上訴人（一審原告暨反訴被告）：中國人民武裝警察部隊黃石市消防支隊（黃石市公安消防支隊），住所地：黃石市發(fā)展大道310號。法定代表人：李功全，支隊長。委托訴訟代理人：游佳政，湖北群力律師事務所律師。委托訴訟代理人：楊義，北京市立方(武漢)律師事務所律師。被上訴人（一審被告暨反訴原告）：黃石港區(qū)左岸賓館，住所地：黃石市消防路**號。經(jīng)營者：李雁，女，1968年4月26日出生，漢族，身份證登記住址：黃石市黃石港區(qū)。委托訴訟代理人：徐穎，湖北太圣律師事務所律師。

武警黃石消防支隊上訴請求：撤銷一審判決第四、五、六項判決，改判支持其的全部訴訟請求，駁回左岸賓館的全部反訴請求。事實和理由：一、其與左岸賓館經(jīng)協(xié)商一致在2010年8月31日簽訂的《武警部隊房地產(chǎn)租賃合同》中約定租賃期限為五年，原十年期租賃合同廢止，是雙方真實意思表示，一審法院認定十年租賃期證據(jù)不足，認定事實錯誤。2010年8月31日的合同明確約定租賃期由十年變更為五年，另約定左岸賓館附條件的享有優(yōu)先承租權，這是雙方對各自權利義務作出的調(diào)整，并且協(xié)商廢止原十年期的租賃合同。而左岸茶餐廳與其續(xù)簽租賃合同，是行使優(yōu)先承租權的體現(xiàn)，并非一審法院推測的十年租期拆分為兩個五年租期。2013年2月12日，嚴某、李雁、金關君共同簽訂的協(xié)議書，確認左岸賓館的租賃期限為五年；2014年10月14日，嚴某向李雁作出的聲明，明確租賃合同期限為五年。這兩份材料是左岸賓館的經(jīng)營者內(nèi)部之間形成的協(xié)議，并非其因管理需要形成的文件，因此不存在規(guī)避武警部隊管理規(guī)定而作出租期為五年的“暫表達”。其與左岸賓館五年的租賃期限是雙方的真實意思表示，雙方實際履行的也是五年期的租賃合同。嚴某、劉家鈺出具的相關證言不具證明效力，均不足以否定雙方正式簽署且實際履行的2010年8月31日的租賃合同。嚴某原是左岸賓館的經(jīng)營者，是租賃合同的一方當事人，不能對自己所為的民事行為進行作證。劉家鈺作為證人未出庭，且系武警消防支隊的干部，已經(jīng)喪失了公正中立的立場來作證，劉家鈺的證言不能作為認定事實的證據(jù)，且無法證明租賃期限為十年。二、2010年8月31日的租賃合同第八條第（三）、（四）款約定裝修或增擴設備，權屬歸其所有，租賃期滿后或解除合同時，應當無償移交給其。合同第九條對解除與終止以及雙方的違約責任進行了約定，雙方對因不可抗力因素導致合同解除后裝修物的處理并非約定不明,其無需向左岸賓館承擔違約責任或裝修損失。一審法院依據(jù)廢止的2010年2月22日簽訂的合同判決其承擔裝修損失，缺乏事實及法律依據(jù)。三、其對房屋享有占有、使用、處分以及收益權，雖國家政策規(guī)定其不得進行有償服務，但左岸賓館拒不騰房侵犯了其對房屋的其他權益。左岸賓館非法占有房屋就應當承擔房屋占用費。四、一審法院對鑒定報告中待定部分認定80%，以及判決其對左岸賓館的裝飾裝修殘值部分分擔70%無事實以及法律依據(jù)，其不應向左岸賓館承擔任何賠償責任。左岸賓館辯稱，其與武警黃石消防支隊協(xié)商、簽訂、履行的都是十年期的合同，本案有充分的證據(jù)證明五年期合同完全是為了配合武警黃石消防支隊的檢查工作，且該部隊已經(jīng)承諾與其的房屋租賃期限為十年。其沒有違約，殘值損失應按照公平原則分擔。其損失的不止一審判決認定的數(shù)額。武警黃石消防支隊沒有證據(jù)證明房屋占用費存在的依據(jù)、數(shù)額以及損失，故不存在房屋占用費的損失。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。武警黃石消防支隊向一審法院起訴請求：1、左岸賓館停止侵權，向其交還房屋及交付合同約定屬于其所有的全部財產(chǎn)；2、左岸賓館支付欠租276,773元和水電費74,741.50元及違約金；3、左岸賓館向其支付解除租賃合同后的房屋占用費；4、本案訴訟費用由左岸賓館承擔。一審庭審時，武警黃石消防支隊明確訴訟請求為：確認雙方的租賃合同于2017年3月22日解除；左岸賓館支付2016年8月25日至2017年3月22日拖欠的租金276,773元及水電費72,105元；左岸賓館參照租金標準支付違約金至左岸賓館清償所有租金之日止；左岸賓館從2017年3月23日起到實際騰退房屋之日止，參照租金標準支付占用房屋的費用。左岸賓館向一審法院提出反訴請求：1、依法判令武警黃石消防支隊返還租賃保證金100,000元，并由武警黃石消防支隊承擔修繕、裝修及擴建損失2,000,000元；2、訴訟費用均由武警黃石消防支隊承擔。一審庭審時，左岸賓館增加反訴請求：武警黃石消防支隊承擔其預期經(jīng)營利益損失500,000元。一審法院認定的事實：2010年初，嚴某、李雁、金關君三人有意合伙經(jīng)營賓館、茶樓，并于2010年2月22日由嚴某作為代表與武警黃石消防支隊簽訂一份房屋租賃合同，約定由武警黃石消防支隊將位于黃石市消防路17號的經(jīng)濟適用房2-3樓、老辦公樓房屋租賃給嚴某作賓館、茶樓、洗浴場所，租賃期限十年；經(jīng)濟適用房年租金500,000元，老辦公樓年租金400,000元。同時約定因承租方原因導致合同提前終止，承租方所投資的電梯、全部裝飾、裝修改造或非拆卸不能分離的物品全部歸出租方所有；因出租方原因導致合同提前終止，出租方應當賠償承租方投資損失以及預期經(jīng)營利益損失。合同簽訂后，嚴某等人支付武警黃石消防支隊1,000,000元，武警黃石消防支隊于2010年2月25日出具了1,000,000元的房屋押金收據(jù)。該票據(jù)已由武警黃石消防支隊收回換房租發(fā)票。嚴某等人對承租的老辦公樓進行整體翻新、土建及裝修，用于開設賓館，經(jīng)濟適用房則用于開設茶餐廳。后武警黃石消防支隊提出，由于部隊對租賃房屋進行規(guī)范化管理，必須按照部隊統(tǒng)一的租賃合同范本重新簽訂租賃合同。2010年8月31日，武警黃石消防支隊與嚴某重新簽訂了一份《武警部隊房地產(chǎn)租賃合同》，約定房屋租賃用途為賓館、茶樓，租賃期限自2010年10月1日起至2015年10月1止；年租金900,000元；租賃期內(nèi)的水、電等費用由承租方承擔，按時向出租人支付。同時約定，因不可抗力原因含政府行為、國家、軍隊和武警部隊政策法規(guī)重大調(diào)整等造成合同無法履行的，雙方均不承擔責任；租賃期滿或解除合同時，房屋的改造、裝修等設施應當無償移交給武警黃石消防支隊；未經(jīng)對方同意，雙方均不得單方面解除合同，如一方違反約定，應賠償對方的經(jīng)濟損失。并特別約定雙方原簽訂租賃合同期限十年時根據(jù)黃石當?shù)刈赓U市場行情、房屋所處地理位置、租金交納方式及投資成本回收期等情況綜合考慮的，由于武警黃石消防支隊管理方面的原因現(xiàn)修改為五年，承租人享有再繼續(xù)租賃優(yōu)先承租權；本合同一經(jīng)簽訂，原租賃合同即廢止等內(nèi)容。合同由劉家鈺代表武警黃石消防支隊簽字并加蓋公章。該合同簽訂后，雙方又簽訂一份補充協(xié)議，約定老辦公樓交付時間為2011年4月25日，起算租金為2011年8月25日，年租金調(diào)整為463,000元。2011年3月，嚴某退出左岸賓館的經(jīng)營，左岸賓館由李雁等人經(jīng)營。2014年8月25日，武警黃石消防支隊與李雁針對2010年8月31日的租賃合同簽訂一份《房地產(chǎn)租賃合同補充協(xié)議》，約定用于開設賓館的房屋交付時間為2011年4月25日，起算租金為2011年8月25日，租賃期限為五年，并對租賃房屋的樓層和年租金進行了調(diào)整，約定前三年每年租金447,250元，第四年開始調(diào)增，每年租金460,650元。因中央軍委發(fā)文要求軍隊和武警部隊一律停止包括房屋租賃在內(nèi)的所有有償服務，武警黃石消防支隊未與李雁續(xù)簽合同，并分別于2016年7月20日、2016年8月24日、2016年9月12日函告李雁終止租賃合同。雙方為終止租賃合同相關事宜進行了交涉、協(xié)商，但未能達成一致。2017年3月22日，武警黃石消防支隊向李雁送達了《關于解除房屋租賃合同的通知》，通知主要內(nèi)容：根據(jù)中央軍委《關于軍隊和武警部隊全面停止有償服務的通知》，軍隊和武警部隊全面停止有償服務，出租房屋必須全部收回。從通知到達之日起，解除雙方于2010年8月31日簽訂的《武警部隊房地產(chǎn)租賃合同》及2014年8月簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同補充協(xié)議》，雙方房屋租賃關系終止；給予左岸賓館30天交接期等。2017年4月19日，左岸賓館與武警黃石消防支隊對左岸賓館內(nèi)的資產(chǎn)進行了清點，并制作了清單。訴訟中，左岸賓館同意解除合同。左岸賓館已按租賃合同約定付清2016年8月25日之前的租金，尚未支付2016年8月25日起至2017年3月22日期間租金。期間，李雁提出緩交租金的請求，武警黃石消防支隊同意了李雁的請求。左岸賓館未支付2016年2月至3月及2017年2月至3月的水電費共計72,105元。經(jīng)鑒定，左岸賓館裝修工程造價為4,184,332.62元，其中主樓部分（一樓、三樓至八樓、副樓五樓、八樓及外墻防水）為2,112,071.99元，主樓部分（二樓、六樓、副樓六樓、副樓七樓及屋面）為897,440.63元，計3,009,512.62元；待定部分為1,174,820元。鑒定人對待定部分的解釋為：這些部分的裝修事實存在，但是左岸賓館未提交相關票據(jù)，鑒定機構對其中部分裝修事項參照市場價格估算了價值，但不能完全肯定，故列入待定部分，該部分包括鋼結構噴繪戶外廣告牌、墻面、天棚面基層處理，估值135,000元；另有部分未參照市場價格估算，按照左岸賓館提交的購銷、安裝等合同報價列入待定部分，該部分包括電梯井道、中央空調(diào)、熱水（空氣能及鍋爐）、電梯（設備費）、電梯（安裝費）、天然氣（初裝費）、天然氣（安裝費）、有線寬帶（初裝費及施工費）、電話及電腦信號，計1,039,820元。左岸賓館已墊付裝修工程造價鑒定費40,000元。一審法院認為，根據(jù)2010年8月31日的租賃合同中載明的十年租賃期的由來及修改為五年的原因，結合當事人陳述、證人嚴某的證言及劉家鈺的書證，以及結合左岸茶餐廳與武警黃石消防支隊分別簽訂的兩份五年租賃期合同的事實，應當認定武警黃石消防支隊與嚴某等人終止2010年2月22日的租賃合同，是因武警部隊的管理性規(guī)定不允許雙方簽訂十年期租賃合同，故雙方在2010年8月31日的租賃合同中對租賃期的暫表達為五年，從而隱藏十年租賃期的真實意思，以此規(guī)避武警部隊的管理性規(guī)定。據(jù)此，2010年8月31日的租賃合同除租賃期外，其他部分包括補充協(xié)議在內(nèi)，當事人意思表示真實，不違反法律規(guī)定，合法有效，對各方當事人具有約束力。武警黃石消防支隊與左岸賓館之間的租賃合同，因國家政策調(diào)整已于2017年3月22日依法解除。訴訟中，武警黃石消防支隊提出的左岸賓館返還租賃房屋、支付租金和水電費的訴求，符合約定且不違反法律規(guī)定，應予支持，但其主張的租金金額過高，應按合同約定予以調(diào)整。按年租金460,650元的標準計算，2016年8月25日至2017年3月22日期間，左岸賓館應支付武警黃石消防支隊租金265,031.51元。因武警黃石消防支隊同意左岸賓館緩交租金，對武警黃石消防支隊違約金的訴求不予支持。鑒于武警黃石消防支隊解除合同時給予了必要的騰房期限，左岸賓館在此期間停止了經(jīng)營，根據(jù)國家政策，武警黃石消防支隊不得繼續(xù)進行有償服務，故合同解除后的騰房期至實際收回租賃房屋期間，武警黃石消防支隊不存在經(jīng)濟損失。據(jù)此，對于武警黃石消防支隊要求左岸賓館支付合同解除后房屋占用費的訴求不予支持。武警黃石消防支隊與嚴某在2010年8月31日的租賃合同中約定因國家、軍隊和武警部隊政策法規(guī)重大調(diào)整等造成合同無法履行的，雙方均不承擔責任，根據(jù)文意解釋，應指雙方均不承擔違約責任。雙方在該合同中約定解除合同時，房屋的改造、裝修等設施應當無償移交給武警黃石消防支隊，根據(jù)文意解釋，結合2010年2月22日租賃合同約定，應指因承租方違約，出租方解除合同時，雙方對裝修物處理的約定。據(jù)此，可認定雙方對于因國家政策調(diào)整解除合同后裝修物的處理約定不明確，故武警黃石消防支隊因國家政策調(diào)整解除合同，應對左岸賓館的合法經(jīng)濟損失予以分擔。訴訟中，左岸賓館提出的承擔裝修損失的訴求不違反法律規(guī)定，但其主張的金額過高，應按法律規(guī)定予以調(diào)整。對于左岸賓館的裝飾裝修殘值損失，包括未形成附和的裝飾裝修物如空調(diào)、電梯等，由雙方按公平原則分擔。對左岸賓館裝修工程造價中的主樓部分3,009,512.62元及鑒定機構估值部分135,000元，本院予以認定，對待定部分1,039,820元，本院酌情認定80%，計831,856元，則左岸賓館裝修工程造價為3,976,368.62元。至武警黃石消防支隊通知解除合同之日2017年3月22日，雙方實際履行的租賃期為67個月，對左岸賓館裝修工程造價3,976,368.62元，以10年期為限折舊67個月，計2,220,139.15元，則左岸賓館的裝飾裝修殘值為1,756,229.47元。對于殘值部分，考慮到武警黃石消防支隊有可能再利用，酌情由武警黃石消防支隊分擔70%，計1,229,360.63元。武警黃石消防支隊解除合同，才導致鑒定費的產(chǎn)生，對于鑒定費40,000元，酌情由武警黃石消防支隊分擔70%，計28,000元。武警黃石消防支隊舉證證明了房屋押金1,000,000元已沖抵租金的事實，左岸賓館則未能舉證證明武警消防支隊尚有100,000元房屋保證金未退還的事實，對左岸賓館的該項訴求不予支持。對此爭議事項，左岸賓館可在收集證據(jù)后，與武警黃石消防支隊協(xié)商處理，協(xié)商不成，另案訴訟。對于預期經(jīng)營利益損失，雙方簽訂合同時不可能預見，也未在2010年8月31日的租賃合同及之后的補充協(xié)議中約定，且該損失不屬于合同法第一百一十三條規(guī)定的可得利益損失，左岸賓館也未舉證證明該損失存在及具體金額，對左岸賓館的該項訴求不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十六條、第九十一條第二項、第九十三條第二款、第九十六條第一款、九十七條、第二百二十六條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第四項規(guī)定，判決：一、確認武警黃石消防支隊與左岸賓館之間的房屋租賃合同已于2017年3月22日依法解除；二、左岸賓館于本判決書發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)將其承租的黃石市消防路17號房屋返還給武警黃石消防支隊；三、左岸賓館于本判決書發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)支付武警黃石消防支隊房屋租金265,031.51元、水電費72,105元，合計337,136.51元；四、武警黃石市消防支隊于本判決書發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)支付左岸賓館裝修損失1,229,360.63元、鑒定費28,000元，合計1,257,360.63元；五、上述三、四項互付款項合并、相抵后，武警黃石消防支隊應在履行期限內(nèi)支付左岸賓館920,224.12元；六、駁回武警黃石消防支隊的其他訴訟請求；七、駁回左岸賓館的其他訴訟請求。二審期間，武警黃石消防支隊向本院提交了一份證據(jù)：嚴某、李雁、金關君簽訂的《合伙經(jīng)營補充協(xié)議書》。擬證明李雁等內(nèi)部合伙人之間認可履行的是五年期的租賃合同。經(jīng)質(zhì)證，左岸賓館對該協(xié)議有異議，認為這是處理合伙人內(nèi)部之間的債權債務。本院認為，該協(xié)議與本案沒有關聯(lián)性，本院不予采信。本院經(jīng)審理查明，一審判決認定事實屬實，本院予以確認。
上訴人中國人民武裝警察部隊黃石市消防支隊（黃石市公安消防支隊，以下簡稱武警黃石消防支隊）與被上訴人黃石港區(qū)左岸賓館（以下簡稱左岸賓館）房屋租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2017）鄂0202民初1076號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為：本案爭議焦點為一、武警黃石消防支隊與左岸賓館之間約定的租賃期限真實意思表示是五年還是十年；二、武警黃石消防支隊是否應當賠償左岸賓館裝修損失以及如果應當賠償，則損失數(shù)額如何認定；三、左岸賓館是否應當支付房屋占用費。關于爭議焦點一，武警黃石消防支隊與左岸賓館之間在同一年內(nèi)簽訂兩份租賃合同。從兩份合同的約定以及履行情況來看，五年期合同特別約定雙方原簽訂租賃合同期限十年是根據(jù)黃石當?shù)刈赓U市場行情、房屋所處地理位置、租金交納方式及投資成本回收期等情況綜合考慮的，由于武警黃石消防支隊管理方面的原因現(xiàn)修改為五年，承租人享有再繼續(xù)租賃優(yōu)先承租權。武警黃石消防支隊于2010年2月簽訂合同之后，向嚴某等人履行了交付房屋的義務。2010年2月25日，嚴某等人履行了交納1，000，000元的出資義務并基于十年租期合同對房屋進行大額經(jīng)營成本的投入，對承租的房屋進行整體翻新、土建以及裝修。承租人按照十年期限進行規(guī)劃和投入，僅僅是部隊的管理規(guī)定，而將十年的合同改簽為五年，且沒有對這之間的損失進行任何補償，這是不符合常理的。合同的簽訂人嚴某、劉家鈺對租賃期限的陳述內(nèi)容一致，均證實了武警黃石消防支隊簽訂的十年期的合同不符合部隊的管理規(guī)定，經(jīng)過多次與嚴某等人協(xié)商，將合同改簽為五年期，但雙方的租期還是十年期。以上事實可以說明雙方約定租賃期限的真實意愿應為十年，五年的約定并不是雙方的真實意思表示，而是為了規(guī)避部隊的管理性規(guī)定。關于爭議焦點二，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。另，2010年8月31日簽訂的租賃合同第十七條約定，雙方在遵守以上約定后，補充附加條款如下：因本合同系出租方提供格式合同文本，合同條款不容承租方更改，所以，雙方經(jīng)充分協(xié)商后，就雙方關注的相關事宜，做特別約定如下，如特別約定與格式條款不一致的地方，以特別約定為準……（四）合同已經(jīng)簽訂，雙方應嚴格遵守，未經(jīng)對方同意，雙方均不得單方面解除合同，如一方違反本合同約定，應賠償對方的經(jīng)濟損失。武警黃石消防支隊與左岸賓館約定的真實租賃期限十年并未到期，武警黃石消防支隊單方解除合同的理由是：根據(jù)中央軍委的《關于軍隊和武警部隊全面停止有償服務的通知》，軍隊和武警部隊全面停止有償服務，出租房屋必須全部收回?？梢娢渚S石消防支隊解除合同的理由并非左岸賓館違約，而是基于國家政策的變化。合同未到期，出租人要求解除合同，應當根據(jù)履行情況賠償承租方損失，故武警黃石消防支隊應當賠償左岸賓館相關損失。關于損失數(shù)額的問題。鑒定機構對待定部分的解釋為：這些部分的裝修事實存在，但是左岸賓館未提交相關票據(jù)，鑒定機構對其中部分裝修事項參照市場價格估算了價值，但不能完全肯定，故列入待定部分，該部分包括鋼結構噴繪戶外廣告牌、墻面、天棚面基層處理，估值135,000元；另有部分未參照市場價格估算，按照左岸賓館提交的購銷、安裝等合同報價列入待定部分，該部分包括電梯井道、中央空調(diào)、熱水（空氣能及鍋爐）、電梯（設備費）、電梯（安裝費）、天然氣（初裝費）、天然氣（安裝費）、有線寬帶（初裝費及施工費）、電話及電腦信號，計1,039,820元。結合鑒定結論、雙方的履行情況以及公平原則，本院酌定武警黃石消防支隊賠償左岸賓館1，037，136.51元。關于爭議焦點三，武警黃石消防支隊提出的房屋占用費問題，因中央軍委發(fā)文要求軍隊和武警部隊一律停止包括房屋租賃在內(nèi)的所有有償服務，武警黃石消防支隊于2017年3月22日解除了與左岸賓館的租賃合同。左岸賓館停止經(jīng)營后沒有騰退房屋系雙方之間的賠償問題沒有解決，并非左岸賓館惡意不予騰退，且武警部隊亦不允許有償?shù)姆课葑赓U，故武警消防支隊要求房屋占用費的上訴理由，本院不予支持。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，但對損失數(shù)額認定偏高，本院予以調(diào)整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

一、維持黃石市黃石港區(qū)人民法院（2017）鄂0202民初1076號民事判決主文第一、二、三項；二、變更黃石市黃石港區(qū)人民法院（2017）鄂0202民初1076號民事判決主文第四項為：武警黃石市消防支隊于本判決書發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)支付左岸賓館裝修損失、鑒定費計1,037,160.51元；三、上述兩項互付款項合并、相抵后，武警黃石消防支隊應在履行期限內(nèi)支付左岸賓館700，000元；四、駁回武警黃石消防支隊的其他訴訟請求；五、駁回左岸賓館的其他訴訟請求。一審案件受理費以及反訴費，按照一審判決書執(zhí)行；二審案件受理費13，800元，由左岸賓館負擔。本判決為終審判決。

審判長　　劉海軍
審判員　　樂　莉
審判員　　南又春

書記員孟華飛