原告：上海啟源資產經營管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：華某，總經理。
　　委托訴訟代理人：林梓琳，上海磊天律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：於莉蔚，上海磊天律師事務所律師。
　　被告：上海有廬實業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：徐某某，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：徐超，上海君慈律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：程玉鵬，上海君慈律師事務所律師。
　　被告：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省上饒市。
　　被告：周小海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省上饒市。
　　被告：劉建輝，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省上饒市。
　　被告：周鐵吾，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省上饒市。
　　原告上海啟源資產經營管理有限公司(以下簡稱“啟源公司”)與被告上海有廬實業(yè)有限公司(以下簡稱“有廬公司”)、徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法適用簡易程序審理。本院于同年8月29日公開開庭進某了審理。原告啟源公司的委托訴訟代理人林梓琳、於莉蔚和被告有廬公司的委托訴訟代理人程玉鵬、被告徐某某(暨被告有廬公司的法定代表人)、被告周小海、劉建輝、周鐵吾均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告啟源公司向本院提出訴訟請求：1、確認原告與被告有廬公司簽訂的《房屋租賃合同》于2017年8月3日解除，并返還租賃房屋。2、被告有廬公司按照合同約定租金的三倍(即2.4元/日/平米×11,580平米)支付原告自2017年10月1日至房屋實際返還之日止的房屋占有使用費。3、被告有廬公司支付原告自2017年10月1日至實際返還之日止的物業(yè)費，按57,900元/月計算；4、被告有廬公司支付原告違約金1,000,000元；5、被告有廬公司賠償原告律師費損失90,000元。6、被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾對被告有廬公司的債務向原告承擔連帶清償責任。事實和理由：2016年3月30日，原告與被告有廬公司簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號XXX-XXX層部分房屋出租給被告有廬公司經營酒店、餐飲、百貨，租賃期限從2016年3月31日至2031年3月30日，租金每天每平方米0.8元，合計3,381,360元，每半年支付一次。物業(yè)費57,900元/月，每半年支付一次。同時，被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾簽字確認就該合同中被告有廬公司的債務承擔連帶保證責任。后，租賃期間被告未按期履行付款義務，經原告催告無果，據(jù)此訴至本院，請求判如所請。
　　被告有廬公司辯稱，不同意解除，本案不宜解除合同，理由為：1、租賃過程中原告配合力度不夠，如二樓原規(guī)劃經營超市，原告曾口頭承諾辦理相關手續(xù)，并承諾安裝１至２樓的扶手電梯，但一直沒有配合。2、本案租期長，被告投資巨大，至今投資20,000,000元，現(xiàn)不到2年的租期，如解除合同將給被告造成巨大損失。3、本案尚未達到法律規(guī)定的解除條件。被告并未拒不履行主要債務，被告只是拖欠了部分租金，但拖欠也不是被告的本意。被告有廬公司在經營管理期間未收到原告的催告或解除函，也不知道原告曾發(fā)出過催告函。被告有廬公司愿意在合理期限內履行拖欠的租金。就訴請2，認可拖欠租金，但不認可原告主張的租金，原告以3倍主張，本案不屬于合同第8.4條約定范圍，3倍租金也顯然過高，于法不符。就訴請3，如果確實拖欠物業(yè)費，被告同意支付。就訴請4，不同意承擔違約金，被告有廬公司并未要求提前終止合同，我方要求繼續(xù)履行合同。對訴請5，律師費是當事人根據(jù)需要聘請的代理人，不屬于當事人的損失范圍。
　　被告徐某某辯稱：意見同被告有廬公司意見，同時補充被告在裝修期間碰到有些部門阻礙，需要原告配合，原告拖延很長時間，導致耽擱。
　　被告周小海辯稱，其僅是公司10%的股東，現(xiàn)在公司情況混亂，公司的收款都是進入被告徐某某個人賬號，請法庭依法處理。
　　被告劉建輝辯稱，其是公司15%的股東，請法庭依法處理。
　　被告周鐵吾辯稱，其是公司45%的股東，請法庭依法處理。
　　經審理查明：2016年3月30日，原告啟源公司作為甲方、出租方，被告有廬公司作為乙方、承租方，雙方簽訂《房屋租賃合同》一份。該合同第一條約定，原告出租給被告有廬公司的房屋坐落在上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號XXX-XXX層局部，該房屋面積(含共有共用面積、分攤面積)共約11580平方米，其中2樓5400平方米，3樓6,180平方米。具體以實際測量為準。……合同第二條租賃用途約定，1、乙方承諾只將該租賃物作酒店、餐飲、百貨用途使用?！贤谌龡l租賃期限約定，雙方一致同意租賃期為15年，自2016年3月31日至2031年3月30日止。其中2016年3月31日至2016年9月30日為裝修免租期，免租期同時免除物業(yè)管理費?！贤谒臈l租金及支付約定，每平方米每天0.8元，即3,381,360元，租金按每3年遞增6%。租金首次支付6個月，以后每半年支付租金一次。合同第六條約定了物業(yè)費由乙方負擔，每月57,900元，乙方按6個月付一期。第七條履約保證金約定，本合同簽訂時，乙方向甲方支付的履約保證金為2個月租金。……合同第八條第四款約定，除甲方同意乙方繼續(xù)租賃該房屋外，乙方應在本合同的租期屆滿后或合同終止后的30天將該房屋及附屬設施歸還甲方，未經甲方同意逾期返還的，每逾期一天，乙方應按日租金的三倍支付房屋占有使用費給甲方。逾期超過7天后，乙方承諾自動放棄該房屋內的所有物品的所有權，甲方有權自主處置，乙方需補償甲方處置所實際產生的費用。第十三條違約責任約定：乙方應按合同約定支付當期租金。逾期支付的，每逾期一天，按未支付租金金額的千分之五標準向甲方支付違約金。逾期超過30日，甲方有權解除合同，且有權沒收保證金。2、任何一方違約導致對方解除本合同的，違約方應賠償守約方的相應損失。3、乙方提前終止本合同的，甲方沒收保證金，同時乙方賠償違約金壹佰萬元整，仍無法彌補甲方損失的，乙方還負責賠償，同時附著于不動產的不可移動添附物(包括但不限于門、窗、吊頂、隔墻、燈飾等)無償歸甲方所有，乙方不得拆除。該合同還對雙方權利義務、水電負擔、裝修等進某了約定。合同尾部由被告徐某某、周鐵吾、周小海、劉建輝承諾就上述房屋租賃合同項下所有義務承擔連帶責任保證，保證期間為主債務履行期限屆滿之日起2年。
　　2016年6月30日，被告有廬公司向原告支付1,690,680元。2017年3月27日，被告有廬公司向原告支付347,400元。2017年7月19日，被告有廬公司向原告支付281,780元。2017年7月19日，被告有廬公司向原告支付57,900元。2017年10月31日，被告有廬公司向原告支付200,000元。2017年11月7日，被告有廬公司向原告支付139,680元。2017年11月30日，被告有廬公司向原告支付339,680元。2018年1月9日，被告有廬公司向原告支付100,000元。2018年1月31日，被告有廬公司向原告支付239,680元。2018年3月30日，被告有廬公司向原告支付550,000元。2018年4月28日，被告有廬公司向原告支付129,360元。2018年5月25日，被告有廬公司向原告支付210,000元。雙方確認以上款項系合同簽訂后被告有廬公司支付的系爭房屋的租金和物業(yè)管理費。另，被告還支付了相當于2個月租金的保證金。就保證金原告表示根據(jù)合同約定應當予以沒收，但是在本案中不作為訴請?zhí)岢觥?br/>　　2017年8月3日，原告向五被告寄送通知書，載明被告有廬公司欠付租金和物業(yè)管理費，且根據(jù)合同約定被告應當取得合法行政許可后才能開業(yè)，被告擅自營業(yè)構成違法經營?，F(xiàn)通知五被告：鑒于被告租金支付超過30日，故通知五被告雙方簽署的《房屋租賃合同》解除，限被告于收到通知之日起3日返還房屋，并支付欠付的租金、物業(yè)、水電費并承擔違約金等。被告有廬公司于2017年8月4日收到該函件。
　　另查明，2014年12月31日，案外人上海松江商業(yè)發(fā)展有限公司與案外人華某簽訂《房屋租賃合同》，原告啟源公司為擔保人。該合同約定，案外人華某承租上海市松江區(qū)倉豐路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16號房屋。
　　2015年7月24日，案外人上海松供資產經營管理有限公司登記為上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號XXX層房屋的產權人。
　　2015年7月30日，案外人上海松江商業(yè)發(fā)展有限公司、華某、上海松供資產經營管理有限公司與原告簽訂《房屋租賃合同變更協(xié)議》，約定倉豐路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16號房屋出租主體變更為上海松供資產經營管理有限公司。
　　2016年9月27日，案外人華某、上海松供資產經營管理有限公司與原告啟源公司簽訂《變更承租人協(xié)議》，約定倉豐路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16號房屋房屋承租人由華某變更為原告啟源公司。上述房屋原告啟源公司享有轉租權。
　　審理中，就欠付款項，被告有廬公司認為應當根據(jù)其實際支付的錢款確定其欠付租金和物業(yè)費金額。原告則從2017年8月4日起以三倍租金標準扣除原告已付錢款。就合同解除后果，法庭給予明確期限，被告明確不在本案中提起反訴請求。就房屋實際使用，雙方確認被告有廬公司將部分房屋另行出租給兩個案外人，原告表示已同上述案外人就后續(xù)租賃事宜進某商談，本案中并不追加其作為第三人要求其搬離。就系爭房屋的裝修，雙方確認被告有廬公司另行轉租的區(qū)域系案外人進某的裝飾裝修，被告有廬公司自行裝修的是3樓的公寓和2樓部分公寓區(qū)域。原告表示就被告自行裝修的公寓未取得消防驗收合格證明和特種行業(yè)經營許可證，存在重大安全隱患，該部分裝修不同意進某利用。
　　以上事實，由《房屋租賃合同》、《轉租證明》、《變更承租人協(xié)議》以及當事人陳述等證據(jù)予以證實，本院予以確認。
　　本院認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系原、被告雙方真實意思表示，原告轉租房屋亦獲得產權人的同意，故該合同為有效合同。根據(jù)合同約定被告有廬公司逾期付款超過30日，原告有權解除合同，并沒收保證金。根據(jù)庭審查明，被告有廬公司存在欠付租金和物業(yè)費的事實，據(jù)此原告發(fā)函解除合同符合雙方約定，本院以該函件送達被告有廬公司的時間2017年8月4日作為雙方合同解除時間。合同解除后，被告有廬公司應當向原告返還系爭房屋。
　　就被告有廬公司欠付的租金和物業(yè)費，根據(jù)雙方確認被告有廬公司已經支付原告租金和物業(yè)管理費合計為4,286,160元?，F(xiàn)依據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》，租金為3,381,360元/年，物業(yè)費57,900元/月，故被告應當繳納的租金和物業(yè)費每月合計339,680元。被告有廬公司已付款項相當于合同約定的12.62個月租金和物業(yè)使用費。就被告有廬公司的未按期返還的房屋占有使用費，根據(jù)合同約定合同解除后被告于30日返還房屋，故被告有廬公司返還房屋的時間應當為2017年9月3日，即從2017年9月4日起應當支付懲罰性約定支付占有使用費。然而，房屋約定的占有使用費標準顯然過高，本院酌定調整為按原租金1.2倍標準計算，即每月為338，136元，加上物業(yè)管理費合計396,036元。因此被告有廬公司已付費用可以抵扣2016年10月1日開始至2017年10月12日期間的租金或者房屋占有使用費。因此被告有廬公司應付原告2017年10月13日開始的房屋占有使用費和物業(yè)費，分別按每月338,136元和57,900元計算。另，根據(jù)合同約定，其余四被告明確就房屋租賃合同中被告有廬公司的債務承擔連帶清償責任。
　　就原告主張的違約金，本案中原告陳述該違約金依據(jù)為合同第十三條第二款約定，然而該條的適用條件系被告有廬公司單方主動提出解約才適用，故原告依據(jù)該條款主張1,000,000元違約金，本院不予支持。就原告主張的律師費，該費用并非解除合同必須發(fā)生的損失，本院亦不予支持。就合同解除其他后果，雙方在本案中未提出主張，本院不予處理，各方可另案主張。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款和第九十七條的規(guī)定判決如下：
　　一、確認原告上海啟源資產經營管理有限公司與被告上海有廬實業(yè)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2017年8月4日解除；
　　二、被告上海有廬實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告上海啟源資產經營管理有限公司租賃的上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號XXX-XXX層房屋；
　　三、被告上海有廬實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告上海啟源資產經營管理有限公司房屋使用費，從2017年10月13日起計算至實際返還之日止，按每月338,136元計算；
　　四、被告上海有廬實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告上海啟源資產經營管理有限公司物業(yè)管理費，從2017年10月13日起計算至實際返還之日止，按每月57,900元計算；
　　五、被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾就被告上海有廬實業(yè)有限公司上述第三、四項債務承擔連帶責任。
　　六、駁回原告上海啟源資產經營管理有限公司其余訴訟請求。
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費75,558元，減半收取37,779元，財產保全費5,000元，合計訴訟費用42,779元，由原告上海啟源資產經營管理有限公司負擔19,323元(已付)，被告上海有廬實業(yè)有限公司負擔23,456元(于本判決生效之日起七日內交付本院，其中23,296元由被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾承擔連帶責任)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：呂榮珍

書記員：李??俊