上訴人（原審被告）承德市鑫佳源工貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地承德雙橋區(qū)新興街北一號（原昊源商城）。
法定代表人杜明坤，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人張子林，河北藍(lán)島律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）左某某，市民，住承德市。
委托代理人林森，河北山莊律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）承德市佳佳超市有限公司，住所地承德雙橋區(qū)銀星麗苑地下商業(yè)-101、-102、-103、-104、-105、-106號商業(yè)。
法定代表人潘保衛(wèi)，職務(wù)董事長。
委托代理人杜振軍，住承德市。

上訴人承德市鑫佳源工貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡稱鑫佳源公司）因與被上訴人左某某、承德市佳佳超市有限公司（以下簡稱佳佳超市）房屋租賃合同糾紛一案，不服承德市雙橋區(qū)人民法院（2015）雙橋民初字第2644號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，審理了本案。上訴人鑫佳源公司的委托代理人張子林，被上訴人左某某的委托代理人林森，被上訴人佳佳超市的委托代理人杜振軍到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原判認(rèn)定，2006年4月19日，原告左某某與被告鑫佳源工貿(mào)公司簽訂《租賃合同》，雙方約定：原告將其所有的位于鑫佳源商城內(nèi)一樓西2廳租給被告鑫佳源工貿(mào)公司使用，套內(nèi)面積為12平方米；租賃期限自2008年3月1日至2019年12月31日止；租金為每月60.00元/平方米×12平方米×12個月=年租金8640.00元，以后每年每平方米在上一年租金基礎(chǔ)上增加租金5.00元，租金支付方式為上交租，每年2月1日前一次性支付一年租金；被告鑫佳源工貿(mào)公司租賃后，有權(quán)轉(zhuǎn)租或自主經(jīng)營，原告不得以任何理由和借口干預(yù)；合同簽訂后，任何一方不得違約，任何一方違約，對方有權(quán)終止合同，違約方按租賃面積每平方米10000.00元賠償對方。自2015年2月至今，被告鑫佳源工貿(mào)公司仍拖欠原告房屋租賃費(fèi)。
另查明，2005年11月16日，甲方（被告鑫佳源工貿(mào)公司）與乙方（被告佳佳超市）簽訂《租賃合同書》，約定：甲方同意乙方租賃鑫佳源商城地下室和二、三、四層，由于該商城一樓現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)全部屬于個人購買的產(chǎn)權(quán)面積，由乙方自己作返租工作，甲方予以配合，乙方可以以甲方名義簽訂返租合同，由乙方自己確定租金金額并支付返租租金；合同簽訂后，租賃一樓時，乙方先給甲方600000.00元資金，為一樓返租戶支付租金，以返租租金一年期為準(zhǔn)，按實(shí)際發(fā)生額多退少補(bǔ)，以后每年均照此辦理；如遇有產(chǎn)權(quán)人不同意返租問題，由乙方自己負(fù)責(zé)做工作進(jìn)行處理解決，如因乙方未按時足額支付一樓租戶的年租金，造成矛盾糾紛，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任，全部由乙方自行承擔(dān)。
原審法院認(rèn)為，原告左某某與被告鑫佳源工貿(mào)公司簽訂的《租賃合同》僅對雙方當(dāng)事人具有法律拘束力，雙方應(yīng)當(dāng)依照誠實(shí)信用原則履行各自的合同義務(wù)。事實(shí)上，自2015年2月至今，被告鑫佳源工貿(mào)公司存在拖欠原告房屋租賃費(fèi)的情形，其雖主張已與被告佳佳超市簽訂《租賃合同書》，將自己租賃的原告的房屋又轉(zhuǎn)租給被告佳佳超市使用，且根據(jù)雙方約定，應(yīng)當(dāng)由被告佳佳超市向原告履行給付租金的義務(wù)；但根據(jù)合同相對性的原則，《租賃合同書》僅在二被告之間發(fā)生法律效力，不具有被告鑫佳源工貿(mào)公司拒絕向原告支付租金的對抗效力；且根據(jù)雙方實(shí)際約定，租賃一樓時，被告佳佳超市先給付被告鑫佳源工貿(mào)公司600000.00元的資金，由被告鑫佳源工貿(mào)公司為一樓的出租人支付租金，并以一年期為準(zhǔn)，按實(shí)際發(fā)生額多退少補(bǔ)，以后每年均照此辦理，由此可見，向原告履行給付租金義務(wù)的一方仍為被告鑫佳源工貿(mào)公司。此外，被告鑫佳源工貿(mào)公司與被告佳佳超市所簽訂的《租賃合同書》也不構(gòu)成對債權(quán)、債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，一方面因原告方對該合同,內(nèi)容并不知情，另一方面即使存在被告佳佳超市代被告鑫佳源工貿(mào)公司向原告支付租金的事實(shí)，也屬于二被告之間的委托代理關(guān)系，因其仍是以被告鑫佳源工貿(mào)公司的名義向原告履行的給付租金義務(wù)，在法律上屬于第三人代為履行的情形，故不構(gòu)成債權(quán)、債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，原告有權(quán)就被告鑫佳源工貿(mào)公司拖欠的租金向其主張權(quán)利。庭審時，原告變更被告鑫佳源工貿(mào)公司應(yīng)向其支付租金的數(shù)額為7980.00元，依照雙方合同約定，租賃期第一年的房屋租金為8640.00元，因此，原告的主張符合合同約定，本院予以支持。被告鑫佳源工貿(mào)公司存在拖欠原告租金的情形，根據(jù)合同約定，被告鑫佳源工貿(mào)公司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，原告有權(quán)與其解除租賃合同，合同解除的時間為起訴狀副本送達(dá)之日即2015年9月6日。原告另向被告鑫佳源工貿(mào)公司主張違約金120000.00元，該主張數(shù)額過高，應(yīng)予調(diào)整，違約金的數(shù)額可以參照原、被告租賃合同中事前約定的2016年的房屋租金計算，該租金數(shù)額應(yīng)計算為每月100.00元/平方米×12平方米×12個月=14400.00元。被告鑫佳源工貿(mào)公司主張應(yīng)追加案外人李海龍、劉濤、許繼武為本案共同被告參加訴訟，因該三人與原告均無合同關(guān)系，故本院不予支持。據(jù)此原審法院作出如下判決：一、原告左某某與被告承德市鑫佳源工貿(mào)有限責(zé)任公司簽訂的《租賃合同》自2015年9月6日解除。二、被告承德市鑫佳源工貿(mào)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性給付原告左某某房屋租賃費(fèi)7980.00元、違約金14400.00元，共計22380.00元。三、駁回原告左某某的其他訴訟請求。
經(jīng)二審法院審理查明的事實(shí)與原審判決認(rèn)定的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，上訴人承德市鑫佳源工貿(mào)有限責(zé)任公司與被上訴人左某某于2006年4月19日簽訂的《租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。該合同就設(shè)定的權(quán)利、義務(wù)僅約束合同的相對方，既上訴人與被上訴人左某某，而上訴人與被上訴人佳佳超市簽訂的合同，其權(quán)利、義務(wù)只能約束上訴人與佳佳超市，而不能及于左某某，同理被上訴人佳佳超市與案外人李海龍、劉濤、許繼武簽訂的委托經(jīng)營合同未經(jīng)左某某認(rèn)可，亦不能約束左某某。綜上，上訴人上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2860.00元人民幣，由上訴人承德市鑫佳源工貿(mào)有限責(zé)任公司承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　張認(rèn)眾審判員李紅梅代理審判員王立娟

書記員：李 云 騏