上訴人（原審被告）：襄陽寶某典當有限公司，住所地湖北省襄陽市樊城區(qū)新華路4號（鐵道大廈門面房）。
法定代表人：劉萍，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：高偉，湖北春園律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：任某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省谷城縣。
委托訴訟代理人：任擁軍，湖北谷伯律師事務所律師。
原審第三人：谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責任公司，住所地湖北省谷城縣城關鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人：占華茹，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：詹朝忠，谷城縣東方國際大酒店副總經(jīng)理。
原審第三人：襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人：王斌，該公司經(jīng)理。

上訴人襄陽寶某典當有限公司（以下簡稱寶某公司）因與被上訴人任某某、原審第三人谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責任公司（以下簡稱嘉太商業(yè)公司）、襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉太地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2014）鄂襄陽中民三初字第00252號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人寶某公司的委托訴訟代理人高偉，被上訴人任某某的委托訴訟代理人任擁軍到庭參加訴訟。原審第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太地產(chǎn)公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理本案。本案現(xiàn)已審理終結。
寶某公司上訴請求：撤銷湖北省襄陽市中級人民法院（2014）鄂襄陽中民三初字第00252號民事判決第一項、第二項、第三項，判決任某某承擔全部訴訟費用。事實和理由：1、任某某聲稱所購買的10、11號房的購買時間是在2009年10月29日，而在2009年10月29日，該工地都沒有開始建設，嘉太地產(chǎn)公司沒有預售許可證，嘉太地產(chǎn)公司與任某某簽訂的《商品房買賣合同》也沒有到房管局辦理網(wǎng)簽手續(xù)，根本不具備銷售條件。10、11號房屋的所有權人及所涉土地使用權人均為嘉太商業(yè)公司，嘉太地產(chǎn)公司將屬于他人所有的房屋銷售給任某某是違法與無效的。2、2011年7月18日，寶某公司借款給嘉太商業(yè)公司時曾實地勘察過10、11號房屋，上述房屋是連門窗都沒有的毛胚房。此后法院查封上述房屋時，甚至到于2013年2月8日解除查封時，上述房屋仍是毛胚房。像這樣不具備出租條件的房屋，嘉太商業(yè)公司還支付2009年10月至20012年6月前的房屋租金10多萬元，明顯不合常理。此外，任某某聲稱嘉太商業(yè)公司向其支付租金10多萬元的證據(jù)是任某某的銀行存折，寶某公司認為從上述銀行存折看不出來是何人將款項支付給任某某的，應當將嘉太商業(yè)公司向任某某支付款項的銀行流水完整提供出來才能予以甄別。綜上，寶某公司認為任某某與嘉太商業(yè)公司之間的《租賃協(xié)議》也是虛假和偽造的。3、嘉太商業(yè)公司與嘉太地產(chǎn)公司的股東雖然有重合部分，但是并不完全相同，嘉太商業(yè)公司的股東為王媛、楊平，而嘉太地產(chǎn)公司的股東為王媛、王斌、楊平；兩家公司的法定代表人并不相同，一家法定代表人為占華茹，一家法定代表人為王斌；兩家公司的營業(yè)場所亦不相同，一個在谷城縣，一個在襄陽市。嘉太商業(yè)公司與嘉太地產(chǎn)公司是兩個完全獨立的民事主體，應就各自的行為承擔相應的民事責任。不能因為王媛、王斌、楊平是親屬關系，就認為嘉太商業(yè)公司、嘉太地產(chǎn)公司混同為一個公司，原審法院認定上述二家公司屬于一套班子，兩塊牌子系認定事實錯誤。
任某某辯稱：1、一審判決認定的基本事實是有證據(jù)證實的，寶某公司在上訴狀中羅列的一系列理由均是主觀推斷，沒有證據(jù)證明。二、任某某對涉案7-11號房屋有真實所有權，請求二審法院依法認定涉案的7-11號房屋歸任某某所有。
任某某向一審法院起訴請求：1、確認任某某是谷城東方國際大酒店第七層7-10、7-11二套房產(chǎn)的實際所有權人，判令東方嘉太商業(yè)公司履行協(xié)助辦理權屬登記義務；2、解除對上述房產(chǎn)的查封；3、本案訴訟費用由寶某公司承擔。
一審法院查明：2009年10月28日，任某某向嘉太商業(yè)公司交購房定金20000元。次日，嘉太地產(chǎn)公司與任某某簽訂《商品房買賣合同》，合同約定任某某購買東方國際大酒店第1座7層建筑面積為113平方米的10號、11號房，總金額330000元；2009年10月29日交付首付款150000元，貸款180000元，貸款年限十年；嘉太地產(chǎn)公司應當在商品房交付使用后180日內(nèi)，將資料報產(chǎn)權登記機關備案；自本合同生效之日起30天內(nèi)，由嘉太地產(chǎn)公司向谷城縣房管局申請登記備案。在上述《商品房買賣合同》上，雙方又注明：于2010年11月29日更改為7-11號，總金額為128772元整?；謴驮贤磧商追浚?-10、7-11）繼續(xù)，（租金一直執(zhí)行的兩間房），前更改作廢。于2010年11月29日退回7-10號，保留7-11號，并補齊7-11號貸款金額，轉為一次性付款7-11號；恢復原合同，按兩間房（7-10、7-11）繼續(xù)，（租金執(zhí)行的兩間房），前更改作廢。10月29日，任某某、鞏詩杰與嘉太商業(yè)公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定：甲方在簽定《商品房買賣合同》及租賃協(xié)議之后，乙方即支付甲方后兩年即2017年10月29日至2019年10月29日期間所得費用99600元，此費用將抵作房款使用。乙方將按月向甲方支付其所得費用，支付時間分別為2009年11月至2017年11月期間每月的25日。在銀行按揭辦理下來前每月支付金額為1950元整；在銀行按揭辦理完成后，甲方每月所得費用為4150元整，其中每月還銀行月供為2200元整，此費用由乙方代還。雙方在該《租賃協(xié)議》上注明：于2010年11月29日更換7樓11號，面積45平方米。恢復原合同按兩間房（7-10、7-11）繼續(xù)。（租金一直執(zhí)行的兩間房），前更改作廢。于2010年11月29日更換7樓11號，之后每月租金1650元。前更改作廢，租金仍按原合同執(zhí)行。收購價更改為171000元整。前更改作廢，收購價仍為429600元整。2009年11月3日，任某某向嘉太商業(yè)公司交購房款130000元。后嘉太商業(yè)公司向任某某陸續(xù)支付了2012后6月份的租金。2011年3月31日，本案爭議房屋所有權人登記為嘉太商業(yè)公司；2011年4月24日本案爭議房屋所涉土地使用權人登記為嘉太商業(yè)公司。
另查明，寶某公司訴嘉太商業(yè)公司、王斌、楊平、王媛典當糾紛案，湖北省襄陽市中級人民法院（以下簡稱襄陽中院）于2013年2月6日作出（2012）鄂襄陽中民四初字第00025號民事調解書，載明該案當事人達成如下調解協(xié)議：一、原、被告雙方共同確認，截止2013年2月1日，四被告共欠原告寶某公司借款5000000元。二、四被告同意于2013年6月30日前歸還上述5000000元借款。若四被告逾期還款，從逾期之日起以5000000元為基數(shù)，按銀行一年期同類貸款利率四倍計算利息至還清之日。原告放棄其他訴訟主張。三、原告寶某公司于本協(xié)議簽訂后十個工作日內(nèi)向法院申請解除對被告東方嘉太商業(yè)公司位于谷城縣城關鎮(zhèn)雙雄路房屋（房屋產(chǎn)權證號：谷城縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號）的查封。該處房產(chǎn)解除查封后所貸款項優(yōu)先用于償還上述5000000元借款。后四被告未履行該法律文書所確定的義務，寶某公司向襄陽中院申請強制執(zhí)行。該院于2013年8月7日作出（2013）鄂襄陽中執(zhí)字第00067號民事裁定：查封、扣押、凍結被執(zhí)行人所有的5200000元財產(chǎn)或凍結、扣留、提取相同金額的銀行存款、應得收入及其他收益。并依法查封了嘉太商業(yè)公司位于谷城縣城關鎮(zhèn)雙雄路的房屋（第七層，房屋產(chǎn)權證號：谷城縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號）。2013年11月22日，襄陽中院作出（2013）鄂襄陽中執(zhí)字第00067號民事裁定：拍賣被執(zhí)行人嘉太商業(yè)公司所有的位于谷城縣城關鎮(zhèn)雙雄路東方國際大酒店第七層房地產(chǎn)（房屋產(chǎn)權證號：谷城縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號）。任某某向襄陽中院提出執(zhí)行異議，該院作出（2014）鄂襄陽中執(zhí)異字第000015號執(zhí)行裁定駁回任某某異議。任某某遂提起本案訴訟。
還查明，嘉太商業(yè)公司股東為王媛、楊平，嘉太地產(chǎn)公司股東為王媛、王斌、楊平。王斌、楊平為夫妻關系，王媛為王斌、楊平之女。2009年6月23日，嘉太商業(yè)公司、嘉太地產(chǎn)公司向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱：嘉太地產(chǎn)公司于2009年5月經(jīng)襄樊市房產(chǎn)管理局批準成立，本公司是在原嘉太商業(yè)公司經(jīng)營運行的基礎上成立，已具備房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，經(jīng)公司董事會全體表決，原三名股東不變，共同投資注冊資本金1000萬元，任命原嘉太商業(yè)公司法人代表王斌繼續(xù)擔任嘉太地產(chǎn)公司法人代表。嘉太商業(yè)公司與嘉太地產(chǎn)公司屬于一套班子，兩塊牌子。
一審法院認為，任某某與嘉太地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》、任某某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》為各方當事人的真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。上述合同簽訂后，任某某即交付購房首付款15萬元，東方嘉太商業(yè)公司將任某某所購房屋以租賃的方式向其轉移了交付占有。本案中任某某已按合同約定履行了合同義務，爭議房屋未能完成過戶登記的原因并非任某某過錯，而系嘉太地產(chǎn)公司違約造成，故任某某要求確認其是谷城東方國際大酒店第七層7-11號房屋所有權人，并請求嘉太商業(yè)公司協(xié)助履行辦理相應權屬登記義務的訴訟請求，應予支持。由于任某某與嘉太地產(chǎn)公司與嘉太商業(yè)公司分別簽訂了《商品房買賣合同》和《租賃協(xié)議》后，于2010年11月29日又對上述合同內(nèi)容進行了變更，合同標的物僅為7樓11號房產(chǎn)。雖然其后雙方又約定仍按原合同履行，但在一審庭審中，其未提交上述變更合同的具體時間，應當承擔舉證不能的法律后果，故對任某某要求確認其是谷城東方國際大酒店第七層7-10號房屋所有權人的訴訟請求不予支持。本案中，寶某公司依據(jù)生效的（2012）鄂襄陽中民四初字第00025號民事調解書申請對本案爭議的房屋予以強制執(zhí)行，但任某某對爭議的房屋中的7-11號房產(chǎn)享有合法的物權，足以阻卻對該標的物的執(zhí)行行為。寶某公司辯稱本案爭議的房屋與其申請強制執(zhí)行的對象并非相同，與本案查明的事實不符，該理由一審法院不予采納。依照《中華人民共和國物權法》第四條、第六十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十條、第三百一十一條、第三百一十二條、第三百一十四條第一款之規(guī)定，判決：一、確認位于谷城縣城關鎮(zhèn)雙雄路東方國際大酒店第七層房屋產(chǎn)權證號為谷城縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號7-11房屋為任某某所有；二、嘉太商業(yè)公司在判決生效之日起十五日內(nèi)履行協(xié)助任某某辦理上述房屋權屬登記義務；三、不得執(zhí)行位于谷城縣城關鎮(zhèn)雙雄路東方國際大酒店第七層房屋產(chǎn)權證號為谷城縣房權證城關鎮(zhèn)字第××號7-11房屋；四、駁回任某某的其他訴訟請求。案件受理費6250元，由任某某、寶某公司各負擔3125元。
本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。
二審審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。
根據(jù)當事人的訴辯意見，并經(jīng)雙方當事人確認，本案二審爭議焦點為：任某某就本案訴爭房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

本院認為，雖然本案爭議房屋的所有人不是嘉太地產(chǎn)公司而是嘉太商業(yè)公司，但是嘉太商業(yè)公司、嘉太地產(chǎn)公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，故嘉太地產(chǎn)公司有權對外銷售本案爭議房屋，其與任某某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定有效。即使嘉太地產(chǎn)公司無權與任某某簽訂《商品房買賣合同》，但由于本案所爭房屋的所有權人嘉太商業(yè)公司在與任某某簽訂的《租賃協(xié)議》中對《商品房買賣合同》未提出異議，嘉太商業(yè)公司并依《商品房買賣合同》收取任某某購房款13萬元，上述事實表明嘉太商業(yè)公司對嘉太地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣》的行為是認可的，《商品房買賣合同》應為有效。寶某公司上訴主張《商品房買賣合同》是無效合同，因缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
《商品房買賣合同》簽訂后，任某某向嘉太商業(yè)公司交納購房款13萬元，加上任某某已交的購房定金2萬元，共支付購房款15萬元，而《商品房買賣合同》約定本案爭議的7-11號房屋的房款為128772元，任某某已支付了房屋全部價款。任某某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。寶某公司上訴主張《租賃協(xié)議》是虛假和偽造的，因未提交證據(jù)證明，本院不予支持。《租賃協(xié)議》簽訂后，嘉太商業(yè)公司因為使用本案訴爭房屋而向任某某陸續(xù)支付了2012年后6月份的租金，上述事實表明嘉太商業(yè)公司已向任某某交付了本案訴爭房屋，任定基通過租賃收益的方式已合法占有了本案訴爭房屋。因《商品房買賣合同》約定由出賣人在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，而嘉太商業(yè)公司未履行上述義務導致本案訴爭房屋產(chǎn)權未登記至任某某名下，任某某對此無任何過錯。故根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”和《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十條“金錢債務執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，任某某對本案訴爭房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，一審判決不得執(zhí)行本案訴爭房產(chǎn)并無不當，本院予以維持。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”和第十四條“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力”的規(guī)定，只有在不動產(chǎn)登記薄記載后，買受人才能取得不動產(chǎn)所有權?！渡唐贩抠I賣合同》的成立和有效意味著買受人取得對出賣人的債權請求權，如欲取得房屋所有權，將房屋所有權人從出賣人變更為買受人，應當履行法定的公示方式。故在不動產(chǎn)登記沒有變更的情況下，本案爭議房屋的所有權變動并未發(fā)生，任某某尚不能成為本案訴爭房屋的所有權人，其主張確認對本案爭議房屋有所有權的訴訟請求，依法不能支持，一審法院對此處理不當，本院予以糾正。但任某某基于《商品房買賣合同》享有物權期待權，可要求嘉太商業(yè)公司、嘉太地產(chǎn)公司依約履行協(xié)助任某某辦理本案爭議房屋權屬登記義務。一審判決認定嘉太商業(yè)公司和嘉太地產(chǎn)公司屬于一套班子、兩塊牌子系依據(jù)兩公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)局致函所作出的陳述，寶某公司上訴對此提出異議不能成立，本院不予支持。
綜上所述，寶某公司的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國物權法》第四條、第六條、第九條、第十四條和《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省襄陽市中級人民法院（2014）鄂襄陽中民三初字第00252號民事判決主文第二、三項。
二、撤銷湖北省襄陽市中級人民法院（2014）鄂襄陽中民三初字第00252號民事判決主文第一、四項。
三、駁回任某某的其他訴訟請求。
一審案件受理費6250，由襄陽寶某典當有限公司負擔3125元，由任某某負擔3125元。
二審案件受理費2000元，由襄陽寶某典當有限公司負擔1000元，由任某某負擔1000元。
本判決為終審判決。

審判長　　邵震宇 審判員　　王捷明 審判員　　王潛勇

書記員：胡錦明