原告：上海奧美物流有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：徐紅，總經理。
　　委托訴訟代理人：喬雨，上海市江華律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：陳偉峰，上海市江華律師事務所律師。
　　被告：上海國興金屬制品有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：吳修哲，總經理。
　　委托訴訟代理人：張寧，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：陸劍平，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　第三人：上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)二號街XXX號。
　　法定代表人：林峰，鎮(zhèn)長。
　　第三人：上海青浦華新鎮(zhèn)集體資產經營有限公司，住所地上海市青浦區(qū)鳳溪鎮(zhèn)。
　　法定代表人：毛雪強，經理。
　　上列兩第三人共同委托訴訟代理人：徐純曄，上海東炬律師事務所律師。
　　原告上海奧美物流有限公司訴被告上海國興金屬制品有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法適用普通程序審理。起訴時，原告申請財產保全，本院依法采取了保全措施。本案于2018年11月7日公開開庭進行了審理，原告法定代表人徐紅及其委托訴訟代理人喬雨，被告委托訴訟代理人陸劍平到庭參加訴訟。為查明案件事實，依原告申請，本院依法追加案外人上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府、上海青浦華新鎮(zhèn)集體資產經營有限公司為本案第三人。本案于2019年2月15日第二次公開開庭進行了審理，原告法定代表人徐紅及其委托訴訟代理人喬雨，兩第三人共同委托訴訟代理人徐純曄到庭參加訴訟。被告經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，本院依法缺席進行了審理。本案于2019年7月18日第三次公開開庭進行了審理，原告法定代表人徐紅及其委托訴訟代理人喬雨、陳偉峰，被告委托訴訟代理人陸劍平，兩第三人共同委托訴訟代理人徐純曄到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海奧美物流有限公司向本院提出訴訟請求：一、判令被告賠償原告補償款人民幣(以下幣種均為人民幣)13,635,010.50元；二、判令被告返還租賃保證金86萬元；三、本案訴訟費、保全費由被告承擔。審理中，原告自愿撤回第二項訴請，理由是該筆錢款在另案中已經處理。其他訴訟請求不變。事實和理由：2013年至2016年間，原、被告簽訂若干份《租賃合同》及補充合同，原、被告雙方分別于2013年12月5日簽訂的租賃合同(合同編號：Y-XXXXXXXXX)、于2013年12月5日簽訂的租賃合同(合同編號：Y-XXXXXXXXX)、于2013年12月5日簽訂的租賃合同的補充合同(一)(合同編號：Y-XXXXXXXXX)、于2013年12月5日簽訂的租賃合同的補充合同(二)(合同編號：Y-XXXXXXXXX)、于2014年7月10日簽訂的租賃合同(合同編號：Y-XXXXXXXXX)、于2016年4月13日簽訂的租賃合同(合同編號：Y-XXXXXXXX)、于2016年4月13日簽訂的租賃合同(合同編號：Y-XXXXXXXX)，主要約定被告將其合法擁有的坐落于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)(鳳溪)民興工業(yè)區(qū)北青公路XXX號部分廠房和土地出租于原告。被告同意原告在本廠區(qū)原有建筑物內裝修分割，如遇動遷被告應提前三個月通知原告，國家動遷部門如有補償，土地、租賃房屋產權至補償全數(shù)歸屬于被告，搬遷費、誤工費、原告投資所建部分等相關費用補償，依所列明細，歸原告所有。合同簽訂伊始，雙方按約履行合同。2018年原告接到被告通知，稱租賃房屋及土地納入政府動遷及減量化范圍，要求原告限期騰退。原被告簽訂的合同合法有效，理應受法律保護。被告作為租賃廠房的權利人，在與政府協(xié)議動遷、減量后，拒絕向原告支付本該屬于原告的補償及損失。為維護原告合法權益，故原告訴至法院。原告所主張的補償款13,635,010.50元具體明細包括：1、建筑物補償價款1,273,125.50元。2、房屋構筑物及其他輔助設施補償款5,115,142元。3、供配電外線鋪設費1,412,500元。4、供配電設備費534,188元，上述四項共計：8,334,955.50元。5、停工停產損失、員工遣散費為5,300,055元。其中，建筑物補償價款：依據(jù)是立信資產評估報告第76、77頁中房屋建筑物評估明細表：備注為奧美。序號21至52項所評估的凈值金額為656,570元；序號17、18、19評估的凈值金額為616,555元，評估原值金額為1,233,110元，1,233,110元是針對原、被告兩家的補償，故原告僅主張616,555元。房屋構筑物及其他輔助設施補償款：依據(jù)是立信資產評估報告第76、77頁中房屋構筑物及其他輔助設施評估明細表：備注為奧美。上面列明的評估凈值為該項補償款金額。供配電外線鋪設費以及供配電設備費：依據(jù)是立信資產評估報告第77頁構筑物及其他輔助設施評估明細表中第32、33項列明的凈值金額，備注欄寫明的是物流。整個廠區(qū)內實際經營只有3家企業(yè)，分別是原、被告及案外人上海源洪冷藏倉儲物流有限公司，故原告認為備注為物流即針對原告。沒有其他憑證。停工停產損失、員工遣散費為，根據(jù)有證面積房屋總計10,600.11平方米，以停產停業(yè)損失、員工遣散費均按照有證面積，按照250元/平方米計算，為2,650,027.50元。250元/平方米計算的依據(jù)是第三人提供的補償協(xié)議，以有證面積除以總面積，總價2,400萬元的補償，即為6,114,652.88元?？紤]到稅金的補償，根據(jù)周邊區(qū)域的減量化對停產停業(yè)、職工遣散費的補償標準，原告自行調整為250元/平方米計算。原告自2018年3月13日開始搬離系爭廠房，2018年5月31日原告已經搬離系爭廠房。
　　被告上海國興金屬制品有限公司辯稱：不同意原告訴請。認可雙方存在房屋租賃合同關系，上述若干份租賃合同第11條第1、2項約定，若系爭房屋存在征收或者拆遷的情況，根據(jù)上述約定，屬于原告部分，被告也同意給付。系爭地塊房屋不涉及減量化而是屬于資產收購。2017年10月，鎮(zhèn)政府對系爭房屋進行了評估，2017年12月被告與鎮(zhèn)政府簽訂了資產收購協(xié)議，總的建筑面積大約是7萬平方米，其中有證面積大約是4.30萬平米，無證面積大約在3萬平方米。原告未提供證據(jù)支持1,300萬元的訴請，根據(jù)036尾號的協(xié)議書中第5條第2項約定，若原告還有損失的，應由原告自行承擔。對于建筑物補償價款1,273,125.50元及房屋構筑物及其他輔助設施補償款5,115,142元，被告對此認可，同意支付給原告。對于供配電外線鋪設費1,412,500元及供配電設備費534,188元。在評估報告明細中，僅是備注了物流，不能證明與原告有關。整個廠區(qū)內實際經營只有3家企業(yè)，分別是原、被告及案外人上海源洪冷藏倉儲物流有限公司。原告主張上述費用無依據(jù)。對于停工停產損失、員工遣散費為5,300,055元，原告的訴請也無依據(jù)。補充協(xié)議中的2,400萬元，與原告及案外人公司均無關，僅是補貼被告稅費，被告轉讓資產過程中需要支付的稅費達到4,800萬元，第三人出于對被告的補貼，故額外支付2,400萬元，與原告無關，且2,400萬元也不足以彌補被告產生的損失。補充協(xié)議中第1條約定，2,400萬元主要針對的是稅費補貼。原告系二房東，園區(qū)內有52戶物流公司向原告承租廠房，原告未在園區(qū)內經營，不存在停產停業(yè)損失及遣散費用。被告認可原告自2018年3月13日開始搬離系爭廠房，2018年5月31日原告已經搬離系爭廠房。
　　第三人上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府、上海青浦華新鎮(zhèn)集體資產經營有限公司共同述稱：原告的訴請與第三人無關，也不清楚原、被告雙方之間的具體糾紛。系爭房屋目前的狀況是沒有被拆除，全部保留。系爭房屋不是減量化，是通過回購的方式處理。部分房屋到目前為止，仍由被告控制。房屋產權變更是在2019年1月。原告在承租范圍的之內的房屋，已經由被告移交給第三人上海青浦華新鎮(zhèn)集體資產經營有限公司。對于原告所述搬離系爭房屋具體日期，第三人也不清楚。對于原告所主張的供配電外線鋪設費以及供配電設備費，立信資產評估報告第77頁構筑物及其他輔助設施評估明細表中第32、33項列明的凈值金額，備注欄寫明的是物流。第三人不確認歸原告所有。
　　經開庭審理查明：2013年12月5日，原告(承租人、乙方)與被告(出租人、甲方)簽訂了兩份租賃合同及兩份補充合同，合同編號分別為：Y-XXXXXXXXX、Y-XXXXXXXXX、Y-XXXXXXXXX、Y-XXXXXXXXX。編號為Y-XXXXXXXXX的合同約定，甲方將其合法擁有坐落在上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)(鳳溪)民興工業(yè)區(qū)北青公路XXX號廠房內的部分廠房出租給乙方使用。甲方所擁有并出租給乙方的房地產權證登記號青字(房產證號)(2006)第006988號。甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積5,185平方米，占地面積共約15.50畝，依甲方磚砌圍墻為分隔【如附圖一期區(qū)域：附件(一)、附件(二)】。甲方同意乙方租賃該房地產作為生產、辦公、倉儲等符合工業(yè)用房之用途。在租賃期限內，如未征得甲方的同意并按規(guī)定報相關部門核準，乙方不得擅自改變該房地產的使用用途。租賃期限：該租賃物租賃期共10年，自2013年1月10日起至2023年1月9日止(2012年12月29日起至2013年1月9日為甲方搬遷期)。每年租金為1,572,000元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。以后房屋租金每年按3%環(huán)比遞增，從第二年算起(即2014年5月25日起至2015年5月24日為首年按3%環(huán)比遞增，年度租金為1,619,160元；2015年5月25日起至2016年5月24日年度租金為1,667,735元。后續(xù)以此類推)。甲乙雙方約定甲方開據(jù)正式租金發(fā)票給乙方使用。乙方必須每季度提前7天支付后季度租金給甲方。逾期支付，每逾期一天，則乙方按日租金的千分之二支付滯納金。乙方在簽署合同時須支付保證金，保證金金額為20萬元整(其中15萬元為房屋保證金，5萬元為水電費押金。若乙方每月使用之水電費每超過5萬元，乙方需另行提供5萬元押金并于7日內支付給甲方，如逾期不付甲方有權切斷水電供應)，合同期滿，雙方沒有續(xù)租且乙方按本合同約定交付房屋、結清房租及水電等費用后，甲方無息返還乙方。甲方給乙方四個半月的免租期，甲方同意乙方在2013年1月10日至2013年5月24日進場裝修，期間甲方同意免收租金，用于乙方入住本租賃物的準備工作(2013年5月25日開始起租)。此期間乙方不需支付廠房租金，但乙方在簽署合同時須先支付20萬元作為起租季度的部份租金，2013年5月17日前支付起租季度剩余租金193,000元給甲方。免租期間水、電由乙方支付。在租賃期內，非下列情況之一的，不得變更或者解除本合同：(1)、在租賃期間，該出租物經市或(區(qū)、縣、鎮(zhèn))政府有關部門批準動遷。(2)、在租賃期間，該出租物經市或(區(qū)、縣、鎮(zhèn))有關部門要求停止租賃或要求強制收回土地。(3)、不可抗力因素致使該房屋及其設施損壞，本合同不能繼續(xù)履行的。在租賃期間，該出租房經市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門批準動遷的甲乙雙方責任：如遇動遷甲方應提前三個月通知乙方，國家動遷部門如有補償，土地、租賃房屋產權之補償全數(shù)歸屬于甲方。搬遷費、誤工費等相關費用補償，依所列明細，甲方的歸甲方所有，乙方的歸乙方所有。在租賃期間，該出租房經市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門要求停止租賃或要求強制收回土地的甲乙雙方責任：如遇要求停止租賃或要求強制收回土地，甲方應提前三個月通知乙方，國家有關部門如有補償，土地、租賃房屋產權之補償全數(shù)歸屬于甲方。搬遷費、誤工費等相關費用補償，依所列明細，甲方的歸甲方所有，乙方的歸乙方所有。乙方租賃甲方廠房為經營物流管理業(yè)務，乙方得轉租其它物流公司經營物流業(yè)務，但不得經營物流以外之其它業(yè)務。乙方及其轉租之物流公司均應于華新鎮(zhèn)設立公司并依規(guī)繳稅，乙方應提供轉租公司之營業(yè)執(zhí)照及負責人身份證件，以供甲方備查。乙方與轉租方之業(yè)務租金、人員等與甲方無關，乙方不得以轉租方未繳房租或其它問題做為本合同無法遵守之理由。乙方應經營需要拆除甲方南面一排房屋(各間共計約1,450平方米)，另又新建一棟2層房屋(長24米、寬4米)，乙方同意新建之房屋于租賃期滿后無償交付甲方并歸甲方所有，以抵償乙方拆除房屋對甲方造成之損失。租賃期滿前若遇市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門批準動遷的，乙方同意將新建房屋歸甲方所有，與乙方無關。合同另對其他事項也作了約定。
　　編號為Y-XXXXXXXXX的合同約定，甲方將其合法擁有坐落在上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)(鳳溪)民興工業(yè)區(qū)北青公路XXX號廠房內的部分廠房出租給乙方使用。甲方所擁有并出租給乙方的房地產權證登記號青字(房產證號)(2006)第006988號。甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積3,024平方米，占地面積共約14畝，依甲方磚砌圍墻為分隔【如附圖二期區(qū)域：附件(三)、附件(四)】。甲方同意乙方租賃該房地產作為生產、辦公、倉儲、物流轉運等符合工業(yè)用房之用途。該租賃物租賃期，自2013年7月1日起至2023年1月9日止。(2013年7月1日起至2013年10月31日為甲方搬遷期及乙方的裝修期)?，F(xiàn)有建筑物及土地使用租金：每年租金為1,050,000元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。以后房屋租金每年按3%環(huán)比遞增，從第二年算起即(2014年5月25日起至2015年5月24日為首年按3%環(huán)比遞增，年度租金為1,081,500元；2015年5月25日起至2016年5月24日年度租金為1,113,945元。后續(xù)以此類推)。新建筑物租金：租賃期間內乙方因生產發(fā)展需要在二期區(qū)域增建建筑物的，經書面向甲方提出申請并得到甲方同意后，依增建建筑物的實際面積于原租金外以0.10元/平方米/日加收租金,并且每年按3%環(huán)比遞增。于建物實際建筑面積量測為計收依據(jù)。租賃期間如還有增建其它建物，依此方式計收租金。乙方在簽署合同時須支付保證金，保證金金額為20萬元整(其中15萬元為房屋保證金，5萬元為水電費押金。若乙方每月使用之水電費每超過5萬元，乙方需另行提供5萬元押金并于7日內支付給甲方，如逾期不付甲方有權切斷水電供應)，合同期滿，雙方沒有續(xù)租且乙方按本合同約定交付房屋、結清房租及水電等費用后，甲方無息返還乙方。甲方同意乙方簽約日起至2013年10月31日止為免租期，甲方同意乙方在簽約后甲方確認拆遷完畢起至2013年10月31日進場裝修，期間甲方同意免收租金，用于乙方入住本租賃物的準備工作(2013年11月1日開始起租)。免租期間水、電由乙方支付。在租賃期間，該出租房經市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門批準動遷的甲乙雙方責任：如遇動遷甲方應提前三個月通知乙方，國家動遷部門如有補償，土地、租賃房屋產權之補償全數(shù)歸屬于甲方。搬遷費、誤工費等相關費用補償，依所列明細，甲方的歸甲方所有，乙方的歸乙方所有。在租賃期間,該出租房經市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門要求停止租賃或要求強制收回土地的甲乙雙方責任：如遇要求停止租賃或要求強制收回土地，甲方應提前三個月通知乙方，國家有關部門如有補償，土地、租賃房屋產權之補償全數(shù)歸屬于甲方。搬遷費、誤工費等相關費用補償，依所列明細，甲方的歸甲方所有，乙方的歸乙方所有。乙方增建建筑物，系因乙方應經營需要拆除甲方現(xiàn)有碼頭(長30米，寬45米，乙方同意增建之建筑物及附屬設施于租賃期滿后無償交付甲方并歸甲方所有，以抵償乙方拆除碼頭對甲方造成之損失。合同另對其他事項也作了約定。
　　編號為Y-XXXXXXXXX的合同約定，乙方因生產發(fā)展需要而向甲方申請在甲方出租之廠區(qū)內(二期區(qū)域)調整相關設施，設施之變更搭建由乙方負責。此處調整的設施為新增建倉庫，該倉庫用鋼結構及彩剛瓦結構搭建，占地1,452平方米(長66米、寬22米、高8米)。因乙方拆除甲方原有碼頭(長30米，寬45米)而增建此倉庫，租賃期滿后，乙方同意建物歸屬甲方，乙方將增建之倉庫及附屬設施無償交付甲方并歸甲方所有，以抵償乙方拆除碼頭對甲方造成之損失。增建的倉庫作為乙方生產、辦公、倉儲、物流轉運等符合工業(yè)用房之用途，不得用于其它用途。在租賃期限內，如未征得甲方的同意并按規(guī)定報相關部門核準，乙方不得擅自改變該房地產的使用用途。增建之倉庫及其附屬設施損壞或發(fā)生故障的，全部由乙方負責維修、保養(yǎng)，費用由乙方承擔，與甲方無關。該租賃物租賃期，自2013年7月1日起至2023年1月9日止。(2013年7月1日起至2013年10月31日為甲方搬遷期及乙方的裝修期)。增建的倉庫每年租金合計為52,272元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。首期租金自2013年11月1日起至2013年11月24日計為3,485元，2013年11月25日起至2014年5月24日共二季，每季度租金為13,068元。以后倉庫租金每年按3%環(huán)比遞增，從第二年算起(即2014年5月25日起至2015年5月24日為首年按3%環(huán)比遞增，年度租金為53,840元；2015年5月25日起至2016年5月24日年度租金為55,455元。后續(xù)以此類推)。本補充合同生效后，即成為《租賃合同》(合同編號：Y-XXXXXXXXX)不可分割的組成部分，與《租賃合同》及其它所有補充合同、協(xié)議具有同等的法律效力。除本補充合同中明確所作修改的條款之外，原合同的其余部分應完全繼續(xù)有效。合同另對其他事項也作了約定。
　　編號為Y-XXXXXXXXX的合同約定，乙方因經營發(fā)展需要而向甲方申請在甲方出租之廠區(qū)內(二期區(qū)域)調整相關建筑物結構，建筑物之變更搭建由乙方負責。此處調整的為：拆除甲方原一廠鑄造熱處理車間部分區(qū)域，占地756平方米(長84米、寬9米)。在甲方原一廠鑄造熱處理車間北面區(qū)域新建一棟廠房，用鋼結構及彩剛瓦結構搭建，占地798平方米(長84米、寬9.50米、高8米)。租賃期限：拆除之區(qū)域及新建廠房依《租賃合同》(合同編號：Y-XXXXXXXXX)之約定計租賃期。(自2013年7月1日起至2023年1月9日止。(2013年7月1日起至2013年10月31日為乙方的裝修期)。拆除之區(qū)域租金：仍依原合同之約定計收租金，即0.66元/平方米/日，及每年按3%環(huán)比遞增。新建廠房租金：依《租賃合同》(合同編號：Y-XXXXXXXXX第四條2點之約定，在原有租金基礎上另以0.10元/平方米/日加收租金,增建的倉庫每年租金合計為28,728元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。首期租金自2013年11月1日起至2013年11月24日計為1,915元，2013年11月25日起至2014年5月24日共二季，每季度租金為7,182元。以后倉庫租金每年按3%環(huán)比遞增，從第二年算起(即2014年5月25日起至2015年5月24日為首年按3%環(huán)比遞增，年度租金為29,590元；2015年5月25日起至2016年5月24日年度租金為30,478元。后續(xù)以此類推)。乙方支付保證金叁拾萬元，作為租賃合同到期后，租賃標的物復原之保證。本補充合同生效后，即成為《租賃合同》(合同編號：Y-XXXXXXXXX)不可分割的組成部分，與《租賃合同》及其它所有補充合同、協(xié)議具有同等的法律效力。除本補充合同中明確所作修改的條款之外，原合同的其余部分應完全繼續(xù)有效。合同另對其他事項也作了約定。
　　2014年7月10日，原告(承租人、乙方)與被告(出租人、甲方)簽訂了租賃合同一份，合同編號為Y-XXXXXXXXX。該合同約定，甲方將其合法擁有坐落在上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)(鳳溪)民興工業(yè)區(qū)北青公路XXX號廠房內的部分廠房出租給乙方使用。甲方所擁有并出租給乙方的房地產權證登記號青字(房產證號)(2006)第006988號。甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積883平方米，占地面積共約6畝，依甲方磚砌圍墻為分隔(如附圖三期區(qū)域：見附件)。甲方同意乙方租賃該房地產作為生產、辦公、倉儲、物流轉運等符合工業(yè)用房之用途。在租賃期限內，如未征得甲方的同意并按規(guī)定報相關部門核準，乙方不得擅自改變該房地產的使用用途。該租賃物租賃期，自2014年7月26日起至2023年1月9日止(2014年7月1日起至2014年7月25日為甲方搬遷期)?，F(xiàn)有建筑物及土地使用租金：每年租金為425,000元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。以后房屋租金每年按3%環(huán)比遞增，從第二年算起(即2015年11月26日起至2016年11月25日為首年按3%環(huán)比遞增，年度租金為437,750元；2016年11月26日起至2017年11月25日年度租金為450,882.50元。后續(xù)以此類推)。新建筑物租金：租賃期間內乙方因生產發(fā)展需要在三期區(qū)域增建建筑物的，經書面向甲方提出申請并得到甲方同意后，依增建建筑物的實際面積于原租金外以0.40元/平方米/日加收租金，并且每年按3%環(huán)比遞增。于建物實際建筑面積量測為計收依據(jù)。租賃期間如還有增建其它建房，依此方式計收租金，增建所發(fā)生的費用由乙方承擔。乙方在簽署合同時須支付保證金，保證金金額為3萬元整。合同期滿，雙方沒有續(xù)租且乙方按本合同約定交付房屋、結清房租及水電等費用后，該保證金甲方無息返還乙方。甲方給乙方五個半月的免租期，自2014年7月26日起至2015年1月9日甲方同意免收租金(2015年1月10日開始起租)。免租期內乙方不需支付廠房租金，乙方于2015年1月2日前支付起租季度剩余租金106,250元給甲方。免租期間水、電費由乙方支付。在租賃期間，該出租房經市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門批準動遷的甲乙雙方責任：如遇動遷甲方應提前三個月通知乙方，國家動遷部門如有補償，土地、租賃房屋產權之補償全數(shù)歸屬于甲方。搬遷費、誤工費、乙方投資所建部份等相關費用補償，依所列明細，甲方的歸甲方所有，乙方的歸乙方所有。在租賃期間，該出租房經市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門要求停止租賃或要求強制收回土地的甲乙雙方責任：如遇要求停止租賃或要求強制收回土地，甲方應提前三個月通知乙方，國家有關部門如有補償，土地、租賃房屋產權之補償全數(shù)歸屬于甲方。搬遷費、誤工費、乙方投資所建部份等相關費用補償，依所列明細，甲方的歸甲方所有，乙方的歸乙方所有。甲方保留三期區(qū)域內房屋通道處的彩鋼瓦雨棚，甲方同意乙方就此通道處的彩鋼瓦雨棚就地升高，乙方承諾此通道僅作為車輛流轉用，不再搭建其它建筑物，否則依本合同第四條第2項約定計收租金。乙方應負責于合同到期前或合同解除前將此雨棚作保留交付給甲方，不能交付的則乙方負責重建或修復后歸還甲方。合同另對其他事項也作了約定。
　　2016年4月13日，原告(承租人、乙方)與被告(出租人、甲方)及案外人周某某(保證人、丙方)簽訂了兩份租賃合同，合同編號分別為：Y-XXXXXXXX、Y-XXXXXXXX。編號為Y-XXXXXXXX的合同約定，甲方將其合法擁有坐落在上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)(鳳溪)民興工業(yè)區(qū)北青公路XXX號廠房內的部分廠房出租給乙方使用。甲方所擁有并出租給乙方的房地產權證登記號青字(房產證號)(2006)第006988號。甲方出租給乙方使用的西面及西北面之建物、設施及空地，占地面積共約16.80畝，依甲方磚砌圍墻為分隔(如附圖四期區(qū)域：見附件)。其中建物及設施包括水噴淋房約77平方米及滾渣房約171.20平方米(見附件)。甲方同意乙方租賃該房地產作為生產、辦公、倉儲、物流轉運等符合工業(yè)用房之用途。該租賃物租賃期，自2016年4月6日起至2023年1月9日止(2016年4月6日起至2016年4月30日為甲方搬遷期)?，F(xiàn)有建筑物及土地使用租金：每年租金為830,000元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。以后房屋租金每年按3%環(huán)比遞增，從第二年算起(即2017年9月1日起至2018年8月31日為首年按3%環(huán)比遞增，年度租金為854,900元；2018年9月1日起至2019年8月31日年度租金為880,547元。后續(xù)以此類推)。新建筑物租金：租賃期間內乙方因生產發(fā)展需要在四期區(qū)域增建建筑物的，經書面向甲方提出申請并得到甲方同意后，依增建建筑物的實際面積于原租金外以0.30元/平方米日加收租金，并且每年按3%環(huán)比遞增，以建物實際建筑面積量測為計收依據(jù)。租賃期間如還有增建其它建房，依此方式計收租金，增建所發(fā)生的費用由乙方承擔。乙方在簽署合同時須支付保證金，保證金金額為7萬元整。合同期滿，雙方沒有續(xù)租且乙方按本合同約定交付房屋、結清房租及水電等費用后，該保證金甲方無息返還乙方。甲方給乙方三個月的免租期，自2016年5月1日起至2016年7月31日甲方同意免收租金。本租賃合同并同Y-XXXXXXXX租賃合同，甲方另給乙方一個月的免租期自2016年8月1日至2016年8月31日止，作為乙方自行修繕承租區(qū)域老舊廠房之補償。乙方承諾日后不再以甲方房屋漏水為由，要求甲方修繕維護。自2016年9月1日開始計收起租租金。免租期內乙方不需支付廠房租金，乙方于2016年5月1日前支付起租季度租金207,500元給甲方。免租期間水、電費由乙方支付。在租賃期間，該出租房經市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門批準動遷的甲乙雙方責任：如遇動遷甲方應提前三個月通知乙方，國家動遷部門如有補償，土地、租賃房屋產權之補償全數(shù)歸屬于甲方。搬遷費、誤工費、乙方投資所建部份等相關費用補償，依所列明細，歸乙方所有。在租賃期間，該出租房經市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門要求停止租賃或要求強制收回土地的甲乙雙方責任：如遇要求停止租賃或要求強制收回土地，甲方應提前三個月通知乙方，國家有關部門如有補償，土地、租賃房屋產權之補償全數(shù)歸屬于甲方。搬遷費、誤工費、乙方投資所建部份等相關費用補償，依所列明細，歸乙方所有。合同另對其他事項也作了約定。
　　編號為Y-XXXXXXXX的合同約定，甲方將其合法擁有坐落在上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)(鳳溪)民興工業(yè)區(qū)北青公路XXX號廠房內的部分廠房出租給乙方使用。甲方所擁有并出租給乙方的房地產權證登記號青字(房產證號)(2006)第006988號。甲方出租給乙方使用的該房屋為東面成品倉庫，約占地面積共約4.30畝，含其中建筑面積約2,000平方米，依甲方磚砌圍墻為分隔(如附圖成品倉庫區(qū)域：見附件)。甲方同意乙方租賃該房地產作為生產、辦公、倉儲、物流轉運等符合工業(yè)用房之用途。在租賃期限內，如未征得甲方的同意并按規(guī)定報相關部門核準，乙方不得擅自改變該房地產的使用用途。該租賃物租賃期，自2016年4月6日起至2019年8月5日止(甲方已于2016年4月5日交房給乙方)?，F(xiàn)有建筑物及土地使用租金：每年租金為650,000元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。以后房屋租金每年按3%環(huán)比遞增，從第二年算起(即2017年8月6日起至2018年8月5日為首年按3%環(huán)比遞增，年度租金為669,500元；2018年8月6日起至2019年8月5日年度租金為689,585元)。新建筑物租金：租賃期間內乙方因生產發(fā)展需要在租賃區(qū)域增建建筑物的，經書面向甲方提出申請并得到甲方同意后，依增建建筑物的實際面積于原租金外以0.30元/平方米/日加收租金，并且每年按3%環(huán)比遞增，以建物實際建筑面積量測為計收依據(jù)。租賃期間如還有增建其它建房，依此方式計收租金，增建所發(fā)生的費用由乙方承擔。乙方在簽署合同時須支付保證金，保證金金額為4萬元。合同期滿,雙方沒有續(xù)租且乙方按本合同約定交付房屋、結清房租及水電等費用后，該保證金甲方無息返還乙方。甲方給乙方三個月的免租期，自2016年4月6日起至2016年7月5日甲方同意免收租金。鑒于房屋老舊，恐有漏水疑慮，甲方另給乙方一個月的免租期自2016年7月6日至2016年8月5日止，甲乙雙方同意以此免租期之免收租金作為乙方自行修繕之補償，乙方承諾日后不再以甲方房屋漏水為由，要求甲方修繕維護。自2016年8月6日開始計收起租租金。免租期內乙方不需支付廠房租金，乙方于2016年5月1日前支付起租季度租金162,500元給甲方。免租期間水、電費由乙方支付。在租賃期間，該出租房經市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門批準動遷的甲乙雙方責任：如遇動遷甲方應提前三個月通知乙方，國家動遷部門如有補償，土地、租賃房屋產權之補償全數(shù)歸屬于甲方。搬遷費、誤工費、乙方投資所建部份等相關費用補償，依所列明細，歸乙方所有。在租賃期間，該出租房經市或區(qū)(鎮(zhèn))政府有關部門要求停止租賃或要求強制收回土地的甲乙雙方責任：如遇要求停止租賃或要求強制收回土地，甲方應提前三個月通知乙方，國家有關部門如有補償，土地、租賃房屋產權之補償全數(shù)歸屬于甲方。搬遷費、誤工費、乙方投資所建部份等相關費用補償，依所列明細，歸乙方所有。合同另對其他事項也作了約定。
　　上述合同簽訂后，被告均向原告交付了系爭房屋。原告也向被告交付了保證金86萬元。
　　2018年1月3日，華新鎮(zhèn)產業(yè)結構調整辦公室向原告發(fā)出通知一份，該通知載明，華新鎮(zhèn)在2017年多次向原告發(fā)出告知，要求原告按照清理環(huán)保違法違規(guī)項目工作的要求，實施停產和經營活動。同時華新鎮(zhèn)相關職能部門也對原告實施過強制措施。截止目前原告未按照華新鎮(zhèn)要求，實施停產和經營活動，廠區(qū)內存在異地經營、無證經營、居住等綜合情況。在此華新鎮(zhèn)在此通知原告，立即對北青公路項目實施停產經營活動，消除異地經營、無證經營、居住等，并在1月30日之前完成。
　　2017年11月18日，由上海立信資產評估有限公司出具上海青浦華新鎮(zhèn)集體資產經營有限公司收購上海國興金屬制品有限公司房地產資產評估報告，該報告載明：評估對象為被告位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)北青公路XXX號的房地產，評估結果為以2017年8月31日為評估基準日，被告的委估房地產價值(含增值稅)為146,772,400元。其中列名為奧美的固定資產—房屋建筑物評估明細表金額總計為1,273,125.50元；列名為奧美的固定資產—構筑物及其他輔助設施評估明細表金額總計為5,115,142元。
　　2017年12月26日，被告(轉讓方、甲方)與第三人上海青浦華新鎮(zhèn)集體資產經營有限公司(受讓方、乙方)簽訂了資產轉讓合同一份，該合同載明：為配合政府產業(yè)結構調整政策，甲乙雙方同意并確認，有關甲方所擁有的擬向乙方轉讓的全部資產包括列載于本合同附件的資產評估報告上海立信資產評估有限公司【信資評報字(2017)50016號】內，以2017年8月31日為評估基準日的資產，包括土地使用權、房屋、構筑物、不可搬遷設備及其他地上物和設施等，甲方將上述全部資產作為轉讓資產向乙方轉讓，資產具體狀況如下：擬轉讓資產坐落于：上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)北青公路XXX號。房地產權登記號：滬房地青字(2006)第006988號，登記日2006年6月26日。土地狀況：有證土地，使用權來源：集體使用，用途：工業(yè)用地，地號：青浦區(qū)華新鎮(zhèn)12街坊38/1丘，宗地(丘)面積：127,506平方米，總面積：127,506平方米。房屋狀況：有證房屋：建筑面積：41,605.41平方米。無證房屋：建筑面積：37,674.45平方米。構筑物、不可搬遷設備、裝修及其他地上物和設施具體狀況及明細詳見附件【信資評報字(2017)50016號】。甲方保證合法擁有其目前正在擁有并在本合同第六條所述各類資產權利轉讓日之前繼續(xù)擁有的全部轉讓資產。除已向乙方作明確的書面披露者外，并不存在任何對上述資產及權益的價值及運用、轉讓、處分這些資產及權益的能力產生任何不利影響的抵押、擔?；蚱渌魏蔚谌邫嗬蚱渌拗?。除已向乙方作明確的書面披露者外，甲方沒有正在進行的、以甲方為一方的或以甲方的轉讓資產的任何部分為標的的，如作出對甲方不利的判決或裁定即可能單獨或綜合一起對轉讓資產狀況或業(yè)務經營產生重大不利影響的任何訴訟、仲裁或行政處理程序。甲方在本合同第六條所述各類資產權利轉讓日之前對其所使用的土地的使用是合法的，并不需要補交任何稅費，且并不存在任何未正式向乙方披露的因甲方在上述日期前對土地的使用而需要乙方承擔或履行的義務或責任。甲方保證已如實陳述房地產權屬狀況、房屋設施情況、構筑物不可搬遷設備及其他地上物和設施等相關關系，乙方對甲方上述轉讓的資產具體狀況充分了解，自愿買受該資產。根據(jù)上海立信資產評估有限公司【信資評報字(2017)50016號】的評估情況，甲乙雙方經友好協(xié)商一致,同意上述全部資產轉讓價款共計146,772,400元。其中：土地使用權轉讓價款64,900,600元；房屋轉讓價款61,163,900元；構筑物轉讓價款17,514,300元；裝修轉讓價款3,193,600元。甲乙雙方簽訂本合同之日起15日內，乙方支付甲方資產轉讓價款的50%，即73,386,200元。甲方在收到上述資產轉讓款后10日內，向乙方提供房產證原件、公司營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明及退地協(xié)議等權屬變更所需的資料。剩余50%資產轉讓價款，即73,386,200元，乙方應于稅務機關進行房產交易稅核準后15日內或最遲不晚于2018年6月30日前支付給甲方，以確保房產過戶在2018年6月30日之前完成。資產轉讓價款全部結清之日起的3日內，乙方對上述土地、房屋、構筑物、不可搬遷設備及其他地上物情況進行查驗并辦理相關交接手續(xù)，簽訂交接書。如甲方確需保留使用部分房屋，乙方同意可將房屋暫時供甲方無償使用，甲方使用時間不得超過2019年1月30日。如超過2019年1月30日的需支付每天每平方米不低于1元的租賃費，并簽訂租賃協(xié)議。
　　2017年12月，原告(甲方)與第三人上海青浦華新鎮(zhèn)集體資產經營有限公司(乙方)簽訂補充協(xié)議一份，該協(xié)議載明的主要內容：甲、乙雙方已于2017年12月共同簽署的《資產轉讓合同》(以下簡稱“原合同”)，現(xiàn)經友好協(xié)商，就原合同中相關事宜簽訂如下補充協(xié)議：鑒于甲方在房產交易過程中需繳稅費金額較大及停產停業(yè)、職工安置等因素，乙方同意在原合同資產轉讓價款上增加一次性補償款。補償金額2,400萬元。付款方式：在甲方繳納房產交易稅后的15日內，乙方支付上述補償款的50%，在甲方繳納房產交易所得稅后15日內，乙方付清剩余補償款。涉及甲方目前對外出租的房屋須在2018年3月31日之前清退。在甲方無償使用且沒有騰房交接給乙方之前，涉及土地上由國家收取的相關費用(稅、費)由甲方負責。
　　另查明，原告自2018年3月13日開始搬離系爭廠房，2018年5月31日原告已經搬離系爭廠房。位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)北青公路XXX號房屋于2016年6月26日辦理了產證，權利人登記在被告名下。
　　以上查明的事實，由原、被告及第三人陳述，租賃合同、補充合同、上海市不動產登記信息、對賬確認函、收據(jù)、通知、資產轉讓合同、評估報告、補充協(xié)議等證據(jù)材料為證，并經當庭出證、質證，本院予以確認。
　　審理中，原告認為供配電外線鋪設費以及供配電設備費，依據(jù)是立信資產評估報告第77頁構筑物及其他輔助設施評估明細表中第32、33項列明的凈值金額，備注欄寫明的是物流。整個廠區(qū)內實際經營只有3家企業(yè)，分別是原、被告及案外人上海源洪冷藏倉儲物流有限公司，故原告認為備注為物流即針對原告。被告認為，對于供配電外線鋪設費1,412,500元及供配電設備費534,188元。在評估報告明細中，僅是備注了物流，不能證明與原告有關。整個廠區(qū)內實際經營只有3家企業(yè)，分別是原、被告及案外人上海源洪冷藏倉儲物流有限公司。原告主張上述費用無依據(jù)，且供配電外線鋪設以及供配電設備所建成的時間在評估報告中列明為1993年，遠早于原、被告雙方簽訂租賃合同的時間，因此該項補償款并非原告所有。第三人均不確認上述費用歸原告所有。
　　原告主張停工停產損失、員工遣散費，是根據(jù)有證面積房屋總計10,600.11平方米，以停產停業(yè)損失、員工遣散費均按照有證面積，按照250元/平方米計算，為2,650,027.50元。250元/平方米計算的依據(jù)是第三人提供的補償協(xié)議，以有證面積除以總面積，總價2,400萬元的補償，即為6,114,652.88元?？紤]到稅金的補償，根據(jù)周邊區(qū)域的減量化對停產停業(yè)、職工遣散費的補償標準，原告自行調整為250元/平方米計算。被告認為，對于停工停產損失、員工遣散費為5,300,055元，原告的訴請也無依據(jù)。補充協(xié)議中的2,400萬元，與原告及案外人公司均無關，僅是補貼被告稅費，被告轉讓資產過程中需要支付的稅費達到4,800萬元，第三人出于對被告的補貼，故額外支付2,400萬元，與原告無關，且2,400萬元也不足以彌補被告產生的損失。補充協(xié)議中第1條約定，2,400萬元主要針對的是稅費補貼。原告系二房東，園區(qū)內有52戶物流公司向原告承租廠房。被告也在園區(qū)內也在經營，占整個園區(qū)一半的面積。原告除了轉租之外的面積，自用面積約2,500平方米，該2,500平方米屬于有證面積。為此，被告還提供了原告向被告遞交的申請書，以證明早在2017年9月涉及到停水停電，同時申請書上載明，原告將系爭廠房出租給其他十余家案外人物流公司，對于涉及相關賠償部分，原告向被告提出申請等事實。原告對該證據(jù)真實性予以確認。原告認可將系爭廠房轉租給上述申請書上的18家案外人物流公司，該18家物流公司已經與原告進行清退。剩余24家案外人物流公司左右當時沒有做清退，故沒有在申請書上寫明。2,400萬元針對的整個地塊，原告在系爭土地上經營，原告在租賃范圍內，自己實際使用的范圍是土地面積、建筑面積測繪成果報告書第4頁第14號、25號一半，其余租賃面積，原告轉租了另外的案外人。原告還提供了2018年3月13日請款憑證、民事調解書等證據(jù)，以證明被告于2018年3月13日預付給原告100萬元，該筆錢款原告確認當時用于遣散原告方承租戶的費用，調解書中也明確100萬元作為墊付款。被告認可該證據(jù)的真實性。請款憑證針對原告需要對其轉租的客戶進行清退，該筆錢款應屬于遣散費用，但是該筆遣散費用與補充協(xié)議中的2,400萬元無關，即便被告需要向原告支付遣散費，民事調解書中的100萬元，在賬面上已經結清。在本案中不需要作為補償款予以抵扣或者扣除。第三人認為，第三人與被告已經簽訂資產轉讓合同及補充協(xié)議，第三人已經按約履行。資產轉讓合同不包含停產停業(yè)、職工遣散費。補充協(xié)議主要針對被告稅收損失，停產停業(yè)、職工遣散費僅是附帶性。在此前提下，雙方才簽訂補充協(xié)議，2,400萬元針對稅收、停產停業(yè)、職工遣散費等一次性補償，具體金額無法區(qū)分。2,400萬元僅是針對整個地塊上的補償，沒有辦法明確有無原告的份額，且也要看原、被告之間的具體合同約定情形?？梢悦鞔_的是，原告沒有稅收損失。根據(jù)合同相對性原則，2,400萬元只能向被告支付，第三人與被告也未具體明確金額組成及計算。
　　根據(jù)庭審確認的事實，本院認為：本案中，原、被告約定租賃的廠房中部分無產權證，系未經審批程序建造的違法建筑，故原、被告之間的租賃合同涉及有證部分合法有效，涉及無證部分無效。但無論租賃合同涉及有證部分合法有效，還是涉及無證部分無效，鑒于原告已搬離，應視為合同已經終止履行。原告主張建筑物補償價款1,273,125.50元及房屋構筑物及其他輔助設施補償款5,115,142元，被告同意支付。原、被告之間對此無爭議，本院予以確認。原告主張供配電外線鋪設費1,412,500元及供配電設備費534,188元，原告僅依據(jù)評估報告中相關對應項備注為物流，即認為上述費用應屬于原告所有，顯屬依據(jù)不足，且被告及第三人均不予確認。故本院對原告上述主張難以支持。原告主張停工停產損失、員工遣散費為5,300,055元，依據(jù)是補充協(xié)議中2,400萬元補償款中包括稅收損失、停產停業(yè)、職工遣散費。被告認為2,400萬元均針對被告的稅收損失，不同意支付停產停業(yè)、職工遣散費等補償費用。但被告認可原告除了轉租之外的面積，自用面積約2,500平方米，該2,500平方米屬于有證面積。第三人認為，補充協(xié)議主要針對被告稅收損失，停產停業(yè)、職工遣散費僅是附帶性。在此前提下，雙方才簽訂補充協(xié)議，2,400萬元針對稅收損失、停產停業(yè)、職工遣散費等一次性補償，具體金額無法區(qū)分。本院認為，本案因被告資產轉讓，導致原、被告之間租賃合同無法履行，補充協(xié)議雖主要針對被告稅收損失，但第三人也認為2,400萬元針對稅收損失、停產停業(yè)、職工遣散費等一次性補償，具體金額無法區(qū)分。綜合本案合同履行情況、原、被告過錯、原告自用有證面積等情況，本院酌情確定被告補償原告停產停業(yè)、職工遣散費用30萬元。被告經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，系其自愿放棄答辯、質證等訴訟權利之行為，應承擔由此而引起的法律后果。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海國興金屬制品有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海奧美物流有限公司建筑物補償價款人民幣1,273,125.50元；
　　二、被告上海國興金屬制品有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海奧美物流有限公司房屋構筑物及其他輔助設施補償款人民幣5,115,142元；
　　三、被告上海國興金屬制品有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海奧美物流有限公司停產停業(yè)、職工遣散費用人民幣30萬元；
　　四、駁回原告上海奧美物流有限公司的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣103,610.06元，財產保全費人民幣5,000元，兩項訴訟費用合計人民幣108,610.06元，由被告負擔人民幣63,617.87元，由原告負擔人民幣44,992.19元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：曹炳泉

書記員：林??青