上訴人（原審第三人）：興隆縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地河北省興隆縣興隆鎮(zhèn)西大街***號。
法定代表人：于學民，理事長。
委托訴訟代理人：蘇東慶，河北東慶律師事務所律師。
上訴人（原審第三人）：侯某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省承德市雙橋區(qū)。
委托訴訟代理人：劉景瑞，興隆縣正興法律服務所法律工作者。
被上訴人（原審原告）：賈占海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住河北省承德市興隆縣。
委托訴訟代理人：趙春青，河北力公律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：承德華康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省承德市雙橋區(qū)武陽花園小區(qū)1號樓2層。
法定代表人：周景新，公司執(zhí)行董事。
被上訴人（原審被告）：承德華康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興隆縣分公司，住所地河北省興隆縣興隆鎮(zhèn)東大街。
負責人：侯榮，經(jīng)理。
原審第三人：李園園，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住河北省遵化市。

上訴人興隆縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡稱興隆信用聯(lián)社）、侯某因與被上訴人賈占海、承德華康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華康公司）、承德華康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興隆縣分公司（以下簡稱華康興隆分公司）及原審第三人李園園買賣合同糾紛一案，不服河北省興隆縣人民法院（2017）冀0822民初1422號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月30日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人興隆信用聯(lián)社的委托訴訟代理人蘇東慶，上訴人侯某及其委托訴訟代理人劉景瑞，被上訴人賈占海及其委托訴訟代理人趙春青，原審第三人李園園到庭參加訴訟。被上訴人華康公司、華康興隆分公司經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結。

一審法院認為，根據(jù)當事人的陳述和所提供的證據(jù)，能夠認定原告并非向被告購買房屋，而是在被告將房屋交付給第三人李園園，作為抵償所欠金圓分公司的借款后，原告向金圓分公司購買訴爭房屋，房款也未交付給被告，而是交付給金圓分公司。原告與金圓分公司之間存在真實買賣關系，原、被告之間不存在真實的買賣關系。本案爭議的主要焦點為，（一）、原、被告之間所簽訂的房屋買賣合同是否有效；（二）、華康興隆分公司與興隆信用聯(lián)社簽訂的抵押合同是否有效；（三）、第三人侯某的主張是否成立；（四）、二被告是否應當為原告辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。（一）、關于原、被告之間所簽訂的房屋買賣合同的效力問題。原告購買訴爭房屋，因金圓公司取得房屋并未簽訂書面合同，經(jīng)金圓公司協(xié)調(diào)，原、被告就訴爭房屋于2013年2月20日簽訂買賣合同，該合同不違反法律強制性規(guī)定。根據(jù)《物權法》第十五條的規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。故原、被告之間所簽訂的房屋買賣合同為有效合同。（二）、關于華康興隆分公司與興隆信用聯(lián)社簽訂的抵押合同是否有效問題。華康公司于2011年1月30日向興隆信用聯(lián)社申請貸款，并以訴爭房屋設定抵押，簽訂了抵押合同，辦理了抵押登記，后以借新還舊的方式，于2012年8月31日再次簽訂借款合同和抵押合同，并辦理貸款抵押登記，故原抵押合同終止，新設立抵押合同應從2012年8月31日成立。其抵押合同日期晚于被告向金圓分公司李園園轉(zhuǎn)讓的日期，被告的抵押行為屬于無權處分，信用聯(lián)社在辦理貸款抵押手續(xù)時，對抵押物未盡到謹慎合理審查義務，侵害了他人的合法權益，故雙方簽訂的抵押合同中關于將馨埔花園小區(qū)A幢1號底商設定抵押的部分無效。（三）、關于第三人侯某主張對訴爭房屋享有所有權的問題。第三人侯某就訴爭房屋提供的買賣合同簽訂的時間雖然早于原告合同的時間，但由于其與被告華康興隆分公司的負責人侯榮存在親屬關系，且不能證明該合同已經(jīng)實際履行，其主張對訴爭房屋享有所有權的事實不能予以認定。（四）、關于二被告是否應當為原告辦理產(chǎn)權登記手續(xù)問題。從合同法的角度看，轉(zhuǎn)讓方對轉(zhuǎn)讓標的負有權利瑕疵擔保責任，由于確認被告將訴爭房屋設定抵押的合同無效，被告及信用聯(lián)社有義務解除該訴爭房屋的抵押權登記。二被告應在解除抵押登記后，為原告辦理合同備案登記，并在具備辦理產(chǎn)權登記手續(xù)時協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。因華康興隆分公司在興隆縣已無辦事機構、無經(jīng)營人員且不具備企業(yè)法人資格，應當由被告華康公司承擔責任。綜上所述，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十一條、第六十條、《中華人民共和國物權法》第十五條、《中華人民共和國擔保法》第五十二條的規(guī)定，判決：一、確認原告賈占海與被告承德華康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興隆縣分公司于2013年2月20日就興隆縣馨埔花園小區(qū)A幢01號底商簽訂的商品房買賣合同有效；二、被告承德華康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興隆縣分公司與第三人興隆縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社于2012年8月31日簽訂的承德興隆聯(lián)社農(nóng)信抵字2012第54042012610578號在建工程抵押合同中對馨埔花園小區(qū)A幢01號底商的抵押無效；三、被告承德華康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在馨埔花園小區(qū)A幢01號底商抵押權登記解除后十日內(nèi)，到房屋產(chǎn)權登記機關為原告賈占海購買的房屋辦理合同備案登記，并在具備辦理產(chǎn)權登記手續(xù)時協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。

審判長 李紅梅
審判員 孫琳麗
審判員 劉音

書記員： 付強