張某某
王英杰（河北方程律師事務(wù)所）
郎萬(wàn)忠
王修峰

上訴人（原審原告）張某某，又名張劉群，個(gè)體工商戶。
委托代理人王英杰，河北方程律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）郎萬(wàn)忠。
被上訴人（原審被告）王修峰。
上訴人張某某因承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛一案，前由邱縣人民法院于2009年10月30日，作出（2009）邱民初字第215號(hào)民事判決，宣判后，郎萬(wàn)忠不服，向本院提起上訴，本院于2010年9月2日作出（2010）邯市民一終字第108號(hào)民事裁定書，發(fā)回重審，原審法院于2012年11月27日作出（2010）邱民初字第416號(hào)民事判決，宣判后，張某某不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
另查明，在庭審過(guò)程中，原、被告雙方均同意（2009）邱民初字第215號(hào)民事卷中二00九年六月二十三日的庭審筆錄中舉證、質(zhì)證及證人證言的內(nèi)容，舉證意見(jiàn)和質(zhì)證意見(jiàn)不變。
原審認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。本案中，王修峰將其房屋出租給郎萬(wàn)忠、張某某，并按照約定的租金數(shù)額和時(shí)間給付王修峰租金，郎萬(wàn)忠、張某某與王修峰之間的租賃合同關(guān)系依法成立。在出賣該出租房屋時(shí)，郎萬(wàn)忠、張某某作為共同承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，王修峰應(yīng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人郎萬(wàn)忠、張某某。庭審過(guò)程中張某某與郎萬(wàn)忠均當(dāng)庭表示認(rèn)可王修峰于二00六年春天通知二人賣房，并告知房屋買賣價(jià)格，王修峰已盡到通知義務(wù)，張某某與郎萬(wàn)忠均表示不買，故張某某與郎萬(wàn)忠已明確放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，被告王修峰對(duì)其所有的房屋有自由買賣的權(quán)利，無(wú)需再次履行通知義務(wù)。被告王修峰與郎萬(wàn)忠于二00七年七月簽訂的房屋買賣協(xié)議，系雙方的真實(shí)意思表示，且不違背法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該房屋買賣協(xié)議合法有效。因此，原告張某某要求確認(rèn)其對(duì)王修峰出賣的承租房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；要求確認(rèn)郎萬(wàn)忠、王修峰之間訂立的房屋買賣合同無(wú)效；要求排除妨礙、責(zé)令被告郎萬(wàn)忠在本案未終結(jié)之前維持現(xiàn)狀，停止對(duì)共同承租房屋實(shí)施毀損、翻建、破壞以及變相裝修的侵權(quán)行為；要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十四條 ?、第五十五條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第一百三十條 ?、第二百一十二條 ?、第二百三十條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條 ?，最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，經(jīng)審判委員會(huì)研究決定，判決如下:駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。
宣判后，張某某不服，向本院提起上訴，其主要上訴理由如下:一、一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，王修峰沒(méi)有履行通知義務(wù)，上訴人對(duì)本案所涉房產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；二、一審適用法律錯(cuò)誤。本案應(yīng)適用《合同法》第二百三十條、第五十二條之規(guī)定，而不應(yīng)適用《合同法》第四十四條、第一百三十條；三、一審程序違法。一審沒(méi)有在審限內(nèi)結(jié)案。郎萬(wàn)忠、王修峰服判。郎萬(wàn)忠主要答辯理由如下:一、一審認(rèn)定事實(shí)正確；二、王修峰履行了通知義務(wù)；三、上訴人掩蓋自己“明知王修峰賣房”的說(shuō)法不能成立；四、一審適用法律正確。王修峰沒(méi)有提供書面答辯狀。
本院認(rèn)為，本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，上訴人是否對(duì)本案所涉房產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；原審適用法律是否正確；原審是否違反法定程序。本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。一審在開(kāi)庭時(shí)，上訴人當(dāng)庭認(rèn)可，被上訴人王修峰在出賣本案所涉房產(chǎn)時(shí)通知了自己，在此前的二審訴訟開(kāi)庭時(shí)（本案曾發(fā)回重審），證人也到庭證明被上訴人王修峰在出賣本案所涉房產(chǎn)時(shí)，通知了上訴人，上訴人沒(méi)有明確表示購(gòu)買本案所涉房產(chǎn)。據(jù)此，能夠認(rèn)定被上訴人王修峰在出賣房產(chǎn)時(shí)履行了通知上訴人的義務(wù)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?的規(guī)定:“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持:……（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的?！痹谏显V人沒(méi)有明確表示要購(gòu)買該房產(chǎn)的前提下，被上訴人郎萬(wàn)忠以25.5萬(wàn)元的價(jià)款購(gòu)買被上訴人王修峰的房產(chǎn)，并辦理過(guò)戶手續(xù)，符合法律規(guī)定。在此情況下，上訴人主張對(duì)本案所涉房產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，原審不予支持并無(wú)不當(dāng)。故上訴人上訴稱，一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，王修峰沒(méi)有履行通知義務(wù)，上訴人對(duì)本案所涉房產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的上訴理由不能成立，本院不予支持；經(jīng)審查，原審適用法律正確，故上訴人上訴稱，一審適用法律錯(cuò)誤的上訴理由不能成立，本院不予支持；因本案爭(zhēng)議較大，原審需要請(qǐng)示，同時(shí)報(bào)審判委員會(huì)，延長(zhǎng)審限，是符合情理的。故上訴人上訴稱，一審程序違法的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)300元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，上訴人是否對(duì)本案所涉房產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；原審適用法律是否正確；原審是否違反法定程序。本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。一審在開(kāi)庭時(shí)，上訴人當(dāng)庭認(rèn)可，被上訴人王修峰在出賣本案所涉房產(chǎn)時(shí)通知了自己，在此前的二審訴訟開(kāi)庭時(shí)（本案曾發(fā)回重審），證人也到庭證明被上訴人王修峰在出賣本案所涉房產(chǎn)時(shí)，通知了上訴人，上訴人沒(méi)有明確表示購(gòu)買本案所涉房產(chǎn)。據(jù)此，能夠認(rèn)定被上訴人王修峰在出賣房產(chǎn)時(shí)履行了通知上訴人的義務(wù)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?的規(guī)定:“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持:……（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的?！痹谏显V人沒(méi)有明確表示要購(gòu)買該房產(chǎn)的前提下，被上訴人郎萬(wàn)忠以25.5萬(wàn)元的價(jià)款購(gòu)買被上訴人王修峰的房產(chǎn)，并辦理過(guò)戶手續(xù)，符合法律規(guī)定。在此情況下，上訴人主張對(duì)本案所涉房產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，原審不予支持并無(wú)不當(dāng)。故上訴人上訴稱，一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，王修峰沒(méi)有履行通知義務(wù)，上訴人對(duì)本案所涉房產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的上訴理由不能成立，本院不予支持；經(jīng)審查，原審適用法律正確，故上訴人上訴稱，一審適用法律錯(cuò)誤的上訴理由不能成立，本院不予支持；因本案爭(zhēng)議較大，原審需要請(qǐng)示，同時(shí)報(bào)審判委員會(huì)，延長(zhǎng)審限，是符合情理的。故上訴人上訴稱，一審程序違法的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)300元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李文明
審判員：楊海山
審判員：郭曉麗

書記員：王琨