上訴人（原審被告）湖北省通城縣越某美容有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱越某美容公司），住所地湖北省通城縣雋水鎮(zhèn)民主路286號(hào)。
法定代表人皮剛成，該公司董事長(zhǎng)。
被上訴人（原審原告）湖北省通城縣雋水鎮(zhèn)和平社區(qū)居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱和平社區(qū)居委會(huì)），住所地湖北省通城縣雋水鎮(zhèn)民主路286號(hào)。
法定代表人徐幼明，該居委會(huì)主任。
委托代理人黎少云，湖北泰元律師事務(wù)所律師。
委托代理人徐洋廣，男，漢族，湖北省通城縣人，湖北省通城縣司法局干部。

上訴人越某美容公司因與被上訴人和平社區(qū)居委會(huì)房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省通城縣人民法院（2014）鄂通城民初字第00598號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年3月31日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人越某美容公司法定代表人皮剛成及其委托代理人徐洋廣，被上訴人和平社區(qū)居委會(huì)法定代表人徐幼明，委托代理人黎少云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定：1998年越某美容公司開(kāi)始租賃和平社區(qū)居委會(huì)辦公樓一樓部分門(mén)店及二樓房屋經(jīng)營(yíng)美容美發(fā)，后陸續(xù)接轉(zhuǎn)了一樓其他門(mén)店及地下室，并于2007年重新進(jìn)行了整體裝修。2007年6月1日，雙方重新簽訂了房屋租賃協(xié)議，協(xié)議約定：1、甲方（和平社區(qū)居委會(huì)）將現(xiàn)辦公樓的地下室及一、二層房屋全部租賃給乙方（越某美容公司）經(jīng)營(yíng)使用，乙方從2007年起每年向甲方交納租金61500元，以后按3000元每年遞增至88500元為止，不再遞增；2、考慮到乙方裝修投資過(guò)大，租期定為10年，即自2007年8月1日至2017年7月30日，乙方自協(xié)議簽訂之日起一次性付清全年租金，以后每年必須提前一個(gè)月付清次年的全部租金，否則甲方有權(quán)終止本合同，由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失和后果概由乙方自負(fù)。后在合同履行過(guò)程中，因周邊門(mén)店租金漲價(jià)，原告要求被告重新協(xié)商租金未果，原告遂于2012年11月27日至12月1日鎖了被告一二樓的店門(mén)。2012年12月1日原、被告在原房屋租賃協(xié)議的基礎(chǔ)上又簽訂了房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議約定：1、原雙方簽訂的租賃期限繼續(xù)有效。2、從2013年8月1日至2017年7月30日共4年，乙方每年向甲方交納的租金重新定為每年160000元，且必須在每年7月1日前一次性付清。如有推遲，每天罰滯納金1000元，超過(guò)10天，甲方有權(quán)終止協(xié)議。乙方必須無(wú)任何補(bǔ)償退出門(mén)面，甲方另租他人。3、甲方因工作需要，乙方同意無(wú)償放棄地下室的使用權(quán)，并在2012年12月30日前由甲方收回管理，乙方無(wú)異議。4、協(xié)議期間，如需轉(zhuǎn)讓?zhuān)杞?jīng)甲方同意，在租賃期內(nèi)，不低于同等租賃價(jià)格的同時(shí)，雙方共同合作轉(zhuǎn)讓。5、協(xié)議期間，乙方如需裝修，必須通過(guò)甲方同意，同意后再裝修。6、協(xié)議期屆滿時(shí)，乙方不得以任何借口收取門(mén)店轉(zhuǎn)讓費(fèi)和裝修費(fèi)。在租金價(jià)格同等、條件同等的前提下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。2013年7月因越某美容公司未按補(bǔ)充協(xié)議約定在7月1日前交付下一年度的租金，經(jīng)原告多次催討未果，原告又鎖了一樓兩間門(mén)店的大門(mén)3天后，越某美容公司于同月24日交付了2013年8月1日至2014年7月31日期間的租金160000元。
原審?fù)瑫r(shí)查明，2010年5月17日，越某美容公司未經(jīng)過(guò)原告同意與第三人張大旭簽訂了合作協(xié)議，將本案系爭(zhēng)房屋一樓兩間門(mén)店交由第三人張大旭經(jīng)營(yíng)，協(xié)議約定：1、甲方（越某美容公司）以門(mén)面合作由乙方（第三人張大旭）經(jīng)營(yíng)，甲方不參與經(jīng)營(yíng)，幫助處理相關(guān)部門(mén)事情，不得干擾經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)時(shí)產(chǎn)生的一切責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)，與甲方無(wú)關(guān)。2、合作期間為7年，自2010年6月1日至2017年5月31日。3、甲方以門(mén)面方式出資，由于不參與經(jīng)營(yíng)，所以以固定分紅作為利潤(rùn)。合作前4年乙方每年給付甲方分紅138000元，從第5年起至第7年乙方每年給付甲方分紅160000元，均在每年3月1日前付清，如到期未分紅，將作為乙方自行作廢本協(xié)議，甲方將無(wú)條件提前至3月1日收回門(mén)面。4、乙方在合作期內(nèi)無(wú)權(quán)將門(mén)面轉(zhuǎn)讓或出租，協(xié)議到期或未到期乙方放棄合作時(shí)，乙方不得將門(mén)面所有裝修損壞。第三人張大旭于協(xié)議簽訂的次日付清了當(dāng)年的利潤(rùn)，并對(duì)兩間門(mén)店重新進(jìn)行了裝修，分別開(kāi)設(shè)了通城縣中天嬰幼服裝店和通城縣七波輝運(yùn)動(dòng)服裝店，營(yíng)業(yè)執(zhí)照均登記為張大旭個(gè)人經(jīng)營(yíng)。但雙方一直對(duì)原告宣稱是合作關(guān)系。此后三年，第三人張大旭均在每年4月前付清了下一年度的利潤(rùn)。2014年4月23日因第三人張大旭逾期未給付越某美容公司第5年的利潤(rùn)，越某美容公司就將第三人張大旭店內(nèi)的顧客攆走，阻止其經(jīng)營(yíng)，第三人張大旭遂告知和平社區(qū)居委會(huì)其與被告轉(zhuǎn)租的事實(shí)。被告又于同月25日和27日在其店門(mén)口先后倒了3車(chē)沙子。經(jīng)第三人張大旭與和平社區(qū)居委會(huì)報(bào)警，雋水派出所接警后于同月29日進(jìn)行了調(diào)處。次日，越某美容公司法定代表人皮剛成到原告處交付租金，原告以被告未將沙子運(yùn)走而拒收。同年5月12日原告書(shū)面通知被告解除雙方簽訂的租賃合同，越某美容公司認(rèn)為原告解除租賃合同于法無(wú)據(jù)，應(yīng)繼續(xù)履行合同，而拒不騰退房屋，雙方為此產(chǎn)生糾紛。
原審還查明，越某美容公司于2011年1月1日將二樓美發(fā)廳交給第三人王正明、陳文杰合伙經(jīng)營(yíng)，每月收取租金6000元，從2013年1月起降為每月5000元。第三人王正明、陳文杰在經(jīng)營(yíng)期間進(jìn)行了部分裝修和投資，但仍沿用越某美容公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相關(guān)手續(xù)。
原審認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、越某美容公司與第三人張大旭系合作關(guān)系還是轉(zhuǎn)租關(guān)系；二、越某美容公司與第三人王正明、陳文杰系企業(yè)內(nèi)部承包關(guān)系還是轉(zhuǎn)租關(guān)系；三、和平社區(qū)居委會(huì)與越某美容公司之間的租賃合同應(yīng)否解除。
關(guān)于焦點(diǎn)一，原審認(rèn)為，合作經(jīng)營(yíng)合同雙方應(yīng)共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而越某美容公司與第三人張大旭之間簽訂的協(xié)議雖名為合作協(xié)議，但不具備合作經(jīng)營(yíng)合同的法律特征；在其協(xié)議中，雙方以轉(zhuǎn)租門(mén)店租賃權(quán)為協(xié)議內(nèi)容，越某美容公司以提供門(mén)店租賃權(quán)為代價(jià)收取固定利潤(rùn)，符合租賃關(guān)系的法律特征，應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)租關(guān)系。
關(guān)于焦點(diǎn)二，越某美容公司雖將二樓美發(fā)廳交給第三人王正明、陳文杰合伙經(jīng)營(yíng)，按月收取租金，但其中包含了越某美容公司所投入裝修及設(shè)備的使用價(jià)值，并且第三人王正明、陳文杰在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中并未變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，仍沿用越某美容公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相關(guān)手續(xù)，可認(rèn)定為企業(yè)內(nèi)部承包關(guān)系。
關(guān)于焦點(diǎn)三，越某美容公司未經(jīng)出租人和平社區(qū)居委會(huì)同意將一樓兩間門(mén)店轉(zhuǎn)租給第三人張大旭經(jīng)營(yíng)，侵害了原告的利益，雙方一直對(duì)原告宣稱是合作關(guān)系，直至2014年4月23日被告與第三人張大旭因本案系爭(zhēng)門(mén)店的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題發(fā)生糾紛，和平社區(qū)居委會(huì)才由第三人張大旭告知一樓兩間門(mén)店轉(zhuǎn)租的事實(shí)，并且第三人張大旭在庭審作證時(shí)才提交越某美容公司與其簽訂的合作協(xié)議，故原告有權(quán)在知道轉(zhuǎn)租事實(shí)后六個(gè)月內(nèi)解除租賃合同，但鑒于越某美容公司將二樓美發(fā)廳交給第三人王正明、陳文杰合伙經(jīng)營(yíng)，屬企業(yè)內(nèi)部承包關(guān)系，一樓兩間門(mén)店與二樓美發(fā)廳在使用上業(yè)已分割開(kāi)，互不影響，并且越某美容公司對(duì)二樓美發(fā)廳裝修及設(shè)備投入較大，租期尚有近三年之久，由越某美容公司繼續(xù)租賃二樓房屋對(duì)原告利益也無(wú)實(shí)質(zhì)影響，從促進(jìn)當(dāng)事人交易和平衡合同雙方當(dāng)事人利益考慮，對(duì)被告轉(zhuǎn)租給第三人張大旭經(jīng)營(yíng)的一樓兩間門(mén)店解除租賃合同，對(duì)二樓美發(fā)廳由原、被告繼續(xù)履行租賃合同至租期屆滿。由于和平社區(qū)居委會(huì)已于2014年5月12日書(shū)面通知越某美容公司解除租賃合同，根據(jù)《合同法》第九十六條第一款：當(dāng)事人一方依照合同約定或法律規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。故和平社區(qū)居委會(huì)與越某美容公司簽訂的租賃協(xié)議中關(guān)于一樓兩間門(mén)店的租賃關(guān)系已于2014年5月12日解除。至于租賃合同部分解除后，和平社區(qū)居委會(huì)與越某美容公司關(guān)于二樓房屋租金的確定問(wèn)題，因雙方不能對(duì)租金協(xié)商一致，原審參照越某美容公司收取第三人王正明、陳文杰租金60000元∕年的標(biāo)準(zhǔn)，考慮其中包含了越某美容公司所投入裝修及設(shè)備的使用價(jià)值，酌定房屋租金為每年30000元。
原審依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條第（二）項(xiàng)、第九十四條第（五）項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條、第二百二十四條第二款及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條第一款的規(guī)定，判決如下：一、和平社區(qū)居委會(huì)與越某美容公司簽訂的租賃協(xié)議中關(guān)于一樓兩間門(mén)店（轉(zhuǎn)租給張大旭經(jīng)營(yíng)的兩間門(mén)店）的租賃關(guān)系已于2014年5月12日解除，二樓房屋（美發(fā)廳）的租賃關(guān)系在合同租期內(nèi)繼續(xù)有效。二、越某美容公司從2014年8月1日起按每年30000元的租金標(biāo)準(zhǔn)給付和平社區(qū)居委會(huì)二樓房屋的租金至合同期滿。三、越某美容公司應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)騰退一樓的兩間門(mén)店，并按130000元∕年的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付一樓兩間門(mén)店從2014年8月1日起至門(mén)店騰退之日止的門(mén)店使用費(fèi)。本案受理費(fèi)5500元，由和平社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)2000元，越某美容公司負(fù)擔(dān)3500元。
二審經(jīng)審理查明，一審認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，二審繼續(xù)予以認(rèn)定。
綜合上訴與答辯的情況，本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，一是應(yīng)否解除上訴人與被上訴人訟爭(zhēng)房屋一樓的租賃合同，二是雙方訟爭(zhēng)房屋二樓的租金如何確定。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一。本院認(rèn)為，和平社區(qū)居委會(huì)系訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，其有權(quán)將其房屋出租，越某美容公司因經(jīng)營(yíng)需要承租該門(mén)面房屋，雙方均具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，雙方于2007年6月1日、2012年12月1日簽訂的房屋租賃協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容并不違反法律規(guī)定，因而上述兩份協(xié)議均合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)遵守協(xié)議約定，履行各自的義務(wù)。2014年4月23日，和平社區(qū)居委會(huì)知曉越某美容公司未經(jīng)其同意將一樓門(mén)面轉(zhuǎn)租給張大旭經(jīng)營(yíng)的事實(shí)后，于5月12日通知越某美容公司解除租賃合同，雙方協(xié)商未果，和平社區(qū)居委會(huì)于5月16日訴至原審法院。和平社區(qū)居委會(huì)的主張符合雙方合同約定的解除合同的條件，雙方于2007年6月1日以及2012年12月1日簽訂的兩份協(xié)議均應(yīng)全部解除，鑒于一審僅解除當(dāng)事雙方訟爭(zhēng)房屋一樓的租賃合同，而和平社區(qū)居委會(huì)對(duì)原審判決并未提起上訴，本院亦不予變更。和平社區(qū)居委會(huì)主張權(quán)利符合《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條第一款的規(guī)定，系在六個(gè)月內(nèi)提起訴訟并未超過(guò)時(shí)效。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二。本院認(rèn)為，上訴人將其場(chǎng)地、設(shè)備發(fā)包給第三人承包經(jīng)營(yíng)，每年收取的承包費(fèi)收益為60000元，其中包含了越某美容公司投資裝修、購(gòu)置設(shè)備的收益部分。一審根據(jù)本案的實(shí)際情況，酌情判令上訴人支付訟爭(zhēng)房屋二樓租金以30000元／年為標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)不當(dāng)。

綜上，本院認(rèn)為，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3500元，由越某美容公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　趙　斌 審判員　王凱群 審判員　夏昌筠

書(shū)記員：程鵬翔