原告(反訴被告)：上海蝶影文化傳媒有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：張?jiān)麻L(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：周建華，上海悅南律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海祺研貿(mào)易商行，住上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)康業(yè)路９５１弄３２號(hào)１幢２層Ｈ區(qū)２４８室。
　　投資人：許江龍。
　　委托訴訟代理人：吳人行，上海致格律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海蝶影文化傳媒有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蝶影公司”)與被告(反訴原告)上海祺研貿(mào)易商行(以下簡(jiǎn)稱“祺研商行”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員于凱獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)蝶影公司的委托訴訟代理人周建華，被告(反訴原告)祺研商行的委托訴訟代理人吳人行到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告蝶影公司提出訴訟請(qǐng)求：一、確認(rèn)解除蝶影公司與祺研商行間的《上海市房屋租賃合同》；二、判令祺研商行退還蝶影公司費(fèi)用人民幣53,749.83元(以下幣種均為人民幣)(含2018年4月、5月的房租24,029.16元及物業(yè)費(fèi)2,808元、租賃保證金26,912.67元);三、判令祺研商行支付蝶影公司違約金48,058.32元；四、判令祺研商行賠償?shù)肮緭p失差額27,241.68元(裝修施工費(fèi)26,594元、裝修中其他費(fèi)用23,406元、搬運(yùn)費(fèi)9,000元、電話移機(jī)費(fèi)500元、網(wǎng)絡(luò)重新安裝費(fèi)6,800元、律師代理費(fèi)9,000元，合計(jì)75,300元，扣除違約金后即為損失差額)；五、判令祺研商行承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等。事實(shí)與理由：蝶影公司與祺研商行于2016年8月29日就上海市普陀區(qū)銅川路XXX號(hào)五樓(部分區(qū)域)房屋簽訂《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》，后又簽訂《上海市房屋租賃合同》。后租賃房屋所在場(chǎng)地因消防檢查不合格，存在嚴(yán)重安全問(wèn)題，蝶影公司被勒令停業(yè)，于2018年3月底停業(yè)。鑒于祺研商行提供的房屋存在缺陷，危及使用安全，不符合雙方約定的租賃用途，致使無(wú)法實(shí)現(xiàn)租賃目的，故蝶影公司訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　被告祺研商行辯稱，蝶影公司存在欠付水電費(fèi)的情況，系違約在先，蝶影公司單方面解除合同。對(duì)主張退還的租賃保證金無(wú)異議，應(yīng)予退還的租金及物業(yè)費(fèi)數(shù)額有誤，應(yīng)為11,470.13元。因蝶影公司違約在先，故不同意承擔(dān)違約金及損失差額。
　　反訴原告祺研商行提出反訴訴訟請(qǐng)求：一、判令蝶影公司向祺研商行支付2017年7月至2018年4月期間的水電費(fèi)3,658.2元；二、判令蝶影公司向祺研商行支付律師費(fèi)損失5,000元；三、反訴費(fèi)用由蝶影公司承擔(dān)。審理中，反訴原告祺研商行增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：判令蝶影公司補(bǔ)付祺研商行欠付的租金2,248.6元。事實(shí)與理由：蝶影公司因消防檢查不合格被臨時(shí)查封，后蝶影公司擅自解除合同并搬離租賃場(chǎng)地，尚欠費(fèi)用未能結(jié)清，其中欠付水電費(fèi)3,658.2元(水費(fèi)系公共部位的用水)，欠付2017年10月至2018年5月期間的租金共計(jì)2,248.60元，經(jīng)多次催討未果。故祺研商行提起反訴，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　反訴被告蝶影公司辯稱，因祺研商行提供的租賃房屋消防檢查不合格導(dǎo)致房屋被查封，蝶影公司主張解除合同符合法律及合同的約定，蝶影公司不存在欠付款項(xiàng)的行為。同意支付祺研商行主張的電費(fèi)，但不同意支付水費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中已包含水費(fèi)，且所承租場(chǎng)地內(nèi)并無(wú)實(shí)際用水產(chǎn)生。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明本訴事實(shí)如下：
　　一、上海市普陀區(qū)銅川路XXX號(hào)房屋(整幢)未獲建設(shè)規(guī)劃許可，未辦理產(chǎn)權(quán)登記。2015年9月25日，案外人上海好來(lái)福家具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司作為出租方(甲方)，與作為承租方(乙方)的祺研商行簽訂《租賃合同》，約定甲方將位于上海市普陀區(qū)銅川路XXX號(hào)五樓的房屋出租給乙方，租賃期限自2017年1月5日至2021年1月4日止。
　　二、2016年10月24日，祺研商行作為出租方(甲方)，與作為承租方(乙方)的蝶影公司簽訂《上海市房屋租賃合同》。該合同(含補(bǔ)充條款)約定：出租房屋坐落于上海市普陀區(qū)銅川路XXX號(hào)五樓(建筑面積185平方米)，乙方租賃房屋作為辦公使用；租賃期限自2016年10月1日起至2021年1月3日止；2016年10月1日至2018年9月31日期間的月租金為12,014.58元，2018年10月1日至2021年1月3日期間的月租金為12,734.8元，租賃期間每月物業(yè)管理費(fèi)為1,404元;租金每?jī)蓚€(gè)月一付，于每個(gè)付款周期前七日向甲方支付租金；租賃保證金為26,912.67元，租賃關(guān)系終止時(shí)，除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還給乙方；租賃期間使用房屋產(chǎn)生的水、電、通訊、物業(yè)管理等費(fèi)用由乙方承擔(dān)，計(jì)算或分?jǐn)傓k法、支付方式和時(shí)間為按賬單支付；若甲方交付的房屋不符合合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，乙方可書面通知解除合同，違反合同一方應(yīng)向另一方按月租金的四倍支付違約金，給另一方造成損失的，支付的違約金不足以抵付損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。該合同簽訂后，祺研商行向蝶影公司交付房屋，蝶影公司給付租賃保證金，并于承租后經(jīng)征得同意對(duì)房屋進(jìn)行裝修。
　　三、蝶影公司通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式給付租金，大部分租金給付至祺研商行名下公司賬戶，部分租金給付至祺研商行財(cái)務(wù)部門工作人員蘇小園名下個(gè)人賬戶，于2017年3月24日給付兩筆合計(jì)16,700元，于2017年3月29日給付兩筆合計(jì)12,800元，于2018年5月28日給付兩筆合計(jì)26,836元，于2017年8月15日給付兩筆合計(jì)26,533元，于2017年10月1日給付13,000元，于2017年10月9日給付13,600元，于2017年10月31日給付2,100元，于2017年11月26日給付26,000元，于2018年1月23日給付兩筆合計(jì)26,000元，于2018年3月23日給付26,000元(對(duì)應(yīng)租金截止至2018年5月20日)。
　　四、上海市普陀區(qū)公安消防支隊(duì)于2018年4月23日在房屋入戶門處張貼封條查封上述租賃房屋。2018年8月26日，蝶影公司向祺研商行出具《解除<上海市房屋租賃合同>的通知》，載明因2018年3月，所承租房屋因消防檢查不合格，被勒令搬離，故自通知郵寄之日起解除雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》，并要求退還費(fèi)用、支付違約金并賠償損失差額。該通知通過(guò)中國(guó)郵政EMS快遞方式向祺研商行發(fā)出，祺研商行已收悉。上海市普陀區(qū)銅川路XXX號(hào)五樓的房屋所在建筑于2018年11月拆除。
　　五、2016年9月1日，蝶影公司與上海鵬泰建筑裝飾工程有限公司簽訂《施工合同》，約定對(duì)位于上海市普陀區(qū)銅川路XXX號(hào)五樓的蝶影公司裝飾工程進(jìn)行施工，工程造價(jià)為26,594元。2018年8月28日，上海悅南律師事務(wù)所向蝶影公司出具金額為9,000元的律師費(fèi)發(fā)票。
　　以上事實(shí)，有《租賃合同》、《上海市房屋租賃合同》、租金及物業(yè)管理費(fèi)給付憑證、《解除<上海市房屋租賃合同>的通知》及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以證明，本院予以認(rèn)定。
　　另查明反訴事實(shí)如下：
　　租賃期間，蝶影公司欠付電費(fèi)合計(jì)1,174.7元。此外，祺研商行出具的《祺研商務(wù)中心水、電抄表收費(fèi)單》顯示，蝶影公司應(yīng)另付2017年度、2018年度水費(fèi)合計(jì)2,483.5元。
　　祺研商行與上海致格律師事務(wù)所于2018年簽訂《聘用律師合同》，約定上海致格律師事務(wù)所代理房屋租賃合同糾紛三案，一審律師費(fèi)為5,000元。上海致格律師事務(wù)所于2018年12月合計(jì)收到祺研商行給付的錢款100,000元，并于2019年1月出具律師費(fèi)發(fā)票。
　　以上事實(shí)，有《祺研商務(wù)中心水、電抄表收費(fèi)單》、《聘用律師合同》、律師費(fèi)發(fā)票及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以證明，本院予以認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。蝶影公司與祺研商行涉訴房屋所在的建筑未獲建設(shè)規(guī)劃許可，未辦理產(chǎn)權(quán)登記，故雙方就此訂立的《上海市房屋租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效。作為出租方的祺研商行，負(fù)有確保所出租的房屋可滿足租賃用途的義務(wù)，故祺研商行對(duì)合同無(wú)效負(fù)有主要責(zé)任；但同時(shí)，作為承租人的蝶影公司在承租房屋時(shí)，亦應(yīng)審慎了解房屋狀況以防范風(fēng)險(xiǎn)，故蝶影公司也存在一定過(guò)錯(cuò)。
　　關(guān)于租金及物業(yè)管理費(fèi)，雖然雙方所簽訂的租賃合同無(wú)效，但蝶影公司實(shí)際占有使用房屋期間產(chǎn)生的占有使用費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)仍可參照雙方合同中約定的租金及物業(yè)管理費(fèi)處理。祺研商行在反訴中主張蝶影公司應(yīng)補(bǔ)付欠付的租金(占有使用費(fèi))，但在其主張的期限內(nèi)，并無(wú)證據(jù)表明存在欠付的情況，且在此前各期的租金給付中，存在超額給付的情況，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求難以支持。鑒于租賃房屋在雙方約定的租賃期限內(nèi)被行政部門查封，導(dǎo)致蝶影公司無(wú)法正常使用，且并無(wú)證據(jù)證明系蝶影公司對(duì)房屋裝修不當(dāng)所致，故祺研商行應(yīng)退還自房屋查封無(wú)法使用之日起的租金(占有使用費(fèi))及物業(yè)管理費(fèi)，即自2018年4月23日起至2018年5月20日止，金額為11,686.85元。此外，連同2017年3月21日至2018年3月20日期間，蝶影公司超額給付的款項(xiàng)2,546.04元，祺研商行應(yīng)退還的租金(占有使用費(fèi))及物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為14,232.89元。同時(shí)，因合同無(wú)效，祺研商行所收取的租賃保證金應(yīng)予退還。鑒于租賃合同自始無(wú)效，雙方對(duì)違約責(zé)任的約定并不具有法律效力，故蝶影公司依據(jù)合同主張支付違約金及賠償損失差額的訴訟請(qǐng)求，本院難以支持。
　　依據(jù)已查明的事實(shí)，可確認(rèn)蝶影公司承租房屋后對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，其中已與房屋形成附和的固定裝飾裝修部分，應(yīng)按照雙方導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)損失。但目前租賃房屋所在的建筑物已整體拆除，喪失實(shí)地評(píng)估鑒定的可能性，故本院結(jié)合蝶影公司的意見(jiàn)，綜合考慮場(chǎng)地面積、租賃用途、租賃期限及實(shí)際損失等情況，本院酌情確定祺研商行應(yīng)負(fù)擔(dān)裝修損失15,000元。針對(duì)蝶影公司所主張的其他裝修費(fèi)(可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用)、搬運(yùn)費(fèi)、律師代理費(fèi)等其它費(fèi)用，于法無(wú)據(jù)，本院對(duì)此不予支持。
　　針對(duì)反訴部分中祺研商行主張的電費(fèi)，蝶影公司表示同意給付，本院對(duì)此予以確認(rèn)。針對(duì)水費(fèi)部分，蝶影公司以費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)中以及所租賃場(chǎng)地內(nèi)并無(wú)實(shí)際用水為由，表示不同意給付，對(duì)此，雙方在合同中已明確約定租賃期內(nèi)的承租方應(yīng)承擔(dān)水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，且支付方式為按賬單支付，故本院對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)依法支持。此外，對(duì)祺研商行所主張的律師費(fèi)，于法無(wú)據(jù)，本院對(duì)此難以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第三條及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條、第五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海蝶影文化傳媒有限公司與被告上海祺研貿(mào)易商行于2016年10月24日就上海市普陀區(qū)銅川路XXX號(hào)五樓(部分區(qū)域)房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》無(wú)效；
　　二、被告上海祺研貿(mào)易商行應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海蝶影文化傳媒有限公司租金(占有使用費(fèi))及物業(yè)管理費(fèi)人民幣14,232.89元；
　　三、被告上海祺研貿(mào)易商行應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海蝶影文化傳媒有限公司租賃保證金人民幣26,912.67元；
　　四、被告上海祺研貿(mào)易商行應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海蝶影文化傳媒有限公司裝修損失人民幣15,000元；
　　五、對(duì)原告上海蝶影文化傳媒有限公司其余訴訟請(qǐng)求，不予支持；
　　六、反訴被告上海蝶影文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付反訴原告上海祺研貿(mào)易商行水費(fèi)、電費(fèi)合計(jì)人民幣3,658.2元；
　　七、對(duì)反訴原告上海祺研貿(mào)易商行的其余反訴訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
　　保全費(fèi)人民幣1,165元，由被告上海祺研貿(mào)易商行負(fù)擔(dān)。
　　本訴受理費(fèi)人民幣2,881元，減半收取，計(jì)人民幣1,440.5元，由原告上海蝶影文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)人民幣848.5元，由被告上海祺研貿(mào)易商行負(fù)擔(dān)人民幣592元。
　　反訴受理費(fèi)人民幣25元，由反訴原告上海祺研貿(mào)易商行負(fù)擔(dān)人民幣17元，反訴被告上海蝶影文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)人民幣8元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：于??凱

書記員：劉晶菁