上訴人（原審原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶，現(xiàn)住綏化市。委托訴訟代理人：李慧波，黑龍江繼東律師事務所律師。委托訴訟代理人：王國信（系王某某父親），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶，現(xiàn)住綏化市。被上訴人（原審被告）：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住綏化市。委托訴訟代理人：方謳，黑龍江張奇律師事務所律師。原審第三人：綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江綏化市北林區(qū)衛(wèi)生防疫站一棟1-3層001室。法定代表人：王福全，職務經(jīng)理。

王某某上訴請求：1.撤銷綏化市北林區(qū)人民法院（2018）黑1202民初998號民事判決書，依法改判停止對本案爭議房屋的執(zhí)行，并確認王某某對本案爭議房屋具有實體權利。2、由郭某某承擔本案訴訟費用。事實及理由：1.一審判決認定事實錯誤。本案王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間簽定的是房屋買賣合同，雙方是買賣關系，并非以物抵債、代物清償。王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定房屋買賣合同的目的是取得房產(chǎn)，并非債的履行，且雙方已明確約定由王某某為綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供紅磚作為房屋價款。王某某為綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供紅磚的時間分別是2013年、2014年、2015年，提供紅磚金額共計1，641，505.00元，而王某某實際占有房屋的時間是2011年，當時紅磚買賣合同尚未履行，雙方也未形成關于紅磚款的債權債務關系。王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雖口頭約定了紅磚買賣合同，但明確約定是以紅磚款作為支付房款的一種方式。一審判決錯誤的認定雙方房屋買賣行為是以物抵債，屬認定事實錯誤。2.郭某某辦理房產(chǎn)預告登記的行為不產(chǎn)生物權上的公示效力，王某某依據(jù)法律規(guī)定對本案房屋享有能夠排除執(zhí)行的實體權利。本案中郭某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間是為了借貸關系提供擔保而辦理的房屋買賣預告登記，并不是為了取得涉案房產(chǎn)的所有權。因此其所做的預告登記也就沒有任何事實及法律依據(jù)，更無法取得物權上的效力，依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定了合法有效的買賣合同，支付了全部價款，并實際占有了爭議房屋，王某某依法享有排除郭某某執(zhí)行的實體權利。郭某某答辯：1.郭某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在債權債務關系，并于2016年1月15日在房屋產(chǎn)權部門對涉案房屋辦理預告登記，此種登記是《物權法》明確規(guī)定的登記方式，在此時王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的買賣合同并未全部履行，王某某并未向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付全部房款；2.郭某某在進行預告登記時，并不知道該房屋已由王某某實際占有，否則房屋產(chǎn)權部門并不會為郭某某辦理房屋預告登記，所以基于以上幾點，請求二審法院駁回王某某的上訴請求，維持一審判決。原審第三人綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司述稱：王某某經(jīng)營磚廠，2010年公司開發(fā)嘉美小區(qū)三期，王某某向公司送5萬余元的紅磚，后來王某某發(fā)現(xiàn)嘉美小區(qū)房屋質量好，于2011年向我公司購買涉案房屋，王某某與公司簽訂《房屋買賣協(xié)議》，以現(xiàn)金方式交購房款80多萬元，剩余以磚抵購房款，涉案房屋在2011年已交給王某某占有使用。2014年，在公司施工的王成福缺200萬元的鋼筋款，公司法人王福全找郭某某幫助王成福借200萬元，當時協(xié)商以王成福塔吊、鋼筋以及所有設備作為抵押。由于王成福不還錢，所以把抵押的東西扣下，王成福借幾套房屋，由于借款抬錢都是需要先做房屋預告登記然后再借款，我公司給郭某某開具房票子，但房票號開錯了，涉案房屋應歸王某某所有。王某某向一審法院起訴請求：1.要求立即停止對綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室，面積為319.18平方米房屋的執(zhí)行；2.要求確認王某某對爭議房屋享有實體權利，爭議房屋歸王某某所有；3.訴訟費用由郭某某承擔。一審法院認定事實：關于郭某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸一案，綏化市北林區(qū)人民法院作出（2016）黑1202民初1188號民事判決書，判決內容為：“綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠郭某某人民幣1,830,000.00元，此款綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內一次性付清。案件受理費21,270.00元由綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔”。該判決生效后，因綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未履行判決確定的義務，郭某某遂于2017年5月8日向法院申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，王某某向法院提出書面執(zhí)行異議，認為預告登記為郭某某的位于綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室，面積為319.18平方米房屋為其所有，請求停止執(zhí)行。2017年11月30日，綏化市北林區(qū)人民法院作出（2017）黑1202執(zhí)異22號執(zhí)行裁定書，裁定駁回了案外人王某某的異議請求。故王某某提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求立即停止對綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室，面積為319.18平方米房屋的執(zhí)行，并確認爭議房屋歸其所有，訴訟費用由郭某某承擔。另查明，王某某自2010年起向綏化圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司供應紅磚，2010年綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠王某某紅磚款54,720.00元。2011年王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《紅磚買賣合同》，約定王某某為綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司供紅磚400萬塊，總價款為1,560,000.00元（即0.39元/塊）。合同簽訂后，王某某分別于2013年1月11日、2013年12月28日、2014年11月28日、2015年9月24日向第三人提供紅磚。由于上述紅磚款項未付，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王某某協(xié)商，用其公司開發(fā)的綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室房屋作價7,700.00元/平方米折抵拖欠王某某的紅磚款1,614,720.00元，王某某另行向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付現(xiàn)金844,506.00元。綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因建設施工需要資金，于2014年至2015年期間分四次向郭某某借款共計1,830,000.00元，并于2016年1月15日將其公司開發(fā)的綏化市嘉美小區(qū)三期7棟1-2層110室房屋預告登記在被告郭某某名下，以此形式作為借款抵押。一審法院認為，《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。不動產(chǎn)物權以登記為公示生效的要件，占有不動產(chǎn)不產(chǎn)生物權變動的法律效果。本案案涉房屋于2016年1月15日預告登記在郭某某名下，因此，從物權公示的角度來看，第三人將其公司開發(fā)的房屋預告登記在郭某某名下，雖然王某某實際占有使用案涉房屋，但不能據(jù)此認定王某某取得案涉房屋所有權。案外人執(zhí)行異議之訴的目的是通過訴訟阻卻、排除人民法院對執(zhí)行標的的強制執(zhí)行。本案王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》系基于王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的紅磚款抵帳行為，其雙方的買賣合同性質實質上是以物抵債協(xié)議，該協(xié)議目的在于消滅王某某對綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權而非單純的房屋買賣。故王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的以物抵債協(xié)議，不能體現(xiàn)雙方買賣房屋的真實意思表示，只是綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行債務的變通方式，不必然地引起房屋權屬的變動，且王某某并未取得本案訴爭房屋的所有權，訟爭房屋并未完成權屬登記的變更手續(xù)，債權人只有債權請求權，而非物權。本案中王某某尋求救濟途徑不當，以物抵債協(xié)議約定的交付房產(chǎn)，是以消滅金錢債務為目的的債的履行方式，在完成房屋變更登記之前，以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權的利益，且破壞了債權平等受償?shù)脑瓌t，損害了其他與第三人綏化圣某房地產(chǎn)公司之間存有債權債務關系的當事人的合法權利救濟途徑，故不能認定依據(jù)以房抵債協(xié)議而產(chǎn)生的物權期待權及物權本身，該合同的訂立并不能阻卻有其他合法權利的第三人基于生效法律文書申請強制執(zhí)行。因此，王某某對本案涉及房屋不享有能夠排除執(zhí)行的實體權益。依照《中華人民共和國物權法》第九條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條之規(guī)定，判決：駁回王某某的訴訟請求。案件受理費22,800.00元，由王某某負擔。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。王某某提供哈爾濱銀行股份有限公司綏化分行出具的《對私對手信息查詢》單，證明2011年7月15日、7月16日，王某某父親王國信在哈爾濱銀行分兩次取款分別為700,000.00元、150,000.00元，為王某某交涉案房屋購房款。郭某某對該證據(jù)的真實性無異議，但提出該證據(jù)不能證明取出的款項是交本案涉案的房款，不能證明王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在房屋買賣合同關系。從王某某在一審舉示的2011年7月15日、7月16日綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具的兩份《嘉美小區(qū)售房憑證》，能夠認定王某某于2011年7月15日交納購房款700,000.00元、2011年7月16日交納購房款144,506.00元的事實存在，本院予以確認。對當事人二審有爭議的事實，本院認定如下：2010年，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王某某父親王國信發(fā)生買賣紅磚業(yè)務往來。2011年，王國信意給兒子王某某購買綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的涉案房屋，2011年7月15日，王某某的父親王國信在哈爾濱銀行股份有限公司綏化分行支取700,000.00元現(xiàn)金后，王某某于當日向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納購房款700,000.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具了《嘉美小區(qū)售房憑證》，同日王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納水卡費、電費，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具《嘉美小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一收款憑證》；2011年7月16日，王某某與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定購買房屋為商服，面積319.38平方米，每平方米7,770.00元，總價款2,459,226.00元?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂的當日，王某某父親王國信在哈爾濱銀行股份有限公司綏化分行支取150,000.00元現(xiàn)金，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納購房款144506.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具了《嘉美小區(qū)售房憑證》;剩余購房款，雙方約定由王某某送紅磚抵頂，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具的《嘉美小區(qū)售房憑證》備注中標明“磚款抵賬”。同日，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納裝修保證金、物業(yè)服務費用、取暖費。2011年10月25日，王某某妻子陳學博在涉案房屋經(jīng)營快餐，并在綏化市工商行政管理局北林分局四方臺工商所注冊了名為“綏化市北林區(qū)大學生快餐店”；2014年3月至今，王某某將涉案房屋轉租他人。另查明，2013年1月11日，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送紅磚，經(jīng)結算綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠王某某紅磚款1,070,050.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王福貴為王某某出具《收據(jù)》一份；2013年12月28日，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送紅磚，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠王某某紅磚款251,355.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王福貴為王某某出具《欠據(jù)》一份；2014年11月28日，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送紅磚，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠王某某紅磚款35,100.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王福貴為王某某出具《欠款據(jù)》一份；2015年9月24日，王某某向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送紅磚，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠王某某紅磚款285,000.00元，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某出具欠據(jù)一份,欠據(jù)中公司法人王福全在欠款人處簽字，并加蓋了綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章。從2013年1月11日至2015年9月24日，王某某共向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送磚核款1,641,505.00元。2016年1月16日，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為王某某開具《嘉美小區(qū)售房憑證》，售房憑證載明“本次交款金額1,614,720.00元”，同時售房憑證備注中標有“用紅磚款抵房款（王國信、王某某）”。同日，綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具一份收據(jù)，收據(jù)載明“欠王某某紅磚款人民幣45,696.00元”。王某某購買涉案房屋后，由于綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原因，致使王某某無法辦理房屋產(chǎn)權登記。再查明，涉案房屋的房屋編號為1413002110。除此，本院確認前述一審判決認定事實。
上訴人王某某因與被上訴人郭某某、原審第三人綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服綏化市北林區(qū)人民法院（2018）黑1202民初998號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月28日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人王某某及其委托訴訟代理人李慧波、王國信，被上訴人郭某某及其委托訴訟代理人方謳、第三人綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人王福全到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證責任。本案中，王某某提供的證據(jù)能夠證明其對涉案房屋享有排除強制執(zhí)行的權利。理由如下：1.王某某舉示的其與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》、《嘉美小區(qū)售房憑證》、哈爾濱銀行股份有限公司綏化分行出具的《對私對手信息查詢單》，能夠證實王某某在涉案房屋被查封前已與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合法有效的書面《商品房買賣合同》；2.王某某舉示的綏化市工商行政管理局北林分局四方臺工商檔案、《房屋租賃協(xié)議》、綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開具的《嘉美小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一收款憑證》、交保證金收據(jù)，能夠證實王某某在購買涉案房屋后，對涉案房屋已合法占有該不動產(chǎn)；3.2011年7月15日、7月16日，王某某交付844，506.00元購房款后，王某某按與綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約定用紅磚支付購房款，于2013年1月11日至2015年9月24日期間，共向綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送紅磚核款1,641,505.00元，雖然綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年1月16日為王某某開具《嘉美小區(qū)售房憑證》，但從王某某舉示證據(jù)，雙方當事人對證據(jù)的質證、認證，能夠確定王某某于2015年9月24日前，即法院查封涉案房屋前，王某某已支付全部購房款；4.王某某購買涉案房屋后，因綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的原因，致使其不能辦理涉案房屋產(chǎn)權登記，王某某沒有辦理房屋產(chǎn)權登記的原因不可歸責于王某某。5.2016年1月15日，涉案房屋預告登記在郭某某名下，以此形式作為綏化市圣某房地產(chǎn)開發(fā)公司的借款抵押。根據(jù)《物權法》第二十條，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記人的同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。該法律規(guī)定明確了在預告登記后，未經(jīng)預告登記人同意，處分該不動產(chǎn)，不發(fā)生物權效力，而本案王某某取得涉案房屋的時間是在郭某某辦理預告登記之前。綜上所述，王某某對涉案房屋具有排除強制執(zhí)行的權利，其訴訟主張本院予以支持；一審判決認定事實部分有誤，適用法律錯誤，應予糾正。依據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷綏化市北林區(qū)人民法院（2018）黑1202民初998號民事判決；二、確認綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室，面積319.18平方米商服歸王某某所有；三、停止對綏化市北林區(qū)嘉美小區(qū)7棟1-2層110室商服的強制執(zhí)行。一審案件受理費22800.00元、二審案件受理費22800.00元，由被上訴人郭某某負擔。本判決為終審判決。

審判長　　張曉弘
審判員　　孟慶波
審判員　　李　妍

書記員：王春宇