原告：馮某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住桃城區(qū)。
委托訴訟代理人：馬國鋒，河北中衡誠信律師事務(wù)所律師。
被告：河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：石家莊市裕華區(qū)建華南大街215號(hào)萬達(dá)廣場(chǎng)綜合寫字樓2單元1102室。
法定代表人：魯濤，系公司總經(jīng)理
被告：河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司，住所地：河北省衡水濱湖新區(qū)彭杜鄉(xiāng)趙杜村
負(fù)責(zé)人：董鵬進(jìn)，系該公司總經(jīng)理。
上述二被告委托訴訟代理人：李立偉，河北冀華律師事務(wù)所律師。

原告馮某某訴被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院于2017年9月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。本案當(dāng)事人原告委托訴訟代理人馬國鋒，被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱丹陽公司）、河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司（以下簡稱丹陽衡水分公司）共同委托訴訟代理人李立偉均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告馮某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法解除原告與被告簽署的《濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)商鋪認(rèn)購協(xié)議》、《濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)培育協(xié)議書》，并返還原告購房款109022元，賠償原告損失10357.09元；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年9月16日，原告與被告丹陽公司衡水分公司簽署《濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)商鋪認(rèn)購協(xié)議》，原告從被告處購買一套商鋪，在濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)A0278，建筑面積為17.56㎡，商鋪價(jià)格為109022元。原告與被告丹陽衡水分公司簽署合同后，原告以交付定金和銀行卡刷卡付款的方式將購房款109022元交付給被告，被告收到上述房款后向原告出具了收據(jù)。另原告與被告簽署《濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)培育協(xié)議書》，協(xié)議約定被告自2013年5月1日至2016年5月對(duì)原告購買的商鋪代為運(yùn)營管理，并承諾給付運(yùn)營管理的培育金，但被告至今并未給付原告培育金，經(jīng)原告查實(shí)，原告購買被告的商鋪均沒有商品房預(yù)售許可證。被告公司隱瞞真相，將沒有預(yù)售許可證的商品房進(jìn)行出賣，嚴(yán)重違反了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》，為維護(hù)原告的合法權(quán)利，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)按照原告訴求進(jìn)行退還及賠償。被告丹陽衡水分公司系丹陽公司依法設(shè)立的分公司，根據(jù)《公司法》第十四條之規(guī)定，被告丹陽公司應(yīng)承擔(dān)原告訴求的相應(yīng)責(zé)任。
河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司共同辯稱：一、原告無權(quán)要求單方解除《商鋪認(rèn)購協(xié)議》及《市場(chǎng)培育協(xié)議》；1、根據(jù)《最高院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件司法解釋》第二條及《最高院關(guān)于商品房買賣合同糾紛司法解釋》第四條規(guī)定，認(rèn)購協(xié)議不是商品房買賣合同，而是為將來簽訂正式商品房買賣合同所簽訂的預(yù)約合同。雙方的義務(wù)是締約義務(wù)，即雙方就合同具體內(nèi)容繼續(xù)磋商，并在具備條件時(shí)簽訂商品房買賣合同將預(yù)約推進(jìn)到本約的義務(wù)。因目前商鋪尚不具備簽訂商品房買賣合同的條件，雙方也未就簽訂商品房買賣合同事宜進(jìn)行磋商，因此《認(rèn)購協(xié)議》仍在履行中；《市場(chǎng)培育協(xié)議》的履行條件是原告將取得所有權(quán)的商鋪出租給我方，我方向其支付市場(chǎng)培育金。因到目前為止，雙方尚未簽訂商品房買賣合同，也未辦理交付及產(chǎn)權(quán)變更登記，因此原告還未取得商鋪所有權(quán)，商鋪所有權(quán)仍歸我方所有。因此《市場(chǎng)培育協(xié)議》因不具備履行條件雙方未實(shí)際履行。2、根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同解除分為協(xié)商解除和單方解除，《合同法》第九十四條規(guī)定了一方當(dāng)事人可以解除合同的五種情形，但本案情況并不符合該條規(guī)定的情形，因此原告無權(quán)要求單方解除合同，而應(yīng)繼續(xù)履行，將來在具備簽訂商品房買賣合同條件時(shí)，與我方簽訂商品房買賣合同。如原告不履行認(rèn)購協(xié)議約定的締約義務(wù)，我方可根據(jù)《最高院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件司法解釋》第二條規(guī)定要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
二、原告無權(quán)要求返還購房款及賠償損失。1、返還購房款及賠償損失的前提是合同因一方違約而解除，如上所述，《商鋪認(rèn)購協(xié)議》仍在履行中，《市場(chǎng)培育協(xié)議》尚未實(shí)際履行，兩份合同均無違約情形發(fā)生，因此原告無權(quán)要求單方解除合同及賠償損失，也無權(quán)要求支付培育金。2、法律并未強(qiáng)制雙方必須要達(dá)成商品房買賣合同，根據(jù)最高院的觀點(diǎn)，“只要雙方根據(jù)認(rèn)購協(xié)議的條款善意繼續(xù)磋商、洽談商品房買賣的事宜，即應(yīng)認(rèn)為雙方已履行了義務(wù)，至于雙方是否就商品房買賣事宜洽談成功并簽訂正式商品房買賣合同在所不問”，根據(jù)《最高院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》第4條，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。3、在取得預(yù)售證前以簽訂認(rèn)購協(xié)議的形式鎖定交易對(duì)象是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍做法，這對(duì)雙方都有利，對(duì)認(rèn)購者來說，可以遠(yuǎn)低于現(xiàn)房的價(jià)格先占住“房號(hào)”，取得房屋的優(yōu)先購買權(quán)，開發(fā)商不能再將房屋賣給他人，將來具備銷售條件時(shí)，只能以認(rèn)購時(shí)的價(jià)格與認(rèn)購者簽訂《商品房買賣合同》；對(duì)開發(fā)商來說，可以盡早回籠資金，以投入工程建設(shè)中。但這種方式同時(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，期間會(huì)發(fā)生一些不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致雙方未能按預(yù)期達(dá)成商品房買賣合同，甚至發(fā)生開發(fā)商跑路、項(xiàng)目爛尾的情況，讓業(yè)主購房目的落空，但這是與購買期房所對(duì)應(yīng)低房價(jià)帶來的必然風(fēng)險(xiǎn)，是雙方在簽約之初即應(yīng)預(yù)料并承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，即便因該風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生及帶來的損失，也理應(yīng)由雙方共擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，2013年9月16日，原告從丹陽衡水分公司處購買編號(hào)為A0278號(hào)商鋪，并與被告丹陽衡水分公司簽訂《濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)商鋪認(rèn)購協(xié)議》（以下簡稱認(rèn)購協(xié)議）、《衡水市濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)培育協(xié)議書》（以下簡稱培育協(xié)議）各一份，《認(rèn)購協(xié)議》約定：原告馮某某購買的商鋪為濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)A0278號(hào)商鋪，面積約17.56平方米，總房款為109022元。同時(shí)約定了原告應(yīng)在接到被告丹陽衡水分公司通知換簽《商品房買賣合同》10日內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》，本協(xié)議自行終止?！杜嘤齾f(xié)議》約定：自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，為市場(chǎng)培育期。前三年原告享受培育期一次性優(yōu)惠34427.84元，優(yōu)惠后實(shí)際支付總房款為109022元。約定在市場(chǎng)培育期內(nèi)，被告丹陽衡水分公司享有該商鋪使用權(quán)，可用于自營、聯(lián)營或轉(zhuǎn)租等；在市場(chǎng)培育期內(nèi)，原告不得將該商鋪另行出租于任何第三人，亦不得提前收回。市場(chǎng)培育期結(jié)束被告丹陽衡水分公司將商鋪的使用權(quán)交付給原告。另約定了第四年、第五年的市場(chǎng)培育金，按每年不低于本協(xié)議第一條總房款的9%的回報(bào)率分年度返還，返還時(shí)間為第四年、第五年的前兩個(gè)月。原告馮某某于2013年9月11日向被告丹陽衡水分公司交付定金10000元，于2013年9月16日交付購房款共計(jì)99022元，共計(jì)交付109022元。
另查明，被告丹陽衡水分公司系被告丹陽公司的分支機(jī)構(gòu)。截止開庭之日，丹陽衡水分公司尚未取得本案所涉A0278號(hào)商鋪的《商品房預(yù)售許可證》。上述事實(shí)有當(dāng)事人陳述，原告提供的證據(jù)及庭審筆錄在卷為據(jù)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，本案中原告與被告丹陽衡水分公司簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》雖然約定了雙方基本情況及房屋基本情況（位置、面積、單價(jià)）、付款方式、交付日期等，但是對(duì)“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、道路、綠化等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、違約責(zé)任”等商品房買賣合同的必備條款未作約定，并且該協(xié)議明確約定需換簽《商品房買賣合同》，該認(rèn)購協(xié)議系商品房買賣雙方對(duì)訂立商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的預(yù)先約定，故原告與被告簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》系商品房預(yù)約合同，本案案由應(yīng)當(dāng)變更為商品房預(yù)約合同糾紛。
對(duì)于《認(rèn)購協(xié)議》、《培育協(xié)議》系雙方真實(shí)的意思表示，屬有效合同。原、被告雙方應(yīng)按合同約定履行各自合同義務(wù)。原告按合同依約支付了房價(jià)款，《認(rèn)購協(xié)議》、《培育協(xié)議》簽訂后，被告丹陽衡水分公司至今尚未取得商品房預(yù)售許可證，致使雙方不能換簽《商品房買賣合同》，丹陽衡水分公司構(gòu)成違約，且該違約行為致使合同目的至今不能實(shí)現(xiàn)，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除的情形，原告請(qǐng)求解除該認(rèn)購協(xié)議并返還購房款的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持?！杜嘤齾f(xié)議》以《認(rèn)購協(xié)議》的存在并生效為前提，《認(rèn)購協(xié)議》解除，《培育協(xié)議》自然解除。
原告在簽訂《認(rèn)購協(xié)議》后向被告丹陽衡水分公司交付了購房款109022元，丹陽衡水分公司長期占用原告交付的資金，給原告造成了實(shí)際的利息損失，因此被告丹陽衡水分公司應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行同期貸款利率賠償原告資金占用期間（自2013年9月16日起至清償完畢之日止）的利息損失。對(duì)于被告丹陽衡水分公司因系被告丹陽公司的分支機(jī)構(gòu)，故本案民事責(zé)任應(yīng)由被告丹陽公司與被告丹陽公司共同承擔(dān)。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告馮某某與被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司于2013年9月16日簽訂的《濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)商鋪認(rèn)購協(xié)議》、《衡水市濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)培育協(xié)議書》。（關(guān)于濱湖國際商業(yè)廣場(chǎng)A0278號(hào)商鋪）
二、被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司于本判決生效后十五日內(nèi)共同返還原告馮某某購房款109022元，并按中國人民銀行同期貸款利率賠償原告資金占用期間的利息損失（自2013年9月16日計(jì)算至清償之日止）。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2687元，由被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級(jí)人民法院。

審判長 張志梅審判員 王路雨
審判員 李崇

書記員： 陳曉靜