計2萬元。
原告關(guān)于被告存房公司返還其中介服務(wù)綜合保障費2910元、律師見證費100元、抵押登記費80元的訴請，被告存房公司予以認可，故本院予以支持。
基此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十五條 ?、第一百一十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告劉麗山、被告崔某某、被告石某某存房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂的編號為SJZ00001987號房屋買賣（置換）協(xié)議；
二、被告崔某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告劉麗山定金1萬元、支付原告劉麗山違約金及賠償原告劉麗山損失2萬元，共計3萬元；
三、被告石某某存房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告劉麗山中介服務(wù)綜合保障費2910元、律師見證費100元、抵押登記費80元合計3090元。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1903元，減半收取951.5元，由被告崔某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石某某市中級人民法院。
并于上訴期屆滿之日起7日內(nèi)預(yù)交上訴費，按照不服判決的數(shù)額交納，收款單位:河北省石某某市中級人民法院，賬號:62×××47，開戶行河北銀行，逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行或當事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同，合同解除后，當事人有權(quán)要求賠償損失；當事人可以約定一方違約時應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少，當事人約定的違約金超過損失的30%的，一般可以認定“過分高于造成的損失”。
當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金；當事人既約定違約金、又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款。
本案中，原告劉麗山、被告崔某某在被告存房公司的居間下簽訂房屋買賣協(xié)議，被告崔某某未在指定期間辦理過戶手續(xù)，后雙方協(xié)商過程中被告崔某某提出增加購房價款導(dǎo)致該房屋買賣協(xié)議無法履行，故原告關(guān)于解除房屋買賣合同的訴請，本院予以支持；關(guān)于被告崔某某拒不履行合同義務(wù)的原因，盡管其主張網(wǎng)簽合同載明的價款與合同價款不一而拒簽，但在之后的協(xié)商過程中被告崔某某提出增加購房價款而協(xié)商未果，故本院認定被告崔某某違約，其應(yīng)當承擔違約責任并賠償原告劉麗山的損失。
本案中，原告關(guān)于被告崔某某返還其給付的定金1萬元、支付違約金58200元并賠償其評估費損失2900元、貸款服務(wù)費1000元、居間服務(wù)費2910元、維權(quán)律師費6000元的主張，顯示原告選擇適用違約金條款，故被告崔某某應(yīng)將其收取的定金1萬元返還原告。
關(guān)于違約金的數(shù)額，盡管合同約定為該房屋實際成交價的10%即58200元，但該約定違約金數(shù)額過分高于其實際損失，故本院予以調(diào)整，酌定違約金和賠償損失合計2萬元。
原告關(guān)于被告存房公司返還其中介服務(wù)綜合保障費2910元、律師見證費100元、抵押登記費80元的訴請，被告存房公司予以認可，故本院予以支持。

基此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十五條 ?、第一百一十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告劉麗山、被告崔某某、被告石某某存房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂的編號為SJZ00001987號房屋買賣（置換）協(xié)議；
二、被告崔某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告劉麗山定金1萬元、支付原告劉麗山違約金及賠償原告劉麗山損失2萬元，共計3萬元；
三、被告石某某存房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告劉麗山中介服務(wù)綜合保障費2910元、律師見證費100元、抵押登記費80元合計3090元。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1903元，減半收取951.5元，由被告崔某某負擔。

審判長：劉繼豐

書記員：張雅楠