原告：上海摩域商業(yè)管理有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：徐明德，董事長。
　　委托訴訟代理人：袁文勇，上海市新華律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：吳曉琳，上海市新華律師事務所律師。
　　被告：每克拉美(北京)鉆石商場有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：張慶，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：胡夢薇，北京市盈科律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：付成武，北京市盈科律師事務所律師。
　　原告上海摩域商業(yè)管理有限公司訴被告每克拉美(北京)鉆石商場有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月24日立案后，依法適用簡易程序審理，于2018年10月29日進行了證據交換。后本案裁定轉為普通程序，于2019年3月14日公開開庭進行了審理。原告上海摩域商業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人袁文勇、吳曉琳，被告每克拉美(北京)鉆石商場有限公司的委托訴訟代理人胡夢薇到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告上海摩域商業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.被告向原告支付自2013年12月至2018年5月28日欠付的租金13,774,988.97元;2.被告向原告支付自2018年5月29日至同年6月1日期間的房屋使用費55,449.9元;3.被告向原告支付商鋪外立面裝修費1,030,801元;4.被告向原告支付相當于三個月租金標準的違約金1,686,601.13元;4.被告向原告支付逾期付款滯納金，以逾期款項為基數,按每天萬分之六的標準,自各期款項的逾期付款之日起暫計至被告實際清償之日止;5.本案的訴訟費由被告承擔。后被告將第4項訴訟請求再次降低變更為：要求被告支付滯納金1,658,897.32元(以逾期款項為基數，按照日萬分之二點五從當期租金的起始日計算至2018年5月28日)。
　　事實和理由：2011年11月25日,原告與被告簽署《商鋪租賃合同》，約定原告將坐落于上海市長寧區(qū)天山路XXX號“虹橋天都”商場內主樓1樓編號為123,主樓2樓編號為122一6、201,建筑面積為2053.70平方米的商鋪(以下簡稱涉案商鋪)出租給被告使用。雙方約定了租賃期限、租金標準以及違約責任等。租賃合同簽署后,原告按約將商鋪交給被告使用,按約履行了合同義務。但是,自2013年起,被告屢有拖欠租金情況發(fā)生，至2014年2月才結清2013年所欠的房屋租金。此后,被告拖欠租金的情況愈發(fā)嚴重。2014年3月至2017年期間,被告總共僅支付了4,491,096.10元的租金,其中的789,212.50元還是讓原告在其公司購買商品以貨款沖抵的租金。而應由被告承擔的外立面裝修費用,被告在2012年11月至2013年2月期間總計也才支付了70萬元,剩余的1,030,801元至今未付。期間,原告一直向被告催款,然至今未果。2018年5月29日,原告向被告發(fā)函解除了租賃合同,并要求被告限期搬離商鋪,同時結清全部應付費用。收到原告的解除通知后,被告于2018年6月1日退場,但尚有部分物品沒有搬離,也沒有與原告結清所欠費用。
　　被告每克拉美(北京)鉆石商場有限公司辯稱，涉案商鋪的租金約定過高，被告承租后，周邊道路一直在維修，商業(yè)環(huán)境欠發(fā)達，原告招商不理想，仍適用原租金標準顯失公平；滯納金原告雖然有下調，但違約金加上滯納金已經占欠付租金總額的一半多，明顯過高，請求法院依法予以調低；2018年5月29日至2018年6月1日被告退場，合同約定有10日的退場時間，原告無權主張該部分費用；關于外立面的裝修，被告搬離后，外立面仍處于事實的使用中，被告要求對裝修殘值進行鑒定，并以殘值沖抵應付費用；被告已經向原告支付保證金50萬元，應當優(yōu)先沖抵欠付租金。
　　原告圍繞訴訟請求依法提交了租賃合同、房地產權證、消防設計審核意見書、解除合同通知等證據，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
　　涉案商鋪為上海鼎天房地產開發(fā)經營有限公司(以下簡稱鼎天公司)所有。2016年10月11日，鼎天公司出具轉租證明，“2007年5月16日上海鼎天房地產開發(fā)經營有限公司與上海摩域商業(yè)管理有限公司簽署了＇虹橋天都＇租賃合同上海鼎天房地產開發(fā)經營有限公司將其合法擁有的坐落于上海市天山路XXX號虹橋天都商場地下一層及地上五層,共計建筑面積：31280.72平方米，租賃給上海摩域商業(yè)管理有限公司經營管理使用。轉租期限：2007年5月16日-2019年5月30日。根據合同第十三條第一款約定：上海摩域商業(yè)管理有限公司有權對外轉租?！?br/>　　2011年11月25日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂商鋪租賃合同，約定甲方將涉案商鋪出租給乙方(該商鋪建筑面積共為2053.70平方米)僅作為開設黃金、鉆石、珠寶定制等使用。該商鋪的租賃期,自2011年11月14日起至2019年5月31日止。其中免租裝潢期自2011年11月14日起至2012年2月13日止。租金支付起始日為2012年2月14日(后因遇春節(jié)特殊情況,租金起始日順延至2012年3月1日)。甲方于2011年11月10日左右向乙方交付該商鋪。2012年2月14日至2016年2月13日期間的租金由固定租金和營業(yè)流水額扣率租金組成。其中,2012年2月14日至2013年2月13日期間的租金標準為每平方米每天2元,扣率部分為日營業(yè)流水額3%。2013年2月14日至2014年2月13日期間的租金標準為每平方米每天3元,扣率部分為日營業(yè)流水額3%。2014年2月14日至2015年2月13日期間的租金標準為每平方米每天4元,扣率部分為日營業(yè)流水額3%。2015年2月14日至2016年2月13日期間的租金標準為每平方米每天5元,扣率部分為日營業(yè)流水額3%。2016年2月14日至2017年2月13日期間的租金標準為每平方米每天8元,無扣率部分。2017年2月14日至2018年2月13日期間的租金標準為每平方米每天9元,無扣率部分。2018年2月14日至2019年2月13日期間的租金標準為每平方米每天9元,無扣率部分。被告每3個月支付一期固定租金,每期應付固定租金日為每月的14日。被告應于每期應付租金日前10日內支付租金(如遇節(jié)假日順延)。逾期支付的,每逾期一日,則被告應以欠付租金的總額的0.3%支付違約金至實際付款日止。被告每月結算一次當月營業(yè)流水額,結算日為每月25日,12月為12月31日(如遇節(jié)假日順延至工作日結算),營業(yè)流水額計算每月26日至次月25日,其中1月為1日－25日,12月為11月26日－12月31日,營業(yè)流水扣率于每月結算日的5日內支付原告(如遇節(jié)假日順延至工作日結算)。逾期支付的,每逾期一日,則被告應以欠付營業(yè)流水扣率的總額的0.3%日支付違約金至實際付款日止。甲方同意將虹橋天都主樓部分由乙方改造成為每克拉美的主題鉆石商場(但需兼顧主樓其他商家已有廣告位)。主樓部分改造工作由乙方進行方案設計并施工,最終設計方案不得晚于2011年11月14日提交甲方,并得到甲方書面確認后方可施工。如甲乙雙方最終未能對設計方案達成一致,乙方有權解除本合同,甲方應全額退還乙方保證金及其他已繳費用。被告逾期不支付租金或其他款項累計超過20天的,原告有權解除租賃合同并有權要求被告按照3個月租金的標準支付違約金。被告應在租賃合同到期日或任何原因引起的終止、解除合同后10日內,將其所屬物品全部搬離該商鋪、恢復原告向被告交付時的商鋪原樣后歸還于原告。否則,原告有權將物品強制搬離租賃場所。由此產生的各項費用及違約金,包括但不限于物品清運費、店鋪恢復原樣費、遲延歸還店鋪違約金等費用均由被告承擔。乙方應向甲方支付商鋪租賃保證金50萬元。租賃關系終止時，甲方收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分由甲方無息返還。
　　后原告將涉案商鋪交付給被告，被告也按約定向原告支付固定租金以及扣點。
　　2012年11月23日,原告與被告簽署《補充協(xié)議》。明確,被告實際于2012年10月26日開始進駐商場進行裝修施工,故被告免租期應自2012年10月26日至被告開始營業(yè)(含試營業(yè))之日止,免租期不超過3個月(即不超過2013年1月25日)。租賃合同中的起租日調整為被告開始營業(yè)(含試營業(yè))之日,起租日不晚于2013年1月25日。租賃合同中遞增期間以實際起租日為準作出相應調整。
　　2012年11月5日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《“虹橋天都”商場外立面改造工程協(xié)議》,約定甲方負責“虹橋天都”商場外立面整體改造工程的施工，其中,設計費用、報檢和報監(jiān)費用由甲方承擔;如附件一所示區(qū)域施工工程費用由乙方承擔。乙方承擔工程費用共計1,730,801元(包括外立面裝飾948,458元以及外立面燈光782,343元)。乙方應于(1)2012年11月10日前支付30%費用,即519,240.30元；(2)2012年11月25日前支付40%費用,即692,320.40元;(3)工程完工后支付剩余30%費用,即519,240.30元。乙方負責采購、安裝LED屏幕,甲方配合安裝施工。工程工期：2012年10月1日至2012年12月23日。后被告陸續(xù)向原告支付外立面的裝修費共計70萬元。
　　2014年12月26日，原告向被告發(fā)送催款函，要求被告支付2013年12月29日至2014年12月28日期間的固定租金2,248,801.60元、2013年12月26日至2014年11月30日期間的營業(yè)流水額扣率額168,778.41元以及外立面改造工程款1,030,801元。
　　2015年7月、12月、2016年7月、2016年12月、2017年7月、12月、2018年3月，原告多次催促被告支付欠付的租金、扣點以及外立面改造工程款。
　　2018年5月29日，原告發(fā)函被告：“截止2018年5月28日,貴司拖欠租金、營業(yè)額扣率、工程款等各項費用共計人民幣14,805,789.97元(大寫：壹仟肆佰捌拾萬零伍仟柒佰捌拾玖元玖角柒分)根據合同第10－3、10－6條之約定,我司正式通知貴司：1.雙方租賃合同于2018年5月28日正式解除。2.貴司應于2018年6月1日前,結清下列費用：……3.貴方應于2018年6月1日前將所屬物品全部搬離商鋪、拆除裝修、并將商鋪恢復原樣后歸還于我司;否則,視為貴方已放棄其對該物品所享有的權利,且視為已授權我方處置該物品。由此所產生的各項費用及違約金,包括但不僅限于物品清運費、店鋪恢復原樣費、延遲歸還店鋪違約金等費用均由貴方承擔?！碑斎眨桓嬗枰粤撕炇?。
　　2018年6月12日，原告出具商鋪退場單，確認被告承租的涉案商鋪于2018年6月1日退場，退還商鋪狀態(tài)為“未恢復原狀”。
　　原、被告一致確認至合同解除前被告共欠原告租金、扣點共計13,774,988.97元，2018年5月29日至6月1日期間的使用費為55,449.90元。
　　2019年1月，涉案商鋪外立面熒光屏未再顯示原告方廣告，熒光屏上方“每克拉美鉆石商場MAKELUMER”的宣傳標志仍在。
　　另查明，2011年10月，被告向原告支付了租賃保證金50萬元。
　　本院認為，原告與被告簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。雙方均應恪守履行。
　　合同履行前期，被告尚能支付租金以及扣點，從2014年被告的銷售收入逐年下降，被告開始拖欠租金及扣點。期間原告多次催促，但被告終未能按照合同約定時間支付租金，且自2015年12月28日以來的固定租金至今未付，逾期累計遠超20天，原告依據租賃合同的相關約定于2018年5月29日行使合同單方解除權發(fā)函解除，被告也在當日簽收，故雙方的租賃合同在該日解除。根據合同的約定,被告遲延支付租金的,應向原告支付滯納金,逾期超過20天導致合同解除的,原告有權要求被告承擔3個月租金標準的違約責任,故原告據此向被告主張滯納金以及違約金,本院予以準許。被告抗辯原告主張的滯納金以及違約金總額達欠付本金的一半有余，違約金過高，現因原告已經將滯納金的計算方式從合同約定的日萬分之三十變更為日萬分之二點五，又將截止日期確定為2018年5月，本院認為尚屬合理，予以準許。
　　合同解除后，被告應當將涉案商鋪及時返還給原告，但被告至2018年6月1日才返還房屋，故自2018年5月29日至6月1日期間的費用55,449.90元，被告應當支付給原告。被告抗辯合同約定給與10日的搬離期，該期間的費用不應支付，因沒有合同依據，原告也不同意，本院難以準許。
　　根據原、被告雙方簽訂的外立面改造工程協(xié)議，被告應當在工程完工后支付其應承擔的工程費，但截至今日，被告累計僅支付70萬元，剩余1,030,801元尚未支付，原告要求被告支付，本院認為于法有據，予以準許。被告認為該外立面改造應另案訴訟，且應將鑒定后的殘值沖抵應付租金等，本院認為該外立面改造協(xié)議系租賃合同10-5條的具體化，為避免當事人訴累，在本案中一并予以處理；該外立面協(xié)議系原、被告雙方事先對改造費用的約定分擔，而非被告單獨委托原告或案外人進行施工，故無法就被告施工部分進行單獨鑒定，且整個大樓裝修風格系以被告設計為主，現雙方合同解除，原告也明確表示不會利用該裝修，故本院對于被告要求鑒定并以殘值沖抵費用的辯稱不予采納。
　　鑒于被告尚有50萬元保證金在原告處，雙方均同意沖抵費用，故本院優(yōu)先沖抵被告欠付之租金。原告認為應優(yōu)先沖抵滯納金，沒有法律依據，本院不予采納。
　　據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條以及最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告每克拉美(北京)鉆石商場有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海摩域商業(yè)管理有限公司租金13,774,988.97元(以保證金500,000元優(yōu)先沖抵)；
　　二、被告每克拉美(北京)鉆石商場有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海摩域商業(yè)管理有限公司使用費55,449.90元；
　　三、被告每克拉美(北京)鉆石商場有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海摩域商業(yè)管理有限公司違約金1,686,601.13元；
　　四、被告每克拉美(北京)鉆石商場有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海摩域商業(yè)管理有限公司滯納金1,658,897.32元；
　　五、被告每克拉美(北京)鉆石商場有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海摩域商業(yè)管理有限公司外立面裝修費1,030,801元。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　財產保全費5,000元，由被告每克拉美(北京)鉆石商場有限公司負擔。
　　案件受理費121,087.10元，由被告每克拉美(北京)鉆石商場有限公司負擔。
　　如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：楊耀豐

書記員：胡桂霞