原告(反訴被告)：上海鼎良建筑裝潢材料有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：馬志良，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：方惠榮，上海達尊律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：張?zhí)煊?，上海達尊律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：張碧燕，上海市志君律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：沈佳晨，上海市志君律師事務所律師。
　　原告上海鼎良建筑裝潢材料有限公司與被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年12月4日立案后，依法適用簡易程序進行審理。審理中，被告提起反訴，本院依法受理后予以合并審理。本案分別于2018年1月24日、2018年3月1日公開開庭進行了審理。嗣后，依照被告的申請，本院依法委托上海公信中南工程造價咨詢有限公司進行司法鑒定。本案于2018年7月27日再次公開開庭進行審理。原告的委托代理人方惠榮三次均到庭參加庭審，被告朱某某到庭參加第二次庭審，被告的委托訴訟代理人張碧燕到庭參加第一、二次庭審，被告的委托訴訟代理人沈佳晨到庭參加第一、三次庭審。經(jīng)雙方當事人申請及本院院長批準，本案適用簡易程序延長三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海鼎良建筑裝潢材料有限公司向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告于2007年1月31日簽訂的租賃合同無效；2.判令被告返還位于上海市松江區(qū)葉茂路14、16、18號廠房及門衛(wèi)室；3.判令被告支付自2017年3月1日至2017年11月30日期間少付的房屋占有使用費12,000元；4.判令被告支付自2017年12月1日至實際返還房屋之日止的房屋占有使用費，按照每年598,000元的標準計算。事實和理由：2007年1月31日，原、被告簽訂租賃合同，約定原告將位于上海市松江區(qū)葉榭鎮(zhèn)富榮經(jīng)濟開發(fā)區(qū)富泉路14、16、18號三幢廠房及門衛(wèi)室出租給被告使用，租賃期限為自2007年3月1日至2022年2月28日止，其中2014年3月1日至2017年2月28日期間的年租金為582,000元，以后每三年增加16,000元，即自2017年3月1日始，年租金標準為598,000元。2014年5月28日，原、被告雙方另行簽訂補充協(xié)議，明確被告轉(zhuǎn)租必須經(jīng)得原告同意。但被告一再違約并拖欠租金，構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)解除合同。但因租賃房屋并未取得合法產(chǎn)權(quán)證，故原、被告之間的租賃合同應屬無效。原告訴至法院，望判如訴請。
　　被告朱某某辯稱，同意確認原、被告之間的租賃合同無效。但是根據(jù)合同約定，2017年3月1日以后的租金應當是每三年增加16,000元，該16,000元在第三年年末時支付給原告。同時，就合同無效的法律后果，被告提出如下反訴請求：1.判令原告賠償被告裝修現(xiàn)值損失401,414元；2.判令原告返還保證金100,000元。
　　原告上海鼎良建筑裝潢材料有限公司針對反訴辯稱，同意返還被告保證金100,000元。被告主張的裝修現(xiàn)值損失金額，原告不予認可。且被告應當就合同無效承擔50%的過錯責任。
　　經(jīng)審理查明，2006年4月11日，案外人上海富榮私營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會(甲方)與原告(乙方)簽訂《土地使用合同書》一份，合同第一條廠房概況約定：1.坐落位置在葉榭鎮(zhèn)富榮經(jīng)濟開發(fā)區(qū)第四期廠房內(nèi)；2.富泉路14、16、18號；3.廠房建筑面積為5,860平方米。合同第二條房款約定：該廠房的房款已付清。合同第三條相關(guān)事宜約定：1.乙方所購廠房之所占土地合計為4,972平方米，其中批租4,062平方米，性質(zhì)為使用910平方米。使用費用為2元/平方米/年，合計費用為1,820元。使用費為每年12月31日前支付，使用期限為50年；2.上述空地內(nèi)，乙方如需搭建其他附屬設施的，應事先征得甲方同意，并按甲方的整體布局之要求進行施工；3、在關(guān)供水、電、路、排水、綠化等基礎配套設施，由甲方負責延伸乙方的圍墻外，圍墻內(nèi)部分由乙方自行負責?！?。
　　2007年1月31日，原、被告簽訂《租賃合同書》一份，約定原告將位于松江區(qū)葉榭鎮(zhèn)富榮經(jīng)濟開發(fā)區(qū)富泉路XXX-XXX號三棟廠房、門衛(wèi)室租賃給被告使用。合同第二條約定：2.1租賃期限為15年，即從2017年3月1日至2022年2月28日止?！?.3從2011年3月至2014年3月每年租金566,000元，即從2014年-2017年3月每年租金582,000元，以后為每三年增加16,000元。合同第四條約定：4.1本出租合同的租賃保證金100,000元，被告應于本合同簽訂之日支付，……。合同第五條約定：……5.2租金采用按季度支付，先付后用，每季度首月5日到15日付款……。合同第九條約定：被告有權(quán)可將租賃物的部分面積轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)租部分的管理由被告負責，包括向轉(zhuǎn)租收取租金等。本合同規(guī)定的雙方責任和權(quán)利不因被告的轉(zhuǎn)租而改變……。合同第十六條約定：1、被告在租賃期間，享有對全部廠房使用權(quán)，并在符合本合同約定用途前提下，可對租賃物進行裝修。2、被告裝修需改變房屋主體結(jié)構(gòu)，應征得原告書面同意后方可進行，涉及報經(jīng)有關(guān)部門批準的，由原告負責報批，費用由被告承擔。租賃結(jié)束后，被告無須把改建和裝修部分拆除。3、合同履行期間，被告需對租賃物主體結(jié)構(gòu)部分(不包括被告因裝修而改變主體結(jié)構(gòu)的部分)、上下水管線、供電管線或設備設施等大型或重要設施設備進行改造、更換、修繕的，應提前通知原告，原告應在接到通知后5個工作日內(nèi)處理完畢。原告未在該期內(nèi)處理的，被告可自行改造、更換或修繕，但所發(fā)生費用均由原告承擔。合同另對相關(guān)事項進行了相應約定。
　　合同簽訂后，被告向原告支付了租賃保證金100,000元，原告將租賃房屋交付給被告使用。被告向原告支付房屋占有使用費直至2017年11月30日，其中，自2017年3月1日至2017年11月30日期間，被告系按照每年582,000元的標準支付房屋占有使用費。
　　另查明，2017年12月25日，上海市松江區(qū)葉榭鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設管理辦公室出具《房屋產(chǎn)權(quán)證明》一份，載明：“位于上海市松江區(qū)葉榭鎮(zhèn)葉茂路XXX號的房屋于2002年11月由上海富榮經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司建造，當時房屋產(chǎn)權(quán)屬集體所有，房屋面積5,860平方米，房屋用途為工業(yè)生產(chǎn)用房。于2004年12月，該房屋已(出售/改制)給馬志良?，F(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)屬馬志良所有。該房屋未取得房屋土地管理部門核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，但可作為生產(chǎn)經(jīng)營用房使用。特此證明”。
　　審理中，依照被告申請，本院依法委托上海公信中南工程造價咨詢有限公司(以下簡稱“公信中南”)對于被告主張的裝飾裝修現(xiàn)值進行司法鑒定。公信中南于2018年6月27日出具公信中南[2018]建鑒字第24號司法鑒定意見書，載明鑒定意見為：被告主張的裝飾裝修現(xiàn)值為301,414元。其中，原告認為并非由被告施工部分的裝飾裝修現(xiàn)值為105,437元，包括：(1)鍋爐房土建工程、安裝工程、裝飾工程合計43,797元(竣工時間2006年)；(2)1號廠房安裝工程中的電氣工程以及給排水工程合計8,627元；(3)3號廠房涂料裝修20,070元；(4)2號廠房局部裝修18,582元(墻面彩鋼夾芯板118.39平方米、鋁合金玻璃隔斷160.17平方米、鋁合金推拉門14.05平方米、鋁合金平開門4.8平方米、油爐間普通水磨石地坪62.78平方米、外墻面板彩鋼板134.38平方米)；(5)3號廠房車間水電(含卷揚機)13,845元；(6)3號廠房電梯井維護516元，原告認為其中第(1)、(3)項系由原告施工，第(4)、(5)、(6)項系由被告轉(zhuǎn)租的次承租人進行施工的。被告認可第(3)項由原告施工。鑒定人員陳述，第(1)項鍋爐房外立面與3號廠房外立面是一樣的，從外墻瓷磚的成新度來看，建造時間基本一致，且鑒定意見中關(guān)于鍋爐房的現(xiàn)值針對的是整個鍋爐房的建造而并非內(nèi)部裝飾裝修。被告對鑒定意見無異議，但認為還遺漏了電表安裝費用100,000元。對此，鑒定人員陳述，原告從未在鑒定過程中提出過電表安裝費用，且此項不屬于鑒定范圍。原告則堅持認為其主張的6項異議成立。
　　審理中，原告明確其主張的房屋占有使用費標準為每天1,638元。被告則認為，因原告阻撓次承租人向被告支付租金，且擅自鎖了3號廠房第二、三層房屋的門，故原告主張的房屋占有使用費標準應當予以減少。
　　審理中，被告提供案外人上海羽飛電氣有限公司出具的收據(jù)2份，證明被告安裝電表支付108,860元。被告提供自行記錄的賬冊一份，證明被告委托原告建造鍋爐房，并向原告支付鍋爐建造費用20,000元，被告另行支付了其余鍋爐建造費用，但無法提供相關(guān)證據(jù)。原告對上述證據(jù)的真實性均不予認可，對被告的待證內(nèi)容亦不予認可。
　　以上事實，有《租賃合同書》、《土地使用合同書》、《房屋產(chǎn)權(quán)證明》、司法鑒定意見書及雙方當事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，系爭房屋并未取得建設工程規(guī)劃許可證，故原、被告簽訂的《租賃合同書》應屬無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。不能返還的或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，本院結(jié)合本案實際情況，酌情確定原告作為出租人對于合同無效承擔70%的過錯責任，被告作為承租人對于合同無效承擔30%的過錯責任。
　　作為合同無效的后果，對于原告要求被告返還租賃房屋之訴訟請求，本院予以支持。合同雖無效，原告可參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。雙方對于合同約定的“每三年增加16,000元”產(chǎn)生爭議，原告認為是每三年遞增一次，遞增的幅度為每年增加16,000元，被告則認為系每三年合計增加16,000元。對此，本院認為原告的觀點更為合理并符合合同本意。從合同約定來看，2011年至2014年期間的年租金標準為566,000元，2014年至2017年期間的年租金標準為582,000元，年租金標準遞增16,000元，后續(xù)遞增方式應為相同。從一般常理來說，與每年582,000元的基數(shù)相比，三年共增加16,000元，且未明確該16,000元的支付期限，不符合常理。據(jù)此，本院認為，自2017年3月1日開始，被告應按照每年598,000元的標準向原告支付房屋占有使用費?，F(xiàn)被告實際按照每年582,000元的標準向原告支付了2017年3月1日至2017年11月30日期間的房屋占有使用費，少支付12,000元，原告主張該12,000元，本院予以支持。自2017年12月1日起至返還租賃房屋之日止，被告應按照每年598,000元的標準向原告支付房屋占有使用費，原告按照每天1,638元的標準主張房屋占有使用費，本院予以支持。被告關(guān)于減少房屋占有使用費標準之辯稱意見，依據(jù)不足，本院不予采信。
　　被告主張的返還押金100,000元，系合同無效的法律后果之一，且原告表示同意，本院予以支持。
　　被告主張的裝飾裝修現(xiàn)值損失401,414元，分為兩部分，一部分是電表安裝費100,000元，一則被告并未提供充分證據(jù)證明被告實際支出了該項費用，二則被告可以自行拆除相關(guān)電表，故本院對此不予支持。司法鑒定意見中的301,414元系包括雙方有爭議及無爭議的裝飾裝修現(xiàn)值，其中雙方無爭議的部分為195,977元，有爭議的部分為105,437元。針對雙方有爭議部分，本院認為，就被告主張的鍋爐房現(xiàn)值，因鑒定人員陳述鍋爐房的外立面與3號廠房外立面一致且建造時間相近，故本院認為鍋爐房應由原告建造。被告稱其委托原告建造，由被告向原告支付建造費用，但鍋爐建造的時間早于合同簽訂時間，且被告并未提供充分證據(jù)證明其實際向原告支付過該費用，故本院認為被告無權(quán)主張該項現(xiàn)值損失。就被告主張的1號廠房安裝工程，原告認可，本院予以支持。就被告主張的3號廠房涂料，因?qū)徖碇斜桓嬲J可系由原告進行施工，故該項不予支持。就被告主張的2號、3號廠房裝飾裝修，原告認為系由被告的次承租人進行裝修故不同意賠償，原告的該項意見違反了合同相對性原則，本院不予采信，原告應予賠償。綜上，被告有權(quán)主張的裝飾裝修現(xiàn)值應為237,547元｛41,570元(8,627元+18,582元+516元+13,845元)+195,977元｝，原告對此承擔70%的賠償責任即為166,282.9元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)上海鼎良建筑裝潢材料有限公司與被告(反訴原告)朱某某于2007年1月31日簽訂的《租賃合同書》無效；
　　二、被告(反訴原告)朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海鼎良建筑裝潢材料有限公司位于上海市松江區(qū)葉茂路14、16、18號廠房及門衛(wèi)室；
　　三、被告(反訴原告)朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海鼎良建筑裝潢材料有限公司自2017年3月1日至2017年11月30日少付的房屋占有使用費12,000元；
　　四、被告(反訴原告)朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海鼎良建筑裝潢材料有限公司自2017年12月1日至實際返還上述廠房及門衛(wèi)室之日止的房屋占有使用費，按照每天1,638元計算；
　　五、原告(反訴被告)上海鼎良建筑裝潢材料有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)朱某某保證金100,000元；
　　六、原告(反訴被告)上海鼎良建筑裝潢材料有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)朱某某裝飾裝修現(xiàn)值損失166,282.9元。
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費8,980元，減半收取4,490元，反訴案件受理費7,350元，鑒定費38,200元，合計訴訟費50,040元，由原告(反訴被告)上海鼎良建筑裝潢材料有限公司負擔14,107元(已付143元，余款13,964元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)，由被告(反訴原告)朱某某負擔35,933元(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：方美玲

書記員：夏敏佳