上訴人（原審原告）：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住佳木斯市。
委托訴訟代理人：王俊全，黑龍江東風(fēng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：劉喜文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休干部，住佳木斯市。
上訴人（原審被告）：王魁，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住同江市。
委托訴訟代理人：黃德志，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址：同江市翰林苑售樓處。
法定代表人：勾憲峰，該公司經(jīng)理。
原審第三人：呂某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住同江市。
原審第三人：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住同江市。

上訴人劉某、王魁與被上訴人佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱昆侖公司）、原審第三人呂某某、王某某第三人撤銷之訴一案，黑龍江省同江市人民法院于2016年12月18日作出（2016）黑0881民初2623號(hào)民事判決。宣判后，原告劉某、被告王魁不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某上訴請(qǐng)求：一、應(yīng)維持（2016）黑0881民初2623號(hào)民事判決，但應(yīng)在原判決判項(xiàng)中應(yīng)增加“撤銷同江市人民法院（2015）同民初字第502號(hào)民事判決”一項(xiàng)內(nèi)容，并確認(rèn)本案爭議房屋歸劉某所有，否則容易出現(xiàn)一個(gè)案件并存（2015）同民初字第502號(hào)民事判決和（2016）黑0881民初2623號(hào)兩個(gè)民事判決；二、被上訴人承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。
王魁辯稱：劉某取得房屋的依據(jù)是頂帳協(xié)議，其取得房屋時(shí)并沒有辦理合法手續(xù)，中間經(jīng)過兩手交易均未變更登記，本案爭議房產(chǎn)已依法為第三人呂某某和王某某所有，劉某未取得房屋的物權(quán)，因此其無權(quán)提出撤銷之訴。
王魁上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決，駁回劉某的訴訟請(qǐng)求；二、被上訴人承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)及理由：一、王魁與昆侖公司系借款合同關(guān)系，因昆侖公司未能清償?shù)狡趥鶆?wù)，于2011年7月18日重新協(xié)商并對(duì)帳，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，依據(jù)最高人民法院72號(hào)指導(dǎo)案例：“借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對(duì)帳清算的，不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件若干意見的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的作為民間借貸合同的擔(dān)保?！贝松唐贩抠I賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排，該交易安排并未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件若干意見的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定是錯(cuò)誤的；二、王魁與昆侖公司簽訂商品房買賣合同后，一直未向王魁交付房屋以及辦理相關(guān)手續(xù)，此行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，王魁向法院提起訴訟維護(hù)自己合法權(quán)益，法院作出（2015）同民初字第502號(hào)民事判決：“昆侖公司將涉訴房屋交付上訴人，并提供辦理產(chǎn)權(quán)所需一切手續(xù)?！蓖蹩来松袥Q辦理房屋權(quán)屬登記后將房屋出賣給第三人呂某某、王某某，此行為不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，第三人呂某某、王某某合法取得房屋所有權(quán)。昆侖公司與王魁簽訂商品房買賣合同后，一直未交付房屋，而是違約將房屋交付給劉某，雖然劉某使用涉案房屋，但從未取得房屋所有權(quán)，一審法院依據(jù)劉某占據(jù)涉案房屋兩年，便認(rèn)定其已享有對(duì)該房屋的部分物權(quán)權(quán)能，屬適用法律錯(cuò)誤，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定。三、劉某系惡意占有爭議房屋，其在簽訂購房協(xié)議時(shí)就明知房屋已抵押給王魁的事實(shí)，且其沒有取得辦理房照所需的《商品房銷售專用結(jié)算單》，收據(jù)及購房合同上的名字均是開庭前才填加的。四、昆侖公司隱瞞了爭議房屋已抵債的事實(shí)，劉某可向該公司要求賠償。綜上，請(qǐng)求二審法院駁回劉某的訴訟請(qǐng)求，維護(hù)王魁的合法權(quán)益。
劉某辯稱：一、王魁與昆侖公司之間不是房屋買賣合同糾紛，而是民間借貸的抵押行為。而劉某與昆侖公司之間是房屋買賣合同關(guān)系，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，劉某在房屋買賣過程中不存在任何過錯(cuò)，原審法院改變了原來的判決是正確的；二、王魁與本案第三人的買賣屬惡意串通，請(qǐng)求二審法院駁回王魁的上訟請(qǐng)求。
被上訴人昆侖公司未發(fā)表意見。
原審第三人呂某某、王某某未發(fā)表意見。
劉某向一審法院起訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷同江市人民法院（2015）同民初字第502號(hào)民事判決書。
一審法院認(rèn)定，2012年5月9日本案被告昆侖公司與同江市電力安裝公司簽訂《購房協(xié)議》，將其開發(fā)的翰林院小區(qū)4號(hào)樓000102、000103（面積每戶163.74平方米，價(jià)款每戶1257523元）商服以物抵債給同江市電力安裝公司抵頂電力安裝工程款，同年5月18日同江市電力安裝公司與佳木斯市郊區(qū)佳興電力物資經(jīng)銷處簽訂《用房屋頂替欠材料款合同》，約定將該兩套商服以價(jià)款為2850000元抵頂給佳木斯市郊區(qū)佳興電力物資經(jīng)銷處。同日由佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的藍(lán)洪濤、電力安裝公司的孫同波、劉某簽署兩份“房屋銷售變更單”，由原合同（購房協(xié)議）中的“電力安裝公司”變更為“劉某”。2011年7月18日佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與本案被告王魁簽訂了《購房協(xié)議》，將該案兩棟商服出賣給了王魁，價(jià)款為1120758元。2015年11月20日王魁分別與呂某某、王某某簽訂房屋買賣合同，將4號(hào)樓000102號(hào)商服賣給呂某某，000103號(hào)商服賣給王某某。2015年10月29日王魁以商品房銷售合同起訴昆侖公司，2015年11月13日本院下發(fā)（2015）同民初字第502號(hào)民事判決書，判項(xiàng)為：“被告佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日將同江市翰林院小區(qū)4號(hào)樓000102、000103號(hào)商服、3號(hào)樓000105、000107號(hào)商服交付給原告王魁，并提供上述樓房辦理產(chǎn)權(quán)證所需的一切手續(xù)，同時(shí)將3號(hào)樓000101、000103號(hào)商服購房款1148137元返還給付原告王魁”。該判決生效后經(jīng)本院執(zhí)行給王魁。2016年5月10日呂某某、王某某將案涉房屋分別登記在自己名下，辦理了房照。2015年7月1日劉某將案涉房屋出租給田鳳華、張巖，2016年7月1日呂某某將2號(hào)商服出租給田立華，王某某將3號(hào)商服出租給隋曉敏。一審法院認(rèn)為，該案爭議的焦點(diǎn)是：1.（2015）同民初字第502號(hào)民事判決是否侵害了劉某的民事權(quán)益；2.第三人呂某某、王某某是否善意取得該房屋的所有權(quán)。關(guān)于焦點(diǎn)1，（2015）同民初字第502號(hào)案件原、被告雖然簽訂的是購房協(xié)議，實(shí)際是讓與擔(dān)保的形式，在被告昆侖公司不能清償債務(wù)時(shí)，主張房屋買賣，該案在審理時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件若干意見》第24條的規(guī)定，審理民間借貸關(guān)系，不應(yīng)當(dāng)按房屋買賣關(guān)系審理。本案原告劉某是以物抵債的形式實(shí)際占有案涉房屋，對(duì)該房屋已經(jīng)實(shí)際占有并出租了兩年，從《物權(quán)法》的角度來思考，物權(quán)的權(quán)能包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)及處分權(quán)，占有屬于物權(quán)的權(quán)能之一，占有權(quán)是物權(quán)的核心。因?yàn)椋挥姓加形?，才能使用物，從物上取得收益，以及?duì)物作出處分。劉某占有案涉房屋兩年，即已經(jīng)享有了對(duì)該房屋的部分物權(quán)權(quán)能。（2015）同民初字第502號(hào)民事判決涉及本案的房屋侵害了劉某的民事權(quán)益，對(duì)錯(cuò)誤的部分應(yīng)予改變。關(guān)于焦點(diǎn)2，2015年11月13日本院下發(fā)（2015）同民初字第502號(hào)民事判決書，2015年11月20日王魁分別與呂某某、王某某簽訂房屋買賣合同，判決未生效，王魁對(duì)涉案房屋沒有處分權(quán)，第三人不構(gòu)成善意取得。綜上所述，在案件原審時(shí)不是原告的原因而未參加訴訟，且判決結(jié)果中涉及翰林院小區(qū)4號(hào)樓000102、000103號(hào)房屋損害了原告劉某的民事權(quán)益，原告采取法律救濟(jì)途徑提起第三人撤銷之訴符合民訴法第五十六條第三款、民訴法司法解釋第二百九十二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)同江市人民法院（2015）同民初字第502號(hào)民事判決書中涉及翰林院小區(qū)4號(hào)樓000102、000103號(hào)房屋的判決進(jìn)行改變。判決：改變（2015）同民初字第502號(hào)民事判決書中判項(xiàng)為：被告佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日將同江市翰林院小區(qū)3號(hào)樓000105號(hào)、000107號(hào)商服交付給原告王魁，并提供上述樓房辦理產(chǎn)權(quán)證所需的一切手續(xù)，并將3號(hào)000101號(hào)、000103號(hào)商服購房款1148137元返還給原告王魁。案件受理費(fèi)100元，由二被告負(fù)擔(dān)。
二審期間，上訴人王魁圍繞其上訴請(qǐng)求提交了兩份證據(jù)。證據(jù)一、2011年1月17日匯款單一份，意在證明王魁與昆侖公司是在借款關(guān)系終止后形成的買賣合同關(guān)系，買賣時(shí)間是2011年7月18日，不是做為借款的抵押。劉某質(zhì)證意見為在原審?fù)彆r(shí)，昆侖公司已經(jīng)說明與王魁是民間借貸關(guān)系，并非房屋買賣糾紛，該份證據(jù)是王魁與昆侖公司民間借貸的證據(jù)，證明不了其想要證明的問題，且已過了舉證期限。證據(jù)二、房產(chǎn)局信息中心工作人員姚俊岐出具的說明一份。意在證明昆侖公司與王魁系房產(chǎn)頂帳關(guān)系，爭議房屋已在房產(chǎn)管理局進(jìn)行了備案，此信息為公開可以查詢的信息，劉某并非善意取得，其長達(dá)數(shù)年未辦理登記，與購買房屋的真實(shí)意思不符。劉某質(zhì)證意見為對(duì)該份證據(jù)的真實(shí)性和證明的問題均有異議，爭議房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)證過錯(cuò)不在于劉某，而是昆侖公司沒有交稅，昆侖公司在產(chǎn)權(quán)處已經(jīng)辦理了備案，名字是劉某而不是王魁，一審時(shí)劉某已經(jīng)向法院提交了入戶的房卡等全部的入戶相關(guān)手續(xù)，這幾年王魁一直未主張過房屋，直到昆侖公司無法償還借款才進(jìn)行主張，王魁與原審第三人系惡意串通。本院認(rèn)為，證據(jù)一不屬于新證據(jù)，且證明不了其與昆侖公司系房屋買賣關(guān)系，證據(jù)二系證人證言，按照法律規(guī)定證人應(yīng)出庭作證，因此本院對(duì)證據(jù)一、二不予采信。經(jīng)審理對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，關(guān)于王魁的上訴請(qǐng)求，焦點(diǎn)問題為：1、其與昆侖公司究竟是商品房買賣合同關(guān)系還是民間借貸關(guān)系的問題；2、原審第三人是否為善意取得此案爭議的房屋。關(guān)于第1個(gè)焦點(diǎn)問題。在本案中，雖然王魁與昆侖公司于2011年7月18日簽訂了購房協(xié)議，但雙方之間存在真實(shí)房屋買賣關(guān)系的證據(jù)，尚有不足。理由如下：首先，昆侖公司作為本案爭議房屋的出賣人，在原審時(shí)認(rèn)為其與王魁之間不存在買賣關(guān)系，雙方是借貸關(guān)系，簽訂的房屋買賣合同實(shí)質(zhì)上是一種借款抵押擔(dān)保，并認(rèn)可將房屋出賣給同江市電力安裝公司后，該公司又將房屋轉(zhuǎn)讓給劉某的行為；其次，購房價(jià)格不符合市場行情。其與昆侖公司簽訂的購房協(xié)議約定每戶為165.80平方米，房款為567429元，該房屋為商業(yè)用房，其價(jià)格僅相當(dāng)于同期市場價(jià)的一半，嚴(yán)重偏離了市場價(jià)格，有違常理；再次，在王魁與昆侖公司于2011年7月18日簽訂了購房協(xié)議后，其一直未向昆侖公司主張接收房屋，亦未辦理房屋進(jìn)戶的相關(guān)手續(xù)，該份協(xié)議并未實(shí)際履行，劉某占有該房屋后將房屋出租，王魁亦一直未主張過權(quán)利，直至2015年昆侖公司無法還清借款，才訴至法院。綜合全案證據(jù)情況，王魁與昆侖公司締約的真實(shí)意思并非以取得涉案房屋所有權(quán)為目的，而是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。另外，王魁在二審中自認(rèn)：“2014年同江市房產(chǎn)局協(xié)調(diào)昆侖公司用17戶住宅換本案爭議的兩個(gè)門市，然后我將這兩個(gè)門市的房卡交給了房產(chǎn)局”，通過王魁的自認(rèn)，可以認(rèn)定其對(duì)本案爭議的兩處房屋已放棄民事權(quán)利。關(guān)于第2個(gè)焦點(diǎn)問題。2015年11月13日同江市人民法院下發(fā)（2015）同民初字第502號(hào)民事判決書，同年11月20日王魁即分別與呂某某、王某某簽訂房屋買賣合同，判決未生效，王魁對(duì)涉案房屋沒有處分權(quán)。原審第三人系完全民事行為能力人，在購買房屋時(shí)不可能不實(shí)地查看房屋的狀態(tài)，在明知房屋已有人占有的情況下，仍與王魁簽訂了房屋買賣協(xié)議并辦理了過戶，與正常市場交易情況不符，有悖常理。另外，二審查明，原審第三人呂某某與王魁系親屬關(guān)系，原審第三人王某某與王魁有經(jīng)濟(jì)往來，可以認(rèn)定王魁與原審第三人間有利害關(guān)系。據(jù)此本院認(rèn)為原審第三人不構(gòu)成善意取得。鑒于以上理由，王魁的上訴請(qǐng)求沒有依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于劉某請(qǐng)求撤銷同江市人民法院（2015）同民初字第502號(hào)民事判決的上訴請(qǐng)求，由于（2015）同民初字第502號(hào)民事判決只有一個(gè)判項(xiàng)，即“被告佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日將同江市翰林院小區(qū)4號(hào)樓000102、000103號(hào)商服、3號(hào)樓000105、000107號(hào)商服交付給原告王魁，并提供上述樓房辦理產(chǎn)權(quán)證所需的一切手續(xù)，同時(shí)將3號(hào)樓000101、000103號(hào)商服購房款1148137元返還給原告王魁”。本案劉某占有的房屋為同江市翰林院小區(qū)4號(hào)樓000102、000103號(hào)商服，同江市翰林院小區(qū)3號(hào)樓000105、000107號(hào)商服與其并無利害關(guān)系，一審法院改變（2015）同民初字第502號(hào)民事判決的判項(xiàng)并無不當(dāng)。另，劉某上訴請(qǐng)求原判決應(yīng)將爭議房屋判歸其所有，因其在原審時(shí)未提出該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，原審不予審理正確。故劉某的上訴請(qǐng)求于法無據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，王魁與劉某的上訴請(qǐng)求均不成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)200元，由上訴人劉某承擔(dān)100元，由上訴人王魁承擔(dān)100元。
本判決為終審判決。

審判長　　晉文紅 審判員　　姜廣武 審判員　　王彥東

法官助理何璇 書記員　　付麗麗