原告：中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行，住所地武漢市蔡甸區(qū)漢陽(yáng)大街600號(hào)。
負(fù)責(zé)人：劉正運(yùn)，該支行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：何正利，男，該支行員工。
委托訴訟代理人：龍賢富，湖北平淵律師事務(wù)所律師。
被告：侯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。
被告：吳某某（系侯某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。
以上二被告的共同委托訴訟代理人：王興，武漢市武昌區(qū)徐家棚法律服務(wù)所法律工作者。
被告：武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，住所地武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村六組。
法定代表人：葉義環(huán)，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：黃志敏，男，該公司員工。
被告：湖北省科力貿(mào)易發(fā)展有限公司，住所地武漢市武昌區(qū)武珞路628號(hào)B座10層。
法定代表人：侯某某，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王興，武漢市武昌區(qū)徐家棚法律服務(wù)所法律工作者。

原告中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行（以下簡(jiǎn)稱工行蔡甸支行）與被告侯某某、吳某某、武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱成功偉業(yè)公司）、湖北省科力貿(mào)易發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱科力公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2016年1月20日立案后，依法適用普通程序進(jìn)行審理，因本案需以本院尚在審理中的（2015）鄂蔡甸民二初字第00193號(hào)案的結(jié)果為依據(jù)，本院于2016年2月2日裁定中止本案訴訟。2017年2月24日，本案恢復(fù)訴訟，被告科力公司提出管轄權(quán)異議，主張案件應(yīng)屬仲裁管轄，原告工行蔡甸支行向湖北省武漢市中級(jí)人民法院申請(qǐng)確認(rèn)仲裁協(xié)議效力，本院于2017年3月7日裁定本案中止訴訟，湖北省武漢市中級(jí)人民法院于2017年6月16日以沒(méi)有選擇仲裁管轄為由裁定駁回工行蔡甸支行的申請(qǐng)，本案公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告工行蔡甸支行的委托訴訟代理人何正利，被告侯某某、吳某某、科力公司的委托訴訟代理人王興到庭參加訴訟，被告成功偉業(yè)公司經(jīng)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告工行蔡甸支行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告侯某某、吳某某返還原告工行蔡甸支行390萬(wàn)元借款合同項(xiàng)下的貸款3,231,110.78元及至2015年11月20日止的利息137,159.30元，2015年11月20日后的利息按照中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮15%計(jì)算至付清欠款之日止；被告侯某某、吳某某返還原告工行蔡甸支行260萬(wàn)元借款合同項(xiàng)下的貸款2,153,885.56元及至2015年11月20日止的利息90,621.40元，2015年11月20日后的利息按照中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮15%計(jì)算至付清欠款之日止；2、被告成功偉業(yè)公司、科力公司對(duì)被告侯某某、吳某某所欠原告工行蔡甸支行上述貸款及利息承擔(dān)連帶保證責(zé)任；3、原告工行蔡甸支行對(duì)390萬(wàn)元借款合同項(xiàng)下的抵押物明錦苑x號(hào)商鋪和260萬(wàn)元借款合同項(xiàng)下的抵押物明錦苑商住樓x棟x層x室享有優(yōu)先受償權(quán)；4、案件訴訟費(fèi)用由被告侯某某、吳某某承擔(dān)，被告成功偉業(yè)公司、科力公司承擔(dān)連帶責(zé)任。事實(shí)和理由：被告侯某某、吳某某因購(gòu)房之需與原告工行蔡甸支行分別簽訂390萬(wàn)元和260萬(wàn)元二份《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，侯某某、吳某某以所購(gòu)的房屋為貸款提供抵押擔(dān)保，成功偉業(yè)公司、科力公司提供了保證擔(dān)保。合同簽訂后，借貸雙方辦理了抵押登記，工行蔡甸支行依約發(fā)放了貸款，侯某某、吳某某未能按約還貸付息，工行蔡甸支行因多次催收無(wú)果而訴至法院。

本院認(rèn)為，原告工行蔡甸支行與被告侯某某、吳某某、成功偉業(yè)公司簽訂的貸款390萬(wàn)元和260萬(wàn)元《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，合同當(dāng)事人應(yīng)按約全面履行己方義務(wù)。工行蔡甸支行依約全額發(fā)放貸款后，侯某某、吳某某應(yīng)按約履行還貸付息義務(wù)，成功偉業(yè)公司依約承擔(dān)連帶保證責(zé)任。侯某某、吳某某于2015年5月停止供貸后，工行蔡甸支行在催收無(wú)效的情況下，通過(guò)提起訴訟方式宣布貸款到期，要求侯某某、吳某某全額還貸，并按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮15%標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)利息，符合《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》14.1.L、14.2條款約定，本院認(rèn)定侯某某、吳某某構(gòu)成違約，工行蔡甸支行宣布貸款到期有效，并發(fā)生效力，侯某某、吳某某應(yīng)全額返還未還部分的貸款，工行蔡甸支行主張的利率標(biāo)準(zhǔn)在合同9.1條款約定罰息利率幅度內(nèi)，應(yīng)予支持。
原告工行蔡甸支行要求被告成功偉業(yè)公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，符合《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》“保證方式條款”的約定，本院予以支持。
被告成功偉業(yè)公司主張應(yīng)由侯某某、吳某某以抵押物償還債務(wù)，成功偉業(yè)公司對(duì)不足償還的部分承擔(dān)保證責(zé)任沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。
兩份《擔(dān)保函》系科力公司真實(shí)意思表示，合法有效，其承諾的保證階段均為《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》抵押物抵押登記手續(xù)注銷之日起至貸款結(jié)清之日止，截至本案庭審終結(jié)，涉案抵押物未發(fā)生抵押登記手續(xù)注銷的事實(shí)，《擔(dān)保函》承諾的保證階段未具備條件，故本院對(duì)原告工行蔡甸支行主張科力公司對(duì)訴爭(zhēng)的貸款及利息承擔(dān)連帶保證責(zé)任的主張不予支持。
被告侯某某、吳某某自愿將其所購(gòu)的房產(chǎn)對(duì)貸款本息設(shè)立抵押并辦理《武漢市期房抵押證明》，該證明上明確載明“本證明書具有與房屋他項(xiàng)權(quán)證的同等效力，受國(guó)家法律保護(hù)”，故本案中的《武漢市期房抵押證明》是以期房設(shè)定的抵押登記，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第四十七條“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”的規(guī)定，其抵押登記合法有效。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十五條“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格?！钡囊?guī)定，原告工行蔡甸支行主張以被告侯某某、吳某某的抵押房產(chǎn)處置價(jià)款優(yōu)先受償，其訴求合法，本院予以支持。
《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》10.2.A條款約定成功偉業(yè)公司免除保證責(zé)任的條件為“正式抵押登記手續(xù)已辦理完畢，且工行蔡甸支行收到記載有上述正式抵押登記信息的房屋他項(xiàng)權(quán)證書”，因案涉抵押物未辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證，本院認(rèn)定免除條件未成就，成功偉業(yè)公司不能免除保證責(zé)任。
綜上，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十五條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第四十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

被告侯某某、吳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行390萬(wàn)元借款合同項(xiàng)下的貸款3,231,110.78元及至2015年11月20日止的利息137,159.30元，2015年11月20日后的利息，以未還貸款為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮15%為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)付至貸款結(jié)清時(shí)止；被告侯某某、吳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行260萬(wàn)元借款合同項(xiàng)下的貸款2,153,885.56元及至2015年11月20日止的利息90,621.40元，2015年11月20日后的利息，以未還貸款為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮15%為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)付至貸款結(jié)清時(shí)止。
二、原告中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行對(duì)被告侯某某、吳某某的抵押房產(chǎn)武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街蔡正街明錦苑商住樓x棟x層x室處置價(jià)款在本判決第一項(xiàng)所確定的被告侯某某、吳某某所欠390萬(wàn)元借款合同項(xiàng)下的貸款本息范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；原告中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行對(duì)被告侯某某、吳某某的抵押房產(chǎn)武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街蔡正街明錦苑商住樓x棟x層x室處置價(jià)款在本判決第一項(xiàng)所確定的被告侯某某、吳某某所欠260萬(wàn)元借款合同項(xiàng)下的貸款本息范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。
三、被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司在正式辦理武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街蔡正街明錦苑商住樓x棟x層x室房屋他項(xiàng)權(quán)證書前，對(duì)本判決第一項(xiàng)確定的被告侯某某、吳某某390萬(wàn)元借款合同項(xiàng)下的還貸付息義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司在正式辦理武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街蔡正街明錦苑商住樓x棟x層x室房屋他項(xiàng)權(quán)證書前，對(duì)本判決第一項(xiàng)確定的被告侯某某、吳某某260萬(wàn)元借款合同項(xiàng)下的還貸付息義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
四、駁回原告中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)49,496元，保全費(fèi)5,000元，合計(jì)54,496元，由被告侯某某、吳某某、武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)擔(dān)，原告中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行已墊付，執(zhí)行時(shí)由被告侯某某、吳某某、武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司一并給付原告中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢蔡甸支行。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　袁勇軍 人民陪審員　　吳克勝 人民陪審員　　陳　進(jìn)

書記員：胡思