原告：上海浩廣房地產咨詢有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：吳曉軍，總經理。
　　委托訴訟代理人：肖田，上海市申光律師事務所律師。
　　被告：崔中華，男，1978年1月27日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：燕大錄，北京德和衡(上海)律師事務所律師。
　　原告上海浩廣房地產咨詢有限公司(以下簡稱浩廣公司)與被告崔中華房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月11日立案后，依法適用簡易程序，于2019年2月25日公開開庭進行了審理。原告浩廣公司委托訴訟代理人肖田、被告崔中華及其委托訴訟代理人燕大錄到庭參加訴訟。經雙方當事人同意并經本院院長批準，本案簡易程序適用期間延長三個月。本案現(xiàn)已審理終結。
　　浩廣公司向本院提出訴訟請求：1.被告支付原告提前解除合同違約金26,827.50元；2.被告向原告支付2018年7月9日至8月28日(共51天)房屋使用費44,982元(日租金441元*51天*2倍)。
　　事實和理由：原告與被告于2015年8月28日簽訂了關于羅秀路XXX號-5(2)房屋的《房屋租賃合同》，合同明確約定了“租金支付方式為先付后用……逾期支付租金的，乙方應向甲方支付違約金,違約金為逾期未付租金的二倍”，還約定“租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，任何一方違約或未達到合同約定的單方終止合同條件而擅自終止合同，違約方應向另一方按月租金的二倍支付違約金”。2018年7月23日被告向原告發(fā)出《提前解除合同通知書》，原告即復函，表示不同意被告的要求，也不認同其所稱理由，并向其催告支付當期應付租金。之后，被告于7月29日以原告在同一樓宇有同類經營商戶、影響其經營、并給其造成損害為由，向法院起訴，要求判令原告承擔違約責任、賠償損失等計40余萬元，2018年11月19日(2018)滬0104民初16311號民事判決書，除判令原告向被告返還租賃押金25,550元外，駁回了被告的其他訴請,現(xiàn)該判決已經生效。在該判決書確認“原告(本案被告)現(xiàn)主張被告(本案原告)違約，明顯依據不足，本院難以采信，對于原告要求被告支付違約金、賠償損失的訴請，本院不予支持。據此，被告濫用訴權、缺乏證據導致其敗訴的結果已由法院作出了確認，這也剛好證明被告擅自提前解除與原告訂立的租賃合同屬違約，根據合同約定，被告應當承擔相應的違約責任，即應承擔單方面提前解約、延期支付應付租金的違約責任。故原告起訴至法院，要求判如所請。
　　崔中華辯稱，不同意原告請求，雙方已經事實上協(xié)商一致提前解除合同，不存在擅自單方終止合同的情形，原告要求支付違約金的訴請不應支持。被告已經提前與原告協(xié)商解除合同事宜，就算要支付違約金，兩個月租金違約金也過高。被告支付房屋租金至2018年7月22日，不存在延遲支付租金的情形，于7月23日前搬離房屋，不存在占用房屋的情況，不應該支付房屋使用費，所以要求駁回訴請。
　　本院認定事實如下：
　　本市羅秀路XXX號全幢房屋權利人為梁某某、駱某某，建筑面積1,369.39平方米，建筑類型商場，總層數2層。
　　2014年12月30日，上海市公安局徐匯分局長橋派出所出具《情況說明》，其中記載，本市羅秀路XXX號房屋，權利人梁某某、駱某某與現(xiàn)租賃方上海浩廣房地產咨詢有限公司(即原告)，為了擴展業(yè)務需求，特聯(lián)合向公安部門申請增加門牌號，經徐匯分局長橋派出所對羅秀路弄牌整頓后，現(xiàn)在的門牌號編為羅秀路XXX號、606-1號、606-2號、606-3號、606-4號、606-5號。
　　2015年8月，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽署《房屋租賃合同》，其中主要約定：甲方將本市羅秀路XXX號-5(2)房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給乙方，雙方確認該房屋的建筑面積140平方米。乙方承諾租賃該房屋作為武道培訓使用。出租房屋租賃期自2015年9月8日至2019年11月18日止。房屋年租金153,300元(含物管費)，該房屋租金2年內不變，2015年9月8日至2017年9月7日年租金為153,300元；2017年9月8日至2019年9月7日年租金為160,965元；2019年9月8日至11月18日年租金為169,013元。租金支付方式為先付后用，每三個月支付一次，乙方應于每年1、4、7、10月8日前，將租金交予甲方，逾期支付租金的，乙方應向甲方支付違約金，違約金為逾期未付租金的貳倍。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應在本合同的租期屆滿后的2日內返還房屋，未經甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按10元/平米向甲方支付該房屋占用期間的使用費。乙方有下列情形之一的，甲方有權終止租賃合同，無條件收回租賃房屋，并追究乙方的違約責任：……2.逾期不支付租金單次達5日以上或累計達15日的……租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，任何乙方違約或未達到本合同約定的單方終止合同條件而擅自終止合同，違約方應向另一方按月租金的貳倍支付違約金。乙方逾期支付租金或水電費等其他費用，每逾期一日，則乙方須按拖欠租金金額的3%支付違約金。甲方有下列情形的，乙方有權終止合同，甲方應承擔違約責任：……隱瞞房屋產權關系……甲方承諾羅秀路XXX號不會租于與乙方相同行業(yè)商戶，如違反，則屬甲方違約，違約金等于兩個月租金。合同另有其他約定。后原告向被告交付了房屋，被告支付了押金和租金。2018年4月23日，被告最后一次支付房租40,241元。
　　2018年7月23日，被告向原告發(fā)出《提前解除合同通知書》，主要內容為原告將同一地址的其他房屋出租經營空手道項目，與被告經營的跆拳道項目存在類同，故原告違約，通知原告提前解除合同，并要求原告返還押金、支付違約金、賠償損失等。原告收到上述函件后，當天回函被告，回函主要內容為被告自2018年7月8日起未按約支付租金已達半個月，已構成實質性違約。經被告于2018年7月23日對上述事實確認后，僅向原告支付至7月23日的應付水電費463.20元，并向原告交付了房屋鑰匙一把，但仍未支付應付租金，故此視為被告與原告提前解除了《房屋租賃合同》，根據合同規(guī)定被告違約應當承擔違約責任，押金不予返還，并保留追究其他違約責任的權利。要求被告在收函后5日內騰空房屋并交還原告。被告表示未收到原告發(fā)出的回函。
　　2018年7月30日,崔中華至法院起訴浩廣公司[案號：(2018)滬0104民初16311號]，要求浩廣公司返還押金25,550元、支付違約金26,827.50元、賠償經營性損失37萬元。法院審理查明：雙方一致陳述，崔中華承租系爭房屋位于上述房地產權證記載的本市羅秀路XXX號房屋內。雙方確認崔中華支付租金至2018年7月23日，此后未再支付租金。2018年7月22日左右，崔中華搬離系爭房屋。當時浩廣公司的工作人員在場。雙方結清了水電費用，崔中華將房屋鑰匙交給浩廣公司。法院認定2018年7月23日，原告提前搬離系爭房屋，被告與原告進行了水電結算、收取了房屋鑰匙。雙方的上述行為已經表明雙方均同意提前解除租賃合同。對于違約責任，法院認定原告所謂的“相同行業(yè)商戶”在原告承租系爭房屋前已經存在，并無證據表明原告在簽訂租賃合同時曾提出異議，而原告簽訂合同后使用系爭房屋過程匯中未有證據證明曾對此提出異議，故原告主張被告違約，依據不足，法院未予支持。2018年11月19日，法院判決浩廣公司返還崔中華租賃押金25,550元；駁回崔中華的其余訴訟請求。判決后，原被告均未上訴，現(xiàn)判決已生效。
　　上述事實，有當事人陳述、房屋租賃合同、上海市房地產權證、情況說明、提前解除合同通知書、民事判決書等證據證明，本院予以確認。
　　審理中，被告表示其于2018年6月底、7月初時通過電話、到原告公司向原告提出解除合同，原告當時說找到下家可以把押金退還被告，但是一直沒退，所以被告發(fā)函給原告。
　　審理中，原告提交照片二份，證明2018年7月22日雙方交接房屋后，被告在房屋上加了鎖導致原告無法收回系爭房屋，所以被告應該支付房屋使用費至原告在前案庭審中同意解除合同的時間2018年8月28日。被告表示門上的兩把鎖其中一把是被告的，因為房屋交接時原告方工作人員沒有帶鎖具，被告用自己的鎖鎖上后將該鎖鑰匙交給了原告方。另一把鎖是原告加上去的。
　　本院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同，系當事人真實意思表示，合法有效，雙方應恪守履行。原告主張被告在系爭房屋上加鎖并未于7月22日返還房屋，故要求被告支付房屋使用費至原告同意解除合同的8月22日止，被告抗辯在7月22日交房時將鑰匙交給了原告。在前案生效判決中，雙方確認被告于2018年7月22日搬離系爭房屋，原告與被告進行了水電結算、收取了房屋鑰匙，原被告于2018年7月22日交接了系爭房屋。原告主張與前案判決矛盾，本院不予采信。現(xiàn)被告已支付房租至2018年7月22日，故原告要求被告支付2018年7月9日至8月28日房屋使用費的訴請，沒有事實依據，本院不予支持。租賃合同期限至2019年11月18日，被告自認于2018年6月底、7月初提出解除合同，并于7月23日向原告發(fā)函要求提前解除合同，被告抗辯雙方就提前解除合同達成了一致，在前案判決中體現(xiàn)。本院認為前案判決認定雙方交接了房屋、結算了水電費，雙方提前解除了合同，但是原告同意提前解除合同并不代表其不追究被告的違約責任。依據合同約定，提前解除合同要承擔違約責任，違約金為二個月租金，故原告要求被告支付提前解除合同違約金，具有事實和法律依據，本院予以支持。
　　依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、崔中華于本判決生效之日起十日內向上海浩廣房地產咨詢有限公司支付違約金26,827.50元;
　　二、駁回上海浩廣房地產咨詢有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取計797.60元，由崔中華負擔298元，由上海浩廣房地產咨詢有限公司負擔499.60元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。　　

審判員：陳向紅

書記員：胡歆婷