原告：馮某某，個體戶。
委托代理人：秦強，武穴市司法局干部。特別授權(quán)。
委托代理人：陳橋，武穴市梅川法律服務(wù)所法律工作者。一般代理。
被告：湖北弘某置業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：武穴市梅川鎮(zhèn)石牛村。
法定代表人：程春國，該公司董事長。
委托代理人：陳少華，湖北永銘律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。
被告：胡某某，建筑開發(fā)商。
委托代理人：胡啟福，建筑開發(fā)商。特別授權(quán)。

原告馮某某與被告湖北弘某置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱“弘某公司”）、胡某某合同糾紛一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法組成由審判員張慶擔(dān)任審判長，審判員黃勝華、人民陪審員王芹參加的合議庭，于2015年4月30日公開開庭進行了審理。原告馮某某的委托代理人秦強、陳橋與被告弘某公司的委托代理人陳少華和被告胡某某及其委托代理人胡啟福到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：馮某某（甲方）與胡某某、湖北弘某置業(yè)有限責(zé)任公司陽光水岸項目部（乙方）經(jīng)協(xié)商于2012年10月4日簽訂了一份《房屋置換協(xié)議書》，雙方約定甲方將位于武穴市梅川鎮(zhèn)育賢路73號一棟三間三層房屋（建筑面積為373.32平方米，占地面積為112.24平方米，土地使用權(quán)面積為129.91平方米，地號為：120302038）交給乙方開發(fā)，乙方用建好的房屋（甲方房屋原位置上建七層商品房）置換。協(xié)議的主要內(nèi)容為：一、乙方將建好的房屋交給甲方，甲方把第五、六、七層交給乙方折抵工程款，另乙方補償甲方167628元，在簽訂本協(xié)議前，乙方將補償款打到甲方銀行賬戶上；二、甲方將自己原房屋交給乙方開發(fā)，乙方將建好的房屋（甲方原位置上）一至四層交給甲方，其中一層為門面，建筑面積為112.24平方米，建好后的一層門面實用面積不得少于112.24平方米，如少于112.24平方米，乙方按每平方米2萬元補給甲方，多余面積不用補錢。第二層至第四層房屋實有建筑面積為391.62平方米，乙方建成新房后交給甲方的房屋面積也要有391.62平方米，如少于391.62平方米，則乙方按每平方米2000元向甲方補款，此款定于2013年5月1日前打入甲方銀行賬戶；三、……；四、乙方所建房屋必須為混凝土全框架結(jié)構(gòu)，房屋按設(shè)計圖紙施工，質(zhì)量必須符合國家規(guī)定的標準；五、房屋一層門面寬度不得少于11.20米，如少于11.20米，誤差在五厘米以內(nèi)乙方不用補償，五厘米以外乙方補給甲方每厘米10萬元，門面中間設(shè)計為一根立柱，窗戶、鋁合金由乙方負責(zé)，門由甲方負責(zé)；六、甲方必須在簽訂協(xié)議后二十日內(nèi)將自己房屋所有物品搬走，以便乙方拆除舊房；七、乙方向甲方交付房屋的期限為2013年12月30日前，如到期未交付房屋，乙方向甲方每月支付3000元；……十三、乙方所建房屋在八層以內(nèi)，如超過八層，每超一層（含半層），乙方向甲方補款5萬元，于2013年12月30日前把款打入甲方銀行賬戶；十四、甲、乙雙方必須嚴格按上述約定條款辦事，任何一方不得違約，如一方違約，則向另一方承擔(dān)違約金2萬元；……馮某某、胡某某在協(xié)議上簽名，陽光水岸項目部在協(xié)議上蓋章。上述協(xié)議在武穴市梅川法律服務(wù)所進行了見證，見證人為武穴市梅川法律服務(wù)所工作人員邢鵬程，武穴市梅川法律服務(wù)所于2012年10月4日出具了（2012）武梅見字第20號《見證書》。房屋建成后，一層門面面積經(jīng)武穴市房地產(chǎn)測繪隊測出實際面積為108.44平方米，比協(xié)議書約定的面積少了3.8平方米；一樓門面寬度為11.10米，比協(xié)議書約定的一樓門面寬度少了10厘米；一樓門面中間建有二根立柱，比協(xié)議書約定的一樓門面中間建一根立柱多了一根；弘某公司開發(fā)的房屋實際共八層半，比協(xié)議書約定的建八層多半層。后馮某某要求弘某公司、胡某某支付違約金，雙方為此發(fā)生糾紛，經(jīng)多次協(xié)商，但均無果。故馮某某提起本案訴訟。
另查明：弘某公司成立日期為2011年1月14日，營業(yè)期限為2011年1月14日至2021年1月13日，經(jīng)營范圍為憑資質(zhì)證從事房地產(chǎn)開發(fā)；建筑材料銷售；機械租賃等。2012年5月9日，弘某公司作為甲方與胡某某作為乙方（陽光水岸小區(qū)項目負責(zé)人）簽訂了一份《房屋開發(fā)內(nèi)部承包合同》，該合同約定：……三、承包形式：由乙方自行籌資、自行承建位于武穴市梅川鎮(zhèn)育賢路轉(zhuǎn)彎處陽光水岸樓盤；四、工程保證金：自簽訂合同之日起，乙方向甲方交納工程質(zhì)量、安全保證金2萬元整，保證金待工程竣工驗收后十日內(nèi)返還給乙方；五、工程質(zhì)量要求：乙方必須服從甲方領(lǐng)導(dǎo)和管理，嚴格遵照國家有關(guān)施工質(zhì)量規(guī)范和圖紙及業(yè)主要求施工。如違規(guī)施工，出現(xiàn)重大質(zhì)量事故，所有責(zé)任由乙方負責(zé)，工程保證金不予退還；六、安全：乙方必須安全文明施工，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和安全施工規(guī)范，如發(fā)生重大安全事故，所有責(zé)任由乙方負責(zé)，工程保證金不予退還；七、管理費交納：乙方按工程建筑面積每平方米2元向甲方上交管理費；八、稅費：從簽訂合同之日起，一切稅費由乙方自行承擔(dān)；九、乙方在房屋銷售及售后過程中要遵照國家有關(guān)規(guī)定和服從甲方領(lǐng)導(dǎo)和管理，如有重大違規(guī)，甲方有權(quán)終止合同，相關(guān)責(zé)任由乙方自行負責(zé)；……。當(dāng)日，弘某公司與胡某某還簽訂了一份《委托書》，該委托書載明：“茲委托我公司胡某某同志為陽光水岸小區(qū)全權(quán)代表，胡某某同志對陽光水岸小區(qū)房屋開發(fā)負全部責(zé)任。胡某某同志無權(quán)轉(zhuǎn)委托。（注：湖北弘某置業(yè)有限責(zé)任公司陽光水岸項目部公章由胡某某同志保管并負責(zé)，有效期六個月。）”，委托人為弘某公司，弘某公司及其法定代表人程春國均加蓋了印章，胡某某在被委托人處簽了名。
又查明：馮某某所置換房屋的土地系本案所涉及開發(fā)的樓房占地的一部分，《房屋置換協(xié)議書》第二條的“甲方原位置上”是指馮某某原有房屋土地上。按照《房屋置換協(xié)議書》，馮某某已得到所應(yīng)置換的房屋，但具體時間雙方說法不一。

本院認為：一、根據(jù)被告弘某公司與被告胡某某簽訂的《房屋開發(fā)內(nèi)部承包合同》，陽光水岸小區(qū)雖由被告胡某某自行籌資、承建及銷售，但被告胡某某的身份系陽光小區(qū)項目負責(zé)人，表明陽光水岸小區(qū)開發(fā)的主體為被告弘某公司，從雙方的《委托書》的內(nèi)容亦可證實被告胡某某系被告弘某公司委托的陽光水岸小區(qū)項目的全權(quán)代表，故被告胡某某在陽光水岸小區(qū)項目上所簽訂的合同是代表被告弘某公司的行為，《房屋開發(fā)內(nèi)部承包合同》對外不具備約束力，因本案《房屋置換協(xié)議書》所產(chǎn)生的民事責(zé)任應(yīng)由被告弘某公司承擔(dān)；二、《房屋置換協(xié)議書》是合同簽訂雙方的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。被告弘某公司、胡某某履行合同義務(wù)不符合約定，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，具體如下：1、一層門面實際面積比協(xié)議書約定的面積少了3.8平方米，給原告馮某某造成了損失，按約定的每平方米2萬元標準計算，應(yīng)補償原告馮某某7.6萬元；2、根據(jù)《房屋置換協(xié)議書》的約定，該協(xié)議書第五條、第十三條、第十四條均是對違約金的約定，其中門面寬度少10厘米，按每厘米10萬元計算5厘米，計50萬元，超層5萬元，一方違約向?qū)Ψ匠袚?dān)違約金2萬元，故違約金總額達到57萬元，明顯過分高于因違約所造成的損失，依法應(yīng)予以適當(dāng)減少，且原告馮某某也有法院對違約金依法判決的要求，綜合本案實際情況，違約金以15萬元較為適宜；三、原告馮某某主張房屋未按期交付，但未提供充分的證據(jù)予以證實，故對其延期交房的租金1.5萬元的訴訟請求不予支持；四、《房屋置換協(xié)議書》并未對原告馮某某的原《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》如何交付進行約定，且證件的交付與交付給原告馮某某房屋的面積之間沒有因果關(guān)系，故被告弘某公司關(guān)于證件未交付影響了交付房屋的面積和時間的辯稱理由不足，不予支持；五、《房屋置換協(xié)議書》是合同雙方履行合同的基礎(chǔ)，理應(yīng)按照合同的要求進行房屋的設(shè)計，設(shè)計圖紙不對合同產(chǎn)生約束力，被告弘某公司以無權(quán)更改圖紙內(nèi)容來施工及原告馮某某在施工中不持異議來抗辯其交付給原告馮某某門面立柱不符合合同約定的違約行為，理由不足，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”、第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡囊?guī)定，判決如下：

一、限被告湖北弘某置業(yè)有限責(zé)任公司自本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告馮某某因門面面積減少的損失7.6萬元；
二、限被告湖北弘某置業(yè)有限責(zé)任公司自本判決生效之日起十日內(nèi)支付違約金15萬元給原告馮某某；
三、被告胡某某在本案中不承擔(dān)責(zé)任；
四、駁回原告馮某某的其他訴訟請求。
案件受理費4675元，由被告湖北弘某置業(yè)有限責(zé)任公司負
擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黃岡市中級人民法院。

審　判　長　　張　慶 審　判　員　　黃勝華 人民陪審員　　王　芹

書記員：李佳霖