原告余某。
委托代理人付文斌，湖北偉岸律師事務所律師。
被告武漢華某全友置業(yè)有限公司。
法定代表人郭顯恩，該公司總經理。
委托代理人周吉林，湖北誠信聯(lián)合律師事務所律師。
委托代理人黃澤元，該公司職員。
第三人袁某意。
第三人熊某某。
共同委托代理人顏遠志，湖北博林律師事務所律師。

原告余某為與被告武漢華某全友置業(yè)有限公司、第三人袁某意、熊某某房屋買賣合同糾紛一案于2014年元月2日向本院起訴，本院立案受理后，依法由審判員姜輝擔任審判長，與審判員梁勝陽、人民陪審員李繼坤組成合議庭，于2014年3月7日、4月28日、6月11日、6月18日公開開庭進行了審理，原告余某的委托代理人付文斌、被告武漢華某全友置業(yè)有限公司的委托代理人周吉林、黃澤元、第三人袁某意、熊某某及其委托代理人顏遠志到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明：2009年1月9日，原告余某在被告武漢華某全友置業(yè)有限公司簽訂了一份（金橋世家）二期項目認購協(xié)議書，原告認購被告開發(fā)的麻城市金橋大道“金橋世家”40棟3單元301號住宅，認購單價為1150元每平方米，認購總價為173190元，約定付款時間為2009年1月19日，一次性交清房款，該物業(yè)于2009年8月28日前交付使用及其他相關事宜。被告于2009年1月19日在認購協(xié)議上簽名蓋章，原告于當日一次性交清了房款173190元，被告出具了收款收據。2013年5月23日第三人袁某意、熊某某與被告簽訂了商品房買賣合同及補充協(xié)議一份，合同約定，由第三人購買被告公司開發(fā)的涉案商品房40棟3單元301號住宅，面積為153.18平方米，合同簽訂后第三人于當日向被告支付了全部購房款536130元，隨后，被告將涉案房屋交付給第三人，第三人接收房屋后對涉案房屋進行了水電等裝飾裝修。2014年1月6日第三人繳納了房屋買賣契稅，但未辦理房屋產權登記手續(xù)。原告在得知被告將涉案房屋出售給第三人后，于2013年7月15日找到了被告要求其交付涉案房屋，被告以各種理由推諉，遂釀成糾紛。
另查明：被告武漢華某全友置業(yè)有限公司具有房地產開發(fā)資質，已取得了商品房預售許可證書，涉案房屋屬被告開發(fā)的商品房。
通過評議歸納本案爭議的焦點如下：第一，原告與被告簽訂的認購協(xié)議屬不屬于房屋買賣合同？原告和第三人都是買受人，應由誰取得涉案房屋。

本院認為：根據《中華人民共和國合同法》第四十四條“依法成立的合同自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”和最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條“……法律行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，……”及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條”商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該合同應認定為商品房買賣合同”的規(guī)定，原告余某與被告武漢華某全友置業(yè)有限公司簽訂商品房認購協(xié)議，系雙方自愿簽訂的合同，亦沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)才生效，且原告已按協(xié)議約定繳清了全部購房款，該認購協(xié)議應認定為商品房買賣合同，合同已成立生效。后被告武漢華某全友置業(yè)有限公司與第三人袁某意、熊某某就涉案商品房簽訂了商品房買賣合同，雖未辦理房屋過戶登記手續(xù)，但合同已成立和生效，第三人已按合同約定履行了義務，被告武漢華某全友置業(yè)有限公司亦將涉案商品房交付給了第三人，第三人已接收了房屋，還進行了部分裝飾裝修，并繳納了房屋買賣契稅，合同得到了實際履行，且第三人在此房屋買賣中沒有任何過錯，依照合同的實際履行原則，涉案商品房應歸第三人所有并由被告配合辦理房屋過戶登記手續(xù)，對第三人訴請的要求確認與被告簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議有效予以支持；對第三人要求賠償因商品房被查封而造成的經濟損失（比照逾期交房約定執(zhí)行，計算至第三人實際占有房屋止），本院認為，涉案商品房的查封是為了對涉案商品房進行確權，現(xiàn)將涉案房屋判由第三人所有后并沒有影響第三人對房屋的實際占有，第三人對涉案商品房的裝修裝飾同樣由第三人所有，且第三人沒有證據證明造成了直接經濟損失，其要求比照逾期交房計算損失沒有事實依據，不予支持。
第二，未取得房屋的買受人的相關損失如何計算？
本院認為，原告余某與被告武漢華某全友置業(yè)有限公司簽訂的認購協(xié)議屬商品房買賣合同，原告余某已履行了合同約定的義務，被告在未解除合同前將合同約定的標的物出售給了第三人，且已交付履行，導致原告的合同目的無法實現(xiàn)，被告已構成違約，根據合同法第九十四條“有下列情形的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為導致不能實現(xiàn)合同目的”、第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”、第一百一十三條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益……”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具備下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任；……（二）商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將房屋出賣給第三人”的規(guī)定，對原告的訴訟請求：第一解除合同，由被告退還原告已付的購房款173190元及利息（從2009年1月19日起至判決書確定的給付利息之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算），第二，賠償可期待利益即被告現(xiàn)出售涉案房屋的價格536130元減去原告已付的全額房款173190元的溢價部分，計幣362940元；第三，承擔已付房款一倍173190元的賠償責任，本院認為有事實依據和法律根據，予以支持，對于被告以認購書是商品房買賣的預約書，不是買賣合同，原告的主張已超過法定訴訟時效，被告多次通知原告辦理房屋手續(xù)，而原告一直未與被告簽訂買賣合同，被告有權處分涉案房屋的抗辯理由，本院認為原被告自愿簽訂的認購協(xié)議，系雙方當事人真實意思，且原告已全部支付了涉案房屋的房款，依照最高人民法院相關司法解釋，應視為商品房買賣合同，雖然根據合同約定2009年8月28日交房但被告沒有證據證明已向原告盡到了通知義務和與原告解除認購協(xié)議，且被告沒有將房屋交付給原告之前，合同處于持續(xù)履行狀態(tài)，原告在雙方沒有解除合同之前主張權利，沒有超過法定訴訟時效，在涉案房屋未發(fā)生產權登記轉移前，被告雖有權處分，但構成了合同違約，對原告應依法承擔違約責任，綜上，被告的抗辯理由不成立，不予采納。本案經本院審判委員會討論，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十三條、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告余某與被告武漢華某全友置業(yè)有限公司2009年1月19日簽訂的金橋世家二期項目認購協(xié)議。
二、被告華某全友置業(yè)有限公司退還原告余某已付的購房款173190元及相應利息（利息從2009年1月19日起至判決書確定的給付之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算），并賠償原告余某的損失362940元及承擔已付購房款一倍173190元的賠償責任。
三、駁回原告其他的訴訟請求。
四、被告武漢華某全友置業(yè)有限公司與第三人袁某意、熊某某于2013年5月23日簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議合法有效，涉案的金橋世家第40幢3單元301號商品房歸第三人袁某意、熊某某所有。
五、駁回第三人袁某意、熊某某其他的訴訟請求。
六、上述具有給付義務的當事人于本判決生效后五日內履行給付義務，如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費10890元，保全費5000元，均由被告武漢華某全友置業(yè)有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。上訴人在遞交上訴狀時，應預交上訴案件受理費（按一審裁判文書訴訟費預交）款匯至黃岡市中級人民法院立案庭，上訴人須在上訴期屆滿七日內足額交納上訴費，否則，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　姜　輝 審　判　員　　梁勝陽 人民陪審員　　李繼坤

書記員：劉惠芳