原告(反訴被告)：上海浦東張某某盈電工材料廠，住所地中國(上海)自由貿易試驗區(qū)偉豐村二隊。
　　投資人：史源清。
　　委托訴訟代理人：趙軼，上海市建緯律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：韓璐，上海市建緯律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：郎榮祺，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：閆學文，上海敏誠善律師事務所律師。
　　原告上海浦東張某某盈電工材料廠(以下簡稱鑫盈電工廠)與被告周某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月13日立案，依法適用普通程序審理。審理中，被告周某某提起反訴。2018年11月1日，本院對本案公開開庭進行了合并審理。原告(反訴被告)鑫盈電工廠的投資人史源清及該廠委托訴訟代理人趙軼，被告(反訴原告)周某某及其委托訴訟代理人郎榮祺、閆學文到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告(反訴被告)鑫盈電工廠向本院提出訴訟請求，要求判令被告周某某支付搬遷補償款人民幣(以下相同幣種)14,029,978元(包括房屋動遷補償6,186,141.60元、裝修補償1,913,814元、附屬設施1,688,590元、可恢復機器設備搬遷費1,206,330元、無法恢復機器設備費用299,510元、配電費684,000元、物資搬遷費133,270元、停產停業(yè)費1,059,708元及鑫盈電工廠租用周某某1600平方米房屋的停產停業(yè)費24萬元、配合搬遷補貼618,614.16元)。事實與理由：雙方于2004年12月1日簽訂一份《房屋租賃協議》，約定鑫盈電工廠租賃周某某位于上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村趙家宅XXX號地塊整個奶牛養(yǎng)殖場區(qū)域，租賃期為十年，自2004年12月1日起至2014年11月30日止。后雙方又于2014年12月10日簽訂一份《房屋租賃合同》，鑫盈電工廠繼續(xù)承租周某某部分房屋和土地，租賃期限自2014年12月1日起至2018年11月30日止，并約定鑫盈電工廠在上個租賃期內，對周某某原有租賃房屋內進行的裝修，今后如遇國家征用或動遷，歸周某某所有，另外設備搬遷、誤工補貼、乙方加建部分(如辦公樓、廠房、車棚等)均由鑫盈電工廠所得。后上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村村民委員會(以下簡稱大星村委會)對該地塊進行了征收，并對周某某進行了相應的搬遷補償。就本次征收搬遷事宜，雙方已就各自補償區(qū)域四至及補償范圍達成了合意，估價公司對征收范圍內的房屋、裝修、設施及其它事項進行了分戶評估，鑫盈電工廠最終結算金額為13,789,978元。因周某某拒絕向鑫盈電工廠支付動遷款項，故鑫盈電工廠提起訴訟。
　　被告周某某(反訴原告)答辯稱，鑫盈電工廠訴請中的1,896,586元應歸周某某所有，剩余部分同意支付。理由：一、鑫盈電工廠向周某某承租的是奶牛場，系按規(guī)?；藴驶ㄔ?，化糞池、下水道、窨井、基礎、管道、電線、飲水箱及房屋裝潢等基本設施齊全，周某某連同這些設施一并出租給鑫盈電工廠，鑫盈電工廠也全部接收并使用。由于租賃合同時間長達十幾年，導致租賃期間，有的設施由鑫盈電工廠拆除，有的設施由鑫盈電工廠填埋，有的設施由鑫盈電工廠合并，根據2014年所簽租賃合同第六條約定，相應裝修182,402元、附屬設施1,118,262元應補償給周某某。二、鑫盈電工廠的房屋是建造在周某某承租村委會的土地之上，其停產停業(yè)費中353,200元(酌情按50元/平方米主張，即7064平方米×50元)歸周某某所有。三、周谷遠作為房東，按行規(guī)酌情向鑫盈電工廠收取2%管理費計242,722元〔非動遷范圍內的管理費，即(13,789,978-182,402-1,118,262-353,200)×2%〕。四、根據拆遷口徑，鑫盈電工廠主張的24萬元停產停業(yè)費歸周某某所有，不同意支付。
　　同時，周某某向本院提出反訴請求：1、鑫盈電工廠支付房屋租賃費及土地租賃費共計1,514,709元〔包括：1)、2004年12月1日至2014年11月30日期間，第一份合同約定租賃房屋面積3000平方米，評估實際面積3668平方米，差額面積668平方米，按0.25元/平方米/日計算的租賃費為609,550元；2)、2014年12月1日至2018年7月31日期間，第二份合同約定面積1600平方米，實際面積2218平方米(即評估實際面積3668平方米扣除周某某自用面積1450平方米)，差額面積618平方米，按0.36元/平方米/日計算的租賃費為297,753元；3)、2017年村多收周某某土地租賃費(村委會以環(huán)境整治費名義收取)2,000元/畝，鑫盈電工廠承擔其使用7畝的土地租賃費計14,000元；4)、動遷中村里發(fā)現少交了3.34畝土地租賃費，故鑫盈電工廠應支付2004年12月1日至2018年7月31日期間上述面積土地租賃費593,407元(3.34畝×13,000元/畝/年×13年8個月)〕；2、鑫盈電工廠的自建房屋是建在周某某承租村委會的土地上，要求鑫盈電工廠支付自建房屋租賃費3,351,868元(7064平方米×0.1元/平方米/日×365日×13年)；3、鑫盈電工廠補付2004年12月1日至2014年11月30日十年租期內少交的土地租賃費1,202,800元｛12.81畝×13,000元/畝×10年-〔3,200,000元-(3000平方米×0.25元/平方米/日×365日×10年)〕，3,200,000元系十年已付租金，0.25元/平方米/日系第一份合同雙方口頭約定的房屋租金標準｝。事實理由：雙方簽訂并履行2004年12月1日、2014年12月10日的二份《房屋租賃協議》過程中，鑫盈電工廠未足額支付房屋及土地租賃費6,069,378元。
　　針對反訴部分，鑫盈電工廠答辯稱，不同意周某某的反訴請求。對訴請1、3，合同約定按年租金方式計算，土地和房屋面積均由出租人提供；2014年第二次簽訂合同時，周某某引用了其與村委會合同中約定的土地面積，同時周某某自測了房屋面積，精確增加了50平方米，本次動遷評估造成周某某自建房屋面積改變不影響雙方計價方式，且無法證明多出的面積是自用還是出租給鑫盈電工廠使用；雙方計價方式已有明確約定，周某某轉租土地已賺取差價，出租價格合理，不應調整；對周某某主張的14,000元環(huán)境整治費，原告同意支付；雙方約定了準確的土地使用面積，周某某同樣無法證明多出的3.34畝的實際使用人，經調查，現村委會也僅要求周某某支付3.34畝二年的租金，周某某亦未實際支付。另外，周某某的主張已超過訴訟時效。訴請2、周某某酌情收取鑫盈電工廠自建房屋租賃費，沒有合同依據。
　　經本院審理查明如下事實：
　　涉案奶牛養(yǎng)殖場地系周某某從上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村村民委員會承租而來。2004年12月1日，周某某以上海浦東合慶鎮(zhèn)大星村養(yǎng)殖場的名義(出租人，甲方)與鑫盈電工廠(承租人，乙方)簽訂《房屋租賃協議》，其中協議第一條約定：甲方同意將坐落在大星村整個奶牛養(yǎng)殖場區(qū)域，占地共計14畝土地左右，3000平方米左右房屋，道路場地一并租賃給乙方，包括用電裝機容量50KV左右，含辦公用房，年租金為32萬元。二、租賃時間為10年，從2004年12月1日起到2014年11月30日止。第九條約定，協議租賃期滿，前一個月，甲方乙方沒什么異議，繼續(xù)順延續(xù)租，簽訂合同。如甲方要終止，乙方在經營期間建造的房屋，辦公設施，鐵棚，車棚等按評估價，由甲方賠償給乙方。
　　2013年11月18日，周某某(乙方)與上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村社區(qū)經濟合作社(甲方)簽訂《租賃合同書》，約定甲方將位于大星村六隊12.81畝土地出租給乙方，租賃期自2014年1月1日至2017年12月31日，租賃費1萬元/畝/年，專項幫困基金6,405元/年，獻血及其他6,405元，全年合計租賃費140,910元。
　　2014年12月10日，周某某(出租人，甲方)與鑫盈電工廠(承租人，乙方)續(xù)簽《房屋租賃合同》，合同第一條約定，甲方在浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村趙家宅XXX號的原奶牛區(qū)域，原有土地12.81畝，原有房屋3050平方米，原有鐵棚272平方米(乙方在上個租賃期內已拆除，等拆遷時應歸還給甲方)?，F甲方自用土地5.81畝，自用房屋1450平方米。余下的土地7畝，房屋1600平方米全部租賃給乙方。該區(qū)域其余房屋為乙方在上個租賃租期內的自建房屋。第二條約定，租費及交款方法：房屋租賃為每天每平方0.36元，年租金為21萬元。土地租金為每年每畝13,000元，年租金為9萬元(或以村里收取為準)。每年的房屋和土地租金總計為30萬元。租金每半年交款一次。三、租賃期共4年，從2014年12月1日至2018年11月30日結束……第六條約定，乙方在上個租賃期內，對甲方原有房屋進行的裝修，今后如遇國家征用或動遷，歸甲方所有。另外，設備搬遷，誤工補貼，乙方加建部分(如辦公樓，廠房，車棚等)均有乙方所得。
　　2018年3月8日，鑫盈電工廠、周某某協商后對各自所屬的房屋及附屬設施等進行了劃分確認，雙方簽署的其中一份手寫協議載明“經雙方協商，張某某盈拆除老周房屋466平方，現將14＃、16＃、25＃(評估報告)補償給老周，共計471.63平方，雙方在房屋面積上無疑議。張某某盈拆除老周大棚308平方，現將12＃、26＃(評估報告)補償給老周，共計311.08平方，雙方在大棚面積上無疑議”。
　　2018年7月2日，周某某(乙方)與上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村社區(qū)經濟合作社(甲方)簽訂一份《租賃合同書》，約定甲方將位于大星村六隊3.34畝土地出租給乙方，租賃期自2016年1月1日至2017年12月31日，租賃費1萬元/畝/年，專項幫困基金1,670元/年，獻血及其他1,670元，全年合計租賃費40,080元。
　　2018年7月31日，大星村委會(甲方)與周某某(乙方)簽訂協議，協議第一條約定，根據評估及相關政策，甲方一次性補償周某某18,576,171元，甲方不再支付其他費用。第六條約定，甲、乙雙方就租賃相關事宜(租金補償等一切費用)已全部結清，別無其他任何爭議。第八條約定，甲方收取乙方總補償款3%管理費用574,521元。
　　2018年8月初，涉案奶牛場被拆除。
　　經鑫盈電工廠、周某某確認，鑫盈電工廠向周某某支付租金至2018年7月底，合同有效部分于此時解除；鑫盈電工廠未支付過押金。
　　另查，根據涉案房屋補償結算清單及評估材料，補償費用如下：1、評估建筑總面積(未見證)10732.96平方米，房屋補償價9,154,377.60元(未見證房屋評估價打六折)，其中：周某某項下3668.24平方米，評估總價4,947,060元，補償金額2,968,236元；鑫盈電工廠項下7064.72平方米，評估總價10,310,236元，補償金額6,186,141.60元。2、裝飾裝潢2,251,859元，其中鑫盈電工廠1,913,814元。3、附屬設施2,638,714元，其中鑫盈電工廠1,688,590元。4、設備搬遷和安裝1,306,730元，其中鑫盈電工廠1,206,330元。5、無法恢復使用的設備299,510元，全部評估在鑫盈電工廠項下。6、物資搬遷225,120元，其中鑫盈電工廠133,270元。7、配電費用749,000元，其中鑫盈電工廠684,000元。8、停產停業(yè)損失1,609,944元(未見證150元/平方米)。9、獎勵費915,437.76元(房屋殘值×10%)。以上補償費用預算總計19,150,692元。
　　審理中，鑫盈電工廠稱，同意扣除動遷中村委會收取的3%管理費；本訴中鑫盈電工廠租用周某某1600平方米房屋的停產停業(yè)費24萬元，鑫盈電工廠不再主張；反訴中周某某與村委會補簽3.34畝土地租賃合同中涉及的二年租賃費計80,160元，鑫盈電工廠同意支付。
　　以上事實，有《房屋租賃協議》、相關手寫協議、《合慶鎮(zhèn)南社區(qū)規(guī)劃區(qū)域非居住房屋項目集土非居住房屋補償結算單》及評估材料、補償協議、《租賃合同書》及庭審筆錄等在案佐證。
　　關于周某某提供的奶牛場開辦材料、案外其他奶牛場的評估材料及證人證言與本案處理沒有必然關聯性，本案中不作認定。
　　本院認為，涉案租賃標的物涉及房屋和土地，其中房屋沒有產權證或其他規(guī)劃準建手續(xù)，鑫盈電工廠與周某某之間的房屋租賃關系應確認無效，場地租賃部分鑫盈電工廠與周某某表示于2018年7月底解除，本院予以確認。
　　本訴部分。根據房屋結算清單及評估材料，鑫盈電工廠項下的補償總額為13,789,977.76元。對鑫盈電工廠租用周某某1600平方米房屋的停產停業(yè)費24萬元，鑫盈電工廠表示不再主張，系其對自身民事權利處分，本院予以確認。對拆遷中村里收取的3%管理費，鑫盈電工廠同意扣除，本院照準。對周某某主張應扣除的三項費用，本院認為：1、關于裝修182,402元及附屬設施1,118,262元。雙方租賃關系已有十余年，即使存在被鑫盈電工廠拆除、填埋、合并的設施，此前周某某從未提出異議，雙方評估時對各自所屬房屋及附屬設施等又進行了劃分確認，應認定周某某系明知并認可的，現其根據本案奶牛場建造結算資料、其他奶牛場評估材料以及本案評估中相同設施的價格，主張已被拆除的裝修及附屬設施費用，缺乏事實依據。2、關于停產停業(yè)費353,200元。停產停業(yè)費系對非住宅房屋造成停產停業(yè)所作的補償，合同亦約定，乙方(鑫盈電工廠)加建部分均有乙方所得。周某某以鑫盈電工廠自建房屋系建在其承租土地上為由，主張其中50元/平方米的停產停業(yè)費，沒有依據。3、關于2%管理費242,722元。周某某主張其按行規(guī)向鑫盈電工廠收取該項費用，對此鑫盈電工廠不認可，周某某的該項主張無任何依據。按此計算，周某某應支付鑫盈電工廠補償款：13,789,977.76×97%=13,376,278.43元。
　　反訴部分。1、相較承租人而言，周某某作為出租人又系奶牛養(yǎng)殖場原經營人，對租賃面積應有比較清晰、準確的判斷。第一份租賃合同寫明租賃標的物“占地共計約14畝土地左右、3000平方米左右房屋”，上述文字表述可見相關租賃面積系雙方估算；第二份租賃合同約定的租賃面積雖相對確定，但系爭房屋、場地未進行過面積測繪，雙方也否認己方進行過面積實測，說明租賃面積仍系雙方協商確定，當然也不排除周某某對自用部分進行過改擴建的可能。據此，本院認定，二份合同約定的租金標準系對二份合同項下鑫盈電工廠承租面積的使用對價，且雙方已實際履行，周某某要求鑫盈電工廠按評估時實測房屋面積、土地面積支付租金差額，本院不予支持。2、對村里收取的2017年度環(huán)境整治費14,000元，鑫盈電工廠同意支付，本院據此判決。3、根據合同相對性原理，周某某與村委會就3.34畝土地補簽的租賃合同，對鑫盈電工廠沒有合同約束力，現鑫盈電工廠自愿支付3.34畝土地兩年的租賃費80,160元，經查并無不當，本院照準。4、鑫盈電工廠使用租賃土地已向周某某支付使用對價，周某某以鑫盈電工廠自建房屋系建造在其承租土地上為由，主張鑫盈電工廠再應支付自建房屋租賃費，本院不予支持。5、租賃合同的租金標準由周某某、鑫盈電工廠合意確定，體現了締約雙方當事人真實意思，周某某要求鑫盈電工廠按照土地租賃市場價，補付第一份合同履行期間的土地租金差價，本院不予支持。
　　據此，依據《中華人民共和國合同法》第六條、第五十六條、第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)周某某于本判決生效之日起十日內支付原告(反訴被告)上海浦東張某某盈電工材料廠搬遷補償款13,376,278.43元；
　　二、原告(反訴被告)上海浦東張某某盈電工材料廠于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)周某某環(huán)境整治費14,000元；
　　三、原告(反訴被告)上海浦東張某某盈電工材料廠于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)周某某土地租賃費80,160元；
　　四、駁回被告(反訴原告)周某某的其他反訴請求。
　　負有給付金錢義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費105,978元，保全費5,000元，合計110,978元，原告(反訴被告)上海浦東張某某盈電工材料廠負擔3,920元，被告(反訴原告)周某某負擔107,058元。反訴案件受理費減半收取計27,143元，原告(反訴被告)上海浦東張某某盈電工材料廠負擔1,077元，被告(反訴原告)周某某負擔26,066元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陸??菁

書記員：黃??政