上訴人（原審被告）：宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地宜昌市東山開發(fā)區(qū)發(fā)展大道東山天惠城2208室。組織機(jī)構(gòu)代碼證：75341341-6。
法定代表人：秦道祥，公司經(jīng)理。
委托代理人：彭雅雯，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。一般代理。
被上訴人（原審原告）：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行，住所地宜昌市西陵一路1號(hào)。
負(fù)責(zé)人：王波，職務(wù)行長(zhǎng)。
委托代理人：劉軍，湖北新世界律師事務(wù)所律師。一般代理。
被上訴人（原審被告）：吳勾踐,男,1976年8月15日出生,漢族，原住宜昌市猇亭區(qū)，現(xiàn)下落不明。
被上訴人（原審被告）：魯云,女,1976年2月5日出生,漢族，原住宜昌市猇亭區(qū)，現(xiàn)下落不明。

上訴人宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“瑞德隆公司”）因與被上訴人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行（下稱“建設(shè)銀行”）、吳勾踐、魯云金融借款合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第2138號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年11月3日立案后，依法組成由審判員李鳴任審判長(zhǎng)、審判員劉旭堂、代理審判員陳震為成員的合議庭進(jìn)行了公開開庭審理。上訴人瑞德隆公司的訴訟代理人彭雅雯、被上訴人建設(shè)銀行的訴訟代理人劉軍參加了訴訟，被上訴人吳勾踐、魯云因下落不明在公告后未出庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人瑞德隆公司的上訴請(qǐng)求：判決撤銷（2015）鄂西陵民初字第2138號(hào)民事判決書；判決駁回被上訴人建設(shè)銀行對(duì)上訴人的訴訟請(qǐng)求；判決被上訴人承擔(dān)本案上訴費(fèi)用。上訴人的事實(shí)和理由：
1、上訴人瑞德隆公司目前無(wú)須承擔(dān)保證責(zé)任。被上訴人建設(shè)銀行與吳勾踐、魯云之間簽訂的《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》約定了抵押和最高額保證兩種擔(dān)保方式，其中，抵押財(cái)產(chǎn)為被上訴人吳勾踐、魯云所有的位于猇亭××××路盛世天下6號(hào)樓2單元12層021204號(hào)房屋，該抵押房屋的購(gòu)置價(jià)格為272299.00元，用以實(shí)現(xiàn)被上訴人建設(shè)銀行的借款本息160986.07元是有保障的。根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十六條規(guī)定，被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
2、被上訴人建設(shè)銀行無(wú)權(quán)要求上訴人承擔(dān)連帶保證責(zé)任。被上訴人建設(shè)銀行與上訴人之間簽訂的《最高額保證合同》第七條雖有“如果主合同項(xiàng)下債務(wù)到期或乙方（建設(shè)銀行）根據(jù)主合同約定或法律規(guī)定宣布債務(wù)提前到期，債務(wù)人未按時(shí)足額履行的，甲方（上訴人）應(yīng)在保證范圍內(nèi)立即承擔(dān)連帶保證責(zé)任”的約定，但在主合同尚未到期，也未被宣告到期的情況下，被上訴人建設(shè)銀行無(wú)權(quán)要求上訴人承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
被上訴人建設(shè)銀行辯稱，根據(jù)上訴人瑞德隆公司與被上訴人建設(shè)銀行所簽訂的《最高額保證合同》第4條的約定，雙方對(duì)保證期限和保證范圍都有明確約定，吳勾踐、魯云沒有依據(jù)約定按時(shí)償還借款，上訴人應(yīng)當(dāng)按照《最高額保證合同》的約定承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
被上訴人建設(shè)銀行向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令被告吳勾踐、魯云清償貸款本金150608.9元，利息10377.16元（截止2015年3月），并承擔(dān)該筆貸款按照合同約定所產(chǎn)生的罰息，要求利息及罰息計(jì)算至被告本金全部清償之日止。2、判決被告宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)吳勾踐、魯云所負(fù)原告?zhèn)鶆?wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。3、判決原告對(duì)被告吳勾踐、魯云名下位于猇亭區(qū)盛世天下6號(hào)樓2單元1204房屋的處置價(jià)款優(yōu)先受償。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：吳勾踐和魯云系夫妻關(guān)系。2011年11月17日，建設(shè)銀行同吳勾踐、魯云簽訂了《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定建設(shè)銀行向吳勾踐、魯云提供貸款16.3萬(wàn)元，貸款用途為購(gòu)房，貸款期限20年。合同還約定了逾期還款的違約責(zé)任等。另外，建設(shè)銀行和瑞德隆公司簽訂了《最高額保證合同》，約定瑞德隆公司為2011年10月28日至2012年10月28日期間因購(gòu)買“盛世天下（三期）”住房而向建設(shè)銀行借款的債務(wù)人承擔(dān)最高額保證責(zé)任，擔(dān)保債權(quán)包括貸款本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、保全費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等。最高額擔(dān)保限額為人民幣1億元，保證方式為連帶責(zé)任保證。保證期間自建設(shè)銀行與債務(wù)人簽訂借款合同起至該筆借款合同項(xiàng)下抵押生效，抵押人辦妥抵押財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書并將抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交貸款人核對(duì)無(wú)誤、收?qǐng)?zhí)之日。2011年12月8日，建設(shè)銀行向吳勾踐、魯云發(fā)放貸款16.3萬(wàn)元，其后吳勾踐、魯云未按合同約定按時(shí)還款，故建設(shè)銀行訴至法院。截止到2016年3月3日，吳勾踐、魯云尚欠建設(shè)銀行貸款本金150608.91元、利息10377.16元。另查明，截止一審案件審理終結(jié)時(shí)，吳勾踐、魯云名下的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證尚未辦理。一審法院認(rèn)定上述事實(shí)，有《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》、《最高額保證合同》、個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表、開立貸款賬戶通知書、個(gè)人貸款支付憑證、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人貸款對(duì)賬單，及建設(shè)銀行、瑞德隆公司當(dāng)庭陳述等證據(jù)在卷佐證。
一審法院認(rèn)為，吳勾踐、魯云經(jīng)公告未到庭，就建設(shè)銀行舉證而言，雙方確實(shí)存在金融借款合同關(guān)系。建設(shè)銀行依約發(fā)放貸款，吳勾踐、魯云作為借款人應(yīng)依約履行還款義務(wù)?！秱€(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》和《最高額保證合同》約定吳勾踐、魯云以其所購(gòu)買的盛世天下房屋作為抵押擔(dān)保，以及瑞德隆公司作為保證人承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。《最高額保證合同》第四條注明瑞德隆公司的保證期間自吳勾踐、魯云與銀行簽訂借款合同開始，至房產(chǎn)抵押他項(xiàng)權(quán)證辦理并交付銀行簽收時(shí)止。瑞德隆公司辯稱，《物權(quán)法》規(guī)定債權(quán)有債務(wù)人自己物的擔(dān)保、人的擔(dān)保時(shí)，應(yīng)先就自己物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)清償。該辯稱理由僅適用于雙方?jīng)]有約定或者約定不明確的情況下。本案中，建設(shè)銀行和瑞德隆公司在《最高額保證合同》中明確約定了保證期間，因此不能適用上述《物權(quán)法》條款。而吳勾踐、魯云房屋的抵押手續(xù)尚未辦理，按照《最高額保證合同》約定，瑞德隆公司仍然處于保證期間內(nèi)，因此瑞德隆公司的辯稱，本院不予采納。建設(shè)銀行訴稱對(duì)吳勾踐、魯云的房屋優(yōu)先受償，但鑒于吳勾踐、魯云的房屋尚未辦理抵押登記手續(xù)，故抵押權(quán)未生效，建設(shè)銀行對(duì)該房屋處置款不能優(yōu)先清償，因此建設(shè)銀行的該項(xiàng)請(qǐng)求本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十六條、第一百八十七條、第一百八十八條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第二十一條之規(guī)定，判決：一、吳勾踐、魯云應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)，償還中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行貸款本金150608.91元、利息10377.16元。并按《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》約定的利率標(biāo)準(zhǔn)，自2016年3月4日起支付利息、罰息，直至債務(wù)全部清償時(shí)止。二、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)吳勾踐、魯云的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。三、駁回中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3454元（原告已預(yù)交），由吳勾踐、魯云、宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司連帶負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，上訴人與被上訴人雙方均未提交新的證據(jù)。一審法院查明的事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，上訴人瑞德隆公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3454元，由上訴人瑞德隆公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　李　鳴 審　判　員　　劉旭堂 代理審判員　　陳　震

法 官 助 理 葉方蓮 書 記 員 張鵬煒