任某某
蔣子軍（河北東明律師事務(wù)所）
任某某
曾春蘭（河北唐山古冶區(qū)古冶法律服務(wù)所）
開(kāi)灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司唐某某社區(qū)管理中心
劉寶林
張成儒

原告任某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，開(kāi)灤唐某某礦退休工人，現(xiàn)住古冶區(qū)唐某某新華樓33樓10號(hào)
委托代理人蔣子軍，河北東明律師事務(wù)所律師。
被告任某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。
委托代理人曾春蘭，唐山市古冶區(qū)古冶法律服務(wù)所法律工作者。
被告開(kāi)灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司唐某某社區(qū)管理中心，住所地古冶唐某某擁軍路，組織機(jī)構(gòu)代碼73562279-1。
負(fù)責(zé)人楊慶山，該中心主任。
委托代理人劉寶林，該中心房地產(chǎn)管理科科長(zhǎng)。
委托代理人張成儒，該中心工作人員。
原告任某某與被告任某某、開(kāi)灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司唐某某社區(qū)管理中心確認(rèn)合同糾紛一案，本院于2013年6月21日受理后，依法由審判員趙彩虹對(duì)本案進(jìn)行獨(dú)任審理，并于2013年8月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告任某某及其委托代理人蔣子軍，被告任某某的委托代理人曾春蘭、被告開(kāi)灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司唐某某社區(qū)管理中心的委托代理人劉寶林、張成儒到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。本案中，原告任某某是以二被告的房屋買(mǎi)賣(mài)行為已經(jīng)侵犯了原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由起訴至本院要求依法確認(rèn)二被告于2004年9月16日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效，依法不能支持。首先，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。開(kāi)灤唐某某社區(qū)管理中心是本案爭(zhēng)議房屋的出租人作為該租賃房屋的所有權(quán)人，其對(duì)房屋依法享有處分權(quán)。承租人對(duì)于租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)源于房屋租賃合同，是一種債權(quán)。雖然《合同法》明確規(guī)定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是其不能改變優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的債權(quán)性質(zhì)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，出租人的義務(wù)也僅是在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，出租人違反這一義務(wù)僅需承擔(dān)違約責(zé)任即可，承租人根本不存在強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的權(quán)利。其次，只有違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的合同才無(wú)效。《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定，合同法第五十二條 ?第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！逗贤ā返诙偃畻l ?規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于任意性規(guī)定，不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，承租人與出租人可以就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行約定，完全可以排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用，約定優(yōu)先于法定。因此也不能因違反該規(guī)定而認(rèn)定二被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效。另，原告任某某在庭審中增加的第二項(xiàng)訴請(qǐng)，是基于第一項(xiàng)訴請(qǐng)?jiān)诘玫街С值那樾蜗虏拍軐?shí)現(xiàn)，故對(duì)原告任某某的該項(xiàng)訴請(qǐng)亦不能支持。關(guān)于訴訟時(shí)效問(wèn)題，因在該訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買(mǎi)后其房租已在原告工資中?？?，原告自此應(yīng)當(dāng)知道該房已被購(gòu)買(mǎi)，至起訴時(shí)止已超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條 ?、第五十二條 ?，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告任某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)人民幣80元，由原告任某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。本案中，原告任某某是以二被告的房屋買(mǎi)賣(mài)行為已經(jīng)侵犯了原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由起訴至本院要求依法確認(rèn)二被告于2004年9月16日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效，依法不能支持。首先，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。開(kāi)灤唐某某社區(qū)管理中心是本案爭(zhēng)議房屋的出租人作為該租賃房屋的所有權(quán)人，其對(duì)房屋依法享有處分權(quán)。承租人對(duì)于租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)源于房屋租賃合同，是一種債權(quán)。雖然《合同法》明確規(guī)定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是其不能改變優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的債權(quán)性質(zhì)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，出租人的義務(wù)也僅是在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，出租人違反這一義務(wù)僅需承擔(dān)違約責(zé)任即可，承租人根本不存在強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的權(quán)利。其次，只有違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的合同才無(wú)效?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定，合同法第五十二條 ?第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！逗贤ā返诙偃畻l ?規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于任意性規(guī)定，不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，承租人與出租人可以就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行約定，完全可以排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用，約定優(yōu)先于法定。因此也不能因違反該規(guī)定而認(rèn)定二被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效。另，原告任某某在庭審中增加的第二項(xiàng)訴請(qǐng)，是基于第一項(xiàng)訴請(qǐng)?jiān)诘玫街С值那樾蜗虏拍軐?shí)現(xiàn)，故對(duì)原告任某某的該項(xiàng)訴請(qǐng)亦不能支持。關(guān)于訴訟時(shí)效問(wèn)題，因在該訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買(mǎi)后其房租已在原告工資中?？郏孀源藨?yīng)當(dāng)知道該房已被購(gòu)買(mǎi)，至起訴時(shí)止已超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條 ?、第五十二條 ?，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告任某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)人民幣80元，由原告任某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：趙彩虹

書(shū)記員：歐陽(yáng)麗梅