上訴人（原審被告）：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省嘉魚縣人，無職業(yè)，住嘉魚縣。
委托訴訟代理人：魯小爐，湖北南嘉律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居民委員會居民第九小組（以下簡稱茶庵社區(qū)第九小組），住所地嘉魚縣魚某某煙墩路5號。
訴訟代表人：何周仲，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省嘉魚縣人，組長，住嘉魚縣。
委托訴訟代理人：黃華林，嘉魚縣司法局魚岳法律服務所法律工作者。

上訴人何某某因與被上訴人茶庵社區(qū)第九小組房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省嘉魚縣人民法院（2016）鄂1221民初824號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
何某某上訴請求：請求二審依法撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求。事實和理由：1.一審判決認定本案未超過訴訟時效錯誤。2013年9月9日嘉魚縣茶庵四組（后更名為居民第九小組）違法違規(guī)問題工作組向何某某催交2004年至2013年所欠29195元租金后，何某某交納了部分租金15000元。同時，2014年10月23日雙方簽訂了新的合同，合同期限5年。對于其尚未交清的租金14195元而言，無論從2013年9月9日的催交日開始計算，還是從2014年10月23日的不定期租賃合同終止日開始計算，本案都已超過法定訴訟時效。雖然茶庵社區(qū)第九小組于2016年5月6日向何某某發(fā)出過催款通知書，但該通知書的發(fā)出時間已經超過了訴訟時效，不能發(fā)生訴訟時效中斷的法律后果。2.一審法院對價格認證意見書采信錯誤。嘉魚縣物價局價格認證中心接受嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居民委員會的委托，對2004年至2013年的訴爭租金進行價格認證，委托人非茶庵社區(qū)第九小組，亦非嘉魚縣人民法院，其出具的價格認證意見書不具合法性，不能作為本案證據(jù)使用。3.一審判決對房屋租金數(shù)額認定錯誤。2004年6月15日雙方房屋租賃合同到期后，何某某繼續(xù)使用茶庵社區(qū)第九小組門面房，被上訴人未提出異議，依照法律規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，何某某應繼續(xù)按原合同約定的每年800元標準交納租金。
茶庵社區(qū)第九小組辯稱，1.本案未超過訴訟時效。何某某拖欠的租金屬集體收益，侵害了全體居民合法權益；拖欠租金的承租人是少數(shù)人，茶庵社區(qū)第九小組曾組織多次催收；何某某明知其長期拖欠租金的事實，應當主動補交所欠租金。2.一審法院對價格認證意見書的采信正確。嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居民委員會是茶庵社區(qū)第九小組的行政主管部門，當時該小組組長空缺，其行政主管部門委托物價局進行評估并無不妥。3.一審判決對房屋租金數(shù)額認定正確。一審判決對租金數(shù)額的認定符合法律規(guī)定和公平、等價有償原則，符合市場行情和交易習慣，符合大多數(shù)居民的意愿。
茶庵社區(qū)第九小組向一審法院起訴請求：1.判令何某某立即交清所欠門面租金14195元；2.本案訴訟費由何某某承擔。
一審法院認定事實：2003年6月15日，嘉魚縣魚某某茶庵村民委員會與何某某簽訂一份《門面租賃合同》，將茶庵社區(qū)第九小組所有的位于嘉魚縣××人民大道××（××魚某某××大道）14個門面由東向西的第13間門面租給何某某，合同約定租期為一年，即2003年6月15日起至2004年6月15日止，年租金為800元，何某某于合同簽訂之日交納了租金。合同到期后，雙方未續(xù)簽合同，何某某一直承租門面至今。2013年9月2日，受茶庵社區(qū)居委會委托，嘉魚縣物價局價格認證中心對茶庵社區(qū)第九小組所有的14間門面從2004年至2013年的租金價格水平進行了價格認證，認證被告承租的第13間門面從2004年到2013年租金價格合計29195元。2013年9月23日被告交納租金15000元，何某某仍下欠租金14195元。因何某某至今未交納所欠租金，故茶庵社區(qū)第九小組訴至一審法院。一審法院認為，茶庵社區(qū)第九小組與何某某于2003年6月15日簽訂的租期為一年的租賃合同合法、有效。雖然簽訂合同一方是嘉魚縣魚某某茶庵村民委員會，但茶庵社區(qū)第九小組收取了租金，確認了其行為有效，何某某也實際租賃了該門面使用。合同期屆滿后，茶庵社區(qū)第九小組與何某某一直未續(xù)簽合同，何某某也實際使用該門面至今，茶庵社區(qū)第九小組也沒有提出異議，應視為租賃合同繼續(xù)有效，其租賃期限為不定期，雙方當事人之間形成了事實上的不定期租賃合同關系。關于本案訴訟時效問題，因雙方當事人成立的是連續(xù)的不定期租賃合同關系，茶庵社區(qū)第九小組可隨時主張自己的權利，故茶庵社區(qū)第九小組的起訴并未超過訴訟時效，何某某主張本案超過了法定訴訟時效期間的理由不能成立。關于何某某欠付門面租金數(shù)額如何確定的問題，雙方當事人在2004年至2013年共10年的不定期租賃合同關系期間，出租方雖提供了租賃房屋，但并未按原合同約定向承租方收取租金；承租方一直租賃使用房屋，也未主動按原合同約定交付每年租金800元，雙方當事人在合同實際履行過程中，已經以不作為方式否定了原租賃合同關于“年租金800元的約定”。何某某在合同履行的10年間均未按約定繳納門面租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同約定的“年租金800元”繳納租金，與公民的民事活動應當遵循公平、等價有償原則不符，與市場行情、交易習慣不相符，且嘉魚縣物價局所作的價格認證意見書已被大多數(shù)租賃戶所接受并實際履行，以此作為租金標準符合大多數(shù)人意愿。故何某某主張按原合同約定交納租金的理由不能成立。按照價格認證意見書何某某從2004年至2013年10年租金為29195元，扣除何某某于2013年9月23日已交租金15000元，仍下欠茶庵社區(qū)第九小組租金14195元。茶庵社區(qū)第九小組要求何某某立即支付拖欠租金14195元的主張，一審法院予以支持。判決：由被告何某某于本判決生效之日起五日內一次性支付原告茶庵社區(qū)第九小組門面租金14195元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費77元，由被告何某某負擔。
本案二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：二審期間中，上訴人何某某提交了二份證據(jù)。證據(jù)1.其于2014年10月23日與原嘉魚縣魚某某茶庵四組簽訂的《門面租賃合同》，將茶庵社區(qū)第九小組所有的位于嘉魚縣××人民大道××（××魚某某××大道）14個門面由東向西的第13間門面租給何某某，合同約定租期為五年，即2014年6月15日起至2019年6月14日止，前叁年租金為7300元，后兩年租金上浮20%，每年6月15日一次性付清房租。證據(jù)2.其于2014年10月23日向原嘉魚縣魚某某茶庵四組交納租金的《收據(jù)》，收據(jù)記載原嘉魚縣魚某某茶庵四組收到何某某2014年6月15日至2015年6月14日租金7300元。上述兩份證據(jù)擬證明在2014年6月15日之后，雙方建立了新的合同關系，被上訴人提出雙方系不定期租賃合同的辯解意見錯誤。經被上訴人質證，對兩份證據(jù)的真實性認可，對證據(jù)1的合法性不予認可，對證據(jù)2與本案之間的關聯(lián)性不予認可。本院認為，被上訴人對證據(jù)的真實性認可，本院對其真實性予以認定，其能夠證明上訴人持續(xù)租賃訴爭房屋的連續(xù)狀態(tài)。經本院審理查明，一審查明的事實屬實，二審繼續(xù)予以認定。

本院認為，本案爭議的焦點為：一、本案14195元訴爭租金是否超過訴訟時效；二、一審法院對價格認證意見書的采信是否正確；三、一審判決對房屋租金數(shù)額的認定是否正確。
1.關于本案14195元訴爭租金是否超過訴訟時效的問題。上訴人主張2013年9月9日后其尚未交清的14195元租金，無論從2013年9月9日的催交日開始計算，還是從2014年10月23日雙方簽訂新的房屋租賃合同日開始計算，都已超過法定訴訟時效。本院認為，2013年9月9日，作出催繳通知的主體并非被上訴人，事后未得到被上訴人追認，亦無其他證據(jù)佐證，其真實性不予認定；2014年10月23日，雙方簽訂的《房屋租賃合同》系對不定期租賃合同的變更，該合同也并未涉及被上訴人對14195元租金的權利主張內容。同時，上訴人欠交的14195元租金系因雙方于2004年至2013年間成立的不定租賃合同而產生，之后雙方又簽訂了為期五年的房屋租賃合同，上訴人對被上訴人的房屋租賃使用一直處于持續(xù)狀態(tài)，故被上訴人茶庵社區(qū)第九小組的起訴并未超過訴訟時效。上訴人的該項上訴理由不能成立。
2.關于一審法院對價格認證意見書的采信是否正確的問題。上訴人主張本案應由被上訴人或人民法院委托物價局進行價格認證，茶庵社區(qū)居委會作為委托人不當，受其委托作出的價格認證意見書不能作為本案證據(jù)使用。本院認為，該價格認證意見書由茶庵社區(qū)居委員會委托作出，事后得到了被上訴人追認；該價格認證意見書系作為被上訴人證明其門面租金價格的證據(jù)，茶庵社區(qū)居委會是被上訴人的管理部門，其作為委托人并不影響該評估意見作為證據(jù)使用的效力，該評估意見能夠客觀反映被上訴人出租房屋的實際租金情況，可以作為證明上訴人應交納租金的證據(jù)。上訴人的該項上訴理由不能成立。
3.關于一審判決對房屋租金數(shù)額的認定是否正確的問題。上訴人主張原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，其應繼續(xù)按原合同約定的每年800元標準交納，即10年租金共計8000元。本院認為，本案不定期房屋租賃合同在10年的履行期間內，被上訴人未按原合同約定向上訴人收取租金，上訴人長期租賃使用房屋亦未主動按原合同的約定交付每年的租金800元；雙方在合同實際履行過程中事實上已經以不作為的方式否定了原租賃合同關于“年租金為800元”的約束力和效力；上訴人應自覺履行交付租金義務，其在合同履行的10年間均未按約定交納房屋租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同約定的“年租金為800元”交納租金，與其實際并未按約定履行交納租金義務的情況不符，與市場行情、交易習慣不符，與其他10余戶承租人交納的租金亦不符，仍然維持原合同約定的租金，將會產生顯失公平的后果而有悖于誠實信用原則；茶庵社區(qū)第九小組10余戶承租人已接受物價部門評估意見并實際履行，一審法院從公平、等價有償原則出發(fā)，判決上訴人按物價評估標準交納租金的處理并無不當。上訴人的該項上訴理由不能成立。
綜上所述，上訴人何某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費154元，由上訴人何某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長 張宏
審判員 湯兆光
審判員 楊榮華

書記員： 吳維