上訴人（原審原告）：何建新，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住所地石家莊市新華區(qū)。委托代理人馮先菊，北京市京悅（石家莊）律師事務(wù)所律師。委托代理人祁慶斌，北京市京悅（石家莊）律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：董某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住所地石家莊市。委托代理人：于彥芬，河北世紀方舟律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審第三人）：河北世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石家莊市橋東區(qū)休門街1號。法定代表人何風(fēng)聯(lián)，該公司執(zhí)行董事。

何建新上訴請求：一、依法撤銷石家莊市中級人民法院作出的（2017）冀01民初87號民事判決書，改判支持上訴人一審訴訟請求。二、本案上訴費用由被上訴人承擔(dān)。事實與理由是：一、一審判決認定二被上訴人簽訂的《石家莊市商品房買賣合同》合法有效，屬于認定事實不清，適用法律錯誤。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)采取登記生效的原則，因此當(dāng)事人以房屋買賣合同方式轉(zhuǎn)移物權(quán)，應(yīng)當(dāng)在所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)完成后，買受人才取得訴爭不動產(chǎn)的所有權(quán)。本案所涉房屋至今并未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，二被上訴人所簽合同并不能對抗法院的強制執(zhí)行。另，二被上訴人簽訂合同時間為2008年3月19日，商品房預(yù)售許可證下發(fā)是2008年10月13日，在取得預(yù)售許可證后，現(xiàn)到在長達九年之久都未辦理房產(chǎn)登記，與常理不符，應(yīng)當(dāng)認定二被上訴人存在惡意串通，損害了上訴人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)認定無效。二、一審判決對涉案房屋的房款繳付問題事實認定不清，適用法律錯誤。一審判決僅僅依據(jù)被上訴人提交的第三人出具的收據(jù)，就認定被上訴人繳納了全部房款，實屬事實認定不清、證據(jù)不足。上訴人在一審審理過程中，曾多次提出要求法院責(zé)令被上訴人提交相應(yīng)的轉(zhuǎn)款憑證，但被上訴人始終未提交，被上訴人所提交的證據(jù)并不能證明其繳納了全部房款，望二審法院查清事實，依法撤銷一審判決。三、被上訴人一審所提交證據(jù)并不證實其實際占有并居住了涉案房屋，一審法院也未排除被上訴人、配偶和子女名下是否有房屋，一審判決認定被上訴人名下沒有住房，其已經(jīng)入住涉案房屋屬于事實認定不清，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。綜上，被上訴人并不具備《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的全部條件，一審法院判決駁回上訴人一審訴訟請求，屬于認定事實不清，適用法律錯誤，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷，望二審法院依法查明事實，改判支持上訴人的一審訴訟請求。被上訴人主要辯稱：被上訴人符合《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條所規(guī)定的三項條件，一審法院認定事實清楚，適用法律準確，依法應(yīng)當(dāng)予以維持。何建新向一審法院起訴稱：在石家莊中院執(zhí)行何建新與第三人河北世茂借款糾紛一案中，原審被告于2016年11月16日對執(zhí)行石家莊市長安區(qū)桃源鎮(zhèn)柳明街18號環(huán)島豪庭小區(qū)7號樓1單元401號房產(chǎn)提出書面異議。石家莊中院審查，于2016年12月2日做出了（2016）冀01執(zhí)異159號執(zhí)行裁定書，裁定：中止對登記在河北世茂名下的環(huán)島豪庭小區(qū)7號樓1單元401號房產(chǎn)的執(zhí)行。何建新認為，原審被告所提的執(zhí)行異議并不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中的第二十九條的情形，不能依法排除該執(zhí)行標的的執(zhí)行，為了維護合法權(quán)益，請求依法判決繼續(xù)對河北世茂名下的環(huán)島豪庭小區(qū)案涉房產(chǎn)進行強制執(zhí)行。石家莊中院經(jīng)審理查明：2008年3月19日，邊惠敏與河北世茂簽訂了購房協(xié)議書，載明：一、房屋積極及價格：房屋每平方米3000元，地下室每平方米1500元。二、集資費董某某與河北世茂雙方簽訂購房協(xié)議時，董某某向河北世茂交付定金20萬元。其后董某某與原審被告與第三人河北世茂簽訂《石家莊市商品房買賣合同》，該合同載明：第二條，商品房銷售依據(jù)：預(yù)售商品房批準機關(guān)為石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局，商品預(yù)售許可證號為2008038；并約定了房號為7-1-401，總價款為705150元。2008年10月13日，河北世茂取得編號為2008038的商品房預(yù)售許可證。原審被告出示了6張日期為2008年3月19日的收據(jù)，一張顯示交付7-1-401房屋定金，金額為20萬元，交款方式為現(xiàn)金。一張顯示為交付7-1-104房款，金額為667150元，交款方式為轉(zhuǎn)賬。一張顯示為交付7-1-401地下室房款，金額為36000元，交款方式為轉(zhuǎn)賬，其余收據(jù)分別為暖氣、天然氣、有線電爐的繳費收據(jù)。2014年11月19日，2015年4月28日，董某某分別同河北世茂及小區(qū)物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，并領(lǐng)取了房屋、車庫、地下室的鑰匙。2016年11月22日，石家莊市房產(chǎn)交易中心出具房產(chǎn)查詢證明，證明：董某某名下目前在我中心無房屋權(quán)屬登記住宅，無房屋權(quán)屬登記非住宅。另查明，2008年12月12日，石家莊市橋東區(qū)人民法院作出（2008）東民保字第2227號民事裁定書，裁定查封第三人河北世茂位于石家莊市××北××村東，環(huán)島豪庭7號樓1單元201、202、301、302、401、402、7號樓2單元201、301、302、401、402、7號樓3單元102、202、301、302、401、402房屋，本案涉案房屋亦在查封之列。2013年8月5日，石家莊市中級人民法院作出（2013）石執(zhí)字第0026-1號執(zhí)行裁定書，裁定：查封河北世茂名下環(huán)島豪庭小區(qū)包括7號樓1單元201、202、301、302、401、402、7號樓2單元201、301、302、401、402、7號樓3單元102、202、301、302、401、402房屋在內(nèi)的共計36套房產(chǎn)，查封期限為一年。在中院執(zhí)行上述房產(chǎn)的過程中，原審被告以其已于2008年3月19日與第三人河北世茂簽訂商品房買賣合同，并交付全部房款為由，于2016年11月16日對執(zhí)行石家莊市長安區(qū)桃園鎮(zhèn)柳明街18號環(huán)島豪庭小區(qū)7號樓1單元401號房產(chǎn)提出書面異議。2016年12月2日，石家莊市中級人民法院作出（2016）冀01執(zhí)異159號執(zhí)行裁定書，裁定：中止對河北世茂公司名下的位于石家莊市學(xué)府路北前進村，環(huán)島豪庭7號樓1單元401號房產(chǎn)的執(zhí)行。石家莊中院認為：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，本案的爭議焦點如下：（一）、《商品房買賣合同》的效力問題；（二）、涉案房屋的房款繳付問題；（三）、被告董某某是否實際占有涉案房屋的問題。關(guān)于《商品房買賣合同》的效力問題：原審被告與河北世茂簽訂的《石家莊市商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法，并未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。何建新對《商品房買賣合同》真實性存疑，因為《商品房買賣合同》顯示的簽訂日期為2008年3月19日，商品房預(yù)售許可證下發(fā)是2008年10月13日，這與常理不符，應(yīng)當(dāng)認定該合同無效。對此石家莊中院認為，原審被告與河北世茂簽訂的《石家莊市商品房買賣合同》是在河北世茂取得商品房預(yù)售許可證之后補簽的。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。河北世茂于2008年10月13日取得編號為2008038的商品房預(yù)售許可證。而法院第一次裁定查封涉房房產(chǎn)的時間是在2008年12月12日，在此之前河北世茂已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的相關(guān)規(guī)定，該《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)認定為有效合同，何建新的主張沒有法律依據(jù)和事實依據(jù)，不予支持。關(guān)于涉案房屋的房款繳付問題：根據(jù)原審被告提交的6份2008年3月19日的收據(jù)可以看出，原審被告在2008年3月19日向河北世茂交付房款一共計90萬元，與商品房買賣合同約定價款及車庫款總額相當(dāng)，應(yīng)當(dāng)認定原審被告已經(jīng)向河北世茂交付全部房款。關(guān)于原審被告是否實際占有該房屋問題：2008年3月19日董某某向第三人河北世茂交付了暖氣、天然氣、有線電視費用。2014年11月19日，2015年4月28日，董某某分別同河北世茂及小區(qū)物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，并領(lǐng)取了房屋、車庫、地下室的鑰匙?？梢宰C明董某某已實際入住。依據(jù)2016年11月22日石家莊市房產(chǎn)交易中心出具房產(chǎn)查詢證明，原審被告名下目前無房屋權(quán)屬登記住宅，無房屋權(quán)屬登記非住宅。上述事實證明原審被告購買涉案房屋的目的是用于居住，且該房屋是原審被告的唯一住房，原審被告已經(jīng)入住該房屋。綜上所述，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。原審被告的情況符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，且沒有證據(jù)證明原審被告與河北世茂惡意串通，應(yīng)當(dāng)認定該合同有效，應(yīng)當(dāng)排除對該房屋的執(zhí)行。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十條、第三百一十三條第一款（二）項、《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題〉的解釋》第二條之規(guī)定判決駁回何建新的訴訟請求。本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新的證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認。
上訴人何建新因與被上訴人董某某、河北世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱河北世茂）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議一案，不服石家莊市中級人民法院（2017）冀01民初87號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。何建新委托代理人馮先菊、董某某委托代理人于彥芬到庭參加訴訟，河北世茂經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，本案的爭議焦點是被上訴人是否對案涉房產(chǎn)享有排除強制執(zhí)行的權(quán)益。圍繞此焦點問題，根據(jù)雙方訴辯情況，可以劃分為三個問題：被上訴人與河北世茂簽訂的《商品房買賣合同》是否合法有效；被上訴人是否交清了全部房款；被執(zhí)行人名下是否有其他房屋以及是否實際占有案涉房屋。關(guān)于《商品房買賣合同》效力問題。河北世貿(mào)在2008年10月13日即在起訴前取得預(yù)售許可證。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。且法院第一次查封涉案房產(chǎn)的時間是在2008年12月12日，此前河北世茂已取得商品房預(yù)售許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)認定為有效合同。關(guān)于案涉房屋的房款繳付問題：被上訴人提交的原始收據(jù)，可以證明其已交納全部房款和定金。雖然上訴人要求被上訴人提交轉(zhuǎn)賬票據(jù)。但被上訴人提交了原始收據(jù)，已完成了舉證義務(wù)，形成了優(yōu)勢證據(jù)，在上訴人不能提供反證的情況下，可以支持原審法院關(guān)于被上訴人已交付全部房款的認定。關(guān)于被上訴人名下是否為唯一住房和是否實際占有問題。石家莊市房產(chǎn)交易中心出具房產(chǎn)查詢證明，被上訴人名下目前無房屋權(quán)屬登記住宅，無房屋權(quán)屬登記非住宅。上訴人對此提出質(zhì)疑，但未提交證據(jù)加以支持。所以以上證據(jù)可以證明被上訴人購買涉案房屋的目的是用于居住，且該房屋是被上訴人的唯一住房。從入住手續(xù)書、交納暖氣、天然氣、有線電視費收據(jù)證據(jù)看，可以證明購房人已實際占有案涉房產(chǎn)。另外，本案審理的焦點是被上訴人是否對案涉房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利，而非被執(zhí)行人是否對該房產(chǎn)享有物權(quán)。案涉房產(chǎn)并未辦理相關(guān)登記，但沒有證據(jù)證明被上訴人對此有過錯。被上訴人的情況符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的條件。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費80元由上訴人何建新負擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　趙向鴻
審判員　　劉立斌
審判員　　劉順林

書記員：崔彥茹