上訴人（原審原告）潘淑華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住伊春市。
委托代理人蹇秀艷，黑龍江圣玉律師事務所律師。
委托代理人潘樹林（系上訴人哥哥），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住伊春市。
被上訴人于海某（系周艷軍丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住伊春市。
委托代理人鞏麗艷，黑龍江澤瑞律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）孫淑梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住伊春市。
原審第三人周啟彬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住伊春市。

上訴人潘淑華因與被上訴人于海某、孫淑梅、原審第三人周啟彬確認合同無效糾紛一案，不服伊春市伊春區(qū)人民法院（2016）黑0702民初166號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，于2016年7月25日公開開庭審理了本案，上訴人潘淑華及其委托代理人蹇秀艷、潘樹林、被上訴人于海某及委托代理人鞏麗艷、被上訴人孫淑梅、原審第三人周啟彬到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
原審認定，2012年8月27日周艷軍與王憲加將坐落于伊春市伊春區(qū)旭日辦交通局住宅樓4單元4層東廳的房屋的產權由王憲加過戶到周艷軍名下。周艷軍于同日與第三人周啟彬簽訂遺贈協議一份，約定第三人周啟彬將其單獨所有的坐落于伊春市伊春區(qū)旭日辦交通局住宅樓4單元4層東廳的房屋贈與給其女兒即周艷軍，并約定該房屋的權益在周啟彬本人死亡后才歸周艷軍行使。2014年11月23日，原告潘淑華與第三人周啟彬簽訂房產協議一份，其中約定“甲方給付乙方人民幣壹拾萬元整，作為甲方處分雙方婚后兩處產權的補償。同時，乙方承認甲方對伊春區(qū)旭日辦伊青樓13單元6樓北廳建筑面積132平方米和伊春區(qū)旭日辦繁榮社區(qū)交通局住宅樓4單元4層東廳建筑面積75.62平方米兩處房產的處分屬于甲乙雙方協商一致的共同行為?！逼渲屑追郊吹谌酥軉⒈颍曳郊丛媾耸缛A。2015年11月16日，周艷軍將上述房屋以18萬元的價格出售給被告孫淑梅，并于2015年11月16日辦理了產權過戶手續(xù)，將房屋過戶到孫淑梅名下。第三人周啟彬認可周艷軍對該房屋的處分行為。原告認為該房屋系原告與第三人周啟彬的夫妻共同財產，因周啟彬與周艷軍惡意串通登記到周艷軍名下，周艷軍又與孫淑梅惡意串通登記到孫淑梅名下，侵害其對該房屋的所有權?，F原告起訴至法院，要求依法確認二被告簽訂的房屋買賣協議無效，并判令被告返還房屋或按房屋出售價格賠償原告的經濟損失。周艷軍在本案訴訟期間于2016年3月5日因病死亡。
原審認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，以登記為物權公示原則，物權的權利狀態(tài)以不動產登記簿登記為準，但不排除不動產登記簿上的物權登記與實際物權狀態(tài)不符的可能。如果確實有證據證明真實權利人與登記權利人不符，應確認實際權利人對該不動產享有的物權。本案中，周艷軍系訴爭房屋在出售給孫淑梅之前的登記權利人。一般情況下，可認定周艷軍系該房屋的所有權人。但第三人周啟彬與周艷軍在2012年8月27日王憲加將房屋過戶到周艷軍名下的當天，簽訂了遺贈協議一份，該協議上并有周桂杰、周啟文、周亞軍作為知情人簽字摁印，此三位知情人均為第三人周啟彬的親屬。該協議能較準確的反應訴爭房屋的真實權利狀態(tài)。周艷軍僅以為了讓父親即第三人周啟彬住得安心而簽訂的遺贈協議，不合常理，本院不予認可。另有第三人周啟彬與原告簽訂的房產協議，該協議中關于訴爭房屋處分的內容，可以反映第三人周啟彬認可訴爭房屋是其與原告潘淑華的夫妻共同財產。綜上，本院確認坐落于伊春市伊春區(qū)旭日辦交通局住宅樓4單元4層東廳的房屋屬于原告潘淑華與第三人周啟彬的夫妻共同財產，登記在周艷軍名下，屬登記權利人與實際權利人不符的情形。關于被告孫淑梅購買訴爭房屋，首先，周艷軍雖系無權處分人，但房屋產權手續(xù)均系周艷軍姓名，在不動產登記公示原則下，孫淑梅可以認定周艷軍是房屋的產權所有人。其次，被告孫淑梅在購買房屋時與周艷軍及第三人周啟彬聯系購房事宜，周啟彬作為周艷軍的父親參與其中，一般人均不會認為周啟彬會是實際的房屋所有權人。再次，孫淑梅已足額支付周艷軍購房款，并且將訴爭房屋進行了過戶登記。因此被告孫淑梅購買房屋時是善意的，其取得訴爭房屋的所有權，依法應予保護。周艷軍與被告孫淑梅簽訂的房屋買賣協議有效。至于作為實際權利人之一的原告潘淑華，其權利受損。但原告潘淑華與第三人周啟彬簽有房產協議一份，約定第三人周啟彬給付原告潘淑華人民幣十萬元，作為第三人周啟彬處分其與潘淑華夫妻雙方婚后兩處產權（其中一處為本案爭議房產）的補償，同時潘淑華認可周啟彬對本案爭議房屋的處分屬于夫妻協商一致的共同行為。該協議簽訂時間為2014年11月23日，而原告于2014年10月份就已得知本案爭議房屋產權已過戶到周艷軍名下。本院認為，原告潘淑華與第三人周啟彬簽訂的房產協議可認定原告對第三人處分本案爭議房屋表示同意。原告因本案爭議房屋所受的損失，因為原告與第三人簽訂的該房產協議的約定，所以原告的損失應按約定另行主張，本案不予審理。判決，駁回原告潘淑華的訴訟請求。案件受理費50元,由原告負擔。
本院二審查明的事實與一審認定事實一致，對一審認定的事實本院予以確認。

本院認為，登記在周艷軍名下的爭議房屋，根據上訴人潘淑華與原審第三人周啟彬簽訂的房產協議能夠認定該房屋屬于潘淑華和周啟彬的婚后共同財產。周艷軍出賣該房屋屬無權處分行為。但孫淑梅在購買該房屋時，有充分的理由相信周艷軍是房屋的所有權人，并且孫淑梅在購買該房屋時支付了合理價款，辦理了房屋變更登記手續(xù)，符合善意取得的構成要件，雙方簽訂的房屋買賣協議有效。上訴人潘淑華請求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效的訴訟請求一審法院未予支持正確。上訴人潘淑華的上訴理由，不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元由上訴人承擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　蓋國建 代理審判員　　于曉星 代理審判員　　高　峰

書記員：郭昱彤