上訴人（原審被告）：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省嘉魚縣人，個(gè)體戶，住嘉魚縣。
委托訴訟代理人：魯小爐，湖北南嘉律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居民委員會(huì)居民第九小組（以下簡(jiǎn)稱茶庵社區(qū)第九小組），住所地嘉魚縣魚某某煙墩路5號(hào)。
訴訟代表人：何周仲，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省嘉魚縣人，組長(zhǎng)，住嘉魚縣。
委托訴訟代理人：黃華林，嘉魚縣司法局魚岳法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人何某某因與被上訴人茶庵社區(qū)第九小組房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省嘉魚縣人民法院（2016）鄂1221民初825號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
何某某上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求二審依法撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.一審判決認(rèn)定本案未超過訴訟時(shí)效錯(cuò)誤。2013年9月9日嘉魚縣茶庵四組（后更名為居民第九小組）違法違規(guī)問題工作組（以下簡(jiǎn)稱工作組）向何某某催交2006年10月15日至2014年6月15日所欠42242元租金后，何某某按要求交納了租金42242元。同時(shí)，2014年10月23日雙方簽訂了新的合同，合同期限5年。對(duì)于工作組尚未催交的租金15048元而言，無論從2013年9月9日的催交日開始計(jì)算，還是從2014年10月23日的不定期租賃合同終止日開始計(jì)算，本案都已超過法定訴訟時(shí)效。雖然茶庵社區(qū)第九小組于2016年5月6日向何某某發(fā)出過催款通知書，但該通知書的發(fā)出時(shí)間已經(jīng)超過了訴訟時(shí)效，不能發(fā)生訴訟時(shí)效中斷的法律后果。2.一審法院對(duì)價(jià)格認(rèn)證意見書采信錯(cuò)誤。嘉魚縣物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心接受嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居民委員會(huì)的委托，對(duì)2004年至2013年的訴爭(zhēng)租金進(jìn)行價(jià)格認(rèn)證，委托人非茶庵社區(qū)第九小組，亦非嘉魚縣人民法院，其出具的價(jià)格認(rèn)證意見書不具合法性，不能作為本案證據(jù)使用。3.一審判決對(duì)上訴人拖欠15048元租金的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。2013年9月9日，工作組于催收時(shí)僅要求何某某交納租金42242元，對(duì)于沒有要求其交納的租金15048元應(yīng)當(dāng)視同茶庵社區(qū)第九小組對(duì)該項(xiàng)權(quán)益的放棄，一審對(duì)該部分租金的認(rèn)定錯(cuò)誤。4.一審判決對(duì)10年的房屋租金數(shù)額認(rèn)定錯(cuò)誤。2004年6月15日雙方房屋租賃合同到期后，何某某繼續(xù)使用茶庵社區(qū)第九小組門面房，被上訴人未提出異議，依照法律規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，何某某應(yīng)繼續(xù)按原合同約定的每年1600元標(biāo)準(zhǔn)交納租金。
茶庵社區(qū)第九小組辯稱，1.本案未超過訴訟時(shí)效。何某某拖欠的租金屬集體收益，侵害了全體居民合法權(quán)益；拖欠租金的承租人是少數(shù)人，茶庵社區(qū)第九小組曾組織多次催收；何某某明知其長(zhǎng)期拖欠租金的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)補(bǔ)交所欠租金。2.一審法院對(duì)價(jià)格認(rèn)證意見書的采信正確。嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居民委員會(huì)是茶庵社區(qū)第九小組的行政主管部門，當(dāng)時(shí)該小組組長(zhǎng)空缺，其行政主管部門委托物價(jià)局進(jìn)行評(píng)估并無不妥。3.一審判決對(duì)何某某拖欠15048元租金的事實(shí)認(rèn)定正確。2013年9月9日，工作組向何某某發(fā)送的《限期繳納門面租金通知書》未加蓋印章，沒有證明力，也不能證明其對(duì)該項(xiàng)權(quán)益的放棄。4.一審判決對(duì)10年的房屋租金數(shù)額認(rèn)定正確。一審判決對(duì)租金數(shù)額的認(rèn)定符合法律規(guī)定和公平、等價(jià)有償原則，符合市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣，符合大多數(shù)居民的意愿。
茶庵社區(qū)第九小組向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令何某某立即交清所欠門面租金15048元；2.本案訴訟費(fèi)由何某某承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2003年6月15日，嘉魚縣魚某某茶庵村民委員會(huì)與何某某簽訂一份《門面租賃合同》，將茶庵社區(qū)第九小組所有的位于嘉魚縣××人民大道××（××魚某某××大道）14個(gè)門面由東向西的第12間門面租給何某某，合同約定租期為一年，即從2003年6月15日起至2004年6月15日止，年租金為1600元，何某某于合同簽訂之日交付了租金。合同到期后，雙方未續(xù)簽合同，何某某一直承租門面至今。2013年9月2日，受茶庵社區(qū)居委會(huì)委托，嘉魚縣物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)茶庵社區(qū)第九小組所有的14間門面從2004年至2013年的租金價(jià)格水平進(jìn)行了價(jià)格認(rèn)證，認(rèn)證何某某承租的第12間門面從2004年到2013年租金價(jià)格合計(jì)57290元。2013年9月13日何某某繳納租金42242元，何某某仍下欠租金15048元。因何某某至今未交納所欠租金，故茶庵社區(qū)第九小組訴至一審法院。一審法院認(rèn)為，茶庵社區(qū)第九小組與何某某于2003年6月15日簽訂的租期為一年的租賃合同合法、有效。雖然簽訂合同一方是嘉魚縣魚某某茶庵村民委員會(huì)，但茶庵社區(qū)第九小組收取了租金，確認(rèn)了其行為有效，何某某也實(shí)際租賃了該門面使用。合同期屆滿后，茶庵社區(qū)第九小組與何某某一直未續(xù)簽合同，何某某也實(shí)際使用該門面至今，茶庵社區(qū)第九小組也沒有提出異議，應(yīng)視為租賃合同繼續(xù)有效，其租賃期限為不定期，雙方當(dāng)事人之間形成了事實(shí)上的不定期租賃合同關(guān)系。關(guān)于本案訴訟時(shí)效問題，因雙方當(dāng)事人成立的是連續(xù)的不定期租賃合同關(guān)系，茶庵社區(qū)第九小組可隨時(shí)主張自己的權(quán)利，故茶庵社區(qū)第九小組的起訴并未超過訴訟時(shí)效，何某某主張本案超過了法定訴訟時(shí)效期間的理由不能成立。關(guān)于何某某欠付門面租金數(shù)額如何確定的問題，雙方當(dāng)事人在2004年至2013年共10年的不定期租賃合同關(guān)系期間，出租方雖提供了租賃房屋，但并未按原合同約定向承租方收取租金；承租方一直租賃使用房屋，也未主動(dòng)按原合同約定交付每年租金1600元，雙方當(dāng)事人在合同實(shí)際履行過程中，已經(jīng)以不作為方式否定了原租賃合同關(guān)于“年租金1600元的約定”。何某某在合同履行的10年間均未按約定繳納門面租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同約定的“年租金1600元”繳納租金，與公民的民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價(jià)有償原則不符，與市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣不相符，且嘉魚縣物價(jià)局所作的價(jià)格認(rèn)證意見書已被大多數(shù)租賃戶所接受并實(shí)際履行，以此作為租金標(biāo)準(zhǔn)符合大多數(shù)人意愿。故何某某主張按原合同約定交納租金的理由不能成立。按照價(jià)格認(rèn)證意見書何某某從2004年至2013年10年租金為57290元，扣除何某某于2013年9月13日已交租金42242元，仍下欠茶庵社區(qū)第九小組租金15048元。茶庵社區(qū)第九小組要求何某某立即支付拖欠租金15048元的主張，一審法院予以支持。判決：由被告何某某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性支付原告茶庵社區(qū)第九小組門面租金15048元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)88元，由被告何某某負(fù)擔(dān)。
本案二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：二審期間中，上訴人何某某提交了二份證據(jù)。證據(jù)1.其于2014年10月23日與原嘉魚縣魚某某茶庵四組簽訂的《門面租賃合同》，將茶庵社區(qū)第九小組所有的位于嘉魚縣××人民大道××（××魚某某××大道）14個(gè)門面由東向西的第12間門面租給何某某，合同約定租期為五年，即2014年6月15日起至2019年6月14日止，前叁年租金為15000元，后兩年租金上浮20%，每年6月15日一次性付清房租。證據(jù)2.其于2014年10月23日向原嘉魚縣魚某某茶庵四組交納租金的《收據(jù)》，收據(jù)記載原嘉魚縣魚某某茶庵四組收到何某某2014年6月15日至2015年6月14日租金15000元。上述兩份證據(jù)擬證明在2014年6月15日之后，雙方建立了新的合同關(guān)系，被上訴人提出雙方系不定期租賃合同的辯解意見錯(cuò)誤。經(jīng)被上訴人質(zhì)證，對(duì)兩份證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證據(jù)1的合法性不予認(rèn)可，對(duì)證據(jù)2與本案之間的關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，被上訴人對(duì)證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，本院對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)定，其能夠證明上訴人持續(xù)租賃訴爭(zhēng)房屋的連續(xù)狀態(tài)。經(jīng)本院審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，二審繼續(xù)予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、本案15048元訴爭(zhēng)租金是否超過訴訟時(shí)效；二、一審法院對(duì)價(jià)格認(rèn)證意見書的采信是否正確；三、一審判決對(duì)上訴人拖欠15048元租金的事實(shí)認(rèn)定是否正確；四、一審判決對(duì)10年的房屋租金數(shù)額認(rèn)定是否正確。
1.關(guān)于本案15048元訴爭(zhēng)租金是否超過訴訟時(shí)效的問題。上訴人主張2013年9月9日工作組尚未催交的15048元租金，無論從2013年9月9日的催交日開始計(jì)算，還是從2014年10月23日雙方簽訂新的房屋租賃合同日開始計(jì)算，都已超過法定訴訟時(shí)效。本院認(rèn)為，2013年9月9日，作出催繳通知的主體并非被上訴人，事后未得到被上訴人追認(rèn)，亦無其他證據(jù)佐證，其真實(shí)性不予認(rèn)定；2014年10月23日，雙方簽訂的《房屋租賃合同》系對(duì)不定期租賃合同的變更，該合同也并未涉及被上訴人對(duì)15048元租金的權(quán)利主張內(nèi)容。同時(shí)，上訴人欠交的15048元租金系因雙方于2004年至2013年間成立的不定租賃合同而產(chǎn)生，之后雙方又簽訂了為期五年的房屋租賃合同，上訴人對(duì)被上訴人的房屋租賃使用一直處于持續(xù)狀態(tài)，故被上訴人茶庵社區(qū)第九小組的起訴并未超過訴訟時(shí)效。上訴人的該項(xiàng)上訴理由不能成立。
2.關(guān)于一審法院對(duì)價(jià)格認(rèn)證意見書的采信是否正確的問題。上訴人主張本案應(yīng)由被上訴人或人民法院委托物價(jià)局進(jìn)行價(jià)格認(rèn)證，茶庵社區(qū)居委會(huì)作為委托人不當(dāng)，受其委托作出的價(jià)格認(rèn)證意見書不能作為本案證據(jù)使用。本院認(rèn)為，該價(jià)格認(rèn)證意見書由茶庵社區(qū)居委會(huì)委托作出，事后得到了被上訴人追認(rèn)；該價(jià)格認(rèn)證意見書系作為被上訴人證明其門面租金價(jià)格的證據(jù)，茶庵社區(qū)居委會(huì)是被上訴人的管理部門，其作為委托人并不影響該評(píng)估意見作為證據(jù)使用的效力，該評(píng)估意見能夠客觀反映被上訴人出租房屋的實(shí)際租金情況，可以作為證明上訴人應(yīng)交納租金的證據(jù)。上訴人的該項(xiàng)上訴理由不能成立。
3.關(guān)于一審判決對(duì)上訴人拖欠15048元租金的事實(shí)認(rèn)定是否正確的問題。上訴人主張被上訴人對(duì)其沒有催交的15048元租金應(yīng)當(dāng)視同被上訴人對(duì)該項(xiàng)權(quán)益的放棄。本院認(rèn)為，2013年9月9日，作出催繳通知的主體并非被上訴人，事后未得到被上訴人追認(rèn)，上訴人亦未提交能夠證明被上訴人對(duì)該權(quán)益明確表示放棄的證據(jù)，一審判決對(duì)上訴人拖欠15048元租金事實(shí)的認(rèn)定正確。上訴人的該項(xiàng)上訴理由不能成立。
4.關(guān)于一審判決對(duì)10年期間房屋租金數(shù)額的認(rèn)定是否正確的問題。上訴人主張?jiān)赓U合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，其應(yīng)繼續(xù)按原合同約定的每年1600元標(biāo)準(zhǔn)交納，即10年租金共計(jì)16000元。本院認(rèn)為，本案不定期房屋租賃合同在10年的履行期間內(nèi)，被上訴人未按原合同約定向上訴人收取租金，上訴人長(zhǎng)期租賃使用房屋亦未主動(dòng)按原合同的約定交付每年的租金1600元；雙方在合同實(shí)際履行過程中事實(shí)上已經(jīng)以不作為的方式否定了原租賃合同關(guān)于“年租金為1600元”的約束力和效力；上訴人應(yīng)自覺履行交付租金義務(wù)，其在合同履行的10年間均未按約定交納房屋租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同約定的“年租金為1600元”交納租金，與其實(shí)際并未按約定履行交納租金義務(wù)的情況不符，與市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣不符，與其他10余戶承租人交納的租金亦不符，仍然維持原合同約定的租金，將會(huì)產(chǎn)生顯失公平的后果而有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則；茶庵社區(qū)第九小組10余戶承租人已接受物價(jià)部門評(píng)估意見并實(shí)際履行，一審法院從公平、等價(jià)有償原則出發(fā)，判決上訴人按物價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)交納租金的處理并無不當(dāng)。上訴人的該項(xiàng)上訴理由不能成立。
綜上所述，上訴人何某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 張宏
審判員 湯兆光
審判員 楊榮華

書記員： 吳維