上訴人（原審被告）李某某。
委托代理人王鳳芹、杜志杰，河北盛譽(yù)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）保定安某物業(yè)管理有限公司，住所地保定市陽光北大街3117號。
法定代表人史愛民，該公司總經(jīng)理。
委托代理人史偉，河北博澤律師事務(wù)所律師。

上訴人李某某因物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服河北省保定市新市區(qū)人民法院（2015）新民初字第640號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人李某某委托代理人杜志杰，被上訴人保定安某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱安某物業(yè)公司）委托代理人史偉，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定，2014年4月，李某某在其購買的康誠香檳小鎮(zhèn)2-3-102號南側(cè)附贈的小院內(nèi)私自建造陽光房，安某物業(yè)公司于2014年8月19日向李某某發(fā)出書面通知，內(nèi)容為“您戶未經(jīng)規(guī)劃管理部門和設(shè)計單位同意許可，私自將2號樓南側(cè)小院改造為陽光房，屬于嚴(yán)重違法建設(shè)，并且侵害了該樓其他業(yè)主的合法權(quán)益?，F(xiàn)書面通知：1、立即停止上述行為，以保證房屋使用安全；2、立即停止陽光房建設(shè)，限期三天將小院及房屋恢復(fù)至原狀；3、由此產(chǎn)生的一切后果，包括房屋結(jié)構(gòu)安全、因此造成的鄰里糾紛等一切問題及后果，全部由您戶自行承擔(dān)。”李某某接通知后，未按安某物業(yè)公司要求履行。李某某現(xiàn)已將陽光房建造完畢。另查，李某某于2006年購買了坐落于保定市康誠香檳小鎮(zhèn)2-3-102號房屋，2007年10月1日，李某某為乙方與甲方保定市尚嘉物業(yè)管理有限公司簽訂康誠香檳小鎮(zhèn)前期物業(yè)服務(wù)合同，在住戶的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任中約定，為保持花園整體景觀，有花園的住戶，不得破壞住宅花園內(nèi)建筑已有的構(gòu)造；不得堆積雜物、壘砌負(fù)載建筑、封裝封閉等。2011年7月25日保定市尚嘉物業(yè)管理有限公司更名為保定康誠物業(yè)管理有限公司。2014年3月19日保定康誠物業(yè)管理有限公司更名為保定安某物業(yè)管理有限公司。以上事實，有安某物業(yè)公司提供的康誠香檳小鎮(zhèn)前期物業(yè)服務(wù)合同、保定市工商行政管理局準(zhǔn)予變更登記通知書以及法庭審理筆錄所證實。
原審法院認(rèn)為，安某物業(yè)公司基于李某某違反物業(yè)服務(wù)合同以及法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為向李某某主張權(quán)利，本案案由應(yīng)為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。安某物業(yè)公司與李某某簽有物業(yè)服務(wù)合同，李某某在小區(qū)居住接受了安某物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)與管理，雙方物業(yè)服務(wù)與管理法律關(guān)系成立，安某物業(yè)公司具備本案訴訟主體資格。李某某未經(jīng)規(guī)劃管理部門的許可，在該小院內(nèi)建造陽光房，屬于違法建筑。同時也違反了物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于“不得破壞住宅花園內(nèi)建筑已有的構(gòu)造；不得堆積雜物、壘砌負(fù)載建筑、封裝封閉等”的約定，對小區(qū)內(nèi)的建筑物造成了安全隱患，并影響小區(qū)內(nèi)整體結(jié)構(gòu)與美觀，李某某的上述行為已構(gòu)成妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，李某某抗辯對其小院的合理利用，理由不能成立，原審法院不予采信。對安某物業(yè)公司要求判決李某某拆除陽光房的訴訟請求予以支持。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條、第七十二條、第八十三條第一款，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定，判決：“被告李某某于本判決生效后三十日內(nèi)將建造于康誠香檳小鎮(zhèn)2-3-102號房屋南側(cè)小院內(nèi)的陽光房拆除。案件受理費80元，減半收取40元，由被告李某某負(fù)擔(dān)?！?br/>

本院認(rèn)為，上訴人雖主張前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，被上訴人在原審中提交的其與上訴人簽訂的《康誠香檳小鎮(zhèn)前期物業(yè)服務(wù)合同》，由于上訴人不是該合同適格的主體，因此該前期物業(yè)服務(wù)合同不發(fā)生法律效力。但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。被上訴人受建設(shè)單位委托對康誠香檳小鎮(zhèn)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)管理，其有權(quán)對該小區(qū)內(nèi)的房屋主體、公共設(shè)施、設(shè)備、居住程序等事務(wù)行使服務(wù)管理權(quán)。上訴人作為該合同的相對方，亦是該小區(qū)的業(yè)主，與被上訴人之間的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。合同約定的內(nèi)容對上訴人具有約束力。上訴人以其不是該合同適格主體為由，主張該前期物業(yè)服務(wù)合同不發(fā)生法律效力的理由不成立，本院不予支持。
上訴人主張物業(yè)服務(wù)和管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)，管理也只能為服務(wù)而實施，上訴人在小院內(nèi)修建陽光房，不影響任何其他業(yè)主，也不妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)和管理，且其是否屬于違章建筑還有待進(jìn)一步查明。本院認(rèn)為，上訴人作為康誠香檳小鎮(zhèn)業(yè)主，與被上訴人之間成立合法有效的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，上訴人作為業(yè)主對于小院雖有使用的權(quán)利，但該權(quán)利行使應(yīng)當(dāng)遵守雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定及法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定。雙方簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》中有不得堆積雜物、壘砌負(fù)載建筑、封裝封閉、擅自變動建筑主體、承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌等約定，上述約定不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且有利于被上訴人從維護(hù)小區(qū)環(huán)境美觀以及小區(qū)全體業(yè)主的整體利益角度對小區(qū)實施統(tǒng)一的物業(yè)管理與服務(wù)。上訴人修建陽光房的行為，已經(jīng)違反了《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》的約定，其主張與協(xié)議約定以及法律規(guī)定的精神相悖，其行為已經(jīng)妨害了被上訴人的物業(yè)服務(wù)與管理。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。原審判決據(jù)此認(rèn)定被上訴人的訴請符合合同約定以及法律規(guī)定，并無不當(dāng)，本院予以支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　周惠欣 代理審判員　　曲　剛 代理審判員　　韓　皓

書記員：盛莉婷