再審申請人（一審被告）湖北恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒順公司）。
法定代表人張丙傳，該公司經(jīng)理。
委托代理人李曉，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告）赤壁市世紀房屋銷售有限公司（以下簡稱世紀公司）。
法定代表人李永申，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉昕，湖北佳成律師事務(wù)所律師。

再審申請人恒順公司因與被申請人世紀公司商品房包銷合同糾紛一案，于2010年12月20日向本院起訴，本院于同月27日作出（2010）咸民轄字第35號民事裁定，將該案指定湖北省崇陽縣人民法院管轄。崇陽縣人民法院于2011年9月7日作出（2011）崇民初字第129號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。再審申請人恒順公司不服，向本院申請再審。本院于2013年12月30日作出（2013）鄂咸寧中民申字第00027號民事裁定，本案由本院提審。本院依法組成合議庭于2014年5月9日公開開庭進行了審理。再審申請人的委托代理人李曉、被申請人的委托代理人劉昕到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審認定，恒順公司系具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)法人，以出讓方式取得位于赤壁市赤馬港辦事處河北大道第015號地塊的土地使用權(quán)，投資建設(shè)商住樓，設(shè)計層數(shù)為31層，定名為世紀大廈。2007年2月20日辦理了建筑工程施工許可證，2008年3月辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可批準書，2008年4月28日辦理了商業(yè)、住宅建設(shè)用地的土地使用證，2008年7月21日辦理了商品房預售許可證，2009年3月20日該工程消防驗收合格，2009年12月主體工程竣工驗收。
2010年1月29日，因世紀大廈項目出現(xiàn)了銷售困境，資金周轉(zhuǎn)困難，經(jīng)唐清波介紹，世紀公司（合同稱為乙方）與恒順公司（合同稱為甲方）簽訂《承包出售房地產(chǎn)協(xié)議書》。雙方當事人對委托出售的面積、單價、結(jié)算方式、取消他人購房抵押備案的步驟和付款方式以及違約責任等均進行了約定。
同日，雙方當事人又簽訂了《關(guān)于處理移交接管過程中的補充協(xié)議》。2010年2月2日，世紀公司與恒順公司雙方簽署了《移交書》，恒順公司將其2號公章、2號合同專用章、2號財務(wù)專用章及法定代表人張丙傳的印章移交給世紀公司。恒順公司在農(nóng)業(yè)銀行赤壁市橋邊路支行設(shè)立了賬戶供世紀公司銷售房屋使用，該賬戶預留的印鑒為恒順公司2號財務(wù)專用章、張丙傳的印章、李永申的印章。2010年3月19日，恒順公司發(fā)出《關(guān)于世紀大廈房屋銷售辦理工作的通知》告知有關(guān)部門，世紀大廈房屋的銷售全權(quán)由世紀公司代理，2號印章作為世紀公司銷售房屋專用印章由世紀公司保管、使用。
2010年1月30日、2月2日，李永申以轉(zhuǎn)賬方式向恒順公司及張丙傳支付人民幣1000000元，恒順公司出具收到世紀公司合同預付款1000000元的收條，世紀公司也向李永申出具了加蓋恒順公司2號財務(wù)專用章的購房款收據(jù)。2010年2月5日，恒順公司與李永申簽訂《商品房買賣合同》，約定恒順公司將世紀大廈第一層103號至114號、128號、130至137號、139號共900㎡根據(jù)合同附件《李永申房號表》及《赤壁市世紀大廈樓盤銷售控表》反映的面積為910.45㎡的商鋪出售給李永申，單價5561.55元／㎡，總價款5000000元；并約定李永申于2月6日付購房款2000000元，2月12日付購房款3000000元。李永申于2010年2月6日、2月10日分三次向世紀公司管理的恒順公司銀行賬戶轉(zhuǎn)款4000000元，世紀公司出具了加蓋恒順公司2號財務(wù)專用章的收據(jù)，并隨后將款項轉(zhuǎn)給恒順公司。此外，世紀公司分別于2010年2月10日、3月12日、7月2日通過世紀公司管理的恒順公司銀行賬戶共向恒順公司付款480000元。
2010年6月22日，恒順公司分別與李躍、李嬌、徐臺富簽訂《商品房買賣合同》。約定恒順公司將世紀大廈2005號商品房出售給李躍，面積118.29㎡，單價2450元／㎡，總價款289810元；將世紀大廈第一層102號商鋪出售給李嬌，面積168.2㎡，單價21000元／㎡，總價款3532200元；將世紀大廈608號商品房出售給徐臺富，面積127.26㎡，單價2330元／㎡，總價款296510元。李躍于當日向世紀公司支付了購房款，世紀公司出具了加蓋恒順公司2號財務(wù)專用章的收據(jù)。李嬌、徐臺富是以現(xiàn)金及銀行按揭貸款的方式支付的購房款，購房款均由世紀公司收取，并出具了加蓋恒順公司2號財務(wù)專用章的收據(jù)。因恒順公司資金周轉(zhuǎn)困難，世紀公司于2010年8月5日向恒順公司支付了7400元用于恒順公司交納徐臺富的銀行按揭貸款保證金，于2010年9月21日、9月22日向恒順公司支付了176000元用于恒順公司交納李嬌的銀行按揭貸款保證金。世紀公司法定代表人李永申于2010年8月10日向恒順公司出具《承諾書》，表示世紀大廈一樓102號商鋪由其經(jīng)手賣給李嬌，若由于其原因與恒順公司合作不成，商鋪由其本人負責解除備案，退還恒順公司；又于2010年9月20日在李嬌的按揭貸款辦理過程中向恒順公司出具了一份《結(jié)帳清單》，表示徐臺富、李躍、李嬌的購房款4118520元中的3532200元暫不作其買房欠款，以后確定該房不退再作欠款。
同時查明，世紀大廈建設(shè)規(guī)劃面積42000㎡，許可預售范圍為第2-31層，共36243㎡。截止2010年1月29日，已登記備案處于銷售或抵押狀態(tài)的有2、3、4層182個商鋪7445.42㎡、172套商品房21409.02㎡；其中屬于雙方當事人在合同中約定，由恒順公司取消備案登記供世紀公司銷售，以許康、李靈希、蔡永忠、魯少華、林長茂的名字登記備案的有182個商鋪7445.42㎡、139套商品房17288.22㎡；2010年1月30日至2010年12月19日世紀公司起訴前，因銷售或抵押而登記備案的有1層23個商鋪1078.45㎡及46套商品房4120.8㎡；其中1層23個商鋪和2套商品房是世紀公司參與銷售，其余44套商品房3875.25㎡是恒順公司單獨辦理，擬售13491985元，實售12936411元。2010年12月19日以后登記備案的有5套商品房，一直未登記備案的有1層16個商鋪824.07㎡和5套商品房636.3㎡。
又查明，世紀大廈1-4層一直由恒順公司自主出租、經(jīng)營，未交付給世紀公司。一層屬于世紀公司、恒順公司簽訂合同約定內(nèi)的房產(chǎn)為1902.72㎡，二層為2443.83㎡，三層為2539.78㎡，四層為2461.81㎡。根據(jù)世紀公司的委托，咸寧市安居房地產(chǎn)估價與測量有限責任公司于2011年4月11日對世紀大廈1-4層的相關(guān)房產(chǎn)2010年2月1日至2011年4月1日的市場租賃價格進行了評估，估價結(jié)果為第一層建筑面積2902.72㎡，租賃評估價59.11元／月.㎡，空置率10%，評估總價1417119元；第二層建筑面積2461.53㎡，租賃評估價40.77元／月.㎡，空置率30%，評估總價983494元；第三層建筑面積2522.12㎡，租賃評估價18.35元／月.㎡，空置率30%，評估總價453553元；第四層建筑面積2461.53㎡，租賃評估價8.26元／月.㎡，空置率15%，評估總價241954元。世紀公司為此支付評估費12000元。根據(jù)恒順公司申請，一審法院依法委托了湖北軍安司法鑒定所鑒定對恒順公司提交的證據(jù)9中“李永升”的簽名和指印是否是世紀公司法定代表人李永申的簽名和指印進行鑒定，該鑒定所以（2011）文鑒字第12號鑒定意見書認定恒順公司提交的證據(jù)9中的“李永升”簽名不是李永申書寫；以（2011）不受鑒字第14號通知書告知，恒順公司提交的證據(jù)中“李永申”簽名處所捺指印紋線無法分辨，所捺指印不具備鑒定條件，故不予受理。鑒定費30000元，由恒順公司支付5000元，世紀公司墊付25000元。案件審理過程中，恒順公司表示同意解除合同。
因恒順公司一直未取消《清單2》中相關(guān)房產(chǎn)的備案登記，并對沒有備案登記的房產(chǎn)自行銷售（或抵押），致使世紀公司不能對合同約定的大部分的房產(chǎn)進行銷售，世紀公司具狀起訴。
一審認為，一、本案中恒順公司與世紀公司在《承包出售房地產(chǎn)協(xié)議書》中約定恒順公司將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由世紀公司以恒順公司的名義銷售，并約定二十個月后不管房屋是否售完，世紀公司都要按合同價與恒順公司結(jié)算，屬于典型的包銷合同，因此本案案由應(yīng)確定為商品房包銷合同糾紛。恒順公司提出訂立合同時存在重大誤解，但其提出的證據(jù)及辯解不足以說明之，故不予采信。合同已經(jīng)簽訂并部分履行，恒順公司提出雙方均存在締約過錯無事實和法律依據(jù)，故不予采信。二、房產(chǎn)因抵押或預售進行了備案登記的，具有物權(quán)上的排它性，因此世紀公司與恒順公司在《承包出售房地產(chǎn)協(xié)議書》中約定恒順公司將已備案登記的房產(chǎn)交與世紀公司銷售，系無權(quán)處分，現(xiàn)雙方約定取消備案登記的期限已過，世紀公司已提起解除合同之訴，恒順公司仍未能取消備案登記，無權(quán)處分行為未獲得權(quán)利人的追認，因此前述效力待定合同為無效。但合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同部分無效，是恒順公司未能取消相關(guān)備案登記的違約行為所致，但該違約行為發(fā)生的直接后果是其未取得已備案登記房產(chǎn)的處分權(quán)，并不直接造成世紀公司的可得利益損失；因此對恒順公司該違約行為，世紀公司只能要求恒順公司賠償直接損失，而不能要求恒順公司賠償可得利益損失，故本案中世紀公司此部分損失恒順公司可不予賠償。三、《合同法》第九十四條第四項規(guī)定，當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同。本案中世紀公司與恒順公司合同中約定應(yīng)由恒順公司取消備案登記的商鋪占合同約定商鋪的82.40%，商品房占合同約定商品房的79.6%，恒順公司至今未取消備案登記供世紀公司銷售，已出租的房產(chǎn)亦未進行清退，致使世紀公司可售房產(chǎn)所剩無幾，其遲延履行債務(wù)并違約銷售房產(chǎn)的行為導致雙方的合同目的無法實現(xiàn)，因此世紀公司要求解除合同符合法律規(guī)定，予以支持。四、《合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的終止履行；已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失；《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，給予對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。本案中合同有效部分因恒順公司違約導致合同被解除，世紀公司因此不能要求恒順公司支付違約金，只能要求恒順公司賠償其已實際發(fā)生的損失和可得利益損失；故世紀公司主張恒順公司承擔違約責任10000000元的請求不予支持。世紀公司的可得利益損失為：恒順公司自行銷售房產(chǎn)3875.25㎡，擬售價款13491985元，包銷價款為7207965元，世紀公司可獲傭金6284020元；但世紀公司起訴僅要求恒順公司支付其自行銷售房產(chǎn)的傭金4228533元，世紀公司降低傭金損失計算標準，符合法律規(guī)定，因此對世紀公司因恒順公司自行銷售房產(chǎn)的傭金損失可依世紀公司的請求計算，由恒順公司賠償。五、《合同法》第九十八條規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。本案合同的權(quán)利義務(wù)因解除而終止，世紀公司在合同解除前參與銷售的房產(chǎn)，恒順公司應(yīng)當依約與世紀公司結(jié)算傭金，世紀公司亦應(yīng)依約與恒順公司結(jié)算購房款。經(jīng)核算，上述四人購房款為9118520元，房產(chǎn)面積為1324.2㎡，按合同包銷價1860元／㎡計算，恒順公司應(yīng)得房款2463012元，世紀公司可獲傭金6655508元；恒順公司直接收到房款1000000元，世紀公司收取房款8118520元，世紀公司共向恒順公司付款4663400元，實際扣留購房款3455120元，用扣留的購房款抵付傭金后，恒順公司尚應(yīng)向世紀公司支付傭金3200388元。六、《房地產(chǎn)租賃價值評估報告》恒順公司不認可，且系世紀公司單方舉證，受世紀公司提供資料條件的限制，只能證明房屋在相應(yīng)資料條件下的市場租賃價格，房屋面積也不準確，世紀公司自己提供的證據(jù)9也與評估報告有一定差異，因此不能證明房屋實際的租金數(shù)額；雖然綜合分析可以認定商鋪的租金數(shù)額必然超過合同約定的賠償標準，但雙方仍應(yīng)遵守合同的約定，因時間約定不明導致租金損失比評估的低，從平衡本案雙方當事人的利益及結(jié)合恒順公司經(jīng)濟困難的情況，一審法院作有利于恒順公司的解釋。因此世紀公司的租金損失只能按照合同約定的方法計算，即100元／㎡，共計933672元，由恒順公司賠償。七、根據(jù)合同相對性原則，就房屋買賣合同而言，世紀公司不是房屋買賣合同的當事人，只是相對履行義務(wù)人之一，不享有購房者的權(quán)利，無權(quán)要求恒順公司履行房屋買賣合同中的義務(wù)；故世紀公司訴求恒順公司為李永申、李嬌、李躍、徐臺富辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證并承擔違約責任無事實和法律依據(jù)，故不予支持。故判決：一、世紀公司與恒順公司簽訂的《承包出售房地產(chǎn)協(xié)議書》、《關(guān)于處理移交接管過程中的補充協(xié)議》、《清單2》中關(guān)于包銷已被第三人登記備案房產(chǎn)的約定無效；解除上述合同的有效部分；二、恒順公司向世紀公司支付銷售傭金6655508元，用世紀公司扣留的購房款3455120元抵付后，尚欠3200388元，由恒順公司支付；三、由恒順公司賠償世紀公司可得利益損失4228533元；四、由恒順公司賠償世紀公司房屋租金損失933672元；房屋租金的評估費12000元由世紀公司自負；五、駁回世紀公司要求恒順公司承擔違約責任10000000元的訴訟請求；六、駁回世紀公司要求恒順公司為李永申、李躍、李嬌、徐臺富等四人辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證并承擔違約責任的訴訟請求。上述履行內(nèi)容，限本判決生效后十五日內(nèi)執(zhí)行完畢。
判決生效后，恒順公司向本院申請再審稱：一、恒順公司與世紀公司在簽訂《承包出售房地產(chǎn)協(xié)議書》及補充協(xié)議、清單2時，世紀大廈屬于恒順公司所有的房屋已全部出售并在房管部門辦理了備案登記，世紀大廈余下未銷售的房屋都是還建房，恒順公司不享有所有權(quán)。因此，雙方簽訂的《承包出售房地產(chǎn)協(xié)議書》及補充協(xié)議、清單2均系無效合同，一審判決認定合同部分有效、部分無效屬于認定事實錯誤，適用法律錯誤。二、恒順公司與世紀公司在簽訂的《承包出售房地產(chǎn)協(xié)議書》中約定“包銷價每平方米單價1860元”，這一約定顯失公平。請求撤銷崇陽縣人民法院（2011）崇民初字第129號民事判決，依法駁回世紀公司的訴訟請求。
世紀公司答辯提出，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回恒順公司的再審申請。

本院認為：原審判決認定基本事實不清，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷湖北省崇陽縣人民法院（2011）崇民初字第129號民事判決；
二、本案發(fā)回湖北省崇陽縣人民法院重審。

審判長　　程金文 審判員　　熊　紅 審判員　　湯兆光

書記員：紀利軍