原告：中國工商銀行股份有限公司大慶油田支行（以下簡稱工商銀行油田支行），住所地：黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)中七路49號。統(tǒng)一社會信用代碼：91230602829342969A。
負責人林雨陽，系該行行長。
委托訴訟代理人王軍，系黑龍ＸＸ興律師事務所律師。
被告：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住林甸縣。
被告：黑龍江省方略房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱方略房產開發(fā)公司），住所地：黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)美蘭街香逸名苑2-2-403室。統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。
法定代表人蔣文國，系該公司經理。
委托訴訟代理人林寶昌，系黑龍江靈泉律師事務所律師。

原告中國工商銀行股份有限公司大慶油田支行訴被告劉某、黑龍江方略房地產開發(fā)有限公司借款合同糾紛一案，本院于2018年5月4日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告工商銀行油田支行委托訴訟代理人王軍、被告黑龍江方略房地產開發(fā)有限公司委托訴訟代理人林寶昌到庭參加訴訟，被告劉某經本院依法公告?zhèn)鲉荆瑹o正當理由，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已缺席審理終結。
工商銀行油田支行向本院提出訴訟請求：1.請求判令被告劉某償還借款本金254403.06元及截止到2018年2月21日的利息2901.02元，合計256494.08元，并按照借款合同約定的利率、罰息、復利、逾期的標準支付自2018年2月22日起至實際給付之日止的利息。2.判令被告方略房產開發(fā)公司對上述債務承擔連帶清償責任（即連帶保證責任）。3、判令被告方略房產開發(fā)公司對上述第一項債務承擔質押擔保責任，以賬號為09×××71的保證金賬戶中的全部資金為限優(yōu)先予以償還。4、確認原告與被告劉某之間的《個人購房借款/擔保合同》中抵押條款有效，原告對抵押物（位于林甸縣東北街××新城××室）享有優(yōu)先受償權。如不能按期足額償還欠款，請求將抵押房屋折價、拍賣或變賣所得款項優(yōu)先償還上述第一項債務及原告為實現(xiàn)債權所發(fā)生的一切費用。5、要求被告承擔本案律師費、訴訟費、保全費。事實與理由：2013年11月15日借款人與原告簽訂了《個人購房借款/擔保合同》，合同約定，貸款金額為人民幣270000.00元，用于購買被告黑龍江方略房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的位于林甸縣東北街××新城××室，借款期限為30年，并以其購買的該處房產提供抵押擔保（后辦理了抵押預告登記），此外雙方還對貸款利率6.55%、罰息逾期9.825%、違約責任、抵押擔保范圍、爭議解決方式等內容進行約定。被告方略房產開發(fā)公司為原告出具了《擔保函》，對上述債務提供保證金質押擔保（保證金賬戶為09×××71）和連帶責任保證擔保。擔保期限從貸款發(fā)放之日至上述抵押物辦妥抵押登記之日并將有關他項權利證明移交原告之日止。擔保范圍為上述《借款合同》項下貸款本金及利息、逾期罰息、浮息、違約金、賠償金和實現(xiàn)債權所需費用。原告按合同約定于2013年12月11日發(fā)放貸款27萬元，并于當日將該筆貸款全部轉入被告方略房產開發(fā)公司的一般賬戶中。在借款履行過程中，借款人多次違約，截至2018年2月21日，已連續(xù)7次未還款，累計33次違約，根據(jù)借款人與原告簽訂的《個人購房借款/擔保合同》第十四條違約責任14.1.1.項和14.2（4）.（6）項的規(guī)定，借款人連續(xù)三次或累計六次未按時足額償還貸款本息的，貸款人有權宣布本合同項下的未償還的借款立即到期，要求借款人立即清償未償還款項以及所產生的利息、罰息及其他費用并承擔違約責任。
方略房產開發(fā)公司辯稱，無異議,并同意此違約定在我方已經繳納的保證金內劃撥扣除，但對律師代理費有異議。
劉某未出庭，無辯解。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了如下證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認，并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實本院認定如下：1.原告工商銀行油田支行提供了訴訟委托代理合同及《大慶市律師服務收費管理辦法》復印件各一份，欲證明原告因本案訴訟應當支付的律師代理費為實際收回款項的8%，代理期限是案件執(zhí)行完畢。2.在一審訴訟階段的代理費以訴訟請求256494.08為基數(shù)的8%按照《大慶市律師服務收費管理辦法》的標準計算律師代理費為20512元。3.結合雙方《個人借款/擔保合同》第十七條中律師費由借款人及擔保人承擔的約定，律師本案一審費代理費應由被告承擔。

被告方略房產開發(fā)公司對該證據(jù)及欲證明的問題有異議，由于原告方未出示律師事務所出具的正式納稅收據(jù)，且原告的要求過高，故我方不予認可。劉某未出庭，未質證。本院認為借款合同中雖約定律師費承擔問題,但原告未能出示律師事務所出具的正式納稅收據(jù),因此,本院不予支持。
本院審理查明的其他事實與原告在庭審中訴稱的事實一致。
本院認為，被告劉某與原告工商銀行油田支行于2013年11月15日簽訂的《個人購房借款/擔保合同》系當事人的真實意思表示,其內容合法有效，應受法律保護,雙方當事人應嚴格按照合同的約定履行各自的義務。且按照合同約定借款人連續(xù)三次或累計六次未按時足額償還貸款本息的，貸款人有權宣布本合同項下未償還的借款立即到期，要求借款人立即清償未償還款項以及所產生的利息、罰息及其他費用。借款人未按合同約定日期（包括宣布提前到期）償還的貸款，貸款人有權按罰息利率按日計收利息，對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復利。罰息利率按約定利率基礎上加收50%。原、被告雙方借貸關系成立后，借款人劉某應當按照合同的約定及時償還貸款及相應利息。根據(jù)個人借款憑證中約定當期執(zhí)行利率（年）為6.55%，逾期利率（年）是9.825%。截止至2018年2月21日，劉某已連續(xù)7次未還款、累計33次違約。故本院對原告要求被告劉某償還剩余借款本金254403.06元及截止到2018年2月21日的利息2901.02元，并按照借款合同約定的利率、逾期罰息利率的標準支付自2018年2月22日起至實際給付之日止的利息的訴訟請求予以支持。
劉某自愿以其與吳艷龍共同所有的位于林甸縣東北街××新城小區(qū)××室、××2-8-4-5-58房屋產權及土地使用權為涉案貸款做抵押擔保，劉某在《個人購房借款/擔保合同》中簽字，并在林甸縣房地產管理部門辦理了抵押權預告登記，故本院對原告要求被告劉某不能償還借款本息時，工商銀行油田支行作為抵押權人有權以抵押財產折價、拍賣或者變賣的價款優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求予以支持。
被告方略房產開發(fā)公司為原告出具了《擔保函》，約定方略房產開發(fā)公司對劉某上述債務提供階段性連帶責任保證，擔保的期限從貸款發(fā)放之日起至上述抵押物辦妥抵押登記之日并將有關他項權利證明移交原告之日止。擔保范圍為《個人購房借款/擔保合同》項下貸款本金及利息、逾期罰息、復息、違約金、賠償金和實現(xiàn)債權所需費用。故方略房產開發(fā)公司作為涉案借款的連帶保證人，對涉案借款承擔連帶保證責任。
另方略房產開發(fā)公司與工商銀行油田支行簽訂《按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議》，約定方略房產開發(fā)公司在工商銀行油田支行指定賬戶上存入相當于全部按揭貸款余額5﹪的款項，作為履約保證金，未經工商銀行油田支行同意，方略房產開發(fā)公司不得動用該款項。如借款人在方略房產開發(fā)公司提供階段性連帶責任保證期間未按合同約定履行還款義務，方略房產開發(fā)公司保證在接到工商銀行油田支行書面催款通知后7日內履行還款義務。如未履行，即表示方略房產開發(fā)公司授權工商銀行油田支行從其開立的賬戶中扣收。方略房產開發(fā)公司在原告工商銀行油田支行處開立專戶（賬戶為09×××71），并按照《按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議》及《擔保函》約定比例繳存保證金，工商銀行油田支行作為開戶行對該賬戶內的保證金取得控制權，涉案質權依法設立。方略房產開發(fā)公司與工商銀行油田支行雖在每筆借款業(yè)務的《擔保函》中分別約定繳存保證金的數(shù)額，但《按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議》中約定須在賬戶上存入相當于全部按揭貸款余額5﹪的款項作為保證金，且賬戶內的保證金也并非是為具體某一筆借款提供質押擔保，故工商銀行油田支行對進入該賬戶內的資金均依法享有質權。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《中華人民共和國物權法》第一百七十九條、第一百八十七條、第二百一十二條、《中華人民共和國擔保法》第六條、第十八條、第二十一條、第六十三條、第六十四條、最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第八十五條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某于本判決發(fā)生法律效力之日償還原告中國工商銀行股份有限公司大慶油田支行借款本金254403.06元及利息2901.02元（此利息為截止到2018年2月21日的利息），合計256494.08元;自2018年2月22日起至實際給付之日止的利息，以254403.06元為基數(shù)，按照合同約定的利息及逾期罰息利息標準計算；
二、被告黑龍江方略房地產開發(fā)有限公司對以上債務承擔連帶給付責任；
三、被告黑龍江方略房地產開發(fā)有限公司以賬號為09×××71的保證金賬戶中的全部資金為限優(yōu)先予以償還上述債務；
四、確認劉某與原告工商銀行油田支行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》中抵押條款有效，原告中國工商銀行股份有限公司大慶油田支行對被告劉某提供的抵押房屋（位于林甸縣東北街龍泉新城小區(qū)20號樓4單元502室、地號為2-8-4-5-58），在以上債權范圍內對該房屋拍賣、變賣后的價款享有優(yōu)先受償權；
五、駁回原告中國工商銀行股份有限公司大慶油田支行要求被告支付律師費等其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5147.00元由被告劉某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于大慶市中級人民法院。

審判長 何明光
審判員 周娜
人民陪審員 劉坤

書記員： 劉美廷