原告(反訴被告)：上海科房物業(yè)管理有限公司，住所地上海市嘉定工業(yè)區(qū)。
　　法定代表人：李東波，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：陳葉，上海市銀星律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳秋萍，上海市銀星律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海泰某某笠酒家，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：王鵬杰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳圣，上海市大華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：司雷，上海市大華律師事務(wù)所律師。
　　原告上海科房物業(yè)管理有限公司(下稱“科房公司”)訴被告上海泰某某笠酒家(下稱“笠笠酒家”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法適用簡易程序進(jìn)行審理。審理中，被告提起反訴，本院經(jīng)審核后依法予以合并審理。本案于2018年6月11日第一次公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人陳葉、被告委托訴訟代理人陳圣、司雷到庭參加訴訟。因雙方當(dāng)事人對(duì)案涉房屋擴(kuò)建部分費(fèi)用無法達(dá)成一致意見，經(jīng)被告申請(qǐng)，本院通過上海市高級(jí)人民法院依法委托上海同濟(jì)工程咨詢有限公司對(duì)案涉房屋四樓擴(kuò)建部分費(fèi)用進(jìn)行審價(jià)。2018年9月6日，本案第二次公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人陳葉、被告委托訴訟代理人陳圣、司雷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海科房物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求如下：1.判令被告立即注銷以上海市高涇路XXX弄XXX號(hào)一幢樓房為注冊(cè)地址的所有登記手續(xù)；2.判令被告支付原告拖欠的物業(yè)管理費(fèi)人民幣(以下幣種均為人民幣)181,951.6元；3.判令被告支付原告拖欠的租金154,566元；4.判令被告支付原告占有實(shí)際使用費(fèi)172,976元。審理中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1.判令被告立即注銷以上海市高涇路XXX弄XXX號(hào)一幢樓房為注冊(cè)地址的所有登記手續(xù)；2.判令被告支付原告拖欠的租金154,566元；3.判令被告支付原告逾期返還房屋的違約金172,976元。事實(shí)和理由：2004年，被告原法定代表人王鵬杰就承租上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)高涇路XXX弄XXX號(hào)一幢樓房(除底層一間外)與原告簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限為2005年1月1日至2014年12月31日，租金為每平方米0.8元/天，按1,300平方米計(jì)算租金，第三年起每兩年按5%比例遞增。2006年1月15日，雙方又就上述房屋的租金簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定租賃期限延長三年，自2005年1月1日起至2017年12月31日止，同時(shí)雙方確定實(shí)際租用面積增加139平方米，2007年1月1日起按增加面積的50%即70平方米計(jì)收租金。《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，王鵬杰設(shè)立了被告，并由被告經(jīng)營使用上述房屋。2017年9月1日，被告向原告提出了續(xù)租申請(qǐng)，但原告鑒于自身經(jīng)營需要，明確向被告做出了不再續(xù)租的意思表示，并要求被告按合同約定及時(shí)做好房屋的返還移交準(zhǔn)備工作。然而，合同約定的租賃期限屆滿，被告確仍然占有原租賃房屋，未按約將房屋返還原告。2017年間的房屋租金，被告未能全額支付給原告。綜上，原告認(rèn)為被告的行為侵害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院，作如上訴請(qǐng)。
　　被告上海泰某某笠酒家辯稱：不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。1.原告的訴請(qǐng)要求被告辦理工商注銷手續(xù)沒有合同及法律依據(jù)；2.被告不拖欠原告任何租金，且原告未明確租金的計(jì)算方式，應(yīng)予以駁回；3.雙方已對(duì)案涉房屋進(jìn)行了書面交接，除房屋搭建部分存在爭議外，其他都已經(jīng)予以解決，并未涉及實(shí)際使用費(fèi)的問題；且原告在被告答辯后于第二次庭審中變更訴請(qǐng)不合理，應(yīng)按照原訴請(qǐng)審理，即使原告主張違約金，也不存在，因?yàn)殡p方交接的時(shí)候僅明確有租金，沒有違約金。同時(shí)，被告主張：根據(jù)原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，被告可以進(jìn)行擴(kuò)建，原告愿意承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用以及相應(yīng)的費(fèi)用，后被告按約對(duì)房屋進(jìn)行了擴(kuò)建。自案涉糾紛發(fā)生以來，雖雙方對(duì)房屋交接事項(xiàng)達(dá)成了一致意見，但對(duì)上述擴(kuò)建事項(xiàng)仍不能協(xié)商一致，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)案涉房屋的擴(kuò)建費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用，為此，被告提起反訴，請(qǐng)求：1.判令反訴被告支付反訴原告擴(kuò)建費(fèi)用333,724元；2.本案反訴費(fèi)用及評(píng)估費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。
　　針對(duì)反訴，反訴被告上海科房物業(yè)管理有限公司辯稱：不同意反訴請(qǐng)求。1.補(bǔ)充協(xié)議簽訂至今已經(jīng)10多年，反訴原告沒有就安裝部分向反訴被告主張，超過訴訟時(shí)效；2.事實(shí)上，擴(kuò)建工程完成后，原被告雙方就搭建部分支付和租金費(fèi)用有過約定，對(duì)于搭建部分費(fèi)用已經(jīng)處理；3.評(píng)估報(bào)告所顯示的金額包括整個(gè)搭建部分的固定裝飾和內(nèi)部裝飾，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定，擴(kuò)建部分內(nèi)部裝修由反訴原告自行承擔(dān)，鑒定報(bào)告未對(duì)固定裝飾和內(nèi)部裝飾進(jìn)行區(qū)分。
　　經(jīng)開庭審理查明：位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)高涇路XXX弄XXX號(hào)的房產(chǎn)登記于科房公司名下。笠笠酒家于2006年1月25日核準(zhǔn)成立，注冊(cè)地址為系爭房屋內(nèi)。
　　2004年，科房公司(甲方、出租方)、王鵬杰代表笠笠酒家(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將其合法擁有的坐落在上海市高涇路XXX弄XXX號(hào)一幢樓房(除底層一間甲方用做監(jiān)控室外)出租給乙方使用；甲方出租給乙方使用的樓房總建筑面積為1,300平方米；甲方按乙方的要求將高涇路XXX弄XXX號(hào)樓房結(jié)構(gòu)局部改造后提供給乙方使用，改造資金由甲方支付，裝修由乙方自行安排；乙方向甲方承諾租賃該房屋僅作為經(jīng)營餐飲及酒店使用；該樓房租賃期暫定為10年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止，租金起算日為2005年1月1日，租賃期滿提前3個(gè)月視情況甲乙雙方?jīng)Q定是否續(xù)租，如出現(xiàn)第三方承租，在同等條件下甲方將優(yōu)先考慮由乙方承租；自2005年1月1日租金起算日起，租金為每平方米0.80元/天，暫按1,300平方米計(jì)算租金，在測(cè)算報(bào)告完成后按測(cè)定面積計(jì)算租金，所形成租金差額，多退少補(bǔ)；甲方向乙方收取的租金中12.5%用于在乙方消費(fèi)，前兩年租金不變，第三年起，每兩年按5%比例遞增；租金每季度支付一次，采取先付后租方式，每季末的最后七天支付下季度租金；甲方承諾在租賃期間內(nèi)，除押金、租金及代乙方支付的各項(xiàng)費(fèi)用外，不再向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)；租賃期滿，乙方應(yīng)如期交還該房屋，如乙方逾期歸還，則每天應(yīng)向甲方支付日租金兩倍的違約金；租賃期滿，乙方如要求續(xù)租，應(yīng)提前三個(gè)月提出書面意見，甲方應(yīng)在收到乙方書面意見后一個(gè)月內(nèi)給乙方書面答復(fù)，如同意續(xù)租應(yīng)同乙方重新簽訂合同。合同另對(duì)其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
　　后，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：乙方提出確保工程進(jìn)度，便于統(tǒng)一管理。擴(kuò)建部分由乙方自行組織落實(shí)，甲方原則上表示同意，但擴(kuò)建部分的內(nèi)容需報(bào)甲方認(rèn)可后方能實(shí)施，所發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)有關(guān)部門審計(jì)確認(rèn)后，由甲方支付(包括審計(jì)費(fèi)用)，擴(kuò)建部分的內(nèi)部裝修由乙方承擔(dān)。協(xié)議另對(duì)其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
　　2006年1月15日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：甲方出租給乙方使用的88號(hào)房，原合同中總建筑面積暫定為1,300平方米，現(xiàn)該樓房經(jīng)擴(kuò)建后新增面積374.95平方米，加上房產(chǎn)證登記面積1,064.04平方米，實(shí)際總建筑面積為1,439平方米，實(shí)際租用面積增加139平方米。鑒于乙方在裝修過程中租置餐飲設(shè)備配套方面支出較大，考慮甲乙雙方的友好合作關(guān)系，甲方同意對(duì)于增加面積139平方米免除2005年-2006年租金；2007年1月1日起按增加面積的50%即70平方米計(jì)收租金，租金以餐金抵用券的方式付給甲方；當(dāng)乙方營業(yè)額達(dá)50萬元/月時(shí)，面積增加部分的租金按實(shí)付給甲方；根據(jù)2004年9月甲乙雙方簽訂的房屋租賃合同第四條款中的約定，乙方已向甲方支付2005年1月至3月31日的租金94,800元，同時(shí)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方同意免去乙方應(yīng)付的2005年4月1日至9月30日6個(gè)月的租金210,090元；2005年10月1日至12月31日的租金94,900元，乙方以餐金抵用券的方式支付給甲方，餐金抵用券的面額由乙方負(fù)責(zé)確定和制作，乙方須在本協(xié)議生效后付給甲方；自2006年1月1日起，乙方應(yīng)按原合同正常承擔(dān)繳付租金的義務(wù)(包括計(jì)租面積、月租金、繳付時(shí)間和方式)；原房屋租賃合同第四條第一款中甲方向乙方收取租金中12.5%用于在乙方消費(fèi)，現(xiàn)遞增為25%用于在乙方消費(fèi)；原房屋租賃合同第三條第二款中租賃期限延長三年，自2005年1月1日起至2017年12月31日止，延長期間的租金遞增比例仍按原房屋租賃合同條款執(zhí)行。協(xié)議另對(duì)其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。截止起訴之日笠笠酒家共計(jì)向科房公司支付2017年度租金381,525.24元。
　　2017年9月1日，笠笠酒家向科房公司發(fā)函提出繼續(xù)租賃的請(qǐng)求。后科房公司回函表示因公司自身經(jīng)營需要，決定將系爭房屋收回自用，不再作為餐飲用途出租，并告知笠笠酒家在2017年12月31日前搬離系爭房屋、按約將系爭房屋返還科房公司。2018年1月22日，由于笠笠酒家未按期搬離，科房公司發(fā)送律師函，要求笠笠酒家搬離并支付相關(guān)費(fèi)用。
　　2018年4月30日，雙方當(dāng)事人簽署《交接單》，內(nèi)容為：今由科房公司(甲方)和笠笠酒家(乙方)對(duì)高涇路XXX弄XXX號(hào)房屋進(jìn)行移交，其中電梯運(yùn)行正常(驗(yàn)收)；天花板內(nèi)空調(diào)內(nèi)機(jī)乙方如拆除需恢復(fù)原狀；房屋甲方接收后，現(xiàn)場(chǎng)遺留的設(shè)備和物品，乙方同意作為遺棄物由甲方處理；笠笠酒家原房屋使用日為2018年2月28日，租金計(jì)算截止日為2018年2月28日。
　　因雙方當(dāng)事人對(duì)案涉房屋擴(kuò)建部分費(fèi)用無法達(dá)成一致意見，經(jīng)笠笠酒家申請(qǐng)，本院通過上海市高級(jí)人民法院依法委托上海同濟(jì)工程咨詢有限公司(下稱“同濟(jì)咨詢公司”)對(duì)案涉房屋四樓擴(kuò)建部分費(fèi)用進(jìn)行審價(jià)。2018年7月18日，同濟(jì)咨詢公司出具《司法鑒定意見》，內(nèi)容為：對(duì)上海市青浦區(qū)高涇路XXX弄XXX號(hào)四樓擴(kuò)建部分工程造價(jià)為333,724元，其中裝飾部分造價(jià)為284,100元，安裝部分造價(jià)為49,624元。為此，笠笠酒家支付鑒定費(fèi)14,100元。
　　以上查明的事實(shí)，由原、被告的陳述，產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議、發(fā)票、付款憑證、交接書、函、鑒定意見書等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審出證、質(zhì)證，本院經(jīng)審核后依法予以確認(rèn)。
　　審理中，原告主張：1)被告為開展經(jīng)營，在租賃合同簽訂后辦理了以系爭房屋為注冊(cè)地的工商登記手續(xù)，現(xiàn)合同已到期終止，故被告應(yīng)將其工商登記注銷；2)根據(jù)合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，租金通過兩種方式支付，75%的部分通過現(xiàn)金支付，25%通過餐券形式支付，而現(xiàn)被告僅支付了75%現(xiàn)金部分，剩余25%餐券未曾開具給原告，雙方合同已到期，故要求被告支付餐券部分所對(duì)應(yīng)的租金；3)合同到期后，被告逾期搬離，故應(yīng)按照合同約定向原告支付違約金；4)被告主張的擴(kuò)建費(fèi)用已超過訴訟時(shí)效，不應(yīng)予以支持；且根據(jù)雙方2006年1月份的補(bǔ)充協(xié)議，已對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用進(jìn)行了分配。
　　針對(duì)原告的主張，被告表示：1)2017年租金應(yīng)通過現(xiàn)金及餐券的形式全額向原告進(jìn)行了支付，但無法提供餐券交付的相關(guān)憑證，且原告訴請(qǐng)中未明確主張的租金是抵用券折抵的租金金額；2)關(guān)于反訴時(shí)效，按照合同約定除內(nèi)部裝修外，其他費(fèi)用需經(jīng)審價(jià)后由原告承擔(dān)，故未超過訴訟時(shí)效，而鑒定中很難區(qū)分內(nèi)部和外部空間。
　　審理中，本院依法通知鑒定人員到庭接受雙方當(dāng)事人質(zhì)詢并進(jìn)行解釋。審價(jià)人員表示：針對(duì)原告提出的軟管單價(jià)是根據(jù)上海市建筑建材業(yè)定額信息價(jià)2005年10月-12月對(duì)于塑料軟管的相關(guān)指導(dǎo)價(jià)格確定的；對(duì)于土建和裝修可以區(qū)分。因雙方對(duì)于擴(kuò)建部分內(nèi)部裝修如何定義無法達(dá)成意見，本院要求審價(jià)單位根據(jù)常規(guī)理解(即結(jié)構(gòu)層六大指向外的部分)進(jìn)行區(qū)分。2018年9月7日，同濟(jì)咨詢公司出具《司法鑒定工作聯(lián)絡(luò)函》，載明：對(duì)系爭房屋四樓擴(kuò)建部分工程造價(jià)為333,724元，其中結(jié)構(gòu)部分工程造價(jià)為239,595元，裝飾部分工程造價(jià)為44,505元，安裝部分造價(jià)為49,624元。原告對(duì)聯(lián)絡(luò)函書面質(zhì)證表示沒有異議，被告未發(fā)表意見。
　　根據(jù)庭審確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)為：案涉《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)恪守。根據(jù)租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，系爭房屋租期應(yīng)于2017年12月31日屆滿，被告未提供證據(jù)證明原告同意其繼續(xù)租賃系爭房屋，故本院認(rèn)定案涉《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2017年12月31日到期終止。
　　根據(jù)合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，截止2017年系爭房屋每平方米租金應(yīng)為1.072元/天，其中原房屋租賃合同中1,300平方米計(jì)租面積的75%租金應(yīng)通過現(xiàn)金方式支付，25%通過餐券形式支付；補(bǔ)充協(xié)議中增加面積70平方米的租金應(yīng)通過餐券形式支付。雙方當(dāng)事人對(duì)2017年已通過現(xiàn)金方式支付的租金金額沒有異議，本院予以確認(rèn)。被告主張其已將餐券交付原告但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，故對(duì)被告的主張本院不予采信。針對(duì)被告提出的原告租金訴請(qǐng)不明，未表明拖欠租金是餐券折抵的部分租金的主張，本院認(rèn)為現(xiàn)金及餐券僅為雙方當(dāng)事人約定的租金支付方式，原告可依據(jù)合同約定向被告主張要求提供餐券，但由于案涉租賃合同已到期終止，要求被告提供餐券用于消費(fèi)已不可能實(shí)現(xiàn)，故對(duì)于原告主張要求被告直接支付租金的訴請(qǐng)，本院予以認(rèn)可。綜上，本院認(rèn)定被告應(yīng)支付原告2017年度租金154,564.36元。
　　針對(duì)原告訴請(qǐng)的違約金，被告主張?jiān)嬖诒桓娲疝q后變更訴請(qǐng)不合理應(yīng)予駁回，本院認(rèn)為原告在第一次庭審中對(duì)訴請(qǐng)變更后被告主張答辯期，本院在第二次庭審中要求被告針對(duì)原告變更后的訴訟請(qǐng)求發(fā)表了答辯意見，且原告雖訴請(qǐng)名目不同，但訴請(qǐng)所依據(jù)的均為同一條合同條款，故對(duì)被告的上述主張本院不予采信。雙方當(dāng)事人確認(rèn)被告使用系爭房屋至2018年2月28日，根據(jù)房屋租賃合同中對(duì)于逾期歸還房屋違約金的約定，并結(jié)合原告主張的租金標(biāo)準(zhǔn)每平方米1.07元/天，本院對(duì)原告主張的逾期交房違約金予以支持。
　　對(duì)于原告提出的要求被告注銷工商登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，鑒于工商登記事宜并不屬于法院處理范圍，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求依法予以駁回。
　　針對(duì)反訴，補(bǔ)充協(xié)議約定擴(kuò)建部分費(fèi)用(除內(nèi)部裝修)在經(jīng)有關(guān)部門審計(jì)確認(rèn)后由原告支付，而原告未能提供上述費(fèi)用已經(jīng)審計(jì)結(jié)算并進(jìn)行抵扣的證據(jù)，故對(duì)原告提出的被告訴請(qǐng)超過訴訟時(shí)效的主張，本院不予采信。結(jié)合鑒定意見書，本院認(rèn)定原告應(yīng)支付被告擴(kuò)建費(fèi)用239,595元。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：　　
　　一、被告上海泰某某笠酒家應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海科房物業(yè)管理有限公司租金154,564.36元；
　　二、被告上海泰某某笠酒家應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上?？品课飿I(yè)管理有限公司逾期返還房屋違約金172,976元；
　　三、駁回原告上海科房物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　四、反訴被告上?？品课飿I(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海泰某某笠酒家擴(kuò)建費(fèi)用239,595元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費(fèi)6,213.20元，減半收取計(jì)3,106.60元，由被告上海泰某某笠酒家負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)3,152.90元，鑒定費(fèi)1,4100元，合計(jì)17,152.90元，由反訴原告上海泰某某笠酒家負(fù)擔(dān)4,582.90元，反訴被告上?？品课飿I(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)12,570元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：張??分

書記員：黃琛陶